Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 30 avril 2026

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI



CHAMBRE 8 SECTION 4



ARRÊT DU 30/04/2026





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MINUTE ÉLECTRONIQUE : 

N° RG 24/00147 - N° Portalis DBVT-V-B7I-VJJ2



Jugement (N° 23/000544)rendu le 06 Novembre 2023 par le Tribunal de proximité de Tourcoing





APPELANTE



Madame [O] [F] née [G]

de nationalité Française

née le 28 août 1943 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Francis Deffrennes, avocat au barreau de Lille, avocat constitué



INTIMÉS



Monsieur [T] [E]

de nationalité Française

né le 3 juin 1978 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/001032 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])



Madame [U] [L]

de nationalité Française

née le 5 octobre 1976 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/001034 du 08/02/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])



représentés par Me Tiffany Dhuiege, avocat au barreau de Lille, avocat constitué 



DÉBATS à l'audience publique du 17 février 2026 tenue par Thomas Bigot magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 17 février 2026



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Par acte sous seing privé du 1er mars 2014, Mme [O] [F] a donné à bail à M. [T] [E] et Mme [U] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel global de 670 euros.



Se plaignant de l'état du logement, M. [E] et Mme [L] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal de proximité de Tourcoing, 11 juillet 2023, aux fins de : 


Constater l'état d'insalubrité du logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 40 000 euros à tire de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Condamner Mme [F] à effectuer les travaux dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; 

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive ;

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Mme [F] de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [F] aux entiers frais et dépens de l'instance.




Suivant jugement réputé contradictoire du 6 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :


Constaté que Mme [F] a manqué à son obligation de délivrer à M. [E] et Mme [L] un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, et ce dès le 13 novembre 2014 ;

Condamné Mme [F] à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 34 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du 13 novembre 2014 au 1er septembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamné Mme [F] à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice subi par la résistance abusive, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamné Mme [F] à réaliser, dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6], dans le délai de six mois à compter de la signification de la présente décision les travaux suivants :


Suppression des fuites de la toiture principale ; 

Suppression des fuites de la toiture secondaire ;

Réfection de l'ensemble des surfaces abîmées par les fuites de toiture ;

Remise en état de la salle de bains afin de garantir les opérations d'hygiène dans des conditions de salubrité minimale ;

Recherche et suppression de l'ensemble des causes d'humidité (infiltrations, condensation, remontées telluriques) ;

Remise en état des revêtements de murs, de sols et des plafonds dégradés ;

Installation des ventilations réglementaires dans les pièces de services pour assurer le renouvellement permanent de l'air ;

Equiper le logement d'un cabinet d'aisance intérieur avec des dispositifs d'occlusion et d'effet d'eau en complément ou en remplacement du « sanibroyeur» ; 

Installation de détecteur avertisseur autonome de fumée fonctionnel et conforme À la réglementation ;

Fourniture des diagnostics obligatoires à la location. 


Dit qu'à défaut d'exécution volontaire à l'expiration de ce délai Mme [F] sera redevable d'une astreinte provisoire de 70 euros par jour de retard et ce pour une période de deux mois ;

Dit que passé ce délai de deux mois il devra à nouveau être statué sur l'astreinte ;

Rappelé que la présente décision sera communiquée au représentant de l'Etat dans le département en application des dispositions de l'article 20-1 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 ; 

Condamné Mme [F] aux dépens de l'instance ;

Condamné Mme [F] à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.




Mme [F] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 12 janvier 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.



M. [E] et Mme [L] ont constitué avocat le 31 janvier 2024.



Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, Mme [F] demande à la cour de :


Réformer dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de proximité de Tourcoing rendu le 6 novembre 2023,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

Condamner solidairement M. [E] et Mme [L] au paiement de la somme de 1 950 euros en principal au titre des loyers dus ainsi qu'aux dépens engagés afin de recouvrement de l'arriéré locatif, et notamment les frais de signification et notification du commandement de payer délivrés le 6 mars 2024,

A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [F] les plus larges délais de paiement

En tout état de cause,

Condamner M. [E] et Mme [L] au paiement de la somme 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers frais et dépens. 




Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026, M. [E] et Mme [L] demandent à la cour de :


Confirmer la décision déférée en ce qu'elle a : 


Constaté que Mme [F] a manqué à son obligation de délivrer à M. [E] et Mme [L] un logement décent au sens des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, et ce dès le 13 novembre 2014 ; 

Condamné Mme [F] à réaliser dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] les travaux suivants : 


Suppression des fuites de la toiture principale 

Suppression des fuites de la toiture secondaire, 

Réfection de l'ensemble des surfaces abîmées par les fuites de toiture 

Remise en état de la salle de bains afin de garantir les opérations d'hygiène dans des conditions de salubrité minimale 

Recherche et suppression de l'ensemble des causes d'humidité (infiltrations, condensations, remontées telluriques)

Remise en état des revêtements de murs, de sols et des plafonds dégradés 

Installations des ventilations réglementaires dans les pièces de services pour assurer le renouvellement permanent de l'air

Equiper le logement d'un cabinet d'aisance intérieur avec des dispositifs d'occlusions et d'effet d'eau en complément ou en remplacement du sanibroyeur 

Installation de détecteur avertisseur autonome de fumée fonctionnel et conforme à la réglementation 

Fourniture des diagnostics obligatoires à la location 



Infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : 


Condamné Mme [F] à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 34 840 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi du 13 novembre 2014 au 1er septembre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 

Condamné Mme [F] à réaliser les travaux prescrits dans le délai de six mois de la signification du jugement ;

Dit qu'à défaut d'exécution volontaire à l'expiration de ce délai, Mme [F] sera redevable d'une astreinte provisoire d'un montant de 70 euros par jour de retard et ce pour une période de deux mois ;

Dit que passé ce délai de deux mois, il devra à nouveau être statué sur l'astreinte; 


Statuant de nouveau : 

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 40 535 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance arrêté à juillet 2024 et à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir (335 euros par mois) ; 

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 335 euros par mois jusqu'à relogement effectif des locataires dans un logement décent; 

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 5000 euros à titre de la résistance abusive ; 

Condamner Mme [F] à réaliser les travaux prescrits sous astreinte d'un montant de 100 euros par jour de retard et ce à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement du 6 novembre 2023 dans la limite de six mois au-delà desquels il devra à nouveau être statué sur l'astreinte ; 

Condamner Mme [F] à verser à M. [E] et Mme [L] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; 

Condamner Mme [F] aux dépens de l'instance ; 

Débouter Mme [F] de ses demandes, fins et conclusions. 




Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS : 



Sur l'état du logement :

L'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise conditions auxquelles le logement décent doit répondre et les éléments d'équipements et de confort qu'il doit comporter. Il prévoit dans son article 5 que le logement qui fait l'objet d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un logement décent.



Au vu des pièces produites par M. [E] et Mme [L], c'est par des motifs particulièrement détaillés et exacts que le premier juge a considéré que le logement donné à bail ne répondait pas aux critères de la décence.

Le jugement relève en effet que le service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] a constaté plusieurs désordres affectant le logement lors de ses visites les 13 novembre 2024, 14 octobre 2019, 06 octobre 2021, 24 mai 2022, 28 juin 2022 et 23 février 2023, tels que des infiltrations, la non-conformité de l'installation électrique, l'absence ou la non-conformité des dispositifs de retenue des escaliers et fenêtres, une insuffisance des moyens de chauffage, un défaut de stabilité d'éléments bâtis, une ventilation non-réglementaire ou encore un défaut d'étanchéité des toiture principale et secondaire.

Le jugement relève également que le préfet du Nord, saisi par les services sanitaires, a pris un arrêté le 19 août 2022, afin de mettre Mme [F] en demeure de réaliser sous 30 jours les travaux les plus urgents de nature à faire cesser le danger imminent pour la santé et la sécurité des occupants, puis un second arrêté le 07 juin 2023, lequel, constatant que les travaux n'avaient pas été effectués, a déclaré le logement insalubre et prescrit les travaux à réaliser avec interdiction d'habiter à titre temporaire au départ des occupants qui devront être relogés au plus tard le 1er août 2023 et jusqu'à la main-levé de l'arrêté d'insalubrité.

Mme [F], non comparante en première instance, met en avant qu'elle ne saurait être tenue pour responsable des dégradations locatives. A cet égard, le rapport du service communal d'hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] du 23 février 2023 mentionne un manque d'entretien des lieux par les locataires, une odeur nauséabonde du fait d'animaux et la présence d'encombrants dans la cour. 

Cependant, la nature des désordres relevés et les travaux prescrits par les autorités sanitaires dans leurs rapports établissent suffisamment que l'état d'indécence du logement ne résulte pas d'un manque d'entretien des lieux par les locataires étant rappelé, en tout état de cause, qu'un logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ne peut être considéré comme un logement décent en application de l'article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par ailleurs, si Mme [F] fait valoir qu'elle n'a pas réussi à trouver des entreprises souhaitant réaliser les travaux en raison de la saleté du logement, elle ne produit aucun élément pour en attester et fait au contraire état dans la suite de ses écritures de travaux réalisés par des professionnels entre 2021 et 2024.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté que Mme [F] a manqué à son obligation de délivrer à M. [E] et Mme [L] un logement décent.

Sur les travaux :

L'article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. 

Il ressort des explications des intimés et du courrier de la direction départementale des territoires de la mer du 12 mai 2023 que l'autorité préfectorale s'est substituée à la propriétaire pour réaliser les travaux d'urgents prescrits par l'arrêté du 19 août 2022 concernant la mise en sécurité des installations électriques, la mise à disposition d'un moyen de chauffage sécurisé, la création des ventilations réglementaires dans la cuisine, la sécurisation des escaliers par la pose de dispositif de retenue de la personne réglementaires et la mise en place d'une protection de la fenêtre de la cage d'escalier accédant au 2ème étage. 

L'arrêté préfectoral du 07 juin 2023, se basant sur le rapport du SCHS du 23 février 2023, prescrits d'autres travaux afin de traiter de traiter l'insalubrité de l'immeuble, en complément des travaux urgents, à savoir :


Suppression des fuites de la toiture principale 

Suppression des fuites de la toiture secondaire, 

Réfection de l'ensemble des surfaces abîmées par les fuites de toiture 

Remise en état de la salle de bains afin de garantir les opérations d'hygiène dans des conditions de salubrité minimale 

Recherche et suppression de l'ensemble des causes d'humidité (infiltrations, condensations, remontées telluriques)

Remise en état des revêtements de murs, de sols et des plafonds dégradés 

Installations des ventilations réglementaires dans les pièces de services pour assurer le renouvellement permanent de l'air

Equiper le logement d'un cabinet d'aisance intérieur avec des dispositifs d'occlusions et d'effet d'eau en complément ou en remplacement du sanibroyeur 

Installation de détecteur avertisseur autonome de fumée fonctionnel et conforme à la réglementation 

Fourniture des diagnostics obligatoires à la location 


En l'absence de précision des demandeurs sur la nature des travaux à réaliser, le jugement a justement condamné Mme [F] à procéder aux travaux listés ci-haut.

Depuis le jugement, Mme [F] indique avoir fait réaliser des travaux entre le 16 mars 2024 et le 04 juillet 2024. Elle produit un bon de fin d'intervention de M. [Z] [W] du 05 juillet 2024 faisant état du nettoyage des chéneaux et de la rectification des gouttières, de la remise en état et du réajustement des tuiles manquantes sur la toiture principale arrière, du rejointement du mur extérieur retour en marteau cuisine et réparation de l'étanchéité sur cette partie, de la réfection des solins du remplacement du contreventement du mur en mitoyenneté de la salle de bains et de la pose d'un EPDM.



Il n'est pas contesté que ces travaux sont insuffisants pour considérer que Mme [F] a réalisé l'ensemble des travaux auxquels elle a été condamnée. L'appelante ne justifie d'ailleurs pas de la main-levé de l'arrêté d'insalubrité.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ses dispositions relatives aux travaux. 

Il sera également confirmé en ce qu'il a prononcé une astreinte provisoire de 70 euros par jour pendant deux mois passé un délai de six mois suivant la signification du jugement.

Sur l'indemnisation du trouble de jouissance :

Au vu de l'ampleur et de la nature des troubles constatés par les services sanitaires, le préjudice de jouissance subi par M. [E] et Mme [L] du fait de l'indécence des locaux loués a été justement évalué par le premier juge à la somme de 335 euros par mois correspondant à la moitié du loyer. 

Le jugement a également pertinemment fixé le point de départ de la période d'indemnisation au 13 novembre 2014, date de la première visite des services sanitaires, en l'absence d'état des lieux d'entrée ou de tout autre élément permettant d'établir que le logement présentait d'ores et déjà des désordres lors de la prise à bail.

C'est en revanche à tort que le jugement a fait cesser la période d'indemnisation au 1er septembre 2022, au motif que les locataires sont exonérés du paiement du loyer depuis cette date, dès lors que M. [E] et Mme [L] ont continué de vivre dans les lieux et qu'ils ne se sont vus proposés aucune solution de relogement par Mme [F] alors que l'arrêté préfectoral du 7 juin 2023 portant interdiction temporaire d'habiter les lieux lui faisait l'obligation de leur proposer une offre de relogement au plus tard le 1er juillet 2023.

M. [E] et Mme [L] justifient en outre, par la production d'échange de sms et de photographies éloquentes, de la persistance de désordres en lien avec des infiltrations d'eau après le jugement contesté.



M. [E] et Mme [L] ont finalement été relogés par la société Vilogia avec laquelle ils ont conclu un bail à compter du 7 juillet 2025.



Au regard de l'ensemble de ces éléments et de la demande d'actualisation de l'indemnisation à la date de l'arrêt, il y a lieu d'allouer à M. [E] et Mme [L] la somme de 43215 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 13 novembre 2014 et le 07 juillet 2025 (10 ans et 9 mois).



Le jugement sera réformé en conséquence.



Sur la demande de paiement jusqu'au relogement :



M. [E] et Mme [L] formulent dans le dispositif de leurs conclusions une demande tendant à condamner Mme [F] à leur payer la somme de 335 euros jusqu'à leur relogement effectif dans un logement décent. Ils ne développent cependant aucun moyen en lien cette demande dans la discussion de leurs conclusions. Ils seront donc déboutés de ce chef. 



Sur la dette locative



Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.



Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.



Mme [F] réclame la somme de 1950 euros au titre des loyers et des charges impayés de janvier 2021 à avril 2023.



Il n'est cependant pas discuté que M. [E] et Mme [L] sont exonérés du paiement du loyer depuis le 1er septembre 2023 en vertu de l'arrêté du préfet du Nord du 19 août 2022.



Au vu du décompte produit, la dette locative arrêtée au mois d'août 2022 était de 1341 euros. 



Faute pour M. [E] et Mme [L] de justifier d'un paiement libératoire, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme de 1341 euros.



Sur la demande de délais de paiement :



L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Mme [F] sollicite de la cour des délais de paiement faisant valoir qu'elle a 81 ans, qu'elle rencontre d'importants problèmes de santé et qu'elle est bénéficiaire d'une retraite modeste.



Elle ne produit cependant aucun justificatif relatif à sa situation financière et personnelle. 



Dans ces conditions et au vu du montant de sa dette, elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.



Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :



L'article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



C'est par de justes motifs, que la cour adopte, que le premier juge a estimé que Mme [F] a commis une résistance abusive, considérant qu'elle n'a cherché par aucun moyen de remédier aux désordres affectant le logement et est restée inerte face aux courriers des autorités, contraignant, en conséquence, M. [E] et Mme [L] à devoir à agir en justice. 



La cour estime que la somme allouée en première instance, d'un montant de 800 euros, a justement réparé le préjudice subi par M. [E] et Mme [L] et qu'il n'y a pas lieu de réévaluer cette somme à la hausse à hauteur d'appel.



Sur les frais du procès



Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [F] aux dépens d'appel et à la condamner à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 2000 euros d'indemnité de procédure en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.















PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné Mme [F] à payer la somme de 34840 euros au titre du préjudice de jouissance subi du 13 novembre 2014 au 1er septembre 2022 ;



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 

Condamne Mme [F] à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 43215 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 13 novembre 2014 et le 07 juillet 2025 ;

Rejette la demande de délais de paiement formulée par Mme [F] ;

Condamne solidairement M. [E] et Mme [L] à payer à Mme [F] la somme de 1341 euros au titre des loyers et charges impayés du 1er janvier 2021 au 31 août 2022 ;

Rejette la demande de M. [E] et Mme [L] tendant à condamner Mme [F] à leur payer la somme de 335 euros jusqu'à leur relogement effectif dans un logement décent ;

Condamne Mme [F] aux dépens d'appel et à payer à M. [E] et Mme [L] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.









Le greffier





















Le président















EN CONSÉQUENCE



LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.