Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 30 avril 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT AU FOND 

DU 30 AVRIL 2026













Rôle N° RG 22/05486 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJHB5







S.A.S. [C] [O]





C/



[U] [S] épouse [G]



























Copie exécutoire délivrée 

le : 30 Avril 2026

à : 



Me Nicolas MERGER



Me Sandra JUSTON 





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 17 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 21/03112.





APPELANTE



S.A.S. [C] RESIDENCE 

, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS substituée par Me Ludivine CAUVIN, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉE



Madame [U] [S] épouse [G]

née le 27 Septembre 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Pierre ARMANDO, avocat au barreau de NICE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère





Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026.





ARRÊT



Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2026



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSE DU LITIGE



Mme [U] [G] est propriétaire de différents lots dépendant de l'immeuble en copropriété à usage de résidence de tourisme 3 étoiles dénommé [Adresse 3] se situant [Localité 3] [Adresse 4].



Elle est ainsi propriétaire de 4 appartements correspondant aux lots 8016, 8029, 8034, 8068 ainsi que ainsi que de 4 emplacements de parking couverts correspondant aux lots 8193, 8102, 8142, 8149.



Par acte sous seing privé du 22 décembre 2011, Mme [U] [G] a donné à bail commercial à la société [C] Résidences tous ses lots de copropriété.



Le bail stipule qu'il prend effet le 30 décembre 2011 pour expirer le 30 avril 2021.



Concernant les clauses utiles à cette affaire, ledit bail prévoit aussi':



-le montant du loyer s'élève à la somme de 45'525 euros outre TVA, 



-le loyer devra être payé par trimestre, à terme échu les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre de chaque année.



-en 2020, le trimestre s'élève à la somme de 11'824,05 euros HT soit 13'000,46 euros TTC,



-concernant la destination et jouissance des lieux loués: Les locaux sont loués à usage de résidence de tourisme 3 étoiles devant faire l'objet d'une exploitation de nature para-hôtelière dans le cadre de locations à la carte avec accès aux services et équipements communs et prestations touristiques au bénéfice d'une clientèle touristique qui n'y élira pas domicile,



Par acte d'huissier en date du 24 février 2017, la société [C] Résidences donnait congé à la bailleresse pour le 30 avril 2021 pour tous les lots de copropriété loués.



Suite à l'épidémie de la Covid-19, la société [C] résidences a fermé l'établissement Lune d'Argent à plusieurs reprises au cours des années 2020 et 2021. a clientèle touristique.



Par courrier du 12 juin 2020, la société [C] Résidences, preneuse, a indiqué à Mme [U] [G], bailleresse, qu'elle entendait voir appliquer une franchise de 21,9'% sur le loyer de l'année 2020 et l'a invitée à lui retourner, signé, un coupon-réponse joint à ladite lettre et prévoyant cette franchise. 



Le 28 juin 2020, Mme [U] [G] retournait à la société [C] Résidences ce coupon-réponse après y avoir apposé son bon pour accord, la date et sa signature 



Le coupon-réponse mentionnait': Je reconnais avoir pris connaissance des termes du courrier daté du 12 juin 2020 et accepte la proposition formulée par [C], mon locataire, adaptant temporairement mon bail (ou mes baux) aux conditions d'un loyer réduit de manière forfaitaire pour tenir compte de la crise du COVID-19 (réduction de 21,9'%).



Les parties entraient en conflit sur les loyers impayés, s'opposant sur le sens et la portée à donner à la réduction des loyers stipulée par le coupon-réponse et la lettre du 12 juin 2020 auquel il était joint. La preneuse considérait que le contrat prévoyait qu'une telle réduction concernait tous les loyers de l'année 2020, tandis que bailleresse estimait au contraire que ladite réduction était limitée et ne devait s'appliquer exclusivement que sur les loyers dus pour la période de fermeture du 14 mars au premier juin 2020.



Pour la bailleresse, la société [C] résidences lui devait donc l'intégralité du loyer prévu à compter du 1er juin 2020.



Par acte d'huissier de justice du 5 août 2021, Mme [U] [G] a fait assigner la société [C] Résidences devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins de voir condamner cette dernière à lui payer la somme de 17'796,12 euros correspondant au total des retenues appliquées aux échéances de loyer des premiers, deuxième et quatrième trimestres de 2020, augmentée des intérêts légaux à compter du 22 février 2021.



Selon jugement en date du 17 janvier 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence s'est notamment prononcé en ces termes':



-condamne la société [C] à payer à Mme [U] [S] épouse [G] la somme de cinq mille euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021, arrêtée au 31 décembre 2020,pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2020,



-déboute Mme [U] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,



-rappelle que l'exécution provisoire est de droit.



-condamne la société [C] à verser à Mme [U] [G] une somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';



-condamne la société [C] aux dépens.



Pour condamner la preneuse à payer à la bailleresse une somme de 5000 euros au titre des loyers impayés, le tribunal retenait les éléments suivants':



-les mesures ordonnées par le gouvernement ont entraîné un arrêt de son activité avec la limitation des déplacements et l'interdiction des vacances entraînant la paralysie des résidences de tourisme,



-les dates de fermeture de l'établissement ne correspondent pas à la pleine période touristique de [Localité 4],



-les restrictions drastiques ont cependant entraîné la délivrance partielle du bien loué et des pertes,



-l'article 6 du bail commercial attirait l'attention du bailleur sur l'éventualité de circonstances étrangères au preneur entraînant une interruption de l'activité touristique seule source de revenus de la résidence.



Le 12 avril 2022, la société [Adresse 5] formait un appel en intimant Mme [U] [S].



L'instruction de la procédure a été clôturée par ordonnance prononcée le 27 janvier 2026.

CONCLUSIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026, la société [C] Résidences demande à la cour de': 



-infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :



condamné la société [C] Résidences à payer à Mme [U] [G] la somme de 5'000 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021, arrêtée au 31 décembre 2020, pour les premier, deuxième et quatrième trimestres de 2020, 



condamné la société [C] Résidences à verser à Mme [U] [G] une somme de 1'500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et condamné la société [C] Résidences aux dépens,



statuant de nouveau de ces chefs': 



-débouter Mme [U] [G] de sa demande tendant à la condamnation de la société [C] Résidences à lui verser une somme au titre des échéances de loyer des premiers, deuxième et quatrième trimestres de 2020,



-débouter Mme [G] de sa demande tendant à la condamnation de la société [C] Résidences à lui verser des intérêts au titre des échéances de loyer des premiers, deuxième et quatrième trimestres de 2020,



-débouter Mme [G] de sa demande tendant à la condamnation de la société [C] Résidences aux dépens de première instance et à lui verser une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles,

 

-confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Mme [U] [G] de sa demande tendant à la condamnation de la société [C] Résidences à lui payer des dommages intérêts pour résistance abusive, 



-débouter Mme [U] [G] de son appel incident et de ses demandes, 



-la condamner aux dépens de l'instance en appel, qui seront recouvrés par Me Merger conformément à l'article 699 du code civil, et à payer à la société [C] Résidences, sur le fondement de l'article 700 de ce code, la somme de 5'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d'appel. 



Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, Mme [U] [G] demande à la cour de': 



vu l'appel incident 



à titre principal, 



-réformer le jugement en ce qu'il a': 



-condamné la SAS [C] Résidences à verser à Mme [G] la somme de 5000'€ outre les intérêts au taux légal à compter du 22 févrie2021, arrêtée au 31 décembre 2020, pour les premiers, deuxième et quatrième trimestres 2020, 



-débouté Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive 



et statuant à nouveau de ces chefs : 



-condamner la SAS [C] Résidences à payer à Mme [U] [G] la somme de 15'327,11'€ arrêtée au 31 décembre 2020 outre intérêts en application de l'article 1231-6 du code civil,



-condamner la SAS [C] Résidences à payer à Mme [U] [G] la somme de 5'000'€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive , 



-débouter la SAS [C] Résidences de toutes ses demandes 



-condamner la SAS [C] Résidences à payer à Mme [U] [G] la somme de 8'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner la SAS [C] Résidences aux entiers dépens,



à défaut et à titre subsidiaire, 



-confirmer le jugement,



-débouter la SAS [C] Résidences de toutes ses demandes,



-condamner la SAS [C] Résidences à payer à Mme [U] [G] la somme de 8'000'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamner la SAS [C] Résidences aux entiers dépens.





MOTIFS



1-sur la demande de la bailleresse en paiement de loyers au titre de l'année 2020



1-1 sur la première réduction forfaitaire des loyers (période de fermeture administrative de la résidence du 14 mars au 1er juin 2020)



Selon l'article 1192 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 01 octobre 2016 applicable au coupon-réponse du 28 juin 2020 et à sa lettre d'accompagnement du 12 juin de la même année': On ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation.



L'article 1189 du même code, dans sa version applicable depuis le premier octobre 2016, ajoute':Toutes les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l'acte tout entier. Lorsque, dans l'intention commune des parties, plusieurs contrats concourent à une même opération, ils s'interprètent en fonction de celle-ci.



L''article 1191 du même code énonce': Lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui qui lui confère un effet l'emporte sur celui qui ne lui en fait produire aucun.



Mme [U] [G], bailleresse, sollicite la condamnation de la société [C] résidences, preneuse, à lui payer la somme de 15'327,11'€ arrêtée au 31 décembre 2020 outre intérêts.



Au soutien de sa demande en paiement de sommes contractuellement dues, Mme [U] [G] apporte les précisions suivantes':



-elle a accepté une réduction de loyer de 21.9 % allant du 13.04.2020 au 01.06.2020 et non pas jusqu'au 31 décembre 2020,



-le premier juge a considéré que l'accord relatif à la réduction de 21.9 % du loyer s'appliquait sur la totalité de la période COVID et c'est dans ce contexte qu'il a alloué la somme de 5'000'€,



-il a encore estimé qu'un accord était intervenu à hauteur de 21,9'% du loyer annuel concernant la 1 ère période de fermeture administrative, puis d'une franchise de 12'% du loyer annuel concernant la seconde période de fermeture administrative,



-le tribunal a appliqué la réduction sur la totalité de la période, alors même que l'accord ne portait que sur la seule période du 14/03/2020 au 01/06/2020.



Pour s'opposer à la demande de Mme [U] [G] en paiement de loyers, la société [C] résidences fait valoir':



-la somme de 11'393,65 euros correspond à la franchise de 21,9'% du loyer de l'année 2020 qu'elle a acceptée expressément,



- Mme [U] [G] prétend que cette franchise ne porterait pas sur 21,9'% du montant du loyer de l'année 2020, et ne s'élèverait donc pas à 11'393,65 euros mais porterait seulement sur 21,9'% du montant du loyer afférent à la période allant du 14 mars 2020 au premier juin 2020, de sorte qu'elle ne s'élèverait qu'à 2'468,62 euros,



-il résulte des termes clairs et précis de la lettre du 12 juin 2020 de la société [C] résidences contenant le formulaire du coupon-réponse proposé à la signature de Mme [U] [G] que la franchise considérée est égale à 21,9'% du loyer de l'année 2020,



-contrairement à ce que soutient Mme [U] [G], qui dénature les termes clairs et précis de l'accord intervenu, c'est donc bien sur le loyer de l'année 2020 entière, et non pas seulement sur le loyer de la période du 14 mars au premier juin 2020, que doit être calculée la franchise de 21,9'%, laquelle est donc égale à 11'393,65 euros. 



La société [C] résidences revendique d'abord une première réduction forfaitaire des loyers dus, à hauteur de 21, 9'% , au titre de la fermeture administrative de l'établissement sur la période du 14 mars au 1er juin 2020, en se fondant sur sa lettre du 12 juin 2020 et sur le coupon-réponse joint signé le 28 juin suivant par la bailleresse.



Un accord contractuel ultérieur au bail commercial a été conclu entre les parties au sujet d'une réduction du loyer sous certaines conditions. En effet, au cours de l'année 2020, suite aux événements de la Covid-19,la société [C] Résidences a adressé le 12 juin 2020 une lettre à la bailleresse, à laquelle était jointe un coupon-réponse pré-imprimé, qui a été signé le 28 juin 2020 et qui lui a été envoyé,en retour, par la bailleresse.



Le coupon-réponse du 28 juin 2020, signé par la bailleresse, contient une clause préimprimée stipulant : Je reconnais avoir pris connaissance des termes du courrier daté du 12 juin 2020 et accepte la proposition formulée par [C], mon locataire, adaptant temporairement mon bail (ou mes baux) aux conditions d'un loyer réduit de manière forfaitaire pour tenir compte de la crise du COVID-19 (réduction de 21,9'%). Ledit coupon-réponse était indissociable de la lettre du 12 juin 2020 laquelle mentionne ceci au sujet de la durée d'application précise de la réduction contractuelle des loyers:



-en situation de fermeture administrative entre le 14 mars et le 1er juin nous avons été dans l'impossibilité d'exploiter nos résidences,



-comme évoqué ci-dessus l'état d'empêchement d'exécution du contrat lié à la fermeture de nos établissements et en conséquence l'interruption du paiement des loyers ne paraît pas souffrir de discussion d'un point de vue juridique. Cela concerne une période de 2, 5 mois (du 12 mars au 1er juin) soit 21, 9'% de la durée totale de prise à bail sur 2020,



-dans un souci de compromis équilibré et pour éviter des contentieux longs, coûteux et aléatoires pour chacun, nous vous proposons une franchise de loyers de 2,5 mois correspondant strictement à la période de fermeture des établissements, le reste du risque étant à notre charge. Vous toucherez donc 78, 1'% des loyers 2020.



Tel que ces deux documents contractuels sont rédigés, on comprend que l'accord entre les parties est de prévoir une réduction forfaitaire des loyers à hauteur de 21,9'% pour tenir compte de la crise de la COVID-19. 



S'agissant de la portée exacte de cet accord contractuel, on pourrait en premier lieu estimer qu'il implique que la réduction forfaitaire de 21, 9'% des loyers s'applique sur la seule période allant du 12 mars au 1er juin 2020 (conformément à l'interprétation faite par la bailleresse).On peut toutefois avoir une autre lecture et comprendre au contraire que la réduction est prévue pour s'appliquer à tous les loyers de l'année 2020 (ce qui est le sens retenu par la preneuse). Avec une telle lecture, la commune intention des parties est alors de dispenser la preneuse de payer les loyers correspondant à la période du 14 mars au 1er juin 2020 tout en annualisant et lissant cette dispense de paiement des loyers sur l'ensemble des loyers de 2020. 



Compte tenu du fait que la lettre du 12 juin 2020 (qui fait partie intégrante de l'accord du 28 juin 2020 sur la réduction des loyers) évoque à plusieurs reprises une réduction de 21,9'% lissée sur toute l'année 2020, il y a lieu de faire prévaloir la seconde interprétation, c'est-à-dire celle proposée par la société [C] résidences.



Ainsi, la cour considère que c'est à bon droit que la société [C] Résidences revendique une réduction de 21,9'% des loyers contractuellement dus jusqu'à la fin de l'année 2020 et non pas seulement pendant la seule période allant du 14 mars 2020 au 1er juin 2020.



Cette réduction forfaitaire des loyers de 21, 9'% est égale à, 11'393,65 euros, en l'absence de critiques formées à titre subsidiaire par la bailleresse intimée sur son montant.



1-2 sur la seconde réduction forfaitaire des loyers 



 L'article 6 du bail commercial prévoit': « De convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à trente pour cent (30%) des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l'activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens' ) ou d'événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'éventualité où le Preneur aurait la charge ou le contrôle de l'entretien ou du fonctionnement desdites parties communes. Cette clause n'a pas vocation à s'appliquer dans l'hypothèse où le préjudice subi par le preneur se trouverait couvert par sa police d'assurance.



Toujours pour s'opposer à la demande de la bailleresse en paiement de sommes contractuellement dues, la preneuse fait encore valoir':



-la survenance du deuxième confinement a conduit la société [C] Résidences à appliquer sur l'échéance de loyer du quatrième trimestre de 2020 une franchise supplémentaire de 6'361,86 euros correspondant à la période du 30 octobre au 15 décembre de ce trimestre pendant laquelle, à raison des dispositions réglementaires précitées, l'activité touristique a été interrompue et l'activité a subi un dysfonctionnement au sens de l'article 6 intitulé condition particulière'du bail,



-la société [C] Résidences entend se prévaloir de l'article 6 du bail commercial, intitulé Condition particulière, dont les conditions d'application se sont réalisées lors de la crise sanitaire et qui prévoit une modification du montant du loyer, pour justifier une seconde franchise de 6'361,86 euros,



-la cour de cassation n'a jamais décidé que la clause d'un bail commercial rédigée dans les mêmes termes que l'article 6 intitulé Condition particulière précité ne trouverait pas par principe à s'appliquer dans le cas des entraves réglementaires au libre d'accès des personnes aux résidences de tourisme et à la libre circulation des personnes sur le territoire national édictées à l'occasion de la crise du COVID-19,



-l'article 6 intitulé condition particulière du bail n'énonce pas que son application serait subordonnée au fait que l'interruption de l'activité touristique résultant d'une entrave au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou le dysfonctionnement de l'activité du preneur ait entraîné une situation de cessation des paiements,



-les conditions d'application définies par l'article 6 se sont bien réalisées à l'occasion de la crise sanitaire de 2020,



-au regard de l'article 6, la société [C] Résidences, a appliqué les deux franchises précitées au titre des échéances des premiers, deuxième et quatrième trimestres de 2020.



Pour s'opposer à l'application d'une seconde réduction forfaitaire des loyers en faveur de la preneuse, au titre de la seconde période réglementée du 30 octobre au 15 décembre 2020, la bailleresse rétorque':



-par deux arrêts rendus le 23 novembre 2022, la Cour de cassation a réaffirmé la position qu'elle avait adoptée dans ses arrêts du 30 juin 2022 selon laquelle les loyers commerciaux restent dus par le locataire, même en cas de fermeture des locaux pendant la période de confinement,



-l'article 6 est une clause dérogatoire à interprétation strictement restrictive 



-toute application de l'article 6 au COVID reviendrait à': 

' interpréter le bail, 

' créer une clause COVID inexistante, 

' violer l'article 1103 du Code civil (force obligatoire du contrat),



-Mme [U] [G] n'a jamais donné un quelconque accord pour l'application d'une franchise de loyer postérieure au 1er juin 2020,

 

-Mme [U] [G] sollicitera également les charges de copropriété récupérables sur l'exercice 2020 et 2021 au prorata temporis ainsi que la taxe foncière et les taxes d'ordures ménagères.,



- toute demande de franchise supplémentaire est contractuellement et juridiquement infondée.



Il est de principe que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Il en résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus Covid -19 ne peut exonérer le locataire d'un bail commercial du paiement des loyers.



En l'espèce, pour s'exonérer du paiement des loyers dus au titre de la période du 30 octobre au 15 décembre 2020, la preneuse invoque non pas le seul moyen tiré de la force majeure (qui serait inefficace à lui seul au regard du principe ci-dessus rappelé) mais un moyen de droit mélangeant l'application d'une clause contractuelle de réduction forfaitaire de loyers et la force majeure. En ce sens, la société [Adresse 5] s'appuie sur l'article 6 du bail commercial qui est une clause de réduction forfaitaire du loyer sous réserve de la réunion de certaines conditions.



L'article 6 du bail commercial prévoit en ce sens': De convention expresse entre les parties, le loyer sera fixé à trente pour cent (30%) des recettes nettes effectivement encaissées par le preneur (et réparties aux tantièmes de copropriété entre les propriétaires à bail) en cas de force majeure interrompant l'activité touristique du lieu de situation des biens loués (tels que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès aux lieux loués ou à la circulation des personnes ou des biens') ou d'événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes 



Cet l'article 6 du bail commercial prévoit donc par avance un premier cas de réduction forfaitaire des loyers dus par la preneuse et ce en cas de force majeure interrompant l'activité touristique du lieu de situation des biens loués. Pour ce qui est de la force majeure (notion citée par le bail qui ne fait pas l'objet d'une définition contractuelle particulière), la cour rappelle qu'elle est impuissante à neutraliser l'obligation contractuelle au paiement des loyers souscrite par la preneuse(le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure). 



Ce même article 6 du bail commercial ajoute cependant une seconde hypothèse contractuelle de réduction forfaitaire des loyers dans le cas d'événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes.



Toutefois, la société [C] Résidences ne démontre pas l'existence d'un événement amenant un dysfonctionnement dans l'activité du preneur, au sens de l'article 6 du bail commercial, durant la période concernée c'est-à-dire du 30 octobre au 15 décembre 2020. 



A cet égard, l'article 6 du bail commercial utilise l'adverse notamment ce qui implique que la réduction ne s'appliquera que si l'événement est de même nature que ceux expressément cités à savoir une modification dans la destination ou l'accès des parties communes. Tel n'est pas pour des difficultés économiques liées aux mesures gouvernementales en vigueur durant la période du 30 octobre au 15 décembre 2020 au titre de laquelle la preneuse sollicite une réduction des loyers.



Les autres conditions contractuelles particulières prévues par l'article 6 du bail commercial ne sont pas plus réunies. En ce sens, la société [C] Résidences n'établit pas ni qu'une loi en vigueur sur la période précise du 30 octobre au 15 décembre 2020 l'obligeait à fermer la résidence ni non plus que les clients ne pouvaient pas accéder aux parties communes de la résidence. 

La société preneuse ne démontre pas en quoi le décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 (prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l'épidémie de COVID-19 dans le cadre de l'état d'urgence sanitaire) aurait eu pour effet de modifier la destination contractuelle des lots loués (c'est-à-dire une exploitation de locations) ou aurait eu pour effet de modifier l'accès aux parties communes. Ce décret n'a en effet pas changé la destination contractuelle des lieux en lui-même. La résidence de tourisme est bien restée une résidence de tourisme.Si, de par ce décret, les français ne pouvaient sortir de leurs résidences que pour des motifs limitativement énumérés, rien n'empêchait toutefois l'accès aux parties communes de la [Adresse 6].



Les conditions contractuelles d'application de la clause forfaitaire de réduction de loyers issue de l'article 6 du bail commercial ne sont pas réunies au titre de la période allant du 30 octobre au 15 décembre 2020.



La société [C] résidences est donc mal fondée à réclamer une seconde diminution des loyers à hauteur de 6'361,86 euros.



1-3 sur les sommes contractuellement dues



vu les articles 1134 et 1315 anciens du code civil applicables au bail commercial du 22 décembre 2011 liant les parties,



vu les articles 1103 et 1353 du code civil applicables aux accords ultérieurs liant les parties,



Pour déterminer les sommes éventuellement dues par la preneuse à la bailleresse, la cour doit au préalable déterminer les montant des échéances de'loyers dues en 2020 puis les règlements d'ores et déjà effectués par la preneuse. Enfin, il conviendra de soustraire le montant de la seule réduction forfaitaire contractuelle des loyers auquel a droit la société [C] Résidences (11'393,65 euros).



Il résulte des tableaux clairs, détaillés, précis, établis par la bailleresse que les données chiffrées relatives aux loyers dus et aux règlements déjà effectués sont les suivantes':



-loyers dus pour l'année 2020 avant toute application d'une quelconque réduction contractuelle': 52'025,84 euros,



-montant payé par la preneuse à la bailleresse pour l'année 2020': 34'229, 72 euros.



-total dû par la preneuse avant toute application d'une réduction des loyers': 17'796,12 euros.



La preneuse appelante reconnaît l'exactitude des chiffres précédents au travers de sa pièce 2 intitulée synthèse des loyers.



Compte tenu la seule réduction contractuelle des loyers à laquelle la preneuse peut prétendre(limitée à 11'393,65 euros), celle-ci est finalement redevable envers la bailleresse d'une somme contractuellement due de 6402,47 euros pour 2020.



En conséquence, infirmant le jugement, la cour condamne la société [C] à payer à Mme [U] [S] la somme de 6402, 47 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021 pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2020.



2-sur la demande de la bailleresse de dommages-intérêts pour résistance abusive



Mme [U] [G] sollicite la condamnation de la société [Adresse 5] à l'indemniser à hauteur de 5'000'€ pour résistance abusive. Aucune résidence abusive de la preneuse n'est cependant établie, celle-ci ayant pu se méprendre sur ses droits.



Le jugement est confirmé en ce qu'il déboute l'intimée de sa demande indemnitaire à ce titre.



3-sur les frais du procès



Compte tenu de la solution apportée au litige, le jugement est confirmé du chef de l'article 700 et des dépens.



Pour la même raison, la société appelante est condamnée aux entiers dépens d'appel dont ceux exposés par l'intimée et à payer à cette dernière une somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La société [C] Résidences supportera la charge de ses frais exposés à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement':



-confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour sauf concernant le montant de la condamnation de la société [C] Résidences prononcée au bénéfice de Mme [U] [G],



statuant à nouveau et y ajoutant, 



-condamne la société [C] Résidences à payer à Mme [U] [G]':



 6402, 47 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 22 février 2021 pour les premier, deuxième et quatrième trimestres 2020.



 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



-condamne la société [C] Résidences, aux entiers dépens d'appel dont ceux exposés par Mme [U] [G].



Le Greffier, La Présidente,