Cour d’appel · 3ème Chambre — 29 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/02014 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GIQD

[Y], [F]

C/

[L], [D], [D]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 1], décision attaquée en date du 17 Octobre 2024, enregistrée sous le n° 24/000675

COUR D'APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE - TI

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

APPELANTS :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 1]

Représenté par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

Madame [M] [F]

[Adresse 1]

Représentée par Me Marie VOGIN, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Madame [J] [L] épouse [D]

[Adresse 2]

Représentée par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Monsieur [P] [D]

[Adresse 3]

Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Monsieur [B] [D]

[Adresse 4]

Représenté par Me Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries.

A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 mars 2026, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 29 avril 2026 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

Mme MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et par Mme BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par arrêt du 24 octobre 2023, la cour d'appel de Metz a notamment prononcé la résolution de la vente conclue le 23 décembre 2008 entre [R] [D] et Mme [J] [L] épouse [D] d'une part, et M. [O] [Y] et Mme [M] [F] d'autre part, portant sur l'immeuble situé à [Adresse 5] la Montagne, [Adresse 6], condamné solidairement Mme [J] [L] épouse [D], M. [B] [D] et M. [P] [D] ès qualités d'héritiers de [R] [D] (ci-après les consorts [D]) à verser à M. [Y] et Mme [F] la somme de 237.500 euros au titre de la restitution du prix de vente et condamné M. [Y] et Mme [F] à restituer l'immeuble.

Le 23 mai 2024, les consorts [D] ont assigné M. [Y] et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de dire qu'ils sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble, les condamner à évacuer les lieux et à leur verser solidairement la somme de 5.748,39 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 24 octobre 2023 au 30 avril 2024 et une indemnité d'occupation mensuelle de 1.100 euros à compter du 1er mai 2024, outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 17 octobre 2024, le tribunal a :

- rejeté la demande de réouverture des débats

- dit que M. [Y] et Mme [F] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé à [Adresse 7] depuis le 24 octobre 2023

- ordonné à M. [Y] et Mme [F] de libérer les lieux et restituer les clefs dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement

- dit qu'à défaut pour M. [Y] et Mme [F] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, les consorts [D] pourront, 15 jours après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique

- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [Y] et Mme [F] au titre de l'occupation du bien situé à [Adresse 5] [Localité 2], [Adresse 6], à la somme de 1.100 euros par mois, charges comprises

- condamné M. [Y] et Mme [F] in solidum à verser aux consorts [D] la somme de 5.748,39 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 24 octobre 2023 au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation

- condamné M. [Y] et Mme [F] in solidum à verser aux consorts [D] une indemnité d'occupation de 1.100 euros par mois à compter du 1er mai 2024 jusqu'à libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation puis de l'exigibilité de chacune des échéances

- condamné M. [Y] et Mme [F] in solidum aux dépens et à verser aux consorts [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 4 novembre 2024, M. [Y] et Mme [F] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 octobre 2025, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement et de :

- débouter les consorts [D] de leurs demandes

- constater que la demande d'expulsion est sans objet

- fixer comme point de départ de l'indemnité d'occupation le jour où les consorts [D] auront procédé à l'inscription de l'arrêt du 24 octobre 2023 au livre foncier, subsidiairement à compter du 7 mars 2024

- fixer le montant de l'indemnité d'occupation à 650 euros par mois

- condamner les consorts [D] aux dépens d'instance et d'appel et à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que l'expulsion est devenue sans objet, que l'arrêt du 24 octobre 2023 a été rectifié par arrêt du 9 avril 2024, que les intimés n'ont restitué le prix de vente que le 7 mars 2024, que M. [Y] a eu de graves problèmes de santé, que les intimés n'ont jamais justifié de la transcription de l'arrêt au livre foncier, que l'indemnité d'occupation devra partir de cette transcription à défaut de la restitution du prix de vente et être fixée à la somme de 650 euros par mois au regard de la valeur locative de l'immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 13 octobre 2025, les consorts [D] demandent à la cour de :

- constater que la demande d'expulsion est devenue sans objet

- confirmer le surplus du jugement

- condamner M. [Y] et Mme [F] in solidum à leur verser la somme de 18.238,71 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 24 octobre 2023 au 12 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.748,39 euros et à compter du 28 avril 2025 pour le surplus

- les condamner in solidum aux dépens d'appel et à leur verser 3.600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Ils exposent que les appelants ont libéré les lieux le 12 mars 2025 et que l'expulsion est devenue sans objet. Ils soutiennent que l'indemnité d'occupation a été justement fixée à compter du 24 octobre 2023 par l'arrêt reconnaissant l'absence de tout droit d'occupation et prononçant la résolution de la vente immobilière, que l'arrêt rectificatif s'intègre à cet arrêt, que la libération des lieux n'était pas subordonnée au remboursement du prix, que l'arrêt vaut titre de propriété et que l'inscription au livre foncier ne concerne que l'opposabilité aux tiers qui seuls peuvent se prévaloir d'un défaut de publicité. Ils estiment que l'indemnité d'occupation a été justement fixée à 1.100 euros par mois au vu de deux évaluations et sollicitent une somme actualisée à la libération des lieux.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2026.

Par note en délibéré du 17 mars 2026, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur l'application de la jurisprudence de la Cour de cassation (ch. mixte 9 juillet 2004 n°02-16302 ; 3eme civ. 6 juin 2024 n° 23-10944) laquelle, au visa des articles 1184 et 1234 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dit qu'il résulte de ces textes que le vendeur n'est pas fondé, en raison de l'effet rétroactif de la résolution de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l'immeuble.

Par note du 20 mars 2026, les appelants ont indiqué qu'au vu de l'arrêt de la Cour de cassation du 9 juillet 2024, l'acquéreur n'est pas tenu de restituer l'avantage que lui a procuré l'occupation du bien dont la vente a été annulée, que seul l'article 1240 du code civil autorise les vendeurs à solliciter indemnisation s'ils justifient d'un préjudice en lien avec un comportement fautif des acquéreurs, ce qui n'est pas le cas, et en déduisent que la demande des intimés est vouée à l'échec.

Par note du 2 avril 2026, les intimés ont indiqué que l'arrêt cité n'est pas applicable puisqu'il est sollicité une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résolution, qu'à compter de la résolution l'acquéreur est occupant sans droit ni titre et doit verser une indemnité d'occupation, et que la jurisprudence citée a été remise en cause par l'article 1352-3 du code civil issu de l'ordonnance du 10 février 2016. Subsidiairement, ils ont précisé que le maintien dans les lieux des acquéreurs est fautif et abusif et leur a causé préjudice puisqu'ils ont été empêchés d'user de leur bien, ce qui leur ouvre droit à des dommages et intérêts équivalents au montant de l'indemnité d'occupation sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'expulsion

Il ressort du courrier de l'avocat des appelants réceptionné le 12 mars 2025, qu'ils ont libéré l'immeuble occupé sans droit ni titre et restitué les clés à l'avocat des intimés par case palais, de sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet. Il en est de même de la demande tendant à dire que les appelants sont occupants sans droit ni titre

Sur l'indemnité d'occupation

Il est de jurisprudence constante depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation du 9 juillet 2004, au visa des articles 1184 et 1234 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, que le vendeur, tenu de restituer le prix qu'il a reçu, n'est pas fondé à obtenir une indemnité liée à l'utilisation de la chose vendue, de sorte que l'effet rétroactif de la résolution de la vente n'autorise pas le vendeur à prétendre à une indemnité correspondant à la seule occupation du bien par l'acquéreur.

Le fait que les intimés réclament une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résolution de la vente prononcée par l'arrêt du 24 octobre 2023 est sans emport puisque l'effet rétroactif de la vente n'est pas limité à la période précédant la résolution. Il est tout aussi inopérant de soutenir que le nouvel article 1352-3 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 a modifié cette jurisprudence alors qu'il n'est pas applicable au litige, s'agissant d'un contrat de vente conclu en 2008.

En conséquence il convient d'infirmer le jugement et de débouter les consorts [D] de leurs demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation.

Sur les dommages et intérêts

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'arrêt du 24 octobre 2023 qui a prononcé la résolution de la vente de l'immeuble, a condamné les intimés à restituer aux appelants le prix de vente et condamné les appelants à restituer l'immeuble, étant précisé que le fait que cet arrêt a été rectifié sur les mentions des parties figurant au chapeau est sans conséquence sur les obligations réciproques au titre des restitutions. Il résulte des pièces produites que l'immeuble a été restitué par les appelants le 10 mars 2025 et ils ne justifient d'aucune difficulté ou impossibilité de le restituer dès la signification de l'arrêt effectuée par acte du 14 février 2024, étant précisé que les intimés ont eux-mêmes restitué le prix de vente le 7 mars 2024. L'absence de transcription de l'arrêt sur le livre foncier est sans emport sur le respect des restitutions imposées par la décision et les appelants ne justifient par aucune pièce des problèmes de santé allégués. Il s'ensuit que le fait de ne pas avoir exécuté l'arrêt du 24 octobre 2023 et d'avoir restitué l'immeuble plus d'un an après la signification de cet arrêt, sans motif légitime, est constitutif d'une faute commise par les appelants. Cette faute a causé un préjudice direct et certain aux intimés qui n'ont pu disposer de leur bien immobilier durant plus d'un an et sont fondés à réclamer des dommages et intérêts.

Eu égard à l'ensemble de ces éléments, les appelants sont condamnés in solidum à verser aux intimés des dommages et intérêts à hauteur de 8.000 euros pour le préjudice subi.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d'appel et à verser aux intimés la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de réouverture des débats et condamné M. [O] [Y] et Mme [M] [F] in solidum aux dépens et à verser aux consorts [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE Mme [J] [L] épouse [D], M. [B] [D] et M. [P] [D] de leurs demandes tendant à dire que M. [O] [Y] et Mme [M] [F] sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble situé à [Adresse 7] et ordonner la libération des lieux et à défaut leur expulsion ;

DEBOUTE Mme [J] [L] épouse [D], M. [B] [D] et M. [P] [D] de leurs demandes de condamnation de M. [O] [Y] et Mme [M] [F] à leur verser une indemnité d'occupation à compter du 24 octobre 2023 ;

Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [F] à verser à Mme [J] [L] épouse [D], M. [B] [D] et M. [P] [D] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [F] aux dépens d'appel ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [F] à verser à Mme [J] [L] épouse [D], M. [B] [D] et M. [P] [D] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [Y] et Mme [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.