Cour d'Appel · Chambre 2 A — 30 avril 2026

MINUTE N° 220/2026





























Copie exécutoire 

aux avocats



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 30 AVRIL 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03694 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFI4



Décision déférée à la cour : 08 Août 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE



APPELANTE et INTIMÉE sur l'appel incident :



S.A.R.L. SODICO IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]



représenté par Me Joseph WETZEL, avocat à la cour.





INTIMÉS et APPELANTS sur l'appel incident :



Monsieur [M] [I]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]



Madame [N] [H]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 2]



représentés par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour. 



COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. Emmanuel ROBIN, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

Monsieur Christophe LAETHIER, Conseiller

qui en ont délibéré.



Greffière lors des débats : Madame Claire-Sophie BENARDEAU



ARRÊT contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE





Par contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 9 janvier 2018, la société Sodico immobilier a vendu à M. [M] [I] et Mme [N] [H] un appartement avec cave, garage, cellier et parking, dans un immeuble à construire à [Localité 3], au prix de 287 000 euros. La livraison devait intervenir au quatrième trimestre 2019 ; néanmoins celle-ci a eu lieu suivant procès-verbal de remise des clés du 8 mars 2021.



Le 25 novembre 2021, M. [M] [I] et Mme [N] [H] ont saisi le tribunal judiciaire de Mulhouse d'une action contre la société Sodico immobilier afin d'obtenir le paiement de la somme de 24 844,20 euros au titre de pénalités de retard, avec intérêts au taux légal à compter du 15 février 2021 sur la somme de 23 304 euros et à compter de leurs conclusions pour le surplus. Par jugement en date du 8 août 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a condamné la société Sodico immobilier à payer à M. [M] [I] et Mme [N] [H] la somme de 18 884,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et une indemnité de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour l'essentiel, le tribunal a considéré que les avenants au contrat de vente ne justifiaient pas un report de la date de livraison, que la société Sodico immobilier ne justifiait pas d'une cause légitime de suspension du délai, faute de produire un document établi par le maître d''uvre, que les dispositions législatives prises au printemps 2020 à l'occasion de la crise sanitaire justifiaient d'exclure les pénalités contractuelles pour une durée de 104 jours, mais qu'aucun événement revêtant les caractères de la force majeure ne justifiait un plus ample report de la date de livraison et que le retard était donc caractérisé à concurrence de 329 jours ; par ailleurs, il a rejeté la demande de réduction des pénalités en considérant que celles-ci n'étaient pas excessives.



Le 12 octobre 2023, la société Sodico immobilier a interjeté appel de cette décision. La clôture de l'instruction a été ordonnée le 3 juin 2025 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 21 janvier 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.



*



Par conclusions déposées le 27 juin 2024, la société Sodico immobilier demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris, de débouter M. [M] [I] et Mme [N] [H] de leurs demandes ou, subsidiairement, de dire que seule une somme de 12 915 euros peut être sollicitée au titre des pénalités de retard et de la réduire à 3 000 euros, et de condamner M. [M] [I] et Mme [N] [H] à lui payer une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour contester la durée du retard invoquée par M. [M] [I] et Mme [N] [H], soit 433 jours, la société Sodico immobilier invoque :


deux avenants conclus entre les parties concernant la modification de la paroi de douche et d'une tête de cloison en soutenant que, selon le contrat initial, tout avenant entraîne la prolongation des délais d'achèvement et de livraison,

des intempéries,

la défaillance d'une entreprise,

les dispositions légales prises en réponse à la crise sanitaire qui entraîneraient une suspension de 208 jours,

un cas de force majeur résultant de la crise sanitaire, qui aurait perturbé l'organisation des travaux et l'approvisionnement du chantier.




Elle réitère sa demande de réduction des pénalités en soutenant que celles-ci sont manifestement excessives et s'oppose à la modification du point de départ des intérêts au taux légal.





Par conclusions déposées le 3 avril 2024, M. [M] [I] et Mme [N] [H] demandent à la cour de rejeter l'appel principal et, interjetant appel incident, d'infirmer le jugement en ce qui concerne les intérêts et de dire que ceux-ci sont dus à compter de la sommation du 15 février 2021 ; ils sollicitent une indemnité de 4 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [M] [I] et Mme [N] [H] approuvent les motifs du jugement en ce qui concerne la durée du retard et le calcul des pénalités et font valoir que, pas plus qu'en première instance, la société Sodico immobilier ne justifie d'une cause légitime de prorogation du délai de livraison, sauf la suspension de celui-ci durant 104 jours à l'occasion de la crise sanitaire de 2020. En revanche, ils soutiennent que le tribunal aurait dû faire courir les intérêts de leur créance de nature contractuelle à compter de la mise en demeure qu'ils ont adressée à la société Sodico immobilier.





MOTIFS





Sur les pénalités de retard



Selon le contrat de vente en l'état futur d'achèvement du 9 janvier 2018, la livraison des locaux à l'acquéreur était prévue pour le quatrième trimestre 2019, soit au plus tard le 31 décembre de cette année, sous peine d'une indemnité journalière fixée « irrévocablement » à 2/10 000èmes du prix de vente, soit 57,4 euros.



Ce délai était stipulé « sauf survenance d'un cas de force majeure ou plus généralement d'une cause légitime de suspension du délai de livraison » et précisait diverses circonstances considérées comme de telles causes légitimes de report.



La conclusion d'avenants



Ni l'avenant n°1, daté du 17 juin 2020 et portant sur la réalisation de la paroi de douche, ni l'avenant n°2 daté du 16 juillet 2020 et prévoyant une « fourniture tête de cloison dans cuisine de 2 ml » sans supplément de prix, ne prévoient de délai supplémentaire en rapport avec les prestations demandées et ces modifications mineures apportées au projet ne pouvaient légitimement reporter la date de livraison ; en l'absence d'accord exprès des parties sur un éventuel report de la date de livraison, les mentions de ces avenants selon lesquelles « tout avenant peut entraîner la prolongation des délais d'achèvement et de livraison de l'appartement » (avenant n°1) ou même « tout avenant entraîne la prolongation des délais d'achèvement et de livraison de l'appartement » (avenant n°2) n'ont pu entraîner aucune modification de la date limite de livraison, au surplus déjà expirée.



Les intempéries



La société Sodico immobilier reconnaît elle-même ne disposer d'aucun justificatif d'intempéries susceptibles d'avoir entraîné un report de la date de livraison.



Les difficultés d'une entreprise



Là encore, la société Sodico immobilier reconnaît elle-même ne disposer d'aucun justificatif de la défaillance d'une entreprise susceptible d'avoir entraîné un report de la date de livraison.



Suspension des délais en raison de la crise sanitaire de l'année 2020



Ainsi que l'a relevé à juste titre le premier juge, les ordonnances relatives à la crise sanitaire de l'année 2020, postérieures à la date limite de livraison, n'ont pu constituer une cause légitime de suspension du délai d'achèvement ; en revanche, elles ont suspendu le cours des pénalités de retard durant la période du 12 mars au 23 juin 2020, soit durant 104 jours.



Par ailleurs, si la société Sodico immobilier soutient qu'elle a été confrontée à une période difficile après le 23 juin 2020, elle ne rapporte la preuve d'aucune circonstance précise susceptible de constituer une cause légitime de suspension du délai de livraison.



La force majeure



Pour caractériser la survenance d'un cas de force majeure, la société Sodico immobilier invoque « les mesures sanitaires et légales drastiques prises pour juguler l'épidémie » et une interruption totale des chantiers du mois de mars au mois de juin 2020, un ralentissement de l'approvisionnement en matériaux, une nouvelle période de confinement du mois d'octobre 2020 au mois de juin 2021 et des propos tenus par le Ministre de l'économie et des finances dans un discours du 29 février 2020, selon lesquels l'État considérait le coronavirus comme un cas de force majeure pour les entreprises.



Cependant, la société Sodico immobilier ne rapporte la preuve d'aucun fait précis constaté après le mois de juin 2020 et qui aurait eu pour effet de retarder l'achèvement du chantier. Dès lors, elle invoque en vain la force majeure.



En conséquence M. [M] [I] et Mme [N] [H] sont fondés à réclamer la somme de 18 884,60 euros à titre de pénalités de retard.



Sur la réduction des pénalités



Selon les deux premiers alinéas de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



En l'espèce, compte tenu du prix perçu par la société Sodico immobilier et de l'importance du retard de livraison, caractérisé dès la fin de l'année 2019 et avant même la crise sanitaire, le montant des pénalités ne peut être considéré comme excessif.



La société Sodico immobilier a donc été déboutée à juste titre de sa demande de réduction de ce montant.





Sur les intérêts moratoires



Les pénalités de retard constituent une créance de nature contractuelle, exigible de plein droit dès que le retard qu'elles sanctionnent est constaté, et leur montant ne résulte pas de l'évaluation d'un préjudice faite par le juge au jour où il statue.



Dès lors, M. [M] [I] et Mme [N] [H] sont fondés à demander que leur créance soit assortie d'intérêts de retard à compter de la mise en demeure, conformément à l'article 1231-6 du code civil.



Sur les dépens et les autres frais de procédure



La société Sodico immobilier, qui succombe, a été à juste titre condamnée aux dépens de première instance. Elle sera également condamnée aux dépens d'appel, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.



Selon l'article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.



Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions ; les circonstances de l'espèce justifient de condamner la société Sodico immobilier à payer à M. [M] [I] et Mme [N] [H] une indemnité de 4 000 euros au titre des frais exclus des dépens exposés en cause d'appel ; elle sera elle-même déboutée de sa demande à ce titre.



PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



CONFIRME le jugement déféré en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a condamné la société Sodico immobilier à payer à M. [M] [I] et Mme [N] [H] des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;



INFIRME le jugement déféré de ce chef ;



Et, statuant à nouveau,



CONDAMNE la société Sodico immobilier à payer à M. [M] [I] et Mme [N] [H] les intérêts au taux légal de la somme de 18 884,60 euros à compter du 15 février 2021 ;



Ajoutant au jugement déféré,



CONDAMNE la société Sodico immobilier aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à M. [M] [I] et Mme [N] [H] une indemnité de 4 000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, et la déboute de sa demande à ce titre.



La greffière Le président