Cour d'Appel · 3ème Chambre — 29 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 25/00699 - N° Portalis DBVS-V-B7J-GLQ3







[N]

 C/

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES









Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT AVOLD, décision attaquée en date du 20 Mars 2025, enregistrée sous le n° 11-24-152

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



3ème CHAMBRE - TI



ARRÊT DU 29 AVRIL 2026









APPELANT :



Monsieur [D] [N]

[Adresse 1]

Représenté par Me François RIGO, avocat au barreau de METZ





INTIMÉE :



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

Représentée par Me François BATTLE, avocat postulant au barreau de METZ et par Me Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocat plaidant





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.



A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : 



PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier







ARRÊT : 



Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;



Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









FAITS ET PROCEDURE



Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la SCI du Neuf a consenti à M. [D] [N] un bail sur un local d'habitation situé [Adresse 3] à 57600 Forbach moyennant un loyer mensuel de 320 euros outre 50 euros de provision sur charges. La SAS Action Logement Services s'est portée caution des engagements contractés par le locataire dans le cadre du dispositif Visale.



Par lettre recommandée réceptionnée le 31 janvier 2023, M. [N] a donné congé au bailleur à effet du 26 février 2023.



Par acte du 9 janvier 2024, la SAS Actions Logement Services a fait délivrer au locataire un commandement de payer les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.



Par acte du 15 mars 2024, elle l'a assigné devant le tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins de déclarer acquise la clause résolutoire, à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur, ordonner son expulsion le condamner à lui payer la somme de 7.400 euros avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.700 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, condamner le défendeur à lui payer lesdites indemnités dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et le débouter de l'ensemble de ses demandes.



M. [N] a demandé au tribunal de déclarer irrecevable la demande de la SCI du Neuf dirigée à son encontre, subsidiairement la débouter de l'ensemble de ses prétentions et la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Par jugement du 20 mars 2025, le tribunal a :

- constaté que le bail conclu entre la SCI du Neuf et M. [N] concernant le logement n°1 situé [Adresse 3] à Forbach (57600) s'est trouvé résilié à compter du 1er mai 2023 par l'effet du congé donné par M. [N]

- constaté de façon subséquente que la demande de constatation de la résiliation du bail conclu entre la SCI du Neuf et M. [N] est dépourvue d'objet

- ordonné à M. [N] de libérer le logement n°1 situé [Adresse 3] à [Localité 1] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique 

- rappelé que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution

- fixé à la somme mensuelle de 370 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [N] à compter du 1er mai 2023 jusqu'à libération parfaite des lieux 

- condamné M. [N] à verser à la SAS Actions Logement Services la somme de 7.700 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 30 novembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.700 euros, du 15 mars 2024 sur la somme de 740 euros et du jugement pour le surplus, ainsi qu'au paiement des indemnités mensuelles d'occupation échues à compter du mois de décembre 2024 jusqu'à la libération parfaite des lieux dans la limite des sommes que la SAS Actions Logement Services justifiera avoir réglées à ce titre à la SCI du Neuf par la production d'une quittance subrogative

- condamné M. [N] aux dépens, à l'exclusion du coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et des frais de notification dudit commandement à la CCAPEX qui resteront à la charge de la SAS Actions Logement Services

- débouté la SAS Actions Logement Services de sa demande d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration déposée au greffe de la cour le 17 avril 2025, M. [N] a interjeté appel de toutes les dispositions du jugement.



Aux termes de ses dernières conclusions du 7 octobre 2025, il demande à la cour de :

- infirmer le jugement en ce qu'il lui a ordonné de libérer le logement n°1 situé [Adresse 3] à Forbach (57600) de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l'assistance de la force publique, fixé à la somme mensuelle de 370 euros l'indemnité mensuelle d'occupation due par lui à compter du 1er mai 2023 jusqu'à libération parfaite des lieux, l'a condamné à verser à la SAS Actions Logement Services la somme de 7.700 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 30 novembre 2024, outre le intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.700 euros, du 15 mars 2024 sur la somme de 740 euros et du jugement pour le surplus, ainsi qu'au paiement des indemnités mensuelles d'occupation échues à compter du mois de décembre 2024 jusqu'à la libération parfaite des lieux dans la limite des sommes que la SAS Actions Logement Services justifiera avoir réglées à ce titre à la SCI du Neuf par la production d'une quittance subrogative et l'a condamné aux dépens

- débouter la SAS Actions Logement Services de sa demande tendant à voir ordonner la libération du logement et son expulsion

- dire qu'il est redevable du loyer de février, mars et avril et le condamner à verser à la SAS Actions Logement Services ces trois mensualités, déduction faite du dépôt de garantie soit 640 euros 

- débouter la SAS Actions Logement Services de toute autre demande

- confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions

- condamner la SAS Actions Logement Services aux dépens des deux instances 

- l'admettre au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.



Il expose avoir déménagé fin février 2023, que le jour prévu pour l'état des lieux la SCI ne s'est pas présentée, que le 7 mars 2023, il a déposé les clés dans la boîte aux lettres de la SCI du Neuf, qu'elle a eu connaissance de son départ par lettres recommandées par un sms et par la remise des clés, qu'un congé délivré par le locataire pour une date erronée reste valable, ses effets étant reportés à l'expiration du délai légal de préavis, que son congé a pris effet au 1er mai 2023 et qu'il n'est pas redevable des loyers après cette date, observant qu'il n'a pas été tenu compte du dépôt de garantie et qu'il a toujours réglé ses loyers. Il précise que la SAS Actions Logement Services n'a fait procéder au procès-verbal de reprise que le 24 juillet 2025 qui lui a été signifié le 12 août 2025, qu'elle ne peut réclamer une indemnité d'occupation sans apporter la preuve d'une occupation effective et que cette preuve ne peut résulter de la simple délivrance de quittances subrogatives, la SAS Actions Logement Services n'ayant pas plus de droit que la bailleresse. 



Aux termes de ses dernières conclusions du 5 juin 2025, la SAS Actions Logement Services demande à la cour de : 

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions

- à titre subsidiaire déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ou prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [N] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publiqueet sur les condamnations financières au titre des loyers et des indemnités d'occupation

- à titre subsidiaire condamner M. [N] à lui payer la somme de 9.990 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.700 euros et pour le surplus à compter des présentes conclusions

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges et condamné M. [N] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative

- le condamner aux dépens et à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle expose qu'en application de l'article 2306 du code civil, de l'article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives du 13 novembre 2023, elle peut exercer en tant que caution subrogée dans les droits du bailleur qu'elle a désintéressé des loyers impayés, l'action en résolution du contrat de location et en expulsion du locataire. Elle fait valoir que la restitution des lieux est distincte du simple fait de quitter le logement, que le dépôt de ces clés dans la boîte aux lettres du bailleur dont ne justifie pas l'appelant ne vaut pas remise, que faute de preuve de la restitution il reste tenu des loyers, qu'il ne peut prétendre à un préavis abrégé en l'absence de justificatifs, qu'elle est subrogée dans les droits du bailleur et dispose également d'un recours personnel contre l'appelant pour le recouvrement des loyers impayés et des indemnités d'occupation, le contrat de cautionnement prévoyant expressément qu'elle doit en assurer le paiement au bailleur jusqu'à la libération effective des locaux.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'effet dévolutif de l'appel



Selon l'article 915-2 du code de procédure civile, l'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel. La cour est saisie des chefs du dispositif du jugement ainsi déterminés et de ceux qui en dépendent.



Il est constaté que si dans la déclaration d'appel l'appelant a visé l'ensemble des dispositions du jugement, il a retranché dans le dispositif de ses conclusions d'appel, les dispositions du jugement ayant constaté que le bail conclu entre les parties s'est trouvé résilié à compter du 1er mai 2023 par l'effet de son congé, constaté de façon subséquente que la demande de constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et celle subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail sont dépourvues d'objet. En conséquence, la cour n'a pas à statuer sur ces dispositions retranchées par l'appelant.



Sur la libération des locaux



Il résulte de ce qui qui précède que le contrat de bail conclu entre les parties le 18 janvier 2022 s'est trouvé résilié à compter du 1er mai 2023. C'est en vain que l'appelant soutient avoir restitué l'appartement litigieux le 7 mars 2023 en déposant les clés dans la boîte aux lettres de la bailleresse. En effet, ce dépôt ne caractérise pas la restitution des lieux étant observé qu'il n'est ni démontré, ni même allégué que la bailleresse y a consenti ou même qu'elle en a été préalablement informée. Il s'en déduit que les locaux sont restés à la disposition de M. [N] et que c'est à juste titre que le premier juge lui a ordonné de les libérer et à défaut de libération volontaire, a ordonné son expulsion. Le jugement est confirmé.



Sur la demande en paiement



L'article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation.



Selon l'article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.



En l'espèce, le contrat de bail a été résilié à compter du 1er mai 2023 et l'appelant, qui était redevable du loyer jusqu'à cette date, ne justifie d'aucun paiement au titre des mois de février, mars et avril 2023 alors que la charge de cette preuve lui incombe. Il résulte de ce qui précède qu'il ne rapporte pas la preuve de la restitution du logement au terme du contrat de bail, de sorte qu'il est redevable d'une indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2023. Il est inopérant de faire valoir à cet égard que la preuve d'une occupation effective des locaux n'est pas rapportée. En effet, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, faute de restitution des clés, l'appartement ne peut être considéré comme juridiquement libre d'occupation et les locaux sont restés à la seule disposition de l'appelant et ce indépendamment de sa présence matérielle dans les lieux. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en fixant l'indemnité d'occupation due par M. [N] à compter du 1er mai 2023 à 370 euros par mois correspondant au montant du loyer et des charges. Le jugement est confirmé. 



Le décompte des sommes dues au titre du solde du loyer et des indemnités d'occupation au 30 novembre 2024 fait état d'un arriéré de 7.700 euros. Si l'appelant prétend qu'il n'a pas été tenu compte du dépôt de garantie, il ne justifie pas pour autant de son règlement et l'absence de contestation sur ce point de l'intimée n'est aucunement de nature à le dispenser de rapporter cette preuve. En conséquence, M. [N] est débouté de sa demande relative au dépôt de garantie.



Aux termes du contrat de cautionnement (page 2 " loyer ", article 4.1 et article 8.2) la SAS Actions Logement Services s'est engagée à régler l'intégralité des impayés de loyer, charges récupérables et indemnités d'occupation déclarés par la bailleresse dans la limite de 36 échéances. L'article 8.1précise que dès lors que la caution aura réglé les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle, la subrogation lui permettant d'agir en recouvrement des sommes réglées. Pour la période de février 2023 à novembre 2024, l'intimée justifie avoir versé, en sa qualité de caution, de la somme de 7.700 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation à la propriétaire du logement qui lui a délivré une quittance la subrogeant dans ses droits et actions contre le locataire. L'existence d'un règlement à déduire de tout ou partie de cet arriéré n'est aucunement établi. Il s'ensuit que le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné M. [N] à payer à la SAS Actions Logement Services la somme de 7.700 euros au titre de l'arriéré locatif et des indemnités d'occupation échues au 30 novembre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024 sur la somme de 3.700 euros, du 15 mars 2024 sur la somme de 740 euros et du jugement pour le surplus, ainsi qu'au paiement des indemnités mensuelles d'occupation échues à compter du mois de décembre 2024 jusqu'à la libération complète des lieux dans la limite des sommes que la caution justifiera avoir réglées à la bailleresse par la production d'une quittance subrogative. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées. 



M. [N], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer à l'intimée la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Sur la demande d'aide juridictionnelle provisoire, l'appelant ne produit aucune pièce au soutien de sa demande et ne précise pas le montant de ses revenus, de sorte qu'il est débouté de sa demande.



PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel ;



Y ajoutant,



DEBOUTE M. [D] [N] de ses demandes relatives au dépôt de garantie ;



CONDAMNE M. [D] [N] aux dépens d'appel ;



CONDAMNE M. [D] [N] à payer à la SAS Actions Logement Services la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



DEBOUTE M. [D] [N] de sa demande d'aide juridictionnelle provisoire.



LE GREFFIER LE PRESIDENT

 

 

























Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.