Cour d'Appel · 5e chambre civile — 5 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 5 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/04886 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7DO





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 14 SEPTEMBRE 2023 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

N° RG 21/02724





APPELANTS :



Monsieur [J] [E]

né le 20 Novembre 1974 à [Localité 1] (MAROC)

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [V] [G] épouse [E]

née le 26 Juillet 1974 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 1] 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant





INTIMEES :



Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1] 

pris en la personne de son administrateur provisoire 

la SELARL SAINT RAPT, [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Adresse 1] 

et actuellement [Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER,

avocat postulant non plaidant



S.A.S. NEXITY LAMY , immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 487 530 099, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit au dit siège social sis [Adresse 4], et prise en son agence de [Localité 2] [Adresse 5] sise nouvellement dénommée SOCIETE LAMY

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Charlotte CAZACH de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Arnaud LAURENT avocat plaidant



S.A.S. LGI prise en en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège, exerçant sous le nom commercial CENTURY 21

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par Me Gilles LASRY de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de Me Marion CHOL de la SCP D'AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant Me Gilles LASRY, avocat plaidant



E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HERAULT LOGEMENT pris en la personne de son directeur général en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par Me Alexia ROLAND de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de Me Hana TARDAMI de la SCP VINSONNEAU PALIES-NOY-GAUER & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, subtituant Me Alexia ROLAND, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 02 Février 2026



COMPOSITION DE LA COUR :





En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mme Véronique DUCHARNE, Conseillère, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026 en remplacement du magistrat empêché 



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



Le délibéré, initialement fixé au 14 avril 2026, a été prorogé au 5 mai 2026.



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





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* *





EXPOSE DU LITIGE



Par acte authentique reçu par notaire le 16 avril 2015, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a conclu avec M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] un contrat de location-accession portant sur les lots n°7, 10, 23 et 27 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1], sise [Adresse 1] à [Localité 2] (34). 



Par courrier en date du 9 septembre 2015 adressé à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, les époux [E] ont manifesté leur volonté d'obtenir le transfert de propriété des biens. 



Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 29 février 2016, après convocation par le syndic en exercice, la SAS LGI, de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault.



Au cours de cette assemblée générale, la SAS Nexity Lamy a été désignée syndic de copropriété. 



Par acte authentique dressé par notaire le 13 avril 2016, les époux [E] et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ont conclu la vente consécutive au contrat de location-accession. 



Le 30 mars 2017, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, à laquelle les époux [E] n'ont pas été convoqués, s'est tenue. 



Par actes d'huissier de justice en date du 30 mars 2018, M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à Montpellier et la SAS Nexity Lamy (nouvellement dénommée Lamy) devant le tribunal de grande instance de Montpellier, en annulation des assemblées générales des 29 février 2016 et 30 mars 2017.



Le 6 juin 2018, une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue, à laquelle les époux [E] n'étaient ni présents ni représentés.



Par acte d'huissier de justice en date du 9 août 2018, M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 2] et la société Lamy devant le tribunal de grande instance de Montpellier, en annulation de l'assemblée générale du 6 juin 2018. 

Par acte d'huissier de justice en date du 8 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] a fait assigner en garantie l'office public de l'habitat du département de l'Hérault et la SAS LGI, ancien syndic, devant le tribunal de grande instance de Montpellier. 



La jonction des instances a été ordonnée par le magistrat chargé de la mise en état le 7 mars 2019.



Le jugement contradictoire rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :


Déclare irrecevable, pour défaut de qualité à agir, la demande de M. [J] [E] et de Mme [V] [G] épouse [E] en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2016 ;

Déboute M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] de leur demande en annulation des assemblées générales des copropriétaires du 30 mars 2017 et du 6 juin 2018 ; 

Condamne l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1.629,79 euros au titre de charges de copropriété impayées jusqu'au 24 avril 2017 ;

Condamne M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à relever et garantir l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à hauteur de 100 % s'agissant des charges de copropriété courant entre la mutation des lots et le 24 avril 2017, soit la somme de 1.629,70 euros ; 

Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes de :

8.398,93 euros au titre des charges de copropriété à compter du 25 avril 2017,

1.080,53 euros au titre des frais de recouvrement, 

1.000 euros en dommages-intérêts pour résistance abusive,

1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer à la SAS Nexity Lamy une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la SAS LGI une somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ses propres frais irrépétibles ; 

Condamne solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] aux dépens de la présente instance avec distraction au profit de Me Gilles Lasri, avocat au barreau de Montpellier ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.




Le premier juge constate qu'à la date du 29 février 2016, les époux [E] n'étaient pas propriétaires des lots de copropriété, et n'avaient donc pas la qualité de copropriétaires. Il déclare alors irrecevable leur demande en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2016, pour défaut de qualité à agir. 



Il relève ensuite que les époux [E] sont devenus propriétaires des lots en copropriété le 13 avril 2016. Toutefois, il rejette la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2017, indiquant qu'une mutation doit être notifiée au syndic pour lui être opposable. Or, dans la mesure où il n'est pas démontré que le courrier de notification du transfert de mutation adressé au syndic le 14 avril 2016 a atteint son destinataire, celui-ci n'a commis aucune faute ce qui justifie ainsi le rejet de la demande en annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2017. 



Sur le constat de l'irrecevabilité de la demande des époux [E] tendant à obtenir l'annulation de l'assemblée générale du 29 février 2016, et du rejet de la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 mars 2017, le premier juge retient alors que le syndic, la société Lamy, nouvelle dénomination de la société Nexity Lamy, a été valablement désigné, et pouvait en conséquence convoquer ladite assemblée du 6 juin 2018. Il rejette ainsi la demande d'annulation de cette assemblée.



Par ailleurs, il constate que l'office public de l'habitat du département de l'Hérault reste redevable du paiement des charges de copropriété jusqu'à la date de notification de la mutation, soit le 24 avril 2017. Il condamne néanmoins les époux [E], ayant la qualité de copropriétaires depuis l'acte de cession, à relever et garantir l'office public de la condamnation en paiement prononcée à son encontre à hauteur de 1.629,79 euros.



En outre, il retient que les époux [E] restent redevables d'une somme de 8.398,93 euros au titre des charges de copropriété courant à partir du 25 avril 2018. Il condamne enfin les époux [E] à la somme de 1.080,53 euros au titre des divers frais de recouvrement des charges de copropriété engagés à compter de la mise en demeure du 29 août 2017.



M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 3 octobre 2023. 



Par ordonnance du 24 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a donné acte à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de son désistement de l'instance d'incident.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 février 2026.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Dans les dernières conclusions de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], notifiées par RPVA le 12 décembre 2023, il est demandé à la cour de :



Rejeter toutes conclusions contraires ;

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 septembre 2023 ;

Annuler l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], du 28 février 2016, pour défaut de convocation de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], qui avaient le droit d'y assister et de voter ;



Subsidiairement,



Dire et juger cette assemblée générale inopposable à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ;

Annuler l'assemblée générale de l'immeuble en copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], du 30 mars 2017, M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], copropriétaires, n'y ayant pas été convoqués et cette assemblée générale ayant été convoquée par un syndic élu par une précédente assemblée générale annulée ;

Annuler l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], du 6 juin 2018, pour avoir été convoquée par un syndic sans aucune qualité, son élection ayant été annulée par une précédente assemblée générale ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de sa demande reconventionnelle en paiement de charges résultant de comptes approuvés et votés par des assemblées générales annulées ou inopposables à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ;

Débouter l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, tenant les fautes commises au préjudice de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], de leur demande de répercussion de charges, qu'il sera tenu de payer, sur M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SAS LGI, la SAS Nexity et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à payer à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers frais et dépens de l'instance ;

Dire et juger, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les frais et dépens de l'instance ne pourront être répercutés au prorata de leurs tantièmes, à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E].





Au soutien de leur appel, les époux [E] soutiennent au visa de l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984, que la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation permettant à l'accédant d'être subrogé dans les droits et obligations du vendeur. Ils rappellent également qu'en application de cet article, tant le vendeur que l'acquéreur peuvent participer à l'assemblée générale, ainsi qu'aux opérations de vote.



Ils en déduisent qu'en l'absence de convocation à l'assemblée générale du 29 février 2016 et de transmission par l'office public de l'habitat de cette convocation, alors que le syndicat des copropriétaires a reçu par lettre recommandée avec accusé de réception le 27 mai 2015 l'avis de mutation, la nullité de cette assemblée est encourue. A titre subsidiaire, ils demandent de voir constater l'inopposabilité de cette assemblée rendant le vendeur seul débiteur des charges de copropriétaire afférentes aux lots acquis telles qu'elles résultent du vote de l'assemblée générale du 29 février 2016.



Les appelants reprennent le même raisonnement s'agissant de l'assemblée générale du 30 mars 2017, sauf à rajouter d'une part que le syndicat des copropriétaires a reçu, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 avril 2016, l'avis de mutation l'informant qu'ils avaient levé l'option et révélant ainsi leur qualité de propriétaires, et d'autre part que le syndic n'a aucune qualité pour convoquer cette assemblée, celui-ci n'ayant pas été valablement désigné.



Les appelants soutiennent enfin la nullité de l'assemblée générale du 6 juin 2018 sur le constat que le syndic, n'ayant pas été valablement désigné, ne pouvait procéder à la convocation de cette assemblée générale.



Ils en concluent que les charges de copropriété votées aux termes de ces assemblées générales ne sauraient leur être imputées.



Les appelants soutiennent enfin que faute pour l'office public de l'habitat d'avoir communiqué dans le délai de huit jours les convocations aux assemblées générales et le compte rendu qui en résulte, ces documents leur sont inopposables justifiant ainsi le rejet de l'appel en garantie.



Dans les dernières conclusions de la SAS Lamy, notifiées par RPVA le 14 octobre 2025, il est demandé à la cour de :

A titre principal,



Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Débouter M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner solidairement M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer à la SAS Lamy la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance ;



A titre subsidiaire,



Dire et juger que la SAS Lamy n'a commis aucune faute ;

Débouter les époux [E] ainsi que la société LGI-Century 21 et l'office public de l'habitat et de l'Hérault de toute demande de condamnation à l'encontre de la SAS Lamy ;

Condamner tout succombant à payer à la SAS Lamy la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;



A titre infiniment subsidiaire,



Condamner l'office public de l'habitat et de l'Hérault à relever et garantir la SAS Lamy de toutes éventuelles condamnations à venir et de toutes conséquences financières pouvant résulter pour elle de l'annulation des assemblées générales ;

Condamner tout succombant à payer à la SAS Lamy la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.





La SAS Lamy rappelle que la jouissance du bien a été transférée aux époux [E] en avril 2015 et que le transfert de propriété est intervenu à la suite de la levée d'option officialisée par acte authentique reçu le 14 avril 2016. Il relève également qu'en vertu du contrat de location, les parties ont convenu d'indiquer que jusqu'à la levée de l'option, seul le vendeur a la qualité de copropriétaire.



L'intimée en déduit qu'à la date du 29 février 2016, les époux [E] n'avaient pas la qualité de copropriétaires et ne peuvent de ce fait contester la validité de l'assemblée générale organisée ce même jour. 



S'agissant de l'assemblée générale du 30 mars 2017, la SAS Lamy rappelle une jurisprudence constante selon laquelle « tant que le transfert de propriété d'un lot n'a pas été notifié au syndic, l'ancien propriétaire conserve cette qualité à l'égard du syndic », pour en déduire qu'en l'absence de preuve de cette notification par lettre recommandée avec accusé de réception, c'est à bon droit que le syndic a convoqué l'office public de l'habitat rendant ainsi l'assemblée générale parfaitement régulière. L'intimée en déduit subséquemment que la nullité de l'assemblée générale du 6 juin 2018 n'est nullement encourue.



En tout état de cause, la SAS Lamy conteste avoir commis une faute dans l'exercice de son mandat et soutient qu'elle ne saurait être tenue responsable de manquements imputables à l'office public de l'habitat ou encore à l'ancien syndic.



Dans les dernières conclusions de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, notifiées par RPVA le 14 juin 2024, il est demandé à la cour de :

A titre principal, 



Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 septembre 2023 ;



A titre subsidiaire,



Statuer ce que de droit sur les mérites de l'appel ;

Constater que le syndicat n'a pas maintenu sa demande de condamnation de l'office concluant au paiement solidaire avec d'autres des sommes de 10.028,72 euros, 1.080,53 euros, 13.482,68 euros et 403,85 euros et que la cour n'est saisie que de l'appel principal des époux [E] visant à infirmer la condamnation au paiement de charges ;

Rejeter la demande de la SAS LGI et de la SAS Nexity à être relevées et garanties par l'office ;



En tout état de cause, 



Condamner solidairement les époux [E], au paiement de la somme de 2.000 euros à l'office public de l'habitat du département de l'Hérault sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.





L'office public de l'habitat soutient que les époux [E] ont parfaitement été informés de l'existence de l'assemblée générale du 29 février 2016, l'acte de vente portant en annexe le procès-verbal de cette assemblée. Il oppose ainsi aux appelants la fin de non-recevoir tirée de leur défaut de qualité à agir s'agissant de la demande de nullité de la première assemblée générale.



Sur la demande de nullité de l'assemblée générale en date du 30 mars 2017, l'intimé reprend l'argumentation du premier juge sur l'inopposabilité de l'acte de cession et le rejet en cascade des nullités en découlant.



Il réclame enfin la confirmation de la décision déférée sur la condamnation des époux [E] à le relever et garantir du paiement des charges de copropriété considérant en effet qu'aucune faute ne peut lui être imputée.



A titre subsidiaire, l'office public de l'habitat relève que les appelants ne présentent aucune demande indemnitaire à l'encontre de LGI et de la SAS Netixy en dehors d'une prétention fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Il en déduit que les demandes présentées par ces deux parties à son encontre sont sans objet.



Enfin, l'intimé soutient au visa de l'article 909 du code de procédure civile que le syndicat des copropriétaires est irrecevable à former un appel incident ou déposer des conclusions en réponse.



Dans les dernières conclusions de la SAS LGI, notifiées par RPVA le 3 juin 2024, il est demandé à la cour de :



Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 14 septembre 2023 ;

Juger que la SAS LGI n'a pas commis de faute ;

Juger que le lien de causalité défaille entre l'intervention de la SAS LGI et les préjudices réclamés ;

Juger que les parties ne se prévalent d'aucun préjudice indemnisable par la SAS LGI ;

Débouter les parties de leurs demandes à l'encontre de la SAS LGI ;



A titre subsidiaire,



Condamner in solidum la SAS Lamy et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à relever et garantir la SAS LGI de toutes condamnations prononcées à son encontre ;



En tout état de cause,



Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] et la SAS Lamy au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.





La SAS LGI sollicite la confirmation pure et simple du jugement déféré et conclut en l'absence de faute qui lui serait imputable. Elle soutient qu'elle n'avait nullement l'obligation de convoquer les époux [E] à l'assemblée générale du 29 février 2016 alors que l'avis de mutation indique expressément que le vendeur conservait la qualité de copropriétaire à qui il appartenait de transmettre les convocations à l'accédant. Elle ajoute que l'avis de levée d'option ne lui a pas été notifié et qu'elle n'était plus syndic lors du transfert de propriété intervenu à la date du 13 avril 2016.



Elle relève enfin la défaillance du lien causal et l'absence de préjudice qui lui serait imputable. A défaut, elle sollicite que l'office public de l'habitat et la SAS Lamy soient condamnés à la relever et la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son encontre. 



Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a constitué avocat.



MOTIFS



Sur la demande d'annulation des assemblées générales




S'agissant de l'assemblée générale du 29 février 2016





Sur la recevabilité de la demande :




En application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires défaillants ou opposants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale.



Le copropriétaire non convoqué peut se prévaloir de l'absence de la convocation de l'assemblée générale.



Aux termes de l'acte authentique du 16 avril 2015, l'office public de l'habitat du département de l'Hérault a conclu avec M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] un contrat de location-accession, soumis aux dispositions de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, portant sur les lots n°7, 10, 23 et 27 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1].



L'article 32 de cette loi dispose que « pour l'application des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis, la signature d'un contrat de location-accession est assimilée à une mutation et l'accédant est subrogé dans les droits et obligations du vendeur sous réserve des dispositions suivantes :

-le vendeur est tenu de garantir le paiement des charges incombant à l'accédant en application de l'article 29 de la présente loi' ;

- le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires concernant des réparations mises à sa charge en application de l'article 29 de la présente loi, ou portant sur un acte de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi du 10 juillet 1965. Il exerce également les actions qui ont pour objet de contester les décisions pour lesquels il dispose du droit de vote ;

-chacune des deux parties au contrat de location-accession peut assister à l'assemblée générale des copropriétaires et y formuler toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote ».



Cela explique que dans l'acte authentique du 16 avril 2015, les parties ont entendu rappeler en page 12 que « jusqu'à la levée d'option, le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat par suite :'

- l'accédant dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant les travaux à voter, l'entretien de la copropriété, les problèmes de jouissance des parties communes et d'usage des locaux, à cet effet le vendeur lui donne dès à présent et jusqu'à la levée d'option, mandat de le représenter pour ces décisions ;

- le vendeur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant des réparations et/ou travaux déjà mis à sa charge, ou portant sur des actes de disposition visé aux articles 26 ou 35 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que pour les actions en justice exercées pour le compte du syndicat des copropriétaires ;

'

- le vendeur devra transmettre sous huitaine de leur réception les convocations aux assemblées générales et le compte-rendu de celles-ci à l'accédant, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception, à défaut celles-ci seront, lors de la levée d'option inopposables à l'accédant dans ses rapports avec le vendeur, par suite ce dernier en sera seul redevable vis-à-vis du syndicat. Le vendeur devra se conformer aux instructions écrites de l'accédant quant au vote des résolutions ressortant de la compétence de ce dernier tel qu'il est indiqué ci-dessus, à défaut le vote lui sera inopposable ;

- chacune des deux parties au contrat peut formuler à l'assemblée générale des copropriétaires toutes observations sur les questions pour lesquelles elle ne dispose pas du droit de vote ».



Il résulte de ces dispositions que la conclusion du contrat de location-accession est assimilée à une cession du lot et l'accédant prend, sous certaines limites, la place du vendeur sous réserve que l'avis de mutation ait été notifié au syndic par le notaire, qui constate la conclusion dudit contrat.



Cet acte authentique a donné lieu à un avis de mutation adressé au syndic Century 21 ' LGI par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 mai 2015 l'informant du transfert à titre onéreux à l'accédant de la jouissance des lots à compter de l'entrée en jouissance, soit à compter du 25 août 2014. 



Il est encore précisé dans cet envoi que cette notification constitue l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et il est rappelé que « le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat par suite'l'accédant dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l'assemblée générale concernant les travaux à voter, l'entretien de la copropriété, les problèmes de jouissance des parties communes et d'usage des locaux, à cet effet le vendeur lui donne dès à présent et jusqu'à la levée de l'option, mandat pour le représenter pour ces décisions' le vendeur devra transmettre sous huitaine de leur réception les convocations aux assemblées générales'».



En conséquence, en présence d'un contrat location-accession opposable au syndic et en application des dispositions de l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984, les époux [E] bénéficient d'un droit de vote pour certaines des décisions prises dans le cadre de l'assemblée générale et notamment pour toutes les décisions relevant de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même la levée de l'option n'est pas intervenue, en sorte qu'ils justifient de leur qualité à agir.



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré les époux [E] irrecevables à agir en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 février 2016.




Sur le bien-fondé de la demande :




Il n'est nullement contesté que les époux [E] n'ont pas été convoqués par le syndic pour assister à l'assemblée générale tenue le 29 février 2016, ni d'ailleurs que le vendeur leur a transmis les convocations à l'assemblée générale.



Or, l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984 prévoit que tant le vendeur que l'accédant disposent d'un droit de vote à l'assemblée générale, ce qui induit que doivent être convoqués à l'assemblée générale tant l'accédant que le vendeur.



Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d'ordre public, tous les copropriétaires doivent pouvoir participer aux assemblées générales.

Ainsi, le fait que l'accédant soit subrogé aux droits du vendeur implique qu'il a le droit d'être convoqué aux assemblées générales et que le défaut de convocation de l'accédant est sanctionné par la nullité de l'assemblée.



Il s'ensuit que les époux [E] devaient être convoqués par le syndic, ce qui laisse supposer, pour que celui-ci puisse remplir son office, et en application de l'article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'il soit avisé des coordonnées des copropriétaires notamment en présence d'un contrat de location-accession et que selon l'article 6 du décret du 17 mars 1967, il ait reçu l'avis de mutation. 



Il est justifié au cas d'espèce que l'avis de mutation a été effectué par lettre recommandée avec accusé de réception le 22 mai 2015 (avec preuve d'envoi au 26 mai 2015), et a informé le syndic Century 21 ' LGI de l'existence d'un contrat de location-accession liant l'office public de l'habitat du département de l'Hérault aux époux [E], ainsi que du transfert à titre onéreux à l'accédant de la jouissance des lots à compter de l'entrée en jouissance soit à compter du 25 août 2014.



Il s'ensuit qu'en vertu de cet avis de mutation valablement notifié au syndic, celui-ci devait convoquer indifféremment le vendeur et l'accédant selon les formes requises par la loi, et il importe peu que l'avis mentionne précisément que « le vendeur conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat » et que la convocation sera transmise à l'accédant par le vendeur.



En effet, les dispositions de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 sont d'ordre public en sorte que les parties au contrat ne pouvaient pas déroger aux règles de convocation à l'assemblée générale prescrites par les dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et s'imposant comme telles au syndic, alors que les époux [E] bénéficient notamment d'un droit de vote, dont l'exercice suppose une convocation effective à l'assemblée générale des copropriétaires.



Il s'ensuit que l'absence de convocation adressée directement par le syndic aux époux [E] justifie l'annulation de l'assemblée générale du 29 février 2016. Il convient d'infirmer le jugement déféré sur ce point.




S'agissant de l'assemblée générale du 30 mars 2017




Par acte authentique dressé par notaire le 13 avril 2016, les époux [E] et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault ont conclu la vente consécutive au contrat de location-accession. 



Le 30 mars 2017, une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, à laquelle les époux [E] n'ont pas été convoqués, s'est tenue. 

Selon l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dont les dispositions sont d'ordre public, tous les copropriétaires doivent pouvoir participer aux assemblées générales, ce qui induit qu'ils doivent être convoqués par le syndic, laissant supposer, pour que celui-ci puisse remplir son office, et en application de l'article 65 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qu'il soit avisé des coordonnées des copropriétaires notamment en présence d'un contrat de location-accession.



Selon l'article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit avoir reçu l'avis de mutation à défaut de quoi il convoque l'ancien titulaire des droits sur le lot qui devra être convoqué. 



Il est expliqué par les appelants que cet acte authentique a donné lieu à une notification adressée au syndic Nexity par lettre recommandée avec accusé de réception le 14 avril 2016 l'informant du transfert de propriété à leur profit des lots 7, 10, 23 et 27. Il est encore fait état d'un avis de mutation notifié le 14 avril 2016 par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic en exercice.



En l'état, la notification portant sur le transfert de propriété ne vaut pas notification de l'avis de mutation, qui seul est opposable au syndic en sorte que cette pièce est inopérante. S'agissant de l'avis de mutation, il n'est pas justifié de l'envoi effectif de ce document en l'absence de production des accusés de réception.



Cela étant, comme indiqué précédemment, le syndic devait à tout le moins convoquer les époux [E], pris en leur qualité d'accédants, en application de l'article 32 de la loi du 12 juillet 1984 et de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.



Il n'est nullement contesté que les époux [E] n'ont pas été convoqués à l'assemblée générale tenue le 30 mars 2017, ce qui en justifie l'annulation. 



De manière surabondante, il est constant que le défaut de convocation valable à une assemblée générale des copropriétaires par un syndic devenu sans qualité pour agir entraine non seulement la nullité des décisions prises à cette assemblée, mais celles des assemblées générales ultérieures.



L'annulation de l'assemblée générale du 29 février 2016 entraine de facto celle du 30 mars 2017 dans la mesure où le syndic désigné lors de cette assemblée du 29 février 2016 à savoir Nexity Lamy, qui a procédé à la convocation de cette assemblée, n'a pas été valablement désigné.



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.










S'agissant de l'assemblée générale du 6 juin 2018




Il est constant que le défaut de convocation valable à une assemblée générale des copropriétaires par un syndic devenu sans qualité pour agir entraine non seulement la nullité des décisions prises à cette assemblée, mais celles des assemblées générales ultérieures.



L'annulation des assemblées générales des 29 février 2016 et 30 mars 2017 entraine de facto celle du 6 juin 2018 dans la mesure où le syndic désigné lors de l'assemblée du 29 février 2016, qui a procédé à la convocation de cette assemblée, n'a pas été valablement désigné.



Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.



L'annulation des assemblées générales susvisées justifie l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a condamné :

- l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] une somme de 1.629,79 euros au titre de charges de copropriété impayées jusqu'au 24 avril 2017 ;

-M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à relever et garantir l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à hauteur de 100 % s'agissant des charges de copropriété courant entre la mutation des lots et le 24 avril 2017, soit la somme de 1.629,70 euros ; 

- M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] les sommes de 8.398,93 euros au titre des charges de copropriété à compter du 25 avril 2017, 1.080,53 euros au titre des frais de recouvrement, et 1.000 euros en dommages-intérêts pour résistance abusive.



Sur les autres demandes



La SAS Lamy sollicite en appel la condamnation de l'office public de l'habitat et de l'Hérault à relever et garantir de toutes éventuelles condamnations à venir. 



Il en est de même pour la SAS LGI, qui réclame la condamnation de la SAS Lamy et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre.



Ces demandes ne sauraient toutefois prospérer alors qu'il est justifié de l'absence de convocations des époux [E] aux assemblées générales par les deux syndics en exercice en sorte qu'ils ne sauraient se prévaloir d'une part d'une faute non justifiée de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault et d'autre part de la carence de l'autre syndic, l'obligation de convoquer les intéressés s'imposant à chaque syndic.



Ils seront en conséquence déboutés de cette prétention.



Sur les demandes accessoires



Il y a lieu d'infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SAS LGI, la SAS Nexity, qui sucombent à l'instance, seront condamnés à payer à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile s'agissant de la demande présentée à ce titre par l'office public de l'habitat du département de l'Hérault.



Enfin, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais et dépens de l'instance ne pourront être répercutés au prorata de leurs tantièmes, à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E].



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Infirme le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions, 



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Dit M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] recevables en leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 février 2016,



Prononce l'annulation des assemblées générales de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 2], des 28 février 2016, 30 mars 2017 et 6 juin 2018,



Et en conséquence,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de ses demandes indemnitaires dirigées à l'encontre de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E], d'une part, et de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault, d'autre part,



Déboute l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de sa demande en relevé et garantie dirigée à l'encontre de M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E],



Déboute la SAS LGI et la SAS Nexity de leur demande en relevé et garantie dirigée à l'encontre de l'office public de l'habitat du département de l'Hérault,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], la SAS LGI, la SAS Nexity à payer à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la SAS LGI, la SAS Nexity et l'office public de l'habitat du département de l'Hérault de leurs demandes formées à ce titre,



Dit que les frais et dépens de l'instance ne pourront être répercutés au prorata de leurs tantièmes, à M. [J] [E] et Mme [V] [G] épouse [E].



Le greffier, Le président,