Trib. de Commerce · Chambre 02 — 24 juin 2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE CRETEIL

JUGEMENT DU 24 JUIN 2025 2ème Chambre

N° RG : 2025F00490

DEMANDEURS

M. [F] [S] [Adresse 1] comparant par Me Christophe MAHIEU [Adresse 2]

SCI SCI AY'S [Adresse 5] comparant par Me Christophe MAHIEU [Adresse 2]

DEFENDEUR

SARL EL BAYA [Adresse 5] comparant par la SELARL IP ASSOCIES pris en la personne de Me [H] [I] [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

La présente affaire a été débattue devant M. Michel LOMBERTY en qualité de Juge chargé d'instruire l'affaire qui a clos les débats et mis en délibéré.

Décision contradictoire en premier ressort.

Délibérée par M. Michel LOMBERTY, Président, M. Eddie BOHBOT, M. KODJO Olivier, Juges.

Prononcée ce jour par la mise à disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Minute signée par M. Michel LOMBERTY, Président du délibéré, et Mme Isabelle BOANORO, Greffier.

LES FAITS

M. [F] [S] et la SCI AY'S ont accordé un contrat de location gérance à la société EL BAYA. Les parties demanderesses reprochent à cette dernière de n'avoir pas respecté son engagement de libération du local tel que prévu en cas de vente de l'immeuble dans lequel est situé le local ou s'exerce l'activité, et demandent au Tribunal de prononcer son expulsion.

La société EL BAYA conteste que les conditions prévues pour la libération du local soient réunies.

Ainsi est née la présente instance.

LA PROCEDURE

Par acte de commissaire de justice du 7 avril 2025 signifié à personne M. [F] [S] et la SCI AY'S ont assigné à bref délai la société EL BAYA demandant au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil

Vu les articles 700 et 696 du Code de procédure civile

Vu le contrat de location-gérance, l'avenant et l'acte de rupture du contrat de location-gérance

Juger que la résiliation du contrat de location-gérance est intervenue d'un commun accord à effet au 31 janvier 2025.

Prononcer l'expulsion de la société EL BAYA ainsi que de toute personne physique et/ou morale présente de son chef, des lieux sis [Adresse 5] avec l'assistance d'un serrurier, d'un commissaire de justice et le concours de la force publique, si besoin est.

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la société EL BAYA garnissant les lieux dans un garde meuble que Monsieur [F] [S] désignera ou dans tel autre lieu au choix de ce dernier, et ce en garantie de toutes sommes qui lui sont dues.

Condamner la société EL BAYA à payer à Monsieur [F] [S], une indemnité d'occupation mensuelle de :

4 300,00€ au titre du mois de février 2025

10.000,00€ au titre du mois de mars 2025

15.000,00€ au titre du mois d'avril 2025

20.000,00€ au titre des mois suivants et jusqu'à la complète libération des lieux.

Condamner la société EL BAYA à payer à Monsieur [F] [S] au titre de la dette locative la somme de 25.920,00€ avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de réception de la lettre de mise en demeure

Prononcer la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.

Condamner la société EL BAYA à payer à Monsieur [F] [S] à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000,00€ pour le préjudice subi.

Condamner la société EL BAYA à payer à chacun des demandeurs, respectivement la SCI AY'S et Mr [F] [S], la somme de 4.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Juger que rien ne s'oppose à ce que l'exécution provisoire s'applique au jugement à intervenir.

Condamner la société EL BAYA aux entiers dépens

L'affaire a été appelée à l'audience collégiale du 15 avril 2025 à laquelle les parties ont comparu.

A cette audience, la société EL BAYA a déposé des conclusions en réponse demandant au Tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et 1137 du Code civil,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Débouter M. [F] [S] et la SCI AY'S de l'ensemble de leurs demandes ;

Constater qu'aucune résiliation du contrat de location-gérance signé le 18 septembre 2023 entre M. [F] [S], la SCI AY'S, la SARL « EL BAYA » n'est intervenue ;

Prononcer la nullité pour dol de l'acte de rupture signé le 14 janvier 2025 ;

Rejeter la demande d'expulsion de la société EL BAYA des lieux sis [Adresse 5];

Rejeter la demande de transport et de séquestration des meubles et objets mobiliers appartenant à la société EL BAYA en garantie des sommes prétendument dues ;

Rejeter la demande de condamnation de la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] une indemnité d'occupation mensuelle au titre des mois de février, mars, avril 2025 et jusqu'à la libération complète des lieux;

Rejeter la demande de condamnation de la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] la somme de 25.920,00€ avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de réception de la mise en demeure ;

Rejeter la demande de condamnation de la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] à titre de dommages et intérêts la somme de 10.000 euros pour préjudice subi ;

A titre subsidiaire :

Suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

En tout état de cause :

Rejeter la demande de condamnation de la société EL BAYA à payer à chacun des demandeurs, respectivement la SCI AY'S et M. [F] [S], la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rejeter la demande de condamnation de la société EL BAYA aux entiers dépens ;

Condamner la SCI AY'S et M. [F] [S] à la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

A cette même audience, l'affaire a été envoyée à l'audience d'un juge chargé de l'instruire fixée au 13 mai 2025.

A son audience du 13 mai 2025, le Juge chargé d'instruire l'affaire, a régularisé les dernières conclusions des parties demanderesses (conclusions en réponse) réitérant leurs demandes introductives d'instance et y ajoutant :

A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location gérance pour violation d'une clause essentielle à savoir le paiement du loyer et des charges.

Condamner la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] au titre de la dette locative la somme de 19.900,00€ avec intérêts ainsi qu'au remboursement de la taxe foncière 2024 soit la somme de 6.020,00€ ces sommes étant assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 27 février 2025 date de réception de la lettre de mise en demeure.

Le juge chargé d'instruire l'affaire a également régularisé les dernières conclusions des parties demanderesses (conclusions en réponse N°3) réitérant leurs précédentes demandes et y ajoutant : Permettre à la société EL BAYA de s'acquitter de sa dette de loyer éventuelle en 18 échéances, la première étant due 15 jours après la signification de la décision à intervenir.

Puis, après avoir entendu les parties en leur plaidoirie, le Juge chargé d'instruire l'affaire a clos les débats, mis le jugement en délibéré et dit qu'un jugement serait prononcé le 24 juin 2025 par mise à disposition au Greffe de ce Tribunal.

LES MOYENS DES PARTIES

Les parties demanderesses exposent que :

M. [F] [S] était titulaire d'un bail commercial de locaux sis [Adresse 5], le propriétaire des murs étant la SCI AY'S, dans lequel il exerçait une activité de restauration rapide.

M. [F] [S] a cessé d'exploiter le fonds de commerce et l'a alors confié en location-gérance à la société DELIGH FOOD dont le gérant était M. [F] [R].

Par contrat du 18 septembre 2023 le contrat de location gérance a été confié à la société EL BAYA, dont le gérant est également M. [F] [R].

Compte tenu du projet de cession des murs du local commercial, le nouveau contrat de location gérance a été conclu pour une durée d'une année à compter du 1er octobre 2023 pour se terminer le 30 septembre 2024 et un avenant a été régularisé le 10 janvier 2024 pour préciser certains points du contrat de location-gérance.

Compte tenu de la concrétisation du projet de cession des murs avec la société LOGIREP, un acte de rupture du contrat de location gérance a été signé avec la société EL BAYA en date du 14 janvier 2025 prévoyant une libération des lieux au 31 janvier 2025.

La société EL BAYA n'a pas respecté cet engagement et s'est maintenue dans les lieux tout en cessant de payer les loyers.

Malgré une mise en demeure du 25 février 2025 réceptionnée le 27 février 2025, la société EL BAYA n'a toujours pas libéré le local qu'elle occupe maintenant indument.

Elles demandent donc au Tribunal d'ordonner l'expulsion de la société EL BAYA.

En complément elles demandent le paiement par la société EL BAYA des loyers impayés à hauteur de 19.900,00€ avec intérêts ainsi qu'au remboursement de la taxe foncière 2024 soit la somme de 6.020,00€ ces sommes étant assorties de l'intérêt au taux légal à compter du 27 février 2025.

M. [F] [S] demande également une indemnité d'occupation (4.000,00€ au titre du mois de février 2025, 10.000,00€ au titre du mois de mars, 15.000,00e pour le mois d'avril puis 20.000,00€ par mois à compter du mois de mai) ainsi que des dommages et intérêts à hauteur de 10.000,00€.

A l'appui de ses demandes, la partie demanderesse verse aux débats 15 pièces dont :

Contrat de location gérance du 18 septembre 2023

Avenant du 10 janvier 2024

Acte de rupture du contrat de location gérance du 14 janvier 2025

La société EL BAYA oppose que :

Le contrat de location gérance signé le 18 septembre 2023 entre les parties a fait l'objet d'un avenant en date du 10 janvier 2024 en raison du projet de cession des murs du local commercial

Cet avenant disposait que : « dans les 8 jours de la notification de la date de signature de l'acte de vente de l'immeuble, le bailleur informera le locataire gérant de cette date de signature par LRAR A première présentation de cette LRAR… la rupture du contrat de location gérance interviendra dans un délai d'un mois ; a l'expiration de ce délai, sauf accord spécifique entériné par un avenant complémentaire régularisé, le locataire gérant devra restituer les locaux et les comptes seront fait entre les parties »

Or, M. [F] [S] ne justifie pas avoir respecté cet engagement de notification de signature du contrat de vente.

Le document signé le 14 janvier 2025 ne mentionne pas un renoncement de sa part aux dispositions d'information prévues dans l'avenant du contrat de location gérance.

Ces dispositions n'ayant pas été respectées, les parties demanderesses doivent être déboutées de leur demande d'expulsion.

Par ailleurs, elle conteste que le contrat de location gérance mette à sa charge la taxe foncière qui est due par le propriétaire de l'immeuble.

Elle demande la compensation de son éventuelle créance avec la facture de travaux réalisés dans le local loué à hauteur de 28.006,00€ que le bailleur s'était engagé à prendre en compte II demande également des délais de paiement de 18 mois en cas d'éventuelle condamnation.

A l'appui de ses demandes la partie défenderesse verse aux débats 5 pièces dont :
 * Facture de travaux du 1er novembre 2023

LES MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d'expulsion

M. [F] [S] demande au Tribunal de prononcer l'expulsion de la société EL BAYA du local qu'elle occupe au [Adresse 5] dans le cadre d'un contrat de location gérance en date du 18 septembre 2023, en application d'un acte « constatant la rupture du contrat de location gérance » signé entre les parties en date du 14 janvier 2025.

La société EL BAYA soutient que les modalités de demande de libération des lieux en cas de vente de l'immeuble telles que prévues dans le contrat de location gérance initial n'ont pas été respectées par M. [F] [S]

Le Tribunal constate que le « contrat de gérance libre » en date du 18 septembre 2023 versé au débat dispose en son article « Durée » :

« La présente location est consentie et acceptée pour une durée de 1 an non renouvelable à compter du 1er octobre 2023 pour se terminer le 30 septembre 2024.

Il est bien précisé et accepté par le locataire gérant que ladite location, non susceptible de reconduction prendra fin inexorablement le 30 septembre 2024 par remise des clés au bailleur »

L'article 1103 du Code civil dispose que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

Le Tribunal constate ainsi que le contrat de location gérance du 18 septembre 2023, ainsi que son avenant du 10 janvier 2024, ont pris fin le 30 septembre 2024 conformément aux engagements des parties, entrainant la déchéance des engagements réciproques.

Il ressort des pièces versées au débat que l'occupation des locaux s'est cependant poursuivie tacitement sans droit ni titre et sans que les parties ne formalisent les conditions de cette occupation.

Le 14 janvier 2025, un acte a été signé entre les parties précisant que le terme de l'occupation interviendrait au 31 janvier 2025 et que « dès lors les locaux seront restitués à cette même date par le locataire gérant et vidé de l'ensemble des meubles lui appartenant »

Au vu de cet engagement le Tribunal constate que la société EL BAYA ne justifie pas valablement d'un droit à occuper les lieux à compter du 1er février 2025.

La société EL BAYA soutient que cet acte du 14 janvier 2025 est entaché de manœuvres frauduleuses constitutives d'un dol, dans la mesure ou le prétexte retenu de vente de l'immeuble n'était pas certain à la date de l'acte, c'est-à-dire au 14 janvier 2025.

Le Tribunal constate d'une part que l'acte contesté mentionne « la réitération de la promesse de vente » et d'autre part que M. [F] [S] verse au débat la promesse signée avec l'acquéreur LOGIREP en date du 24 février 2024 ; qu'il en résulte que les termes de l'acte ne sont pas entachés de déclarations mensongères de la part de M. [F] [S].

Le tribunal ne retiendra donc pas ce moyen.

En conséquence, le Tribunal prononcera l'expulsion de la société EL BAYA ainsi que de toute personne physique et/ou morale présente de son chef, des lieux sis [Adresse 5] avec l'assistance d'un serrurier, d'un commissaire de justice et le concours de la force publique, si besoin est, et ordonnera le transport des meubles et objets mobiliers appartenant à la Société EL BAYA garnissant les lieux dans un garde meuble, à compter de la date de signification du présent jugement.

Sur la demande au titre des loyers impayés

M. [F] [S] demande au Tribunal de condamner la société EL BAYA à lui payer la somme de 19.990,00€ au titre de loyers impayés.

Il ressort de l'état comptable versé au débat, et non contesté, que le loyer mensuel de 4.300,00€ n'a été payé que partiellement en 2024 et en janvier 2025 laissant subsister un solde débiteur de 15.600,00€ au 31 janvier 2025 date du terme de l'occupation retenue par le Tribunal.

La société EL BAYA de son côté excipe d'une créance relative à des travaux de remise en état à hauteur de 28.006,00€ pour lesquels le bailleur aurait pris un engagement verbal de compensation. Le Tribunal constate que la facture versée au débat par la société EL BAYA (pièce N°5) est datée du 1er novembre 2023 et que la société EL BAYA ne justifie ni d'un accord du bailleur sur la nature et le montant des travaux, ni même d'avoir porté cette charge à la connaissance du bailleur avant la présente instance ; il ne retiendra donc pas la compensation revendiquée.

En conséquence, le tribunal condamnera la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] la somme de 15.600,00€ au titre des loyers impayés et déboutera M. [F] [S] du surplus de sa demande, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, date de réception de la mise en demeure.

Sur la demande au titre de la taxe foncière

M. [F] [S] demande au Tribunal de condamner la société EL BAYA à lui payer la somme de 6.020,00€ au titre de la taxe foncière 2024.

L'article 6 du contrat de location gérance dispose que : « la présente location est consentie et acceptée aux conditions suivantes que la société EL BAYA s'engage à respecter … à savoir… de payer toutes les sommes dues pour l'exploitation du commerce… »

Le Tribunal retient que la taxe foncière est due au titre de la propriété d'un bien immobilier et est donc à la charge du propriétaire ; elle n'est pas due «

pour l'exploitation du commerce

» Dans la mesure ou le transfert de cette charge n'est pas explicitement prévue dans l'article précité, le Tribunal ne retiendra pas cette demande.

En conséquence, le Tribunal déboutera M. [F] [S] de sa demande au titre du paiement de la taxe foncière.

Sur la demande d'indemnité d'occupation

M. [F] [S] demande au Tribunal de condamner la société EL BAYA à lui payer des indemnités d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux soit 4.300,00 pour le mois de février 2025, 10.000,00€ pour le mois de mars 2025, e 15.000,00e pour le mois d'avril 2025 puis de 20.000,00€ par mois à compter du 1er mai 2025.

Le Tribunal ayant retenu le terme du contrat de location gérance à fin janvier 2025 condamnera la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] une indemnité d'occupation de 4.300,00€ par mois à compter du 1er février 2025 et jusqu'au quinzième jour suivant la date de signification du présent jugement puis de 20.000,00€ par mois à compter de cette date, et déboutera M. [F] [S] du surplus de sa demande.

Sur la demande de délais de paiement

La société EL BAYA sollicite des délais pour s'acquitter de sa dette, mais n'apporte pas la preuve que les conditions de l'article 1343-5 du Code civil sont réunies,

En conséquence, le Tribunal ne fera pas droit à sa demande et l'en déboutera.

Sur la demande de dommages-intérêts

M. [F] [S] demande au Tribunal de condamner la société EL BAYA à lui payer la somme de 10.000,00€ à titre de dommages et intérêts.

A l'appui de sa demande, M. [F] [S] ne justifie pas valablement d'un préjudice autre que l'occupation des lieux à compter du 1er février 2025, date retenue par le tribunal comme terme du

contrat de location gérance, et au titre de laquelle le tribunal lui accordera des indemnités d'occupation.

En conséquence, le Tribunal le dira mal fondée en sa demande de dommages-intérêts et l'en déboutera.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

M. [F] [S] demande la capitalisation des intérêts, en vertu des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

En application de l'article 1343-2 du Code civil qui prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise, les intérêts seront capitalisés à compter du 7 avril 2025, date de la demande, pourvu qu'ils soient dus pour une année entière.

Sur l'exécution provisoire

La société EL BAYA demande au Tribunal de suspendre l'exécution provisoire du présent jugement ; Cependant, la société EL BAYA ne présentant aucun moyen au soutien de cette demande, le Tribunal ne retiendra pas cette demande.

En conséquence, le Tribunal rappellera que l'exécution provisoire est de droit.

Sur l'application de l'article 700 du CPC

Pour faire reconnaître ses droits, M. [F] [S] ayant dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le Tribunal condamnera la société EL BAYA à lui payer une somme de 3.000,00€ au titre de l'article 700 du CPC, déboutera M. [F] [S] du surplus de sa demande et déboutera la SCI AY'S et la société EL BAYA de leur demande formée de ce chef

Sur les dépens

Les dépens seront supportés par la société EL BAYA qui succombe.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par un jugement contradictoire et en premier ressort :

Prononce l'expulsion de la société EL BAYA ainsi que de toute personne physique et/ou morale présente de son chef, des lieux sis [Adresse 5] avec l'assistance d'un serrurier, d'un commissaire de justice et le concours de la force publique, si besoin est, à compter de la date de signification d présent jugement et ordonne le transport des meubles et objets mobiliers appartenant à la société EL BAYA garnissant les lieux dans un garde meuble.

Condamne la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] la somme de 15.600,00 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2025, et déboute M. [F] [S] du surplus de sa demande,

Déboute M. [F] [S] de sa demande au titre du paiement de la taxe foncière.

Condamne la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] une indemnité d'occupation de 4.300,00 euros par mois à compter du 1er février 2025 jusqu'au quinzième jour suivant la date de signification du présent jugement puis de 20.000,00 euros par mois à compter de cette date, et déboute M. [F] [S] du surplus de sa demande.

Dit mal fondée la société EL BAYA en sa demande de délais de paiement et l'en déboute.

Dit mal fondée M. [F] [S] en sa demande de dommages-intérêts et l'en déboute.

Dit que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts à compter du 7 avril 2025, pourvu que ces intérêts soient dus au moins pour une année entière, en vertu des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil. Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Condamne la société EL BAYA à payer à M. [F] [S] la somme de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du CPC, déboute M. [F] [S] du surplus de sa demande et déboute la société AY'S et la société EL BAYA de leur demande formée de ce chef.

Condamne la partie défenderesse aux dépens.

Liquide les dépens à recouvrer par le Greffe à la somme de 85,22 euros T.T.C. (dont 20% de T.V.A.).

8ème et dernière page.