Tribunal Judiciaire · 3ème chambre civile — 9 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN
3ème chambre civile
[Adresse 1]
[Adresse 2] 
[Localité 1]
☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/04088 - 
N° Portalis DBW5-W-B7J-JQAH

Minute : 2026/
Cabinet D




JUGEMENT 

DU : 09 Avril 2026






S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER


C/

[Z] [O]







Copie exécutoire délivrée le :


à :

Me Olivier FERRETTI - 22 


Copie certifiée conforme délivrée le :


à :

Mme [Z] [O]

Me Olivier FERRETTI - 22

Préfecture du Calvados




JUGEMENT





DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER
RCS de [Localité 2] n°B613 820 596
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22
 


ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [O]
née le 23 Septembre 1994 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 4] [Localité 4]

comparante en personne


 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire
Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition



PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Janvier 2026
Date des débats : 15 Janvier 2026
Date de la mise à disposition : 09 Avril 2026
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2023, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a donné à bail à Madame [Z] [O] un logement à usage d'habitation sis Résidence Ardennes, [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 433,88€ augmenté des charges locatives d'un montant de 134,70€.

Le 4 août 2025, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait signifier à Madame [Z] [O] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 433,88€, arrêtée au 31 juillet 2025, et sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, remis à personne, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a fait assigner Madame [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de voir :

- constater la résiliation du contrat de bail, à la date du 5 juin 2025 ;

- ordonner l’expulsion de Madame [Z] [O] et de tous biens et occupants de son chef dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement prévu à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991;

- autoriser la S.A. LA CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du Juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi ;

- condamner Madame [Z] [O] au paiement de :

* la somme de 3.286,17€ au titre des loyers et charges dus au 4 octobre 2025 ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges pour la période du 5 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

* la somme de 750€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 août 2025.

L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026.

A l’audience, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER a comparu, représenté par Maître Olivier FERRETTI, Avocat au Barreau de Caen, qui a actualisé la dette à hauteur de la somme de 1.660,09€ au 31 décembre 2025. Il ajoute qu’il ne s’oppose pas aux délais en précisant que la dette a fortement diminué. 



Madame [Z] [O] a comparu en expliquant qu’elle avait deux enfants à charge, qu’elle était en recherche d’emploi. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en proposant 50€ par mois outre le loyer courant. 
L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

 Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectué le 19 novembre 2024, reçu le 28 novembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

 Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion : 

 L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d'une part, à celui qui se prévaut de l'existence d'une obligation d'en rapporter la preuve et d'autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.


Par exploit du 4 août 2025, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 433,88€, arrêtée au 31 juillet 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :
- la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;
- une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;
- la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;
- un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. 

En l’espèce, le bailleur a donné à bail à la locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si la locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel elle pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que la locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 9 janvier 2026 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D'une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D'autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

 Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.660,09€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 octobre 2025 et de condamner Madame [Z] [O] au paiement de la somme de 1.660,09€, suivant décompte arrêté au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l'audience du 15 janvier 2026, la locataire a sollicité des délais pour apurer des délais de paiement à hauteur de 50€ par mois outre le paiement du loyer courant ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Le bailleur ne s’oppose pas aux délais. 

Au vu de la position des parties, il y a lieu d’accorder à Madame [Z] [O] des délais de paiement, en lui permettant de s’acquitter de sa dette par le versement de 33 (trente-trois) mensualités de 50€ (cinquante euros), selon les modalités reprises dans le dispositif de la décision.

Si Madame [Z] [O] respecte strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si la locataire ne respecte pas les modalités ainsi définies ou ne procède pas au paiement d'un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et la locataire devra alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, la débitrice se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elle de quitter les lieux, Madame [Z] [O] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elle pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [O], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d'allouer à la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER une indemnité d'un montant de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER ;

 CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 mai 2023, portant sur un logement à usage d'habitation sis [Adresse 6] à [Localité 5], à compter du 4 octobre 2025;

CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 1.660,09€ (mille-six-cent-soixante-euros et neuf-centimes), suivant décompte arrêté au 9 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

 SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [Z] [O] à se libérer de sa dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 33 (trente-trois) mensualités de 50€ (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;
 
AUTORISE dans ce cas, la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, à faire expulser Madame [Z] [O] ou tout occupant de son chef, deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;
 
CONDAMNE dans ce cas, Madame [Z] [O], à payer à la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE qu'une personne menacée d'expulsion sans relogement peut :

- former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

- saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site "service-public.fr" ;

CONDAMNE Madame [Z] [O] au paiement des dépens ; 
CONDAMNE Madame [Z] [O] à payer à la SAEM LA CAENNAISE, SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER la somme de 50€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LE NEUF AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONFORMÉMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 450, alinéa 2, DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE, LE PRÉSENT JUGEMENT A ÉTÉ SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER.

Le Greffier Le Juge


Mme ACHOUCHI M. GANILSY