Cour d'Appel1ère Chambre

Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 mai 2026

ECLI: 69face84cdc6046d47befe25
Date: 5 mai 2026
Condamnation: 7 517 686 €

Source : DILA / Judilibre · open data

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Résumé structuré

version préliminaire

Faits

FAITS ET PROCEDURE La SCI Les Grands Espaces a fait réaliser à Mimizan un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] constitué de 4 bâtiments à usage d'habitation (dans le cadre juridique des résidences de tourisme) et de commerce, dont 3 bâtiments neufs (A, C et D) implantés autour d'un bâtiment existant (B), ancien hôtel restructuré en logements. La SCI Les Grands Espaces a souscrit une assurance constructeur non réalisateur auprès de la société AGF devenue Allianz IARD. Selon contrat du 8 août 2004, la maîtrise d''uvre de l'opération a été confiée à l'EURL [K] [F], assurée par la SA Mutuelle des Architectes Français (MAF). Sont en outre intervenues aux opérations de construction : - la société Ferromonte, titulaire du lot gros 'uvre, - la société ETC Aquitaine, assurée par la SA AXA France IARD, en charge des travaux d'étanchéité toiture terrasses, - la SARL Anco Atlantique, investie d'une mission de contrôle technique de type LP (solidité des ouvrages et des éléments d'équipement dissociables et indissociables). Le 23 juillet 2008, la SAS Lagrange Syndic Immobilier (LSI), syndic provisoire de la copropriété nouvellement créée, a pris livraison des parties communes et a signé avec la SCI Les Grands Espaces un procès-verbal d'achèvement des travaux dans lequel elle a déclaré accepter les locaux sans réserve. La réception des travaux tous corps d'état, en ce compris les parties communes, est intervenue le 25 juillet 2008 entre la SCI Les Grands Espaces et les entreprises, le procès-verbal de réception du lot confié à la S.A.R.L. ETC Aquitaine mentionnant des réserves portant notamment sur le toit terrasse du bâtiment B. Le 28 novembre 2008, l'EURL [K] [F] a établi une attestation d'avancement des travaux mentionnant que ces derniers étaient achevés à 100 %. Le 19 décembre 2008, la SCI Les Grands Espaces et l'EURL [K] [F] ont régularisé une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux. Le 15 juillet 2009, la SARL Anco Atlantique a établi une attestation de conformité de la résidence aux règles de construction spécifiques à l'habitat de loisirs à gestion collective. Le 13 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait dresser un procès-verbal de constat d'inachèvements affectant le toit terrasse du bâtiment B. La société ETC Aquitaine a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [C] et Associés a été désignée ès qualités de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 18 décembre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], a ordonné une expertise judiciaire, et a désigné pour y procéder M. [Z] [M], ensuite remplacé par M. [U] [E]. Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé la liquidation judiciaire de l'EURL [K] [F] et a désigné la SELARL Malmezat-Prat ès qualités de liquidateur judiciaire. L'expert judiciaire a déposé le 13 novembre 2020.son rapport définitif dont les conclusions sont, en substance, les suivantes : - la réalisation du toit-terrasse du bâtiment B devait comprendre une étanchéité monocouche elastomère renforcée sur isolant thermique, une protection mécanique par dalles béton de gravillon lavé sur plots PVC, des garde-corps métalliques périphériques, fixés en tête d'acrotère et des garde-corps intérieurs sur plots béton séparant des zones prévues à usage privatif au profit des appartements du 5ème étage et les zones techniques des réseaux VMC, - au 25 juillet 2008, date de réception, les gardes-corps n'étaient pas posés car ne pouvant être mis en place en l'absence des plots béton devant en servir de support, eux-mêmes non mis en place, et les dalles béton en gravillons lavés destinées à assurer la protection lourde de l'étanchéité monocouche bitumineuse n'étaient posées que sur 50 % du toit-terrasse, - la situation est restée en l'état jusqu'à l'action en justice de la copropriété et l'inachèvement des travaux d'étanchéité a laissé sans protection la membrane d'étanchéité bitumineuse, entraînant son vieillissement prématuré, accentué par l'effet de la dépose par la copropriété, début 2017, des dalles sur plots mises en oeuvre avant la réception, - les désordres actuels de nature décennale sont les suivants : vieillissement prématuré de la feuille d'étanchéité bitumineuse et ses conséquences (A1, A2, C), rupture de la couche d'étanchéité mise en oeuvre en remplacement de l'étanchéité d'origine (B), flottement localisé de la feuille d'étanchéité monocouche (F), suintements ponctuels d'eau aux recouvrements longitudinaux entre feuilles d'étanchéité monocouche (K), - divers désordres signalés sont devenus sans objet pour avoir été réparés (D, E, G, H), - deux désordres (corrosion du métal de la platine métallique des pieds des potelets des garde-corps périphériques de la terrasse, décollements ponctuels de la feuille d'étanchéité des relevés des acrotères et chéneaux, I et J) sont susceptibles, sans suivi et action corrective, relevant de l'entretien courant, de porter atteinte à la solidité des éléments concerné et à la destination de l'ouvrage, - l'absence de garde-corps intérieurs délimitant les surfaces à usage privatif du toit-terrasse (L), désordre objet de réserve à la réception, ne permet pas l'utilisation d'une partie du toit-terrasse à usage privatif pour les propriétaires de 2 appartements du 5ème étage, - le coût global des travaux de réfection est évalué à 75 176,86 € TTC. Par actes des 4, 9, 10, 17 février et 9 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a fait assigner la SCI Les Grands Espaces, la SELARL Malmezat-Prat, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [K] [F], la MAF ès qualités d'assureur de la société [K] [F], la SELARL [C] et Associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ETC Aquitaine, la SA AXA France IARD, ès qualités d'assureur de la société ETC Aquitaine, et la SAS Lagrange Syndic Immobilier, en déclaration de responsabilité et indemnisation des préjudices résultant des inachèvements du toit-terrasse du bâtiment B de la copropriété et des désordres affectant l'étanchéité dudit toit-terrasse. Par jugement du 17 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a : - déclaré irrecevable la fin de non-recevoir opposée par la SA AXA France IARD à l'action de la SCI Les Grands Espaces et tirée de la prescription décennale, - fixé le partage de responsabilité dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], 12 % pour la société ETC Aquitaine, 4 % pour la SAS Lagrange Syndic Immobilier, et 4 % pour l'EURL [K] [F], - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la SA AXA France IARD ès qualités d'assureur responsabilité civile de la société ETC Aquitaine, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 5 373,41 € TTC au titre des travaux de reprise de l'étanchéité, dans la limite de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la SA AXA et la société ETC Aquitaine et condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la SA AXA France IARD à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 343,35 € au titre des préjudices matériels subis dans les limites de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la MAF et la société [K] [F], et condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la MAF à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à payer à la SCI Les Grands Espaces la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF, in solidum, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Haurie sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, à l'exception des frais d'expertise judiciaire, - dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à hauteur de 80 %, par la SA AXA France IARD à hauteur de 12 %, par la SAS Lagrange Syndic Immobilier à hauteur de 4 % et par la MAF à hauteur de 4 %, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que la décision sera opposable à la SELARL Malmezat-Prat et à la SELARL [C] et associés, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. La SA AXA France IARD a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 1er mars 2024, intimant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], la SCI Les Grands Espaces, la SA MAF et la SAS Lagrange Syndic Immobilier, et critiquant le jugement en ce qu'il a : - déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA AXA France IARD à l'égard de l'action de la SCI Les grands espaces tirée de la prescription décennale, - fixé le partage de responsabilité dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], 12 % pour la société ETC Aquitaine, 4 % pour la SAS Lagrange Syndic Immobilier, 4 % pour l'EURL [K] [F], - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la SA AXA France IARD ès qualités d'assureur en responsabilité civile de la société ETC Aquitaine in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 5 373,41 € TTC au titre des travaux de reprise de l'étanchéité dans la limite de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la SA AXA et la société ETC Aquitaine, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la SA AXA France IARD à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF in solidum aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Haurie, à l'exception des frais d'expertise judiciaire, - dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à hauteur de 80 %, par la SA AXA France IARD à hauteur de 12 %, par la SAS Lagrange Syndic Immobilier à hauteur de 4 % et par la MAF à hauteur de 4 %, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - dit que la décision sera opposable à la SELARL Malmezat-Prat et à la SELARL [C] et associés. Par acte du 9 octobre 2024, la SCI Les Grands Espaces a formé appel provoqué à l'encontre de la SA Allianz IARD (instance enrôlée sous le numéro RG 24/02854). Par ordonnance du 20 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, sous le numéro RG 24/00691. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 1er octobre 2025. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions 'n° 5', notifiées le 30 septembre 2025, la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC Aquitaine, appelante, demande à la cour : - d'annuler et/ou infirmer le jugement en ses dispositions critiquées dans sa déclaration d'appel et, statuant à nouveau : - à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la SCI Les Grands Espaces de leurs demandes dirigées à son encontre et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] in solidum avec toutes les parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, - à titre subsidiaire, > de limiter sa garantie à la somme de 5 037,62 € correspondant à 30 % du montant des travaux de réparation du désordre A1, > de condamner in solidum la SCI Les Grands Espaces, la MAF assureur de l'EURL [K] [F], et LSI, premier syndic de l'immeuble, à la garantir à hauteur de 70 % au titre des travaux de reprise d'étanchéité, 100 % au titre des travaux de pose des garde-corps et repose du dallage sur plots et 93,30 % au titre des frais d'expertise judiciaire, de l'article 700 et des dépens, - de la juger bien fondée à opposer aux tiers les limites, plafonds et franchises actualisées prévues dans son contrat d'assurance, - de condamner toute partie succombant aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SARL De Tassigny Cachelou Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance, au visa des articles 122 et 334 du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, et L.121-12 et L.124-3 du code des assurances : - que sa garantie n'est pas mobilisable, dès lors que l'exclusion de garantie 2.18.17 des conditions générales BTPLUS est opposable au syndicat des copropriétaires, - que la responsabilité contractuelle d'ETC étant retenue, seule la garantie de l'article 2.17 du contrat pourrait être mobilisée, mais que cette garantie n'était pas en vigueur lors de la réclamation par assignation en référé de 2014, - que les conditions particulières du contrat d'assurance de la société ETC indiquent que 'le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire des Conditions Générales référence 951939 C', de sorte que ces conditions générales sont opposables aux parties, - qu'au titre des « assurances de la responsabilité civile du chef d'entreprise avant ou après réception de travaux », il est précisé à l'article 2.18, que ne sont pas garantis les travaux ayant fait l'objet de réserves avant ou lors de la réception, - que la motivation du tribunal sur l'application de sa garantie viole le principe du contradictoire en ce que le moyen retenu n'avait pas été soulevé, - que les conditions générales produites, numéro 951939 C 03 2011, sont bien celles applicables au litige puisqu'applicables à la date de la réclamation constituée en l'espèce par l'assignation en référé signifiée en 2014, - que cette exclusion de garantie est valable, en ce qu'elle est précise, limitée et non ambigüe, - qu'en tout état de cause, la garantie n'est pas acquise en application d'une deuxième clause d'exclusion selon laquelle ne sont pas garantis les dommages affectant les travaux de l'assuré, - que les désordres engagent uniquement le maître de l'ouvrage, SCI Les Grands Espaces, et le maître d'oeuvre, dès lors que la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires reviendrait à exonérer en tout ou partie la maîtrise d'ouvrage de sa responsabilité de sorte que l'achèvement des travaux créerait un enrichissement sans cause à son bénéfice, - que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un manquement contractuel de la société ETC Aquitaine dans l'exécution de sa mission et en lien avec les dommages évoqués, et ne vise pas au titre de quelle clause sa garantie serait mobilisable, - qu'à titre subsidiaire, l'expert judiciaire a clairement retenu à l'encontre de la société ETC une responsabilité à hauteur de 30 % soit la somme de 5 037,62 € TTC, - qu'en sa qualité de maître d'ouvrage promoteur professionnel, la SCI Les Grands Espaces devait à la copropriété la livraison d'un ouvrage exempt de vice et avait donc une obligation de résultat à ce titre, de sorte que sa défaillance engage sa responsabilité. Dans ses dernières conclusions dites ''récapitulatives n°2 ', notifiées le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], ayant formé appel incident, demande à la cour : - d'infirmer la décision dont appel, ayant écarté toute responsabilité de la SCI Les Grands Espaces, et statuant à nouveau, juger la SCI Les Grands Espaces responsable dans la réalisation des dommages relatifs à l'absence de terminaison des travaux en toiture du bâtiment B et des conséquences desdits désordres pour manquement à son obligation de délivrance, - de confirmer la décision dont appel ayant jugé responsables l'EURL [K] [F] représentée par la SELARL Malmezat Prat ès qualités, la SAS Lagrange Syndic Immobilier, des désordres relatifs à l'absence de terminaison des travaux en toiture du bâtiment B et des conséquences desdits désordres selon le droit commun de la responsabilité pour faute, qu'elle soit qualifiée de nature contractuelle ou par extraordinaire délictuelle, - en conséquence, d'infirmer la décision dont appel, en ce qu'elle a jugé que le syndicat des copropriétaires était principalement responsable des désordres constatés sur l'étanchéité et ce dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80 % et statuant à nouveau de juger qu'il n'a commis aucune faute directe, les désordres étant imputables à l'inaction de LSI de 2008 à 2013, - de condamner la SCI Les Grands Espaces, la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], ainsi que LSI premier syndic, solidairement ou in solidum, à lui payer, la somme de 26 996,31 € TTC au titre du coût des travaux de reprise de la pose des gardes corps et de la repose du dallage béton sur plots, sauf à parfaire, - de condamner la SCI Les Grands Espaces, la MAF assureur de l'EURL [K] [F], ainsi que la compagnie AXA assureur d'ETC, ainsi que LSI premier syndic de l'immeuble, solidairement ou in solidum, à lui payer la somme de 16 792,05 € au titre du coût des travaux de reprise de l'étanchéité, - de condamner tous succombants, à l'exception des sociétés en liquidation judiciaire, à lui payer la somme de 14 869,48 € au titre des frais de la procédure d'expertise judiciaire, sauf à parfaire, - en toute hypothèse, de condamner tous succombants, à l'exception des sociétés en liquidation judiciaires, solidairement ou in solidum, à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites, dont distraction au profit de Me Haurie selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - de rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution. Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1604, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil : - qu'il est recevable à agir, autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, pour rechercher la mise en 'uvre des garanties légales et mettre en cause les responsabilités des diverses parties impliquées dans l'opération de construction des parties communes et/ou de parties communes à usage privatif, - que l'inachèvement du toit terrasse du bâtiment B incombe en premier lieu et de manière principale à la SAS LSI, qui n'a pas formulé de réserve à la réception d'un vice apparent, cette inaction constituant une faute dans l'exécution de son contrat de syndic, laquelle engage sa responsabilité à son égard, - qu'il est exposé à devoir engager des dépenses non choisies, tant dans leur principe que dans leur montant, en raison de la faute de la SAS LSI, le préjudice étant égal au coût des travaux de reprise, - que le tribunal ne pouvait lui imputer une part de responsabilité de 80 % dans la survenance des dommages, dès lors qu'il était représenté par son syndic la SAS LSI lors de la réception des travaux au 26 mars 2013, et que l'expert judiciaire a lui-même retenu une part de responsabilité de 50%, - que la SCI Les Grands Espaces avait nécessairement connaissance des vices apparents tels que l'inachèvement de la toiture terrasse du bâtiment B, et avait donc le devoir d'inviter le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître d'ouvrage, lors de la réception des parties communes, à poursuivre l'action contre les entreprises tenues à la garantie d'achèvement, de sorte que son silence sur ce point constitue une faute dolosive, laquelle conduit à écarter le délai de prescription décennale, substitué par un délai de 20 ans, - que la SCI Les Grands Espaces est débitrice d'une obligation de délivrance conforme, sans qu'un délai de forclusion ne puisse lui être opposé, ce qui justifie la prise en charge du coût des travaux de pose des plots béton, gardes corps et dalle de protection de l'étanchéité, qui sont la conséquence de l'obligation de délivrance conforme, - que l'EURL [K] [F] avait un devoir de conseil, qui l'obligeait à alerter le maître d'ouvrage sur les désordres affectant l'ouvrage, notamment l'inachèvement des garde-corps et des dalles sur plots, et à préconiser l'intervention d'entreprises tierces pour remédier aux défaillances, - que les désordres relatifs à l'étanchéité sont imputables, pour 50 % du total du toit B, aux parties responsables de l'inachèvement, à l'exception du titulaire du lot étanchéité ; que cette causalité directe entre l'inachèvement (absence de dalles sur plots) et les désordres d'étanchéité engage la responsabilité solidaire de la SCI Les Grands Espaces, de l'architecte [Q] [F] et de LSI pour l'ensemble des dommages, - que la société ETC, titulaire du lot étanchéité, engage également sa responsabilité dès lors qu'elle était tenue à une obligation de résultat de réaliser des travaux exempts de vices, conformes aux règles de l'art et aux stipulations contractuelles, - que la garantie de son assureur, la SA AXA France IARD, est due, dès lors que la responsabilité de la société ETC n'est recherchée qu'au titre des dégradations causées à l'étanchéité, qu'AXA ne prouve pas que l'exclusion de garantie de l'article 2.18.17 des conditions générales de 2007 ait été portée à la connaissance et signée de son assurée et que cette clause d'exclusion manque de limitation et de clarté, - qu'en tout état de cause, l'exclusion de l'article 2.18.15 ne s'applique pas, puisque les désordres affectent l'ouvrage en son entier (toit-terrasse B) et non les seuls travaux d'ETC, entraînant une impropriété à destination, - qu'il n'y a pas d'enrichissement sans cause puisqu'il a subi un préjudice bien réel et que la condamnation solidaire garantit la réparation intégrale de ce préjudice, sans avantage indu, - que la garantie de l'assureur est déterminée par les conditions en vigueur au moment du fait dommageable, de sorte que les désordres (inachèvement des dalles) survenus en 2008 sont couverts par la police BTPlus souscrite par la société ETC auprès d'AXA. Dans ses dernières conclusions 'récapitulatives après jonction', notifiées le 4 juin 2025, la SCI Les Grands Espaces demande à la cour: - de débouter la SA AXA France IARD de son appel en ce qu'il est dirigé à son encontre, - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de leurs demandes à son encontre, - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a laissé la charge intégrale de la réparation conjointement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], à la SAS LSI, à la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC, à la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], - à titre infiniment subsidiaire, s'il était prononcé une condamnation à son encontre, de condamner la SA Allianz IARD à la garantir, - en tout état de cause, si elle était condamnée in solidum à tout ou partie, de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], à la société LSI, à la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC, à la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], à la relever intégralement de toutes condamnations, - sur la répartition de la charge des condamnations, de confirmer la décision en ce qu'elle a laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] 80 % de la condamnation afférente à l'étanchéité et la remise des plots, de confirmer la quote-part mise à la charge du maître d''uvre, qui ne justifie pas de ses diligences, auprès du maître de l'ouvrage comme des entreprises, pour la réparation des malfaçons visibles pour un professionnel, ainsi que la responsabilité de la société ETC et donc de son assureur, AXA France IARD, - de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a mis la charge des désordres intégralement à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], de la société ETC Aquitaine et de son assureur AXA France IARD, de la SAS LSI, de l'EURL [K] [F] et de son assureur, la MAF, - de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et toutes parties succombantes à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Thomas Rivière. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil : - que l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur le droit de la vente et sur la garantie de parfait achèvement (vices apparents et réservés) est forclose, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée, la garantie décennale n'étant pas mobilisable (vices apparents), et de même que la responsabilité civile pour faute, en l'absence de démonstration d'une faute personnelle du promoteur dans le désordre de construction, étant précisé que l'absence d'intervention pour réparer les défauts objets de réserves, qu'il s'agisse d'inachèvements ou de malfaçons relevées lors de la livraison, n'entre pas dans cette catégorie, mais relève de la vente, ce qui est forclos, - que le procès-verbal de livraison signé avec le syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic professionnel, ne mentionne aucune réserve de non conformité s'agissant d'inachèvements qui étaient pourtant apparents pour un non professionnel, de sorte que le syndicat des copropriétaires est forclos à réclamer au delà du délai de l'article 1642-1 du code civil la réparation de ces non-conformités apparentes et non réservées, - que l'action en garantie des vices cachés à son encontre ne peut aboutir, étant prescrite par la tardiveté de l'action et par l'absence d'assignation dans le délai d'un an à compter de l'ordonnance de référé, - qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive quant à l'accès au toit terrasse dont l'impossibilité n'est pas démontrée, - qu'en tout état de cause s'agissant de l'engagement de sa responsabilité contractuelle, aucune faute de sa part n'est démontrée, alors qu'elle a activement cherché l'intervention de la société ETC pour la levée des réserves et l'achèvement de l'ouvrage, et a reçu un certificat de conformité des installations de son bureau de contrôle, et alors qu'elle n'a reçu aucune demande du Syndicat des copropriétaires qui a indiqué qu'il n'y avait plus de réserves sur la terrasse, - que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité, l'expert ayant relevé qu'aucun entretien de la toiture terrasse n'a été réalisé depuis la réception de l'ouvrage, lequel est à l'origine du vieillissement prématuré de l'ouvrage, - qu'en tout étant de cause, le maître d''uvre, qui ne justifie pas de ses diligences auprès du maître de l'ouvrage et des entreprises pour la réparation des malfaçons visibles pour un professionnel, a engagé sa responsabilité, - qu'il n'est pas démontré qu'elle ait commis une faute dans sa relation contractuelle avec la société ETC, et qu'en tout état de cause le délai de prescription quinquennale n'a pas été interrompu à cet égard. Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 avril 2025, la SA Mutuelle des Architectes Français, assureur de l'EURL [K] [F], intimée, demande à la cour : - de confirmer intégralement le jugement et notamment en ce qu'il a fixé le partage de responsabilités dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 4 % pour l'EURL [K] [F], - en conséquence, de dire et juger qu'elle ne peut être tenue que dans les limites des condamnations qui auraient été prononcées à l'encontre de l'EURL [K] [F] si elle avait été in bonis, qu'elle ne peut être tenue ni solidairement ni in solidum des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], qu'elle ne peut être tenue que dans les conditions et limites de la police d'assurance souscrite par l'EURL [K] [F] et que la franchise contractuelle est opposable aux tiers, - de condamner la société AXA France IARD, ès-qualités d'assureur de la société ETC à lui payer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance dont la distraction au profit de la SARL Velle Limonaire & Décis, - à titre subsidiaire, de condamner in solidum la compagnie AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société ETC ainsi que la SAS Lagrange Syndic Immobilier à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qu'elle aurait à supporter au-delà d'une quote-part de 4 % prononcées au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], - en tout état de cause, de débouter l'ensemble des autres parties de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, et de l'article L. 124-3 du code des assurances : - que le syndicat des copropriétaires ne peut rechercher sa responsabilité sur le fondement contractuel de droit commun puisqu'il n'y a aucun lien contractuel entre eux, et ne peut donc tout au plus que solliciter en sa qualité de tiers lésé, la garantie de la MAF au titre de la police souscrite par l'EURL [G] [F], - qu'au titre de cette garantie, elle ne peut être tenue au-delà des condamnations dont pourrait être débitrice l'EURL [G] [F] au titre de sa responsabilité contractuelle pour une faute dans l'exécution de sa mission de maîtrise d''uvre en relation avec les dommages évoqués, le contrat de maîtrise d'oeuvre s'imposant au syndicat des copropriétaires, sans solidarité avec d'éventuels co-condamnés, - qu'elle ne peut être tenue que dans les conditions et limites du contrat d'assurance souscrit par l'EURL [K] [F]. Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2024, la SAS Lagrange Syndic Immobilier, intimée, demande à la cour : - de confirmer le jugement de première instance sur les dispositions qui la concernent, - de débouter les appelant et autres intimés de leurs demandes à son encontre, - de condamner les appelant et autres intimés à lui verser la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil : - qu'elle n'est pas professionnel de la construction et s'est inquiétée du respect ou non des normes de construction avant d'être remplacée comme syndic de la copropriété le 26 mars 2013, - qu'elle a alerté le maître de l'ouvrage sur le non respect des normes de construction s'agissant de l'étanchéité dans les 30 jours suivant la livraison, et a signalé au syndicat des copropriétaires les désordres et autres impropriétés, - que s'il y a eu certaines défaillances dans la réception des travaux des parties communes, sa responsabilité ne peut être que partielle et limitée. La SA Allianz IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI Les Grands Espaces, n'a pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025.

Texte intégral

PC/HB



Numéro 26/1358





COUR D'APPEL DE PAU



1ère Chambre





ARRÊT DU 05/05/2026





Dossier :

N° RG 24/00691

N° Portalis DBVV-V-B7I-IY57





Nature affaire :



Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction









Affaire :



S.A. AXA FRANCE IARD



C/



S.D.C. [Adresse 1]



S.C.I. LES GRANDS ESPACES



MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS



Société LSI



S.A. ALLIANZ IARD













Copie exécutoire délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 05 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 04 novembre 2025, devant :







Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 804 du code de procédure civile,



Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,



Madame Anne BAUDIER, Conseillère,





assistés de Madame Nathalène DENIS, Greffière, présente à l'appel des causes.





Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.







dans l'affaire opposant :









APPELANTE :





S.A. AXA FRANCE IARD

inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n°722 057 460

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Maître Blandine CACHELOU de la SARL DE TASSIGNY CACHELOU AVOCATS, avocat au barreau de PAU









INTIMÉS :





Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1]

représenté par son Syndic, la société GOSSELIN IMMOBILIER DREAM HOUSE, société immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 880.590.104, ayant son siège social sis à [Adresse 3], elle-même agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représenté par Maître Christophe DUALE de la SELARL DUALE - LIGNEY - BOURDALLE, avocat au barreau de PAU, et assisté de Maître Charles-Henry SEIGNEUR, avocat au barreau de PARIS





S.C.I. LES GRANDS ESPACES

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 388 839 144, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]



Représentée par Maître François PIAULT, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX





MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Entreprise régie par le code des assurances, société d'assurance mutuelle à cotisations variables, représentée par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, en sa qualité d'assureur de l'EURL [F]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représentée par Maître Olivia MARIOL de la SELARL MARIOL, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Béatrice VELLE-LIMONAIRE, avocat au barreau de BAYONNE













Société LSI 

SAS, RCS B 484 124 045, représentée par son Président, Monsieur [S] [B], domicilié es-qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représentée par Maître David BONNEMASON CARRERE de la SELARL ACBC, avocat au barreau de PAU, et assistée de Maître Christian BEER, avocat au barreau de PARIS





S.A. ALLIANZ IARD

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 8]



Assignée



















































sur appel de la décision

en date du 17 JANVIER 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

RG numéro : 21/00311

















FAITS ET PROCEDURE





La SCI Les Grands Espaces a fait réaliser à Mimizan un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] constitué de 4 bâtiments à usage d'habitation (dans le cadre juridique des résidences de tourisme) et de commerce, dont 3 bâtiments neufs (A, C et D) implantés autour d'un bâtiment existant (B), ancien hôtel restructuré en logements. 



La SCI Les Grands Espaces a souscrit une assurance constructeur non réalisateur auprès de la société AGF devenue Allianz IARD.



Selon contrat du 8 août 2004, la maîtrise d''uvre de l'opération a été confiée à l'EURL [K] [F], assurée par la SA Mutuelle des Architectes Français (MAF).



Sont en outre intervenues aux opérations de construction :

- la société Ferromonte, titulaire du lot gros 'uvre, 

- la société ETC Aquitaine, assurée par la SA AXA France IARD, en charge des travaux d'étanchéité toiture terrasses,

- la SARL Anco Atlantique, investie d'une mission de contrôle technique de type LP (solidité des ouvrages et des éléments d'équipement dissociables et indissociables). 



Le 23 juillet 2008, la SAS Lagrange Syndic Immobilier (LSI), syndic provisoire de la copropriété nouvellement créée, a pris livraison des parties communes et a signé avec la SCI Les Grands Espaces un procès-verbal d'achèvement des travaux dans lequel elle a déclaré accepter les locaux sans réserve.



La réception des travaux tous corps d'état, en ce compris les parties communes, est intervenue le 25 juillet 2008 entre la SCI Les Grands Espaces et les entreprises, le procès-verbal de réception du lot confié à la S.A.R.L. ETC Aquitaine mentionnant des réserves portant notamment sur le toit terrasse du bâtiment B.



Le 28 novembre 2008, l'EURL [K] [F] a établi une attestation d'avancement des travaux mentionnant que ces derniers étaient achevés à 100 %.



Le 19 décembre 2008, la SCI Les Grands Espaces et l'EURL [K] [F] ont régularisé une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux.



Le 15 juillet 2009, la SARL Anco Atlantique a établi une attestation de conformité de la résidence aux règles de construction spécifiques à l'habitat de loisirs à gestion collective. 



Le 13 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait dresser un procès-verbal de constat d'inachèvements affectant le toit terrasse du bâtiment B.



La société ETC Aquitaine a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [C] et Associés a été désignée ès qualités de liquidateur judiciaire. 



Par ordonnance du 18 décembre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], a ordonné une expertise judiciaire, et a désigné pour y procéder M. [Z] [M], ensuite remplacé par M. [U] [E]. 



Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé la liquidation judiciaire de l'EURL [K] [F] et a désigné la SELARL Malmezat-Prat ès qualités de liquidateur judiciaire. 



L'expert judiciaire a déposé le 13 novembre 2020.son rapport définitif dont les conclusions sont, en substance, les suivantes :

- la réalisation du toit-terrasse du bâtiment B devait comprendre une étanchéité monocouche elastomère renforcée sur isolant thermique, une protection mécanique par dalles béton de gravillon lavé sur plots PVC, des garde-corps métalliques périphériques, fixés en tête d'acrotère et des garde-corps intérieurs sur plots béton séparant des zones prévues à usage privatif au profit des appartements du 5ème étage et les zones techniques des réseaux VMC, 

- au 25 juillet 2008, date de réception, les gardes-corps n'étaient pas posés car ne pouvant être mis en place en l'absence des plots béton devant en servir de support, eux-mêmes non mis en place, et les dalles béton en gravillons lavés destinées à assurer la protection lourde de l'étanchéité monocouche bitumineuse n'étaient posées que sur 50 % du toit-terrasse, 

- la situation est restée en l'état jusqu'à l'action en justice de la copropriété et l'inachèvement des travaux d'étanchéité a laissé sans protection la membrane d'étanchéité bitumineuse, entraînant son vieillissement prématuré, accentué par l'effet de la dépose par la copropriété, début 2017, des dalles sur plots mises en oeuvre avant la réception,

- les désordres actuels de nature décennale sont les suivants : vieillissement prématuré de la feuille d'étanchéité bitumineuse et ses conséquences (A1, A2, C), rupture de la couche d'étanchéité mise en oeuvre en remplacement de l'étanchéité d'origine (B), flottement localisé de la feuille d'étanchéité monocouche (F), suintements ponctuels d'eau aux recouvrements longitudinaux entre feuilles d'étanchéité monocouche (K),

- divers désordres signalés sont devenus sans objet pour avoir été réparés (D, E, G, H),

- deux désordres (corrosion du métal de la platine métallique des pieds des potelets des garde-corps périphériques de la terrasse, décollements ponctuels de la feuille d'étanchéité des relevés des acrotères et chéneaux, I et J) sont susceptibles, sans suivi et action corrective, relevant de l'entretien courant, de porter atteinte à la solidité des éléments concerné et à la destination de l'ouvrage, 

- l'absence de garde-corps intérieurs délimitant les surfaces à usage privatif du toit-terrasse (L), désordre objet de réserve à la réception, ne permet pas l'utilisation d'une partie du toit-terrasse à usage privatif pour les propriétaires de 2 appartements du 5ème étage, 

- le coût global des travaux de réfection est évalué à 75 176,86 € TTC.





Par actes des 4, 9, 10, 17 février et 9 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] a fait assigner la SCI Les Grands Espaces, la SELARL Malmezat-Prat, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [K] [F], la MAF ès qualités d'assureur de la société [K] [F], la SELARL [C] et Associés ès qualités de liquidateur judiciaire de la société ETC Aquitaine, la SA AXA France IARD, ès qualités d'assureur de la société ETC Aquitaine, et la SAS Lagrange Syndic Immobilier, en déclaration de responsabilité et indemnisation des préjudices résultant des inachèvements du toit-terrasse du bâtiment B de la copropriété et des désordres affectant l'étanchéité dudit toit-terrasse. 



Par jugement du 17 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a :

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir opposée par la SA AXA France IARD à l'action de la SCI Les Grands Espaces et tirée de la prescription décennale, 

- fixé le partage de responsabilité dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], 12 % pour la société ETC Aquitaine, 4 % pour la SAS Lagrange Syndic Immobilier, et 4 % pour l'EURL [K] [F], 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la SA AXA France IARD ès qualités d'assureur responsabilité civile de la société ETC Aquitaine, in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 5 373,41 € TTC au titre des travaux de reprise de l'étanchéité, dans la limite de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la SA AXA et la société ETC Aquitaine et condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la SA AXA France IARD à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 1 343,35 € au titre des préjudices matériels subis dans les limites de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la MAF et la société [K] [F], et condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la MAF à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à payer à la SCI Les Grands Espaces la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF, in solidum, aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Haurie sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile, à l'exception des frais d'expertise judiciaire,

- dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à hauteur de 80 %, par la SA AXA France IARD à hauteur de 12 %, par la SAS Lagrange Syndic Immobilier à hauteur de 4 % et par la MAF à hauteur de 4 %, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit que la décision sera opposable à la SELARL Malmezat-Prat et à la SELARL [C] et associés,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.





La SA AXA France IARD a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 1er mars 2024, intimant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], la SCI Les Grands Espaces, la SA MAF et la SAS Lagrange Syndic Immobilier, et critiquant le jugement en ce qu'il a : 

- déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SA AXA France IARD à l'égard de l'action de la SCI Les grands espaces tirée de la prescription décennale, 

- fixé le partage de responsabilité dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 80 % pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], 12 % pour la société ETC Aquitaine, 4 % pour la SAS Lagrange Syndic Immobilier, 4 % pour l'EURL [K] [F], 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier et la SA AXA France IARD ès qualités d'assureur en responsabilité civile de la société ETC Aquitaine in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 5 373,41 € TTC au titre des travaux de reprise de l'étanchéité dans la limite de la franchise prévue par la police d'assurance conclue entre la SA AXA et la société ETC Aquitaine,

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier à garantir la SA AXA France IARD à hauteur de 20 % des sommes mises à sa charge en principal et accessoires, 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SAS Lagrange Syndic Immobilier, la SA AXA France IARD et la MAF

in solidum aux dépens de l'instance dont distraction au profit de Me Haurie, à l'exception des frais d'expertise judiciaire,

- dit que les frais d'expertise judiciaire seront supportés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à hauteur de 80 %, par la SA AXA France IARD à hauteur de 12 %, par la SAS Lagrange Syndic Immobilier à hauteur de 4 % et par la MAF à hauteur de 4 %, 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- dit que la décision sera opposable à la SELARL Malmezat-Prat et à la SELARL [C] et associés. 





Par acte du 9 octobre 2024, la SCI Les Grands Espaces a formé appel provoqué à l'encontre de la SA Allianz IARD (instance enrôlée sous le numéro RG 24/02854). 





Par ordonnance du 20 janvier 2025, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances, sous le numéro RG 24/00691. 





La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 1er octobre 2025. 





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions 'n° 5', notifiées le 30 septembre 2025, la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC Aquitaine, appelante, demande à la cour :

 

- d'annuler et/ou infirmer le jugement en ses dispositions critiquées dans sa déclaration d'appel et, statuant à nouveau :

- à titre principal, de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et la SCI Les Grands Espaces de leurs demandes dirigées à son encontre et de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] in solidum avec toutes les parties succombantes à lui verser la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens,

- à titre subsidiaire,

> de limiter sa garantie à la somme de 5 037,62 € correspondant à 30 % du montant des travaux de réparation du désordre A1,

> de condamner in solidum la SCI Les Grands Espaces, la MAF assureur de l'EURL [K] [F], et LSI, premier syndic de l'immeuble, à la garantir à hauteur de 70 % au titre des travaux de reprise d'étanchéité, 100 % au titre des travaux de pose des garde-corps et repose du dallage sur plots et 93,30 % au titre des frais d'expertise judiciaire, de l'article 700 et des dépens,

- de la juger bien fondée à opposer aux tiers les limites, plafonds et franchises actualisées prévues dans son contrat d'assurance,

- de condamner toute partie succombant aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la SARL De Tassigny Cachelou Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en substance, au visa des articles 122 et 334 du code de procédure civile, des articles 1792 et suivants, 1231-1 et 1240 du code civil, et L.121-12 et L.124-3 du code des assurances : 

- que sa garantie n'est pas mobilisable, dès lors que l'exclusion de garantie 2.18.17 des conditions générales BTPLUS est opposable au syndicat des copropriétaires, 

- que la responsabilité contractuelle d'ETC étant retenue, seule la garantie de l'article 2.17 du contrat pourrait être mobilisée, mais que cette garantie n'était pas en vigueur lors de la réclamation par assignation en référé de 2014, 

- que les conditions particulières du contrat d'assurance de la société ETC indiquent que 'le souscripteur reconnaît avoir reçu un exemplaire des Conditions Générales référence 951939 C', de sorte que ces conditions générales sont opposables aux parties, 

- qu'au titre des « assurances de la responsabilité civile du chef d'entreprise avant ou après réception de travaux », il est précisé à l'article 2.18, que ne sont pas garantis les travaux ayant fait l'objet de réserves avant ou lors de la réception, 

- que la motivation du tribunal sur l'application de sa garantie viole le principe du contradictoire en ce que le moyen retenu n'avait pas été soulevé, 

- que les conditions générales produites, numéro 951939 C 03 2011, sont bien celles applicables au litige puisqu'applicables à la date de la réclamation constituée en l'espèce par l'assignation en référé signifiée en 2014, 

- que cette exclusion de garantie est valable, en ce qu'elle est précise, limitée et non ambigüe, 

- qu'en tout état de cause, la garantie n'est pas acquise en application d'une deuxième clause d'exclusion selon laquelle ne sont pas garantis les dommages affectant les travaux de l'assuré, 

- que les désordres engagent uniquement le maître de l'ouvrage, SCI Les Grands Espaces, et le maître d'oeuvre, dès lors que la condamnation des constructeurs et de leurs assureurs à indemniser le syndicat des copropriétaires reviendrait à exonérer en tout ou partie la maîtrise d'ouvrage de sa responsabilité de sorte que l'achèvement des travaux créerait un enrichissement sans cause à son bénéfice, 

- que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un manquement contractuel de la société ETC Aquitaine dans l'exécution de sa mission et en lien avec les dommages évoqués, et ne vise pas au titre de quelle clause sa garantie serait mobilisable, 

- qu'à titre subsidiaire, l'expert judiciaire a clairement retenu à l'encontre de la société ETC une responsabilité à hauteur de 30 % soit la somme de 5 037,62 € TTC, 

- qu'en sa qualité de maître d'ouvrage promoteur professionnel, la SCI Les Grands Espaces devait à la copropriété la livraison d'un ouvrage exempt de vice et avait donc une obligation de résultat à ce titre, de sorte que sa défaillance engage sa responsabilité. 





Dans ses dernières conclusions dites ''récapitulatives n°2 ', notifiées le 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], ayant formé appel incident, demande à la cour : 



- d'infirmer la décision dont appel, ayant écarté toute responsabilité de la SCI Les Grands Espaces, et statuant à nouveau, juger la SCI Les Grands Espaces responsable dans la réalisation des dommages relatifs à l'absence de terminaison des travaux en toiture du bâtiment B et des conséquences desdits désordres pour manquement à son obligation de délivrance, 

- de confirmer la décision dont appel ayant jugé responsables l'EURL [K] [F] représentée par la SELARL Malmezat Prat ès qualités, la SAS Lagrange Syndic Immobilier, des désordres relatifs à l'absence de terminaison des travaux en toiture du bâtiment B et des conséquences desdits désordres selon le droit commun de la responsabilité pour faute, qu'elle soit qualifiée de nature contractuelle ou par extraordinaire délictuelle, 

- en conséquence, d'infirmer la décision dont appel, en ce qu'elle a jugé que le syndicat des copropriétaires était principalement responsable des désordres constatés sur l'étanchéité et ce dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 80 % et statuant à nouveau de juger qu'il n'a commis aucune faute directe, les désordres étant imputables à l'inaction de LSI de 2008 à 2013, 

- de condamner la SCI Les Grands Espaces, la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], ainsi que LSI premier syndic, solidairement ou in solidum, à lui payer, la somme de 26 996,31 € TTC au titre du coût des travaux de reprise de la pose des gardes corps et de la repose du dallage béton sur plots, sauf à parfaire,

- de condamner la SCI Les Grands Espaces, la MAF assureur de l'EURL [K] [F], ainsi que la compagnie AXA assureur d'ETC, ainsi que LSI premier syndic de l'immeuble, solidairement ou in solidum, à lui payer la somme de 16 792,05 € au titre du coût des travaux de reprise de l'étanchéité, 

- de condamner tous succombants, à l'exception des sociétés en liquidation judiciaire, à lui payer la somme de 14 869,48 € au titre des frais de la procédure d'expertise judiciaire, sauf à parfaire, 

- en toute hypothèse, de condamner tous succombants, à l'exception des sociétés en liquidation judiciaires, solidairement ou in solidum, à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente procédure et de ses suites, dont distraction au profit de Me Haurie selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- de rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit nonobstant appel et sans caution. 



Au soutien de ses demandes, il fait valoir, au visa des articles 1604, 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil : 

- qu'il est recevable à agir, autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, pour rechercher la mise en 'uvre des garanties légales et mettre en cause les responsabilités des diverses parties impliquées dans l'opération de construction des parties communes et/ou de parties communes à usage privatif, 

- que l'inachèvement du toit terrasse du bâtiment B incombe en premier lieu et de manière principale à la SAS LSI, qui n'a pas formulé de réserve à la réception d'un vice apparent, cette inaction constituant une faute dans l'exécution de son contrat de syndic, laquelle engage sa responsabilité à son égard, 

- qu'il est exposé à devoir engager des dépenses non choisies, tant dans leur principe que dans leur montant, en raison de la faute de la SAS LSI, le préjudice étant égal au coût des travaux de reprise, 

- que le tribunal ne pouvait lui imputer une part de responsabilité de 80 % dans la survenance des dommages, dès lors qu'il était représenté par son syndic la SAS LSI lors de la réception des travaux au 26 mars 2013, et que l'expert judiciaire a lui-même retenu une part de responsabilité de 50%, 



- que la SCI Les Grands Espaces avait nécessairement connaissance des vices apparents tels que l'inachèvement de la toiture terrasse du bâtiment B, et avait donc le devoir d'inviter le syndicat des copropriétaires, en sa qualité de maître d'ouvrage, lors de la réception des parties communes, à poursuivre l'action contre les entreprises tenues à la garantie d'achèvement, de sorte que son silence sur ce point constitue une faute dolosive, laquelle conduit à écarter le délai de prescription décennale, substitué par un délai de 20 ans, 

- que la SCI Les Grands Espaces est débitrice d'une obligation de délivrance conforme, sans qu'un délai de forclusion ne puisse lui être opposé, ce qui justifie la prise en charge du coût des travaux de pose des plots béton, gardes corps et dalle de protection de l'étanchéité, qui sont la conséquence de l'obligation de délivrance conforme,

- que l'EURL [K] [F] avait un devoir de conseil, qui l'obligeait à alerter le maître d'ouvrage sur les désordres affectant l'ouvrage, notamment l'inachèvement des garde-corps et des dalles sur plots, et à préconiser l'intervention d'entreprises tierces pour remédier aux défaillances, 

- que les désordres relatifs à l'étanchéité sont imputables, pour 50 % du total du toit B, aux parties responsables de l'inachèvement, à l'exception du titulaire du lot étanchéité ; que cette causalité directe entre l'inachèvement (absence de dalles sur plots) et les désordres d'étanchéité engage la responsabilité solidaire de la SCI Les Grands Espaces, de l'architecte [Q] [F] et de LSI pour l'ensemble des dommages, 

- que la société ETC, titulaire du lot étanchéité, engage également sa responsabilité dès lors qu'elle était tenue à une obligation de résultat de réaliser des travaux exempts de vices, conformes aux règles de l'art et aux stipulations contractuelles, 

- que la garantie de son assureur, la SA AXA France IARD, est due, dès lors que la responsabilité de la société ETC n'est recherchée qu'au titre des dégradations causées à l'étanchéité, qu'AXA ne prouve pas que l'exclusion de garantie de l'article 2.18.17 des conditions générales de 2007 ait été portée à la connaissance et signée de son assurée et que cette clause d'exclusion manque de limitation et de clarté, 

- qu'en tout état de cause, l'exclusion de l'article 2.18.15 ne s'applique pas, puisque les désordres affectent l'ouvrage en son entier (toit-terrasse B) et non les seuls travaux d'ETC, entraînant une impropriété à destination, 

- qu'il n'y a pas d'enrichissement sans cause puisqu'il a subi un préjudice bien réel et que la condamnation solidaire garantit la réparation intégrale de ce préjudice, sans avantage indu, 

- que la garantie de l'assureur est déterminée par les conditions en vigueur au moment du fait dommageable, de sorte que les désordres (inachèvement des dalles) survenus en 2008 sont couverts par la police BTPlus souscrite par la société ETC auprès d'AXA. 





Dans ses dernières conclusions 'récapitulatives après jonction', notifiées le 4 juin 2025, la SCI Les Grands Espaces demande à la cour: 

- de débouter la SA AXA France IARD de son appel en ce qu'il est dirigé à son encontre,

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de leurs demandes à son encontre, 

- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a laissé la charge intégrale de la réparation conjointement au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], à la SAS LSI, à la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC, à la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], 

- à titre infiniment subsidiaire, s'il était prononcé une condamnation à son encontre, de condamner la SA Allianz IARD à la garantir,

- en tout état de cause, si elle était condamnée in solidum à tout ou partie, de condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], à la société LSI, à la SA AXA France IARD, assureur de la société ETC, à la MAF, assureur de l'EURL [K] [F], à la relever intégralement de toutes condamnations, 

- sur la répartition de la charge des condamnations, de confirmer la décision en ce qu'elle a laissé à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] 80 % de la condamnation afférente à l'étanchéité et la remise des plots, de confirmer la quote-part mise à la charge du maître d''uvre, qui ne justifie pas de ses diligences, auprès du maître de l'ouvrage comme des entreprises, pour la réparation des malfaçons visibles pour un professionnel, ainsi que la responsabilité de la société ETC et donc de son assureur, AXA France IARD,



- de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a mis la charge des désordres intégralement à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 9], de la société ETC Aquitaine et de son assureur AXA France IARD, de la SAS LSI, de l'EURL [K] [F] et de son assureur, la MAF,

- de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] et toutes parties succombantes à lui payer une somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Me Thomas Rivière.



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1642-1, 1648, 1792 et suivants du code civil : 

- que l'action du syndicat des copropriétaires fondée sur le droit de la vente et sur la garantie de parfait achèvement (vices apparents et réservés) est forclose, de sorte que sa responsabilité ne peut être engagée, la garantie décennale n'étant pas mobilisable (vices apparents), et de même que la responsabilité civile pour faute, en l'absence de démonstration d'une faute personnelle du promoteur dans le désordre de construction, étant précisé que l'absence d'intervention pour réparer les défauts objets de réserves, qu'il s'agisse d'inachèvements ou de malfaçons relevées lors de la livraison, n'entre pas dans cette catégorie, mais relève de la vente, ce qui est forclos, 

- que le procès-verbal de livraison signé avec le syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic professionnel, ne mentionne aucune réserve de non conformité s'agissant d'inachèvements qui étaient pourtant apparents pour un non professionnel, de sorte que le syndicat des copropriétaires est forclos à réclamer au delà du délai de l'article 1642-1 du code civil la réparation de ces non-conformités apparentes et non réservées, 

- que l'action en garantie des vices cachés à son encontre ne peut aboutir, étant prescrite par la tardiveté de l'action et par l'absence d'assignation dans le délai d'un an à compter de l'ordonnance de référé,

- qu'elle n'a commis aucune manoeuvre dolosive quant à l'accès au toit terrasse dont l'impossibilité n'est pas démontrée, 

- qu'en tout état de cause s'agissant de l'engagement de sa responsabilité contractuelle, aucune faute de sa part n'est démontrée, alors qu'elle a activement cherché l'intervention de la société ETC pour la levée des réserves et l'achèvement de l'ouvrage, et a reçu un certificat de conformité des installations de son bureau de contrôle, et alors qu'elle n'a reçu aucune demande du Syndicat des copropriétaires qui a indiqué qu'il n'y avait plus de réserves sur la terrasse, 

- que le syndicat des copropriétaires a engagé sa responsabilité, l'expert ayant relevé qu'aucun entretien de la toiture terrasse n'a été réalisé depuis la réception de l'ouvrage, lequel est à l'origine du vieillissement prématuré de l'ouvrage, 

- qu'en tout étant de cause, le maître d''uvre, qui ne justifie pas de ses diligences auprès du maître de l'ouvrage et des entreprises pour la réparation des malfaçons visibles pour un professionnel, a engagé sa responsabilité, 

- qu'il n'est pas démontré qu'elle ait commis une faute dans sa relation contractuelle avec la société ETC, et qu'en tout état de cause le délai de prescription quinquennale n'a pas été interrompu à cet égard. 





Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 avril 2025, la SA Mutuelle des Architectes Français, assureur de l'EURL [K] [F], intimée, demande à la cour : 

- de confirmer intégralement le jugement et notamment en ce qu'il a fixé le partage de responsabilités dans la réalisation des dommages soumis à réparation à hauteur de 4 % pour l'EURL [K] [F], 

- en conséquence, de dire et juger qu'elle ne peut être tenue que dans les limites des condamnations qui auraient été prononcées à l'encontre de l'EURL [K] [F] si elle avait été in bonis, qu'elle ne peut être tenue ni solidairement ni in solidum des condamnations prononcées au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], qu'elle ne peut être tenue que dans les conditions et limites de la police d'assurance souscrite par l'EURL [K] [F] et que la franchise contractuelle est opposable aux tiers, 

- de condamner la société AXA France IARD, ès-qualités d'assureur de la société ETC à lui payer la somme de 3 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance dont la distraction au profit de la SARL Velle Limonaire & Décis,

- à titre subsidiaire, de condamner in solidum la compagnie AXA France IARD en sa qualité d'assureur de la société ETC ainsi que la SAS Lagrange Syndic Immobilier à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qu'elle aurait à supporter au-delà d'une quote-part de 4 % prononcées au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], 

- en tout état de cause, de débouter l'ensemble des autres parties de toutes leurs demandes, fins, moyens et conclusions contraires aux présentes écritures. 



Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1231-1 et 1240 du code civil, et de l'article L. 124-3 du code des assurances : 

- que le syndicat des copropriétaires ne peut rechercher sa responsabilité sur le fondement contractuel de droit commun puisqu'il n'y a aucun lien contractuel entre eux, et ne peut donc tout au plus que solliciter en sa qualité de tiers lésé, la garantie de la MAF au titre de la police souscrite par l'EURL [G] [F], 

- qu'au titre de cette garantie, elle ne peut être tenue au-delà des condamnations dont pourrait être débitrice l'EURL [G] [F] au titre de sa responsabilité contractuelle pour une faute dans l'exécution de sa mission de maîtrise d''uvre en relation avec les dommages évoqués, le contrat de maîtrise d'oeuvre s'imposant au syndicat des copropriétaires, sans solidarité avec d'éventuels co-condamnés, 

- qu'elle ne peut être tenue que dans les conditions et limites du contrat d'assurance souscrit par l'EURL [K] [F]. 





Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2024, la SAS Lagrange Syndic Immobilier, intimée, demande à la cour : 

- de confirmer le jugement de première instance sur les dispositions qui la concernent, 

- de débouter les appelant et autres intimés de leurs demandes à son encontre,

- de condamner les appelant et autres intimés à lui verser la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l'article 1240 du code civil : 

- qu'elle n'est pas professionnel de la construction et s'est inquiétée du respect ou non des normes de construction avant d'être remplacée comme syndic de la copropriété le 26 mars 2013, 

- qu'elle a alerté le maître de l'ouvrage sur le non respect des normes de construction s'agissant de l'étanchéité dans les 30 jours suivant la livraison, et a signalé au syndicat des copropriétaires les désordres et autres impropriétés, 

- que s'il y a eu certaines défaillances dans la réception des travaux des parties communes, sa responsabilité ne peut être que partielle et limitée. 





La SA Allianz IARD, assureur constructeur non réalisateur de la SCI Les Grands Espaces, n'a pas constitué avocat. 





L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025. 





MOTIFS





Si la S.A. Axa France IARD conclut à l'infirmation du chef de dispositif par lequel le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir par elle soulevée au titre d'une prétendue prescription de l'action de la S.C.I. Les Grands Espaces à son encontre, elle ne développe dans sa motivation aucun argument au soutien de sa contestation et la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a exactement considéré qu'à défaut d'avoir été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent en application de l'article 789-6° du C.P.C., cette fin de non-recevoir est irrecevable.







Le syndicat des copropriétaires poursuit la réparation des désordres suivants :

- défaut d'installation des garde-corps intérieurs qui devaient être mis en place sur le toit-terrasse du bâtiment B afin de délimiter et sécuriser une zone affectée à l'usage privatif des propriétaires des appartements du 5ème étage (désordre L selon la nomenclature de l'expert judiciaire), défaut d'installation des dalles en béton gravillonné destinées à protéger la membrane d'étanchéité mise en place sur le toit-terrasse (désordre A1), à l'encontre de la S.C.I. Les Grands Espaces, de la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L. [G] [F] et de la S.A.S. LSI, à concurrence d'une somme globale de 26 996,31 € TTC dont 17 899,86 € au titre de la pose des garde-corps et 9 096,45 € TTC au titre de la pose des dalles béton,

- désordres affectant le complexe d'étanchéité du toit-terrasse (vieillissement accéléré de la membrane d'étanchéité en raison de l'absence /insuffisance de la protection mécanique par dalles en béton gravillonné sur moitié de la surface du toit-terrasse (désordre A1 selon la nomenclature de l'expert judiciaire), à l'encontre de la S.C.I. Les Grands Espaces, de la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L. [G] [F], de la S.A.S. LSI et de la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Etanchéité, à concurrence de la somme de 16 792,05 € TTC.



Il est constant :

- que le procès-verbal 'd'achèvement des travaux concernant les parties communes', signé le 23 juillet 2008 entre la S.C.I. Les Grands Espaces et la S.A.S. LSI (ès qualités de syndic provisoire de la copropriété) ne mentionne aucune réserve relativement au défaut d'installation des garde-corps intérieurs et de la moitié des dalles en béton gravillonné devant recouvrir et protéger la membrane d'étanchéité, 

- que le procès-verbal de réception des travaux exécutés par la société ETC Atlantique, en charge du lot étanchéité, signé le 25 juillet 2008 par la S.C.I. Les Grands Espaces, maître d'ouvrage, M. [F], maître d'oeuvre et la S.A.S. ETC Atlantique porte, au titre des réserves émises, la mention suivante: 'finition terrasse B à R+6 après intervention lot G.O.'.



Sur la demande formée au titre des dégradations affectant la membrane d'étanchéité monocouche à base de bitume armé :



Il doit être considéré:

- que l'acquéreur devient, à compter de la livraison du bien, bénéficiaire des actions fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, l'action en responsabilité décennale suivant la chose et se transmettant aux acquéreurs successifs de l'ouvrage, le vendeur d'immeuble à construire, réputé constructeur, étant débiteur de la responsabilité décennale des constructeurs (article 1646-1 du code civil),

- que l'engagement de la responsabilité décennale suppose la démonstration d'un désordre caché à la réception, son caractère apparent ou caché s'appréciant en la personne du maître de l'ouvrage (en l'espèce la S.C.I. Les Grands Espaces) et au jour de la réception des travaux, 

- que la dégradation de la couche d'étanchéité bitumineuse s'est produite progressivement et postérieurement à la réception et qu'en permettant les infiltrations d'eaux pluviales, elle porte atteinte à la structure du bâtiment, étant relevé que des infiltrations ont été constatées sur 3 des 5 points de sondages réalisés dans le cadre des opérations d'expertise (S2, S3 et S4) et que l'expert a constaté des traces d'infiltrations datant de 2013 en plafond des appartements B5 26 et B5 27 (page 22 du rapport),

- que le vieillissement prématuré de la membrane d'étanchéité constitue ainsi un désordre de nature décennale engageant la responsabilité, in solidum, des constructeurs (E.U.R.L. [K] [F], S.A.R.L. ETC Aquitaine) et assimilés (S.C.I. Les Grands Espaces) sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

- qu'il est cependant établi par les conclusions expertales - qui ne font l'objet d'aucune contestation technique sérieuse sur ce point - que le vieillissement prématuré de la membrane d'étanchéité à l'origine de sa dégradation est la conséquence, d'une part, du défaut de mise en place des dalles de protection en béton gravillonné l'ayant laissée, pour sa partie non recouverte, exposée aux intempéries et d'autre part, d'une 'erreur de gestion' de la copropriété qui n'a entrepris aucune démarche pour obtenir l'achèvement des travaux par mise en place de dalles sur plots sur l'intégralité de la surface du toit-terrasse et d'un défaut d'entretien du toit-terrasse (absence de contrat d'entretien, gestion erratique des interventions d'entreprises tierces sur la zone dont s'agit postérieurement à la réception et à la prise de possession),

- que cette inaction et ce défaut d'entretien, fautifs, de la copropriété (par l'intermédiaire de son syndic, la S.A.S. LSI à laquelle il appartenait d'agir, en sollicitant, au besoin, l'autorisation de l'assemblée générale) justifie que soit laissée à sa charge une part de responsabilité qui sera fixée à 40 % du dommage, le fait générateur principal du dommage étant le défaut de mise en place des dalles de protection, imputable aux 'constructeurs', 

- que la copropriété est fondée, compte-tenu du manquement de la S.A.S. LSI à ses obligations contractuelles, à solliciter condamnation de celle-ci à la garantir à concurrence de la part de responsabilité laissée à sa charge,

- que les manquements respectifs des 'constructeurs' (absence de mise en oeuvre d'une quelconque action pour obtenir l'achèvement des travaux s'agissant de la S.C.I. Les Grands Espaces, inexécution partielle de la prestation due s'agissant de la S.A.R.L. ETC Aquitaine, manquement à l'obligation de suivi des travaux et de la reprise des désordres réservés s'agissant de l'E.U.R.L. [G] [F]) justifient que, dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de la dette indemnitaire soit supportée à concurrence d'un tiers chacun,

- s'agissant de la garantie des assureurs, que la clause d'exclusion de solidarité invoquée par la M.A.F. ne peut recevoir application au titre d'un désordre engageant la responsabilité décennale de son assurée, que la garantie de la S.A. Axa France IARD est mobilisable au titre de la police responsabilité décennale souscrite le 11 décembre 2007,

- que l'évaluation expertale du coût des travaux de réfection de la membrane d'étanchéité, fondée sur l'analyse des 3 devis qui lui ont été présentés ne fait l'objet d'aucune contestation technique sérieuse, 

- qu'il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau :

> de déclarer la S.A.R.L. ETC Aquitaine, l'E.U.R.L. [G] [F] et la S.C.I. Les Grands Espaces responsables, in solidum et sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, des désordres affectant la membrane d'étanchéité monocouche en bitume armé (désordre A1 selon la nomenclature expertale),

> de juger que le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la S.A.S. LSI a commis une faute de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, à concurrence de 40 % du préjudice subi, 

> de condamner la S.A.S. LSI à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires à concurrence du montant du préjudice laissé à sa charge, 

> de fixer le coût des travaux de réfection de ce chef de désordre à la somme de 16 792,05 € TTC, 

> de condamner en conséquence, in solidum, la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur décennal de l'E.U.R.L. [G] [F], la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur décennal de la S.A.R.L. ETC Aquitaine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 10 075,23 € T.T.C.,

> de dire que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de cette dette indemnitaire sera supportée à concurrence d'un tiers chacun,

> de condamner la S.A.S. LSI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 6 716,82 € TTC,



Sur la demande d'indemnisation au titre du défaut d'achèvement de la pose des dalles béton de protection de la membrane d'étanchéité et des garde-corps intérieurs :



Le syndicat des copropriétaires sollicite de ce chef la condamnation in solidum de la S.C.I. Les Grands Espaces, de la M.A.F. (ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L. [G] [F]) et de la S.A.S. LSI à lui payer les sommes de :

- 17 899,86 € TTC au titre du coût d'installation des garde-corps 'intérieurs' (désordre L, selon la nomenclature expertale),

- 9 096,45 € TTC au titre du coût de mise en place de dalles en béton gravillonné sur 50 % de la surface du toit-terrasse du bâtiment B (désordre A1, point particulier des dalles sur plot).



Les non-achèvements invoqués par le syndicat des copropriétaires étaient apparents tant à la date d'établissement du procès-verbal 'd'achèvement des travaux concernant les parties communes', signé le 23 juillet 2008 entre la S.C.I. Les Grands Espaces et la S.A.S. LSI, ès qualités de syndic provisoire de la copropriété (qui ne mentionne aucune réserve à ce titre) qu'à la date d'établissement du procès-verbal de réception des travaux du 25 juillet 2008 par la S.C.I. Les Grands Espaces, maître d'ouvrage, le maître d'oeuvre et la société ETC Atlantique.



L'absence de réalisation des travaux nécessaires à la levée des réserves et l'achèvement de l'ouvrage ouvre au syndicat des copropriétaires une action en responsabilité contractuelle contre les intervenants à l'opération de construction, action soumise à la prescription quinquennale édictée par l'article 2224 du code civil dont le point de départ se situe à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires, titulaire du droit d'exiger l'achèvement des travaux, a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, soit en l'espèce à la date du P.V. du 23 juillet 2028.



Le premier acte interruptif de prescription consistant dans l'assignation en référé-expertise du 23 octobre 2014, intervenu postérieurement à l'expiration du délai d'action en responsabilité contractuelle de droit commun, l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] contre la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F., ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L [G] [F] et la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Atlantique sera déclarée irrecevable.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sera débouté de sa demande indemnitaire contre la S.A.S. LSI en sa qualité de syndic de la copropriété dès lors que le manquement reproché au syndic est sans lien de causalité avec la perte du droit d'action du syndicat des copropriétaires contre les intervenants à la construction, le délai de prescription n'étant pas expiré à la date (09 mars 2013) de cessation de ses fonctions de syndic. 



Sur les demandes accessoires :



La S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'EURL [G] [F], la S.A. Allianz IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Aquitaine et la S.A.S. LSI seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire et aux dépens d'appel dont la charge définitive sera supportée, dans leurs rapports entre eux à concurrence de 20 % à la charge de la S.C.I. Les Grands Espaces, 20 % à la charge de la M.A.F., 20 % à la charge de la S.A. Axa France IARD et 40 % à la charge de la S.A.S. LSI.



L'équité commande de condamner in solidum (et dans leurs rapports entre elles, dans les mêmes proportions que celles déterminées au titre des dépens) la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'EURL [G] [F], la S.A. Allianz IARD, ès qualiyés d'assureur de la S.A.R.L. ETC Aquitaine et la S.A.S. LSI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], en application de l'article 700 du C.P.C., les sommes de 4 500 € et de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés respectivement en première instance et en cause d'appel et de débouter les autres parties de ce chef de demande.





PAR CES MOTIFS,





LA COUR,



Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort :



Vu le jugement du tribunal judiciaire de Mont de Marsan du 17 janvier 2024,



Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.A. Axa France IARD du chef de la prescription décennale opposée à l'action de la S.C.I. Les Grands Espaces,







Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau :



Déclare la S.A.R.L. ETC Aquitaine, l'E.U.R.L. [G] [F] et la S.C.I. Les Grands Espaces responsables, in solidum et sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, des désordres affectant la membrane d'étanchéité monocouche en bitume armé (désordre A1 selon la nomenclature expertale),



Dit que le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la S.A.S. LSI a commis une faute de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, à concurrence de 40 % du préjudice subi,



Condamne la S.A.S. LSI à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires à concurrence du montant du préjudice laissé à sa charge,



Fixe le coût des travaux de réfection de ce chef de désordre à la somme de 16 792,05 € TTC,



Condamne en conséquence, in solidum, la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur décennal de l'E.U.R.L. [G] [F], la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur décennal de la S.A.R.L. ETC Aquitaine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 10 075,23 € T.T.C.,



Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de cette dette indemnita

Articles de loi cités

article 804 du code de procédure civile article 700 du C.P.C.article 1642-1 du code civil la réparation de ces no article 699 du code de procédure civile article L. 124-3 du code des assurances article 1240 du code civil article 450 du code de procédure civile.article 1792 du code civil

Avocats intervenants

Maître Blandine CACHELOU Maître Béatrice VELLE-LIMONAIRE Maître Charles-Henry SEIGNEUR Maître Christian BEER Maître Christophe DUALE Maître David BONNEMASON CARRERE Maître François PIAULT Maître Haurie Maître Olivia MARIOL Maître Thomas RIVIERE

Citations

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Synthèse

Juridiction: Cour d'Appel
Chambre: 1ère Chambre
Date: 5 mai 2026

Référence

69face84cdc6046d47befe25

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Texte intégral
Résumé officiel