Cour d'Appel · 5e chambre civile — 5 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 05 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 23/03050 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P3LZ





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 09 JANVIER 2023 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER 

N° RG 21/03961



APPELANTS :



Monsieur [B] [H]

né le 28 Septembre 1929 à [Localité 1])

(décédé) 

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Madame [T] [O] épouse [H]

née le 10 Juin 1928 à [Localité 3] (ALGERIE)

(décédée)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



Monsieur [E] [H]

né le 15 Mai 1957 à [Localité 4])

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant



INTIMES :



Monsieur [Z] [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

assigné le 24 août 2023 (dépôt étude commissaire de justice)





Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice SASU FDI SERVICES IMMOBILIERS- [Adresse 5] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Me Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de Me Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 16 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mr Thibaut GRAFFIN, Conseiller, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Rendu par défaut ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.





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* *





EXPOSE DU LITIGE



La résidence [Adresse 7], sise [Adresse 8] à [Localité 6], est soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965.



MM. [E] et [Z] [H] sont nus-propriétaires des lots n°122 et 18 de cet immeuble, tandis que [B] [H] et [T] [O] épouse [H] en sont les usufruitiers.



Lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2021, les résolutions n°5 et 8, portant respectivement approbation des comptes annuels et adoption du budget prévisionnel de fonctionnement répartissant pour partie aux tantièmes les frais de production d'eau chaude, ont été adoptées.



Par acte délivré le 24 septembre 2021, [B] [H] et [T] [O] épouse [H], en leur qualité d'usufruitiers des lots n°122 et 18, et MM. [E] et [Z] [H], en leur qualité de nus-propriétaires de ces mêmes lots, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en annulation des résolutions n°5 et 8 de l'assemblée générale du 31 juillet 2021.



Le jugement contradictoire rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :


Déboute MM. [B], [Z] et [E] [H] et [T] [O] épouse [H] de l'ensemble de leurs demandes ;

Condamne MM. [B], [Z] et [E] [H] et [T] [O] épouse [H] aux dépens ;

Condamne MM. [B], [Z] et [E] [H] et [T] [O] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.




Dans son jugement, le tribunal relève qu'il résulte tant de l'alinéa 2 de l'article R 241-16 du code de l'énergie, que de l'attestation rédigée par la société Dalkia, qu'en l'absence de dispositif permettant de dissocier la quantité d'énergie nécessaire au chauffage de l'eau sanitaire de celle nécessaire au réchauffage de l'eau circulant dans le circuit alimentant les appartements des immeubles collectifs, la part des frais de combustible ou d'énergie entrant dans le prix de cette fourniture, fait l'objet d'une estimation forfaitaire égale aux deux tiers au moins du prix total de l'eau chaude fournie par l'installation commune de l'immeuble.



Il rejette ainsi la demande d'annulation des résolutions n°5 et 8 de l'assemblée générale du 31 juillet 2021, précisant que l'article R 241-16 du code de l'énergie a été abrogé et remplacé par l'article R 174-13 du même code, reprenant les mêmes dispositions.

M. [E] [H], [T] [O] épouse [H] et [B] [H] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 juin 2023. 



Les époux [H] sont décédés en cours d'instance, [T] [O] épouse [H] le 28 août 2024, et [B] [H] le 28 novembre 2025, laissant ainsi MM. [E] et [Z] [H] seuls propriétaires indivis des lots n°122 et 18.



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 février 2026.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes des dernières conclusions de M. [E] [H], notifiées par RPVA le 16 février 2026, il est demandé à la cour de :



Rejeter toutes conclusions contraires ;

Réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Montpellier le 9 janvier 2023, N° RG : 21/03961 ;

Annuler les résolutions 5 et 8 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], ayant approuvé des comptes et un budget prévisionnel répartissant, pour partie, aux tantièmes les frais de production d'eau chaude ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], à [Localité 7], à payer à M. [E] [H] la somme de 4.680 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers frais et dépens de l'instance ;

Dire et juger, au visa de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que les lots 122 et 18 sont dispensés de toute participation à la dépense commune article 700 et frais et dépens de l'instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.





L'appelant dénonce la résolution n°5 adoptée lors de l'assemblée générale du 31 juillet 2021, qui approuve des comptes se référant à une clé de répartition des frais de combustible ou d'énergie afférentes à la fourniture d'eau chaude, contraire à la pratique antérieure telle qu'elle résulte de l'assemblée générale organisée en 2017.



Il explique en effet que la résolution contestée permet d'imputer 30% de la dépense totale d'énergie utilisée pour chauffer l'eau en charge commune générale, les 70% restant étant à la charge des copropriétaires au prorata de leur consommation individuelle.



Il déclare que cette clé est contraire aux dispositions d'ordre public de l'article R 241-16 du code de l'énergie imposant que les frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau chaude sont répartis entre les lots proportionnellement à la mesure des compteurs individuels et par voie de conséquence en fonction de la consommation individuelle de chacun des copropriétaires.



Il précise que si l'assemblée générale a fait sienne une recommandation du conseil syndical, l'appelant considère que le conseil syndical ne peut adopter une décision allant à l'encontre d'une assemblée générale.



Selon lui, depuis la suppression du chauffage hors gel, tous les frais de combustible ou d'énergie sont uniquement affectés à la production d'eau chaude sanitaire et doivent de ce fait être répartis en fonction de la consommation individuelle, sans qu'il soit fait application des dispositions de l'article L 241-16 al 2 du code de l'énergie. L'appelant assure qu'il n'existe aucun dispositif distinct de la production d'eau chaude sanitaire de « réchauffage de l'eau circulant dans le circuit alimentant les appartements ».



Il s'en déduit, selon l'appelant, l'annulation de la résolution n°8 relative à l'adoption du budget prévisionnel, M. [H] s'étant abstenu lors des opérations de vote.



Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], notifiées par RPVA le 17 septembre 2025, il est demandé à la cour de :



Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel ;

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Débouter purement et simplement les consorts [H] de l'intégralité de leurs demandes ;

Les condamner à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens d'appel.





L'intimé soutient que l'article R 174-13 du code de l'énergie est applicable dans la mesure où l'installation équipant l'immeuble n'est pas munie d'un dispositif permettant de dissocier la quantité d'énergie nécessaire au chauffage de l'eau chaude sanitaire de celle nécessaire ai réchauffage de l'eau circulant dans le circuit de chauffage.



Il précise que la température de l'eau dans la boucle chute naturellement et une production en continu est nécessaire afin de maintenir la température. L'intimé soutient que le système en place ne permet pas de déterminer le coût du chauffage continu.



Ainsi, compte tenu de l'impossibilité de connaître la part des frais de combustible perdue dans le réseau commun lors de la distribution d'eau chaude, il a été fait application de l'article susvisé.



Il en déduit que la délibération votée est conforme au texte applicable en telle matière.



M. [Z] [H] n'a pas constitué avocat.



MOTIFS



Sur la demande principale



Lors de l'assemblée générale du 17 juillet 2021, ont été votées les résolutions n°5 et n°8 ainsi libellées :

n°5 : « Après délibération et débats, l'assemblée générale approuve en leur forme, teneur, imputation, et sans réserve, les comptes de charges et travaux de l'exercice allant du 1er mai 2020 au 30 avril 2021, comptes qui ont été adressés à chaque propriétaire avec la convocation à la présente assemblée, pour un montant de 141.572,33 euros au titre des charges courantes et de 8.259,53 euros au titre des travaux votés lors des assemblées générales ».

n°8 : « L'assemblée générale approuve le budget prévisionnel détaillé par poste de dépenses, élaboré par le conseil syndical et le syndic, pour l'exercice allant du 1er mai 2021 au 30 avril 2022 arrêté à la somme de 141.840 euros. Elle reconnaît que le budget initial était joint à la convocation de la présente assemblée générale. Ce budget fera l'objet de 4 appels de fonds exigibles aux dates du 1er mai 2021 ' 1er août 2021- 1er novembre 2021 et 1er février 2022 ».



M. [E] [H] critique ces deux délibérations portant adoption du budget, qui sont de nature selon lui à remettre en cause la clé de répartition des frais de combustible ou d'énergie afférents à la fourniture d'eau, qui a fait l'objet d'un vote lors de l'assemblée générale du 1er juillet 2017, sans que l'assemblée ne soit saisie d'une nouvelle proposition de vote relative à l'adoption d'une nouvelle clé imposée par le conseil syndical. 



M. [E] [H] conteste encore le pouvoir décisionnel du conseil syndical, qui aux termes d'une réunion du 18 juin 2021, a décidé, sur le constat que le coût de l'eau chaude est calculé en additionnant le coût de la consommation totale d'eau froide réchauffée à la dépense totale d'énergie utilisée pour la réchauffer, que « conformément aux usages, d'imputer désormais 30% de ce coût en charges communes générales afin de compenser la perte énergétique du réseau de distribution de l'eau chaude. Les 70% restant sont à la charge des copropriétaires au prorata de leur consommation individuelle. L'année précédente, à la demande du conseil syndical, la dépense en énergie avait été répartie intégralement au prorata des consommations individuelles ». 



En l'état, il est ainsi justifié que lors de l'assemblée du 1er juillet 2017, ont été adoptées deux délibérations ainsi libellées :

n°15 « Suppression du chauffage hors gel/ vidange des canalisations hors gel :

L'assemblée générale des copropriétaires décide la suppression du chauffage hors gel et de la vidange de l'ensemble des canalisations y afférentes »

n°16 « Remplacement des compteurs d'eau chaude :

L'assemblée générale décide de faire procéder au remplacement des compteurs d'eau chaude pour les appartements (bâtiment seul). Une provision de 1.470 euros ttc (à hauteur de 15 euros par compteur) sera exigible en date du 1er août 2017 et qui sera ajoutée à une ligne budgétaire pour les exercices suivants.

Il est précisé que les volumes d'eau chaude seront, à partir de la pose des compteurs, facturés en fonction des consommations individuelles de chaque copropriétaire ».



A la suite de l'assemblée générale, il a été acté que la facturation du volume d'eau chaude sera uniquement fonction de la consommation individuelle de chaque copropriétaire.



La décision prise par le conseil syndical consiste à intégrer dans la facturation d'eau chaude les frais de combustible ou d'énergie nécessaires au réchauffement de l'eau froide de la copropriété et de la répartir selon les modalités suivantes : « 30% de ce coût en charges communes générales. Les 70% restant sont à la charge des copropriétaires au prorata de leur consommation individuelle ».



Cela revient ainsi à intégrer une partie des charges liées aux dépenses d'énergie nécessaires au réchauffement de l'eau dans les charges de copropriété, la répartition étant alors effectuée au prorata des tantièmes généraux et non en fonction de la consommation d'eau d'effective.



Or, l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.



Il s'ensuit que la clé de répartition imposée par le conseil syndical revenant à 70% au réel et 30% au forfait doit nécessairement être votée en assemblée générale à la majorité de l'article 24.



Il est constant qu'aucune délibération spécifique décidant de la nouvelle répartition des charges n'est intervenue dans le cadre de l'assemblée générale même statuant à la majorité.



Cela étant, l'adoption des comptes de l'exercice allant du 1er mai 2020 au 30 avril 2021 (résolution n°5) et l'adoption du budget prévisionnel de fonctionnement pour l'exercice allant du 1er mai 2021 au 30 avril 2022 (résolution n°8) n'ont pas pour objet de procéder à la répartition des dépenses entre les copropriétaires ni pour effet de consacrer ou de valider une répartition des charges qui ne serait pas conformes aux dispositions du règlement de copropriété ou d'une décision prise dans le cadre d'une assemblée générale postérieure.



La répartition des charges peut ainsi être critiquée par la mise en cause des appels de charges mais non par celle des décisions d'approbation des comptes et d'adoption du budget prévisionnel de l'assemblée générale comme l'a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 27 mars 2012 (n°11-13.064).



Il s'ensuit que la demande d'annulation des résolutions n°5 et n°8 présentée par M. [E] [H] sera rejetée.



Il convient de confirmer le jugement déféré.



Sur les demandes accessoires



Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant supportera les dépens d'appel.



M. [E] [H] sera condamné au paiement de la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt rendu par défaut, par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 9 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute M. [E] [H] de la demande présentée au titre des frais irrépétibles, et le condamne à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] [Adresse 7] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne M. [E] [H] aux dépens d'appel.



Le greffier, Le président,