Cour d'Appel · 1ère Chambre — 30 avril 2026

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES



REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







VS/MMC





























 













COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP ROUAUD & Associés

- SCP GERIGNY & Associés

- TJ



LE : 30 AVRIL 2026







COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 30 AVRIL 2026



N° RG 25/00541 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXWZ



Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de BOURGES en date du 20 Mars 2025 



PARTIES EN CAUSE :



I - M. [H] [P]

né le 10 Septembre 1994 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

 - Mme [X] [E]

née le 02 Février 1991 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentés la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 28/05/2025

INCIDEMMENT INTIMÉS



II - M. [U] [J]

né le 30 Novembre 1957 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

 - Mme [N] [G]

née le 15 Avril 1959 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentés par Me FLEURIER de la SCP GERIGNY et Associés, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté

INTIMÉS

INCIDEMMENT APPELANTS



 - S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 7]

N° SIRET : 414 854 216



Représentée par Me Stéphanie VAIDIE de la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES



timbre fiscal acquitté

INTIMÉE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme Odile CLEMENT Présidente de chambre

M. Richard PERINETTI Conseiller

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère



***************



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS



*************** 



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





**************













































EXPOSE



Suivant acte authentique en date du 2 décembre 2022, M. [H] [P] et Mme [X] [E] ont fait l'acquisition d'un immeuble vendu par M. [U] [J] et Mme [N] [G], moyennant un prix de 255.000 euros (201.300 euros au titre de l'immeuble, 53.700 euros au titre des biens mobiliers), la jouissance du bien demeurant acquise aux vendeurs jusqu'au 31 mars 2023.

La vente s'est réalisée par l'intermédiaire de la SAS Human Immobilier, à qui les acquéreurs ont réglé la somme de 15.300 euros au titre des frais d'agence.



Suivant actes d'huissier en date des 18 septembre et 10 octobre 2023, M. [P] et Mme [E] ont fait assigner M. [J], Mme [G] et la SAS Human Immobilier devant le tribunal judiciaire de Bourges aux fins de voir, en l'état de leurs dernières demandes,


condamner solidairement M. [J] et Mme [G] et la SAS Human Immobilier à leur régler la somme totale de 58.318,15 euros au titre du préjudice matériel et la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

condamner la SAS Human Immobilier à leur rembourser la somme de 15.300 euros correspondant aux frais d'agence, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir,

rejeter toute demande de suspension de l'exécution provisoire,

condamner solidairement les mêmes aux dépens, dont le coût des procès-verbaux de constat établis par la CH Juris et au paiement d'une indemnité de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




En réplique, M. [J] et Mme [G] ont demandé au tribunal de


débouter M. [P] et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre,

condamner solidairement M. [P] et Mme [E] à leur payer une indemnité de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

condamner les mêmes au paiement d'une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.




La SAS Human Immobilier a pour sa part demandé au tribunal de


débouter M. [P] et Mme [E] de l'intégralité de leurs demandes,

condamner solidairement M. [P] et Mme [E] à lui verser une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Avocats Centre.










Par jugement contradictoire du 20 mars 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a: 


condamné solidairement M. [J] et Mme [G] à payer à M. [P] et Mme [E] la somme de 7.994,85 euros en réparation de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

condamné solidairement M. [J] et Mme [G] à payer à M. [P] et Mme [E] une indemnité de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

débouté M. [P] et Mme [E] de leurs demandes à l'encontre de l'agence immobilière SAS Human Immobilier ;

débouté les parties de toutes autres demandes ;

condamné M. [J] et Mme [G] solidairement aux dépens ;

condamné M. [J] et Mme [G] à payer à M. [P] et Mme [E] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, dont les procès-verbaux de constat d'huissier ;

condamné M. [P] et Mme [E] à payer à la SAS Human Immobilier une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision.




Le tribunal a notamment retenu que l'attestation de propriété comprenait un tableau détaillant chacun des mobiliers et biens électroménagers acquis, que le prix de certains des équipements donnait une indication sur leur état général et leur bon fonctionnement, qu'aucune dégradation n'avait été constatée lors de la visite préalable effectuée avant signature de l'acte authentique, qu'une partie des dysfonctionnements et désordres invoqués était établie, que les lieux (habitation, terrasses et dépendances) présentaient un défaut d'entretien manifeste justifiant la condamnation des vendeurs à prendre en charge les factures de nettoyage produites, qu'aucune faute imputable aux vendeurs n'était caractérisée quant aux frais occasionnés par le dégât des eaux, que la nature de certaines dégradations révélait non seulement un défaut d'entretien manifeste mais également la volonté délibérée de rendre les locaux sales et dégradés, qu'aucun élément antérieur à la rédaction du compromis de vente n'avait permis à la SAS Human Immobilier d'anticiper le comportement des vendeurs durant la période de jouissance des locaux postérieure à la signature de l'acte authentique, et que la responsabilité de l'agence ne pouvait de ce fait être engagée.



M. [P] et Mme [E] ont interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 28 mai 2025. 



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 22 août 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. [P] et Mme [X] [E] demandent à la Cour de :

Réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges le 20/03/2025.

Condamner solidairement M. [J] et Mme [G] et la SAS Human Immobilier à régler à M. [P] et Mme [X] [E] la somme totale de 56 318,15 € au titre du préjudice matériel qu'ils ont subi, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir. 

Condamner solidairement M. [J] et Mme [G] et la SAS Human Immobilier à régler à M. [P] et Mme [X] [E] la somme totale de 10 000 € au titre du préjudice moral qu'ils ont subi, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir. 

Condamner la SAS Human Immobilier à rembourser à M. [P] et Mme [X] [E] la somme de 15 300 € correspondant aux frais d'agence qu'ils ont dû verser, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir. 

Condamner enfin solidairement les mêmes défendeurs à régler aux requérants la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens comprenant les deux coûts des procès-verbaux de constat établis par la CH Juris, commissaires de justice le 31 mars 2023 et le 20 avril 2023.



Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 octobre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'ils développent, M. [J] et Mme [G] demandent à la Cour de

Voir infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mars 2025 par le Tribunal Judiciaire de Bourges,

Et statuant à nouveau ;

Voir débouter M. [P] et Mme [X] [E] de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre de M. [J] et Mme [G]. 

Les condamner solidairement à verser à M. [J] et Mme [G] la somme de 

5 000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. 

Les condamner solidairement aux entiers dépens.



Dans ses dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2025, auxquelles il conviendra de se reporter pour un exposé détaillé et exhaustif des prétentions et moyens qu'elle développe, la SAS Human Immobilier demande à la Cour de

CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Bourges du 20 mars 2025 en ce qui a débouté M. [P] et Mme [X] [E] de leurs demandes à l'encontre de la SAS Human Immobilier et en ce qu'il a condamné M. [P] et Mme [X] [E] à payer à la SAS Human Immobilier une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

STATUER ce que de droit sur le surplus des autres dispositions. 

CONDAMNER solidairement les M. [P] et Mme [X] [E] à payer à la SAS Human Immobilier la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER solidairement M. [P] et Mme [X] [E] aux entiers dépens d'appel dont distraction sera faite au profit de la SCP Avocats Centre sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.





MOTIFS

Sur la demande principale présentée par M. [P] et Mme [E] :

Les articles 1103 et 1104 du code civil posent pour principe que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.



L'article 1353 du même code impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



L'article 1197 du même code énonce que l'obligation de délivrer la chose emporte obligation de la conserver jusqu'à la délivrance, en y apportant tous les soins d'une personne raisonnable.



L'article 1614 du même code prévoit que la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente.



En l'espèce, M. [P] et Mme [E] soutiennent que le bien immobilier acquis leur a été remis par M. [J] et Mme [G] dans un état de saleté déplorable, de nombreux meubles compris dans la vente ayant en outre été dégradés durant la période postérieure à la vente pendant laquelle les acquéreurs avaient concédé aux vendeurs la jouissance temporaire du bien.

Ils entendent de ce fait voir engager la responsabilité de M. [J] et Mme [G], mais aussi celle de la SASU Human Immobilier pour manquement à son obligation de conseil dans le cadre de la transaction en cause.



L'acte authentique de vente du 2 décembre 2022 stipule l'obligation pour les vendeurs de rendre, au plus tard au 31 mars 2023, « l'immeuble libre de toute location et occupation dans sa totalité, ainsi que l'ensemble des biens meubles compris dans la vente, dans leur état actuel et sans dégradation ». Il comporte en outre, au chapitre relatif aux réserves particulières liées à l'entrée en jouissance différée, l'obligation pour le vendeur de « maintenir l'immeuble et ses abords dans leur état actuel, à les entretenir raisonnablement, à faire réparer les dégâts éventuels survenus et à conserver en parfait état les meubles inclus dans la vente et les différents éléments d'équipements ».

C'est donc en vain que M. [J] et Mme [G] entendent tirer argument d'une disposition de cet acte authentique selon laquelle les biens meubles et objets mobiliers sont vendus dans leur état actuel, l'acquéreur faisant son affaire personnelle de tous vices et (ou) autres défauts de fonctionnement pouvant les affecter et s'interdisant tout recours vis-à-vis du vendeur pour quelque cause que ce soit. En effet, l'action initiée par M. [P] et Mme [E] trouve sa source non dans un vice caché des biens en cause, mais dans les manquements qu'ils imputent à M. [J] et Mme [G] à leur obligation d'entretien et de conservation des biens litigieux en l'état dans lequel ils se trouvaient au jour de la vente.



Sur les biens meubles



A l'appui de leurs prétentions, M. [P] et Mme [E] produisent deux procès-verbaux de constat établis les 31 mars et 20 avril 2023 par la SELARL CH Juris, huissier de justice. 

Le premier de ces procès-verbaux mentionne que :


le pied avant droit du buffet en chêne massif présente des éclats,

le tissu d'un canapé est abîmé, l'assise présentant des marques,

une poignée de tiroir d'une bibliothèque en bois est manquante,

des réserves sont émises quant au bon fonctionnement de la plaque de cuisson, du four de cuisson, du réfrigérateur/congélateur, du congélateur coffre, du spa, du parasol inclinable, de la douche solaire, de la piscine,

une importante rayure marque le plateau d'une table ronde,

le cuir d'un canapé ancien est abîmé au niveau de l'assise,

le bois de la table du salon de jardin et celui de l'ensemble de jardins est fortement noirci,

le filet de la table de ping-pong est manquant,

le tiroir d'une armoire en bois est cassé,

le tracteur tondeuse de marque Staub est stationné dans la cour, sans protection, et ne fonctionne pas, de l'eau étant présente au niveau du moteur et les câblages électriques étant sectionnés,

la remorque de chantier est dépourvue de roues comme de disques,

la tondeuse thermique de marque Brigge et Stratton présente des points de rouille, une roue désaxée et un lanceur sectionné, est stationnée à l'extérieur sans protection et ne fonctionne pas, M. [P] indiquant à l'huissier de justice qu'il ne s'agit pas de l'appareil qu'il a racheté,

le four de cuisson présente des déformations,

une poignée du réfrigérateur/congélateur est manquante, l'appareil présente des impacts épars et une importante quantité de givre, et son état de saleté est relevé,

le congélateur coffre présente des impacts épars, et son état de saleté est relevé,

le poêle à bois est rempli de cendres,

la douche solaire est démontée et couverte de nombreuses fientes d'oiseaux,

le parquet stratifié de l'une des chambres présente des découpes grossières et une pose aléatoire, M. [P] affirmant que la nature du sol n'est pas la même que lors des visites ayant précédé l'achat,

une partie du tubage de la descente des eaux pluviales est manquante,

l'étendoir vertical est rouillé.




Il n'est pas contesté que l'ensemble des meubles vendus par M. [J] et Mme [G] pour un montant global de 53.700 euros aient été d'occasion. Il n'est pas justifié de leur état antérieurement à la vente. Toutefois, ainsi que l'a relevé le premier juge, à défaut d'inventaire au jour de la signature de l'acte authentique, le 2 décembre 2022, ces biens mobiliers doivent être considérés comme ayant été laissés à disposition en bon état et, s'agissant des appareils électroménagers et équipements concernés, en état de fonctionnement, leur prix donnant une indication quant à leur état général et révélant nécessairement, pour les plus onéreux (spa, tracteur tondeuse notamment), leur très bon état.

Le courrier adressé le 10 mai 2023 par la SASU Human Immobilier au conseil de M. [P] et Mme [E] confirme qu'au jour de la visite préalable à la réitération par acte authentique, aucune dégradation n'avait été constatée par l'agent immobilier.

M. [P] et Mme [E] sollicitent le remboursement du prix de vente de l'intégralité des biens meubles qu'ils jugent dégradés. 

Il ne peut néanmoins qu'être observé que le seul état de saleté du congélateur coffre, du réfrigérateur/congélateur et du poêle à bois ne saurait justifier leur remboursement intégral, non plus que le fait qu'ils puissent présenter des impacts ou déformations, dès lors que la preuve de leur mauvais fonctionnement n'est pas rapportée. Il en va de même de la seule allégation de réserves émises quant au bon fonctionnement des équipements électroménagers (four, plaque de cuisson) ou autres (douche solaire), étant par surcroît observé qu'il était loisible à M. [P] et Mme [E], entrés en possession desdits biens depuis plusieurs années à ce jour, de faire constater leur bon ou mauvais fonctionnement. Le défaut de filet de la table de ping-pong ne peut davantage justifier d'indemniser les acquéreurs à hauteur du prix auquel elle leur a été cédée, étant ici rappelé que M. [P] et Mme [E] ne démontrent pas qu'une bâche dont ils déplorent l'absence ait été comprise dans la vente, l'acte authentique n'en faisant pas mention.

S'agissant du spa, M. [P] et Mme [E] se bornent à affirmer son mauvais fonctionnement (défaut de chauffe, buses décollées) en s'abstenant d'apporter le moindre élément de preuve en ce sens, le procès-verbal du 31 mars 2023 indiquant au contraire que l'huissier a assisté à la mise en eau de cet appareil et que « tout semble fonctionner ».

Le coût d'acquisition du canapé ancien en cuir (950 euros) et du canapé en tissu (400 euros) n'apparaît pas en soi démesuré pour des meubles d'occasion, dont il n'est pas établi qu'ils aient présenté en mars 2023 des marques d'usure anormales qui n'auraient pas été présentes en décembre 2022, étant souligné qu'il s'agit là de meubles soumis par nature à de fortes tensions mécaniques. Il en va de même du salon de jardin, dont le noircissement tient à l'usage en extérieur auquel il est destiné.

Les éclats relevés sur le pied du buffet de chêne massif ne caractérisent pas, eu égard à leur emplacement, le mauvais état de ce meuble ni, par conséquent, qu'il se soit trouvé au jour de sa remise dans un état dégradé par rapport à celui du jour de son acquisition.

L'importante rayure observable sur la table en merisier, dont le prix de cession apparaît trop élevé pour un meuble présentant une telle dégradation ce qui conduit à considérer qu'elle n'était pas présente au jour de la vente, le tiroir cassé de l'armoire, le défaut de filet de le table de ping-pong et la poignée manquante de la bibliothèque en bois (qui se distingue des deux bibliothèques en merisier mentionnées à tort par les appelants) justifient en revanche de condamner M. [J] et Mme [G] à indemniser les acquéreurs à hauteur de 300 euros.

S'agissant de la tondeuse thermique et du tracteur tondeuse, l'huissier de justice a constaté qu'ils ne fonctionnaient pas. Leur prix de vente, soit 500 et 3.000 euros, devra donc être restitué à M. [P] et Mme [E].

L'huissier a par ailleurs relevé que la remorque de chantier n'était équipée ni de roues ni de disques. Au vu de son prix de vente élevé (5.200 euros), il ne saurait être admis que cette remorque ait pu être acquise dans un tel état, qui la prive de toute utilité réelle. M. [J] et Mme [G] seront donc condamnés à verser à M. [P] et Mme [E] la somme de 5.200 euros à ce titre.

Concernant enfin le robot de piscine, M. [P] et Mme [E] soutiennent qu'il ne fonctionne pas correctement, se fondant sur le second procès-verbal de constat établi par la SELARL CH Juris aux termes duquel l'huissier s'est vu remettre par les appelants une clef USB comportant une vidéo datée du 19 avril 2023 montrant un robot au fond de la piscine. L'huissier relève que ce robot « ne fonctionne pas correctement », sans détailler la nature du dysfonctionnement observé. A supposer que les images vidéo en cause aient bien été prises dans la piscine faisant partie de l'ensemble immobilier acquis par les appelants (ce que l'huissier n'a pas constaté lui-même), ces éléments ne permettent pas à la cour de déterminer la nature ni l'ampleur du dysfonctionnement allégué, ni partant la nécessité éventuelle de procéder à son remplacement plutôt qu'à sa réparation. Dans ces conditions, la demande indemnitaire présentée par M. [P] et Mme [E] de ce chef doit être rejetée et le jugement entrepris infirmé sur ce point.

En considération de l'ensemble de ces éléments, il y a lieu de faire droit à hauteur de 9.000 euros à la demande présentée par M. [P] et Mme [E] au titre du préjudice matériel lié aux dégradations subies par les meubles acquis entre la date de leur vente et celle de leur remise aux acquéreurs. 



Sur les travaux de remise en état de l'immeuble



M. [P] et Mme [E] sollicitent indemnisation du fait de l'état de saleté et de dégradation dans lequel M. [J] et Mme [G] auraient laissé le bien immobilier vendu, qui aurait nécessité d'importants travaux de remise en état.

Le procès-verbal de constat du 31 mars 2023 indique, au sujet de l'état de propreté générale de l'immeuble, que « les dépendances ne sont pas propres » (présence de « crasses » et de plumes de poules), non plus que la terrasse extérieure. Aucune constatation comparable n'a été effectuée par l'huissier au sein du bâtiment d'habitation lors de cette visite. La demande présentée par M. [P] et Mme [E] tendant à la prise en charge par M. [J] et Mme [G] de la facture de nettoyage du 3 avril 2023 à hauteur de 1.700 euros est ainsi injustifiée.

Par ailleurs, l'appréciation de l'état de saleté d'une grange ou de dépendances ayant pu héberger des animaux d'élevage ne saurait s'effectuer de la même façon que celle portant sur l'état des bâtiments d'habitation, étant rappelé que les appelants ne produisent aucun élément de preuve de nature à établir que l'état de propreté des dépendances concernées ait différé, au jour de la signature de l'acte de vente, de celui dans lequel elles se trouvaient au jour de leur remise aux acquéreurs.

Il n'est pas davantage justifié par les appelants de la nécessité dans laquelle ils se seraient trouvés de devoir procéder à d'importants travaux de défrichage et de nettoyage des extérieurs en raison des conditions d'occupation des lieux par les vendeurs entre le 2 décembre 2022 et le 31 mars 2023. Les opérations facturées par les entreprises Faivre Espaces verts et [Localité 8] paysages apparaissent ainsi procéder d'une volonté d'aménagement des extérieurs (voire de revalorisation des dépendances en vue d'un usage différent) à l'issue de la période hivernale plutôt que d'une nécessité due à la négligence des précédents occupants.

Les photographies reproduites dans le procès-verbal de constat du 20 avril 2023 n'ont pas été prises par l'huissier de justice mais communiquées à ce dernier par les appelants. Il est ainsi impossible de déterminer avec certitude qu'elles aient toutes été prises dans l'ensemble immobilier litigieux, à l'exception d'une partie des photographies des extérieurs qui peuvent être comparées à celles que l'huissier avait lui-même prises et fait figurer dans son premier procès-verbal. 

M. [P] et Mme [E] affirment que les vendeurs auraient bouché les tuyaux de plomberie à la mousse expansive, entraînant l'intervention de la société KMR le 5 avril 2023. Toutefois, la facture de cette entreprise précise que son intervention fait suite à un dégât des eaux, sans indication relative à une obstruction volontaire ou fortuite de la tuyauterie. M. [P] et Mme [E] ne fournissent aucune explication à cet égard et ne démontrent notamment pas en quoi ce dégât des eaux serait imputable à un comportement fautif des vendeurs.

M. [P] et Mme [E] invoquent également la détérioration du sol de l'étage (lames de parquet manquantes, trous) lors du départ des vendeurs et l'absence d'entretien des ballons d'eau chaude ayant nécessité le remplacement de l'un d'entre eux. Ils ne démontrent néanmoins nullement l'existence même de tels désordres, la seule production d'un devis de réfection du parquet sur 96m² et d'une facture d'achat d'un ballon ne suffisant pas à démontrer que les opérations en cause résultent d'une dégradation ou d'un dysfonctionnement plutôt que d'un simple choix des nouveaux acquéreurs, étant observé que M. [P] et Mme [E] précisent avoir acquis cette propriété dans le but d'y créer des gîtes.

Concernant l'état de la piscine, la facture établie par l'entreprise Desjoyaux piscines, le 21 avril 2023, comprend des prestations d'ouverture simple et d'électrolyse correspondant à une fin d'hivernage. Il n'y est fait aucune mention d'un éventuel état anormal de saleté ou de dégradation de la piscine à l'issue d'une période de fermeture habituelle durant les mois d'hiver. Cette entreprise atteste au demeurant avoir entretenu cette piscine depuis sa mise en service en 2018 sans avoir jamais relevé de difficulté, et indique le 23 septembre 2023 que lors de son dernier passage, la piscine était en parfait état de fonctionnement, aucuns frais n'étant à prévoir. Les allégations de M. [P] et Mme [E] selon lesquelles M. [J] et Mme [G] auraient sectionné le câble d'alimentation de la pompe sous la piscine, retiré tous les embouts adaptables et causé une dégradation du liner laissant envisager une onéreuse intervention de remplacement ne peuvent ainsi être jugées que particulièrement infondées.

Les demandes indemnitaires présentées par M. [P] et Mme [E] au titre des travaux réalisés ou à effectuer dans leur propriété seront en conséquence rejetées et le jugement entrepris infirmé en ce sens.



Sur le préjudice moral 



M. [P] et Mme [E] indiquent subir un préjudice moral lié, pour le premier, à la nécessité de démissionner de son emploi afin de s'occuper de la propriété à temps complet dans la perspective d'y créer des gîtes et, pour la seconde, au stress important issu de son « arrêt maladie incurable ». Ils ne produisent pour autant aucun justificatif de nature à permettre à la cour d'évaluer la réalité et la consistance d'un tel préjudice.

Si le premier juge a fait droit à leur demande de ce chef en prenant en compte la volonté délibérée des vendeurs de rendre les lieux sales et dégradés et leur hostilité envers M. [P] et Mme [E], qu'il a estimées établies, il ne peut qu'être constaté qu'un tel reproche ne peut légitimement être fait à M. [J] et Mme [G] au vu des pièces versées aux débats, le préjudice matériel lié aux dommages subis par les biens meubles apparaissant limité et davantage lié à la négligence des vendeurs qu'à un supposé projet de nuire à leurs acquéreurs.

La demande indemnitaire pour préjudice moral formulée par M. [P] et Mme [E] sera en conséquence rejetée et le jugement entrepris infirmé sur ce point.



Sur la responsabilité de la SASU Human Immobilier



M. [P] et Mme [E] entendent voir engager la responsabilité de la SASU Human Immobilier pour manquement à l'obligation de conseil à laquelle elle se trouvait astreinte en sa qualité d'agence immobilière, faisant valoir qu'elle ne démontrerait pas les avoir informés de la nécessité de percevoir un séquestre destiné à garantir leurs droits eu égard à leur entrée en jouissance différée des biens acquis.

Il doit néanmoins être relevé que l'acte authentique du 2 décembre 2022 précise que la lettre du 3 septembre 2022, signée par M. [P] et Mme [E] comme par M. [J] et Mme [G], ne prévoyait pas la mise en place d'un séquestre en vue de garantir, le cas échéant, le paiement des indemnités prévues en cas de retard dans la libération du bien immobilier et la remise des biens meubles en leur état actuel et sans dégradation par les vendeurs après le 31 mars 2023, et que « ce séquestre a été proposé au vendeur qui en a refusé le principe ».

Il résulte de cette mention que M. [P] et Mme [E] se sont bien vu communiquer par le notaire la possibilité d'exiger le placement d'une somme sous séquestre afin de garantir leurs droits. Cette communication n'a ainsi pas été effectuée par la SASU Human Immobilier.

Toutefois, l'agence immobilière n'avait pas à conseiller M. [P] et Mme [E] sur ce point dès lors qu'elle n'avait pas été tenue informée de l'insertion de la clause contractuelle relative à une entrée en jouissance des lieux différée convenue entre les vendeurs et les acquéreurs. Il est démontré que cette clause résulte d'un document daté du 3 septembre 2022, établi sur papier libre et signé par M. [P] et Mme [E] et M. [J] et Mme [G], qui a été visé dans l'acte authentique de vente. Or la SASU Human Immobilier n'a pris aucune part à ce dernier, ni à l'élaboration de la convention d'entrée en jouissance différée. Il ne pouvait dans ces conditions lui incomber d'alerter les acquéreurs sur les risques inhérents à une telle convention ou de leur suggérer les moyens propres à y pallier dès lors qu'elle en ignorait l'existence.

M. [P] et Mme [E] reprochent à la SASU Human Immobilier d'avoir manqué de prudence en se bornant à ne communiquer au notaire qu'une liste des biens meubles vendus avec l'ensemble immobilier mentionnant leur valeur, plutôt qu'un état des lieux précis et détaillé destiné à « éviter toute déconvenue par la suite ».

Là encore, il ne peut qu'être observé qu'un tel état des lieux ne pouvait trouver d'utilité réelle que dans l'hypothèse d'une prise de possession différée des biens en cause dont la SASU Human Immobilier ignorait qu'elle avait été convenue entre les vendeurs et les acquéreurs. M. [P] et Mme [E] ne peuvent ainsi valablement faire grief à l'agence immobilière d'avoir manqué de sécuriser une vente dont les conditions spécifiques ne lui ont pas été communiquées, les parties s'étant abstenues de lui indiquer que l'entrée en jouissance des acquéreurs n'interviendrait pas immédiatement au jour de l'acte authentique.

M. [P] et Mme [E] échouent en conséquence à démontrer le moindre manquement de la SASU Human Immobilier à ses obligations d'agence immobilière dans le cadre de la vente de l'ensemble immobilier en cause. Leurs demandes tendant à la condamnation solidaire de la SASU Human Immobilier avec M. [J] et Mme [G] à l'indemniser des préjudices subis ainsi qu'à sa condamnation à leur rembourser la somme de 15.300 euros correspondant aux frais d'agence versés seront ainsi rejetées.



En considération de l'ensemble de ces éléments, M. [J] et Mme [G] seront solidairement condamnés à verser à M. [P] et Mme [E] la somme totale de 9.000 euros au titre du préjudice matériel lié aux dégradations subies par les meubles acquis entre la date de leur vente et celle de leur remise aux acquéreurs. Le surplus des demandes présentées par les appelants sera rejeté.



Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par M. [J] et Mme [G] :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il est constant que le droit d'agir ou de se défendre en justice ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, le fait pour M. [P] et Mme [E] d'initier une instance dans le cadre de laquelle ils ont présenté des demandes considérables auxquelles il n'a été que partiellement fait droit aux termes de la présente décision ne caractérise pas à leur encontre de comportement fautif susceptible de fonder valablement une demande indemnitaire de leurs contradicteurs. Il peut au demeurant être observé que le fait qu'une partie de leurs demandes aient été accueillies exclut que leur action soit jugée abusive.

Dans ces conditions, M. [J] et Mme [G] seront déboutés de leur demande indemnitaire à ce titre.





Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L'équité et la prise en considération de l'issue du litige commandent de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner in solidum M. [P] et Mme [E], qui succombent en leurs prétentions élevées à l'encontre de la SASU Human Immobilier, à verser à cette dernière la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel qui ne seraient pas compris dans les dépens. M. [P] et Mme [E] et M. [J] et Mme [G], succombant partiellement en leurs prétentions respectives, seront par ailleurs déboutés des demandes qu'ils ont eux-mêmes formées à ce titre.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie. Au vu de l'issue du litige déterminée par la présente décision, il convient de condamner M. [P] et Mme [E] in solidum d'une part, et M. [J] et Mme [G] in solidum d'autre part, à supporter la charge de la moitié des dépens de l'instance d'appel, à la masse desquels sera intégré le coût du procès-verbal de constat établi le 31 mars 2023 par la SELARL CH Juris.

Le jugement entrepris sera enfin confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS

La Cour, 

INFIRME partiellement le jugement rendu le 20 mars 2025 par le tribunal judiciaire de Bourges en ce qu'il a 


condamné solidairement M. [J] et Mme [G] à payer à M. [P] et Mme [E] la somme de 7.994,85 euros en réparation de leur préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

condamné solidairement M. [J] et Mme [G] à payer à M. [P] et Mme [E] une indemnité de 3.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;




CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;



Et statuant de nouveau des chefs infirmés,



CONDAMNE solidairement M. [U] [J] et Mme [N] [G] à verser à M. [H] [P] et Mme [X] [E] la somme de 9.000 euros en réparation de leur préjudice matériel ;



DEBOUTE M. [H] [P] et Mme [X] [E] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;



DEBOUTE M. [U] [J] et Mme [N] [G] de leur demande indemnitaire pour procédure abusive ;



REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Et y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [H] [P] et Mme [X] [E] à verser à la SASU Human Immobilier la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [H] [P] et Mme [X] [E] et M. [U] [J] et Mme [N] [G] de leurs demandes présentées à ce titre ;

CONDAMNE M. [H] [P] et Mme [X] [E] in solidum d'une part, et M. [U] [J] et Mme [N] [G] in solidum d'autre part à supporter la charge de la moitié des dépens de l'instance d'appel.



 En l'absence du Président empêché, l'arrêt a été signé par R.PERINETTI, Conseiller le plus ancien ayant participé au délibéré et par Mme MAGIS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS R. PERINETTI









La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. 

En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe.

P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE