Cour d'Appel · 4ème Chambre — 30 avril 2026

4ème Chambre





ARRÊT N°119



N° RG 24/05437 - N° Portalis DBVL-V-B7I-VHPT



(Réf 1ère instance : 1123000234)









M. [M] [K]



C/



M. [O] [E]

Mme [I] [E] NÉE [G]

Syndic. de copro. IMMEUBLE [Adresse 1]





















































Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me GAONAC'H

 Me VINGADASSALOM



Copie certifiée conforme délivrée



le : 



à : TJ de [Localité 1]



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 30 AVRIL 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIERS :



Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 03 Février 2026

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Réputé contradictoire prononcé publiquement le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe aprés prorogation du délibéré initialement prévu au 09 avril 2026 comme indiqué à l'issue des débats



****

APPELANT :



Monsieur [M] [K]

né le 22 Juillet 1962 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Arnaud GAONAC'H, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER





INTIMÉS :



Monsieur [O] [E]

né le 10 Septembre 1961 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Cynthia VINGADASSALOM de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





Madame [I] [E] NÉE [G]

née le 29 Octobre 1960 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Cynthia VINGADASSALOM de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST



Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] 

représentée par la SELARL [N] et Associes prise en la personne de [C] [N] administratrice judiciaire désignée en qualité de syndic provisoire 

 par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Brest en date du 22 septembre 2023

[Adresse 5]

[Localité 7]



NON CONSTITUE bien que regulièrement destinataire de la DA et des conclusions de l'appelant par acte du commissaire de justice en date du 14.01.25 remis à personne habilitée









EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Le 24 juin 2010, M. [M] [K] a vendu à M. [O] [E] et Mme [I] [G] trois appartements dans un immeuble situé au [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 1]. 



Par un acte descriptif de division et un règlement de copropriété établi le même jour, M. [M] [K] a été nommé syndic provisoire de la copropriété ainsi créée. 



La société LFP, locataire commerciale des locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble, restés la propriété de M. [M] [K], a constaté qu'il lui était facturé par le distributeur la totalité de la consommation d'eau de l'immeuble. 



Le 24 juin 2017, M. [O] [E] a repris à son nom le contrat d'abonnement pour l'intégralité de l'immeuble. Il a avancé les frais de consommation d'eau des deux locaux commerciaux appartenant à M. [M] [K] jusqu'en 2021. 



Le 4 août 2021, M. [O] [E] et Mme [I] [G] ont revendu leurs trois appartements à la société LFP, sans qu'aucun accord concernant le règlement des consommations d'eau de ladite société au cours de la période écoulée de 2017 à 2021 n'ait été trouvé. 



Par acte d'huissier du 8 mars 2023, M. [O] [E] et Mme [I] [G] ont fait assigner M. [M] [K] devant le tribunal judiciaire de Brest afin d'obtenir l'indemnisation le remboursement des dépenses d'eau et de divers préjudices. 



Suivant une ordonnance du 22 septembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Brest a désigné Maître [C] [N], administrateur judiciaire, en qualité de syndic provisoire de la copropriété. 



Selon un acte d'huissier de justice du 11 janvier 2024, M. [O] [E] et Mme [I] [G] ont fait assigner Me [C] [N], en sa qualité de syndic provisoire de la copropriété, aux fins de déclaration de jugement commun. 



Par jugement du 4 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Brest a : 

- ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les n°23/234 et 24/16 ; 

- condamné M. [M] [K] à payer à M. [O] [E] et Mme [I] [G] la somme de 3 107,50 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ; 

- débouté M. [O] [E] et Mme [I] [G] de leur demande indemnitaire ; 

- condamné M. [M] [K] à payer à M. [O] [E] et à Mme [I] [G] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- débouté M. [O] [E] et Mme [I] [G] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [C] [N], syndic provisoire de la copropriété ;

- déclaré le jugement opposable à Me [C] [N] en cette même qualité ; 

- condamné M. [M] [K] en tous les dépens. 



M. [M] [K] a relevé appel de cette décision le 1er octobre 2024.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.





PRÉTENTIONS ET MOYENS



Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2025, M. [M] [K] demande à la cour : 

- d'infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 4 juillet 2024 en ce qu'il a : 

- Condamné M. [M] [K] à payer à M. [O] [E] et Mme [I] [G] la somme de 3.107,50 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; 

- Condamné M. [M] [K] à payer à M. [O] [E] et à Mme [I] [G] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Déclarer le jugement opposable à Mme [C] [N] en cette même qualité ; 

- Condamné M. [M] [K] en tous les dépens de la présente instance.



En conséquence : 



A titre principal : 

- de déclarer irrecevables les demandes de M. [O] [E] et Mme [I] [G] et ce, conformément à l'article 32 et 122 du code de procédure civile et la loi du 10 juillet 1965,



A titre subsidiaire : 

- de débouter M. [O] [E] et Mme [I] [G] de leurs prétentions sur le fondement de l'article 1240 et 1241 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, et 1353 du code civil, 

- de débouter M. [O] [E] et Mme [I] [G] de leurs prétentions sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil et la loi du 10 juillet 1965, et 1353 du code civil. 



En tout état de cause : 

- de rejeter l'appel incident de M. [O] [E] et Mme [I] [G] visant à obtenir sa condamnation à une indemnité de 3.500 euros pour résistance abusive et ce, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, 

- de débouter M. [O] [E] et Mme [I] [G] de l'ensemble de leurs prétentions,

- de déclarer l'arrêt opposable au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté selon ordonnance du président du tribunal judiciaire en date du 22 septembre 2023 par Me [C] [N] de la société [N] et Associés ; administrateur judiciaire, 

- de condamner solidairement M. [O] [E] et Mme [I] [G] aux dépens d'appel et de première instance ainsi qu'à une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 février 2025, M. [O] [E] et Mme [I] [G] demandent à la cour de : 

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a : 



- Déclaré l'action de M. [O] [E] et Mme [I] [G] recevable

- Condamné M. [M] [K] à payer à M. [O] [E] et Mme [I] [G] la somme de 3.107,50 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; 

- Rendu la décision à venir commune et opposable au syndicat des copropriétaires ; 



A titre subsidiaire :

- condamner le syndicat des copropriétaires à leur régler la somme de 3 107,50 € au titre des dépenses d'eau froide majorée au taux légal et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard,



Y additer : 

- condamner M. [M] [K] à leur régler une somme de 3.500 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner l'appelant et toute partie succombante au paiement d'une somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel et des dépens de première instance et d'appel ;

- débouter les parties adverses de toutes demandes, fins et conclusions à leur encontre.



Le syndicat de copropriété, représenté par son syndic en exercice, n'a pas constitué avocat devant la cour. La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées le 14 janvier 2025 (articles 656 et 658 du Code de procédure civile). Les dernières conclusions de M. [O] [E] et Mme [I] [G] lui ont été signifiées le 6 février 2025 (articles 656 et 658 du Code de procédure civile). 





MOTIVATION



Sur la recevabilité de l'action de Mme [I] [G] et M. [O] [E]



Le tribunal, retenant que M. [M] [K] a été désigné par le règlement de copropriété en qualité de syndic provisoire jusqu'à la première assemblée générale et que celle-ci ne s'est jamais tenue au cours de la période en litige s'étalant du 24 juin 2017 au 4 août 2021, a estimé que les textes relatifs à la copropriété offrent la faculté à chaque copropriétaire d'agir à l'encontre d'un autre en paiement des charges de fonctionnement ou de maintenance dont il aurait consenti l'avance. Il a donc déclaré recevable l'action intentée par Mme [I] [G] et M. [O] [E].



L'appelant conteste cette décision. Il se fonde sur les dispositions des articles 32 et 122 du code de procédure civile pour soutenir que seul le sdc, titulaire de la personnalité morale, a qualité pour agir en justice tant en demande qu'en défense dans tout litige relatif aux charges de copropriété et que le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes de la vie civile et en justice. Il fait valoir que les intimés auraient dû, avant d'engager leur action, solliciter la désignation par l'assemblée générale des copropriétaires ou par voie judiciaire d'un syndic provisoire pour une durée d'un an avec pour mission de gérer la copropriété et ce dans l'attente de la désignation d'un syndic définitif. Il ajoute que les dispositions de l'article 41-15 de la loi n° 65-557 du 10 janvier 1965 n'ont donc pas vocation à s'appliquer d'une part dans la mesure où Mme [I] [G] et M. [O] [E] ne disposent plus de la qualité de copropriétaire et d'autre part du fait de la présence d'un syndic provisoire qui seul peut intenter une l'action en recouvrement des charges.



Les intimés rétorquent que M. [M] [K] est le seul responsable de l'action de pose d'un compteur individuel d'eau dans le lot occupé par son locataire. Ils indiquent que l'appelant n'a jamais contesté être redevable du montant de la consommation et entendent relever sa mauvaise foi et une réticence abusive de sa part. Ils affirment que leur dette est personnelle et que le tribunal a fait une juste application des règles relatives à la copropriété. Ils réclament dès lors la confirmation du jugement attaqué ayant déclaré recevable leur action.



Les éléments suivants doivent être relevés :



Aux termes de l'article 32 du code de procédure civile, 'Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir'. 



L'article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 



En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et élément présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. 



Le premier alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.



La présente copropriété n'était composée entre les années 2017 et 2021 que de deux propriétaires.



Aucune des parties ne conteste que le montant de la consommation d'eau dont le paiement est réclamé constitue des charges de copropriété.



Le tribunal a justement observé que M. [M] [K], désigné par le règlement de copropriété en qualité de syndic provisoire, a conservé cette qualité au cours de la période s'étalant du 24 juin 2017 au 4 août 2021 qui correspond à celle au cours de laquelle la dépense relative à la consommation d'eau n'a pas été réglée.



Si le syndic provisoire, représentant le SDC, a seule qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété impayées, il doit être observé :

- que, suivant l'article 41-15 de la loi n*65-557 du 10 juillet 1965, dans l'hypothèse d'un conflit d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de ladite loi ;

- qu'en cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires ;

- qu'un copropriétaire défaillant peut voir sa responsabilité engagée par un autre copropriétaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle (3e Civ., 7 septembre 2017 n° 16-18777) ;

- que le tiers à un contrat, ce qui est le cas de Mme [I] [G] et M. [O] [E] dans la mesure où ceux-ci ne disposent plus de la qualité de copropriétaire suite à la vente de leurs lots, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement, lui a causé un dommage (Ass. Plén., 6 octobre 2006, n° 05-13.255 ; 3e Civ., 13 juillet 2010, n° 09-67.516, Bull n° 146).



L'action en dommages et intérêts intentée par Mme [I] [G] et M. [O] [E] tendant à obtenir le paiement du montant de la consommation d'eau apparaît donc recevable. La décision sera donc confirmée sur ce point.



Sur la demande en paiement



L'appelant conteste sa condamnation et fait valoir :

- qu'à défaut de production des procès-verbaux d`assemblée générale ayant approuvé le montant des charges communes ainsi que leur répartition, la créance invoquée par les intimés n'est pas justifiée ;

- que les courriels produits par ceux-ci sont en contradiction avec les pièces qu'il verse aux débats et n'ont pas la valeur d'un procès-verbal d'assemblée générale ;

- que la partie qui considère être victime d'une inexécution contractuelle ne peut solliciter réparation sur le fondement délictuel ;

- que la demande de paiement n'est pas conforme aux règles en matière de copropriété ;

- que cette demande n'est également nullement justifiée sur le terrain de la preuve car les factures établies par les intimés ont été émises sans qu'il n'y ait eu lieu de relevé contradictoire préalable des compteurs d'eau qui sont accessibles et non implantés dans une partie privative. 



En réponse, les intimés allèguent, en invoquant tout à la fois la responsabilité contractuelle ou délictuelle de l'appelant :

- que celui-ci, en sa qualité de syndic provisoire, a manqué à ses obligations en ne convoquant pas d'assemblée générale, en ne procédant pas à la nomination d'un syndic ni à la répartition des charges, et en ne respectant pas le règlement de copropriété ;

- que ces carences expliquent les raisons pour lesquelles ils ont été dans l'obligation de souscrire à leur nom le contrat des compteurs d'eau ;

- que ce compteur se trouve dans la cave de M. [M] [K] qui est donc une partie privative à laquelle ils n'ont pas accès ;

- que les échanges de courriels qu'ils versent aux débats démontrent que l'appelant ne contestait pas le montant réclamé ;

- qu'ils n'ont pas obtenu de leur locataire le paiement de la somme afférente à la consommation d'eau ; 



Les éléments suivants doivent être relevés :



Le règlement de copropriété prévoit que les dépenses d'eau froide qui comprennent le prix de l'eau consommée par les copropriétaires et le gardien, ainsi que pour l'entretien des parties communes de l'immeuble, sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes de copropriété affectés à leurs lots et sont incluses dans la répartition des charges générales.



L'appelante ne peut reprocher à la partie adverse de ne pas se prévaloir d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires alors que celui-ci, lorsqu'il disposait de la qualité de syndic provisoire, n'a jamais pris l'initiative de l'organiser.



Dans un courriel adressé le 1er juin 2017, M. [M] [K] indiquait à Mme [I] [G] et M. [O] [E], au sujet d'un compteur installé au sein d'un lot détenu par ces derniers, que la totalité de l'ensemble de la consommation d'eau de l'immeuble était réglée par le locataire de ce lot situé au rez-de-chaussée gauche du bâtiment.



Suivant un courriel du 24 juin 2017, les intimés indiquaient à l'appelant que le compteur d'eau avait été transféré à leur nom.



Par un nouveau message électronique du 2 août 2021, M. [O] [E] informait M. [M] [K] de la vente des trois lots appartenant au couple et ajoutait que 'l'abonnement à l'eau est prélevé sur mon compte, je vais résilier cet abonnement, il vous appartient à vous et à M. [L] de reprendre cet abonnement. Il existe un solde de facture d'eau à régulariser pour les deux commerces. Vous trouverez les factures en pièces jointes'.



Le lendemain, l'appelant répondait aux intimés en indiquant 'très bien, je m'en occupe'.



Le 14 septembre 2021, M. [M] [K] adressait un mail à M. [E] dans lequel il lui demandait de lui adresser le détail de la consommation du local.



Ce n'est que dans un courriel du 14 février 2022 que l'appelant a clairement manifesté clairement sa volonté de s'opposer au règlement des factures dont il avait précédemment reçu communication.



Ainsi, la lecture de ces documents permet de constater que le principe même de la dette afférente au règlement des factures d'eau a été reconnu par M. [M] [K]. Celui-ci est donc désormais mal fondé à émettre des contestations sur ce point.



Ne disposait désormais plus de la qualité de copropriétaire, Mme [I] [G] et M. [O] [E], désormais tiers à la copropriété, justifient du manquement contractuel imputable à l'appelant.



Dès lors, il convient de confirmer la décision entreprise ayant condamné M. [M] [K] au paiement de la somme de 3 107,50 euros selon les modalités qu'il a définies (intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et rejet de la demande d'astreinte).



Sur la demande de dommages et intérêts



Mme [I] [G] et M. [O] [E] réclament le versement d'une somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi et de la réticence abusive dont aurait fait preuve M. [M] [K], ajoutant que son refus réitéré leur a occasionné divers tracas et les a obligés à demander la désignation d'un syndic provisoire puis à tenter sans succès de parvenir à une solution amiable au litige par le biais d'une médiation. Ils contestent ainsi la décision déférée qui a rejeté cette prétention.



En réponse, l'appelant sollicite la confirmation du jugement attaqué sur ce point.



Les éléments suivants doivent être relevés : 



Il est constant que l'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. 



L'existence d'un litige ne traduit pas la mauvaise foi de l'appelant ainsi que la volonté de celui-ci de nuire aux anciens copropriétaires. 



En conséquence, le jugement entrepris ayant rejeté cette prétention sera confirmé.



Sur les autres demandes



Le SDC a été régulièrement intimé dans le cadre du présent appel. Il n'est donc pas nécessaire de préciser dans le dispositif du présent arrêt que, comme le réclament les deux parties, la décision à venir doit lui être déclarée commune et opposable.



Sur l'article 700 du Code de procédure civile



Outre la somme mise à la charge de M. [M] [K] en première instance, il y a lieu en cause d'appel de le condamner au versement à Mme [I] [G] et à M. [O] [E], ensemble, d'une indemnité complémentaire de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement. 





PAR CES MOTIFS



la cour, par arret réputé contradictoire,



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Brest ;



Y ajoutant ;



- Déclare sans objet la demande des parties tendant à déclarer commun et opposable le présent arrêt au syndicat des Copropriétaires de I'immeuble situé [Adresse 4] à Brest (29200), représenté selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de Brest en date du 22 septembre 2023, par maître [C] [N] de la Selarl [N] & Associés, administrateur judiciaire ;



- Condamne M. [M] [K] à verser à Mme [I] [G] et M. [O] [E], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;



- Condamne M. [M] [K] au paiement des dépens d'appel.





Le Greffier, Le Président,