Cour d'Appel · 5e chambre civile — 5 mai 2026

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



5e chambre civile



ARRET DU 05 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/03119 - N° Portalis DBVK-V-B7G-POLF





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 25 AVRIL 2022 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS 

N° RG 22/270





APPELANTE :



Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 1] 3, représenté par son syndic en exercice, la société ACTION IMMOBILIERE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me Laurent FERRACCI de la SELARL FERRACCI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant sur l'audience Me Laurent ZARKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant







INTIMEES :



Syndicat UNION SYNDICALE [Adresse 1] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, la SA SOC LANGUED ADMINIST GESTION IMMOBILIERE (SOLAGI), immatriculée au RCS de BEZIERS sous le numéro 622.920.247, dont le siège social se situe [Adresse 3], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant non plaidant



Ordonnance d'incident, en date du 23.05.2023 : irrecevabilité de l'appel formé le 11 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 à l'encontre de l'Union Syndicale [Adresse 1] du jugement en date du 25 avril 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Béziers;







S.A.S. FONCIA TERRE OCCITANE, immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n°314 686 429, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité, dont le siège social est

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me Anne-Chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de Me Lisa MONSARRAT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, substituant Me Anne-Chloé MERCEY, avocat plaidant





Ordonnance de clôture du 16 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Mr Thibaut GRAFFIN, Conseiller, en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.



Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY



ARRET : 



- Contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.



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* *







EXPOSE DU LITIGE



L'union Syndicale [Adresse 1] regroupe les syndicats des copropriétaires des résidences [Adresse 1] 1, 2, 3 et 4, situées au [Localité 1], ainsi que les copropriétaires, en application de l'article 1 des statuts adoptés le 30 novembre 1979. Elle a notamment pour objet l'entretien des biens communs à tous les propriétaires et syndicats de copropriété dépendant des ensembles de [Adresse 1].



A l'occasion de l'assemblée générale du 10 juillet 2014, la résolution n°14 portant approbation du modificatif des statuts de l'Union [Adresse 1] a été votée dans les termes suivants : 

« A savoir qu'il y aura deux postes de dépenses : dépenses générales et dépenses local vide ordures centrales.

(') Il est convenu qu'une seule clef de répartition basée sur les SHON (surfaces hors 'uvres) sera établie pour les 4 syndicats [Adresse 1] 1 - 2 - 3 et 4, pour Agde Marine 1, il faudra penser à répartir sur la base de 100/386ème sur les dépenses correspondantes aux dépenses local poubelles centrales.

Les surfaces avancées par les syndicats seront vérifiées par rapprochement entre les différents syndics et contrôlées par un géomètre ».



Lors de l'assemblée générale du 8 juillet 2016, la SARL Pacull Immobilier a été élue présidente de l'Union Syndicale [Adresse 1], succédant ainsi à la SAS Foncia Sogi Pelletier Aktys. En outre, la résolution n°4, portant approbation des comptes de l'exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, a été adoptée.



Par actes du 8 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 a assigné l'Union Syndicale [Adresse 1] et la SAS Foncia Sogi Pelletier devant le tribunal judiciaire de Béziers, aux fins d'obtenir notamment à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 8 juillet 2016 pour non-respect du délai de 21 jours fixé par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, et à titre subsidiaire, la désignation d'un géomètre en exécution de la résolution prise lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2014.



Le jugement contradictoire rendu le 25 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :


Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 de ses demandes ;

Ordonne l'exécution provisoire du jugement ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 à payer à l'Union Syndicale [Adresse 1] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 aux dépens ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.




Dans son jugement, le tribunal rappelle que les décisions prises par l'assemblée générale d'une association syndicale de propriétaires régie par l'ordonnance du 1er juillet 2004 sont soumises aux seules règles de leurs statuts.



A ce titre, il constate que la convocation à l'assemblée générale du 8 juillet 2016 a été émise 18 jours avant la date de la réunion, conformément à l'article 9 des statuts prévoyant un délai minimal de 15 jours. Il écarte ainsi l'application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit un délai de 21 jours.



S'agissant de la demande d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2016 ayant approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2015, il relève que l'assemblée générale du 10 juillet 2014 a convenu qu'une seule clé de répartition basée sur les SHON sera établie et que les surfaces avancées par les syndicats seront vérifiées par rapprochement entre les différents syndics et contrôlées par géomètre. Or, il constate que cela n'a pas été effectué par le syndic de l'époque, la société Foncia.



Il reconnaît ensuite l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires, dans la mesure où les statuts ne prévoient aucune disposition spécifique sur l'action en contestation d'une délibération.



Par ailleurs, il rappelle que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le tribunal peut procéder à une nouvelle répartition des charges s'il est fait droit à une action contestant une décision d'assemblée générale portant modification de la réparation des charges.



Cependant, il constate l'absence de motif d'annulation de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 8 juillet 2016, relevant qu'à supposer même que ledit article soit applicable, aucune nouvelle réparation des charges n'a été ordonnée en assemblée générale.



Il rejette également la demande tendant à la désignation d'un géomètre, compte tenu de l'absence des autres membres de l'Union Syndicale [Adresse 1] à la cause.



Il déboute finalement le syndicat de sa demande de dommages-intérêts, le trop-versé de 8.000 euros allégué n'étant pas justifié.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 juin 2022. 

Par ordonnance du 23 mai 2023, le magistrat chargé de la mise en état a déclaré irrecevable l'appel formé le 11 juin 2022 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 à l'encontre de l'Union Syndicale [Adresse 1].



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 février 2026.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



Aux termes des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 notifiées par RPVA le 25 mars 2025, il est demandé à la cour de :

Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967, 

Vu les statuts de l'Union,



Dire et juger que la société Foncia Sogi Pelletier a engagé sa responsabilité professionnelle puisqu'elle n'a jamais fait contrôler les surfaces avancées par les quatre syndicats, qui devaient pourtant être vérifiées et contrôlées par un géomètre ;

Désigner tel géomètre qu'il plaira à la juridiction de céans afin de faire respecter la résolution du 10 juillet 2014 qui stipulait que « Les surfaces avancées par les syndicats seront vérifiées par rapprochement entre les différents syndics et contrôlées par un géomètre », puisque cette résolution n'a jamais été suivie d'effets ;

Condamner la société Foncia Sogi Pelletier à verser la somme de 39.143 euros au demandeur à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la partie succombante à verser au demandeur la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 





L'appelant fonde la demande en annulation de l'assemblée générale du 8 juillet 2016 sur l'article 9 du décret du 17 mars 1967 rappelant que si le statut de l'Union s'applique, c'est sous la seule réserve du respect des dispositions d'ordre public énoncées par le décret susvisé. Ainsi, les dispositions du statut, qui prévoient un délai de convocation de 15 jours, sont illégales. Faute pour l'Union syndicale d'avoir respecté le délai de 21 jours requis par l'article 9 dudit décret, l'assemblée générale litigieuse doit être annulée.



S'agissant de la nullité de la résolution n°4, l'appelant la justifie par l'inexécution d'une délibération de l'assemblée générale du 10 juillet 2014, qui prévoyait la vérification par un géomètre des surfaces avancées par les syndicats. Ainsi, le calcul des charges repose selon lui sur des données non vérifiées en l'absence de vérification des surfaces déclarées, et il soutient que la copropriété paie une somme indue. Ces éléments l'autorisent, selon les règles de droit commun, à venir contester la résolution n°4 adoptée dans le cadre de cette assemblée générale. L'appelant réclame encore le remboursement de sommes indûment versées qu'il justifie par un tableau récapitulatif des charges de 2012 à 2020.



Enfin, il maintient la demande aux fins de désignation d'un géomètre-expert qu'il motive par l'article 21 des statuts et par la résolution prise lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2014 et sollicite la condamnation de la société Foncia Sogi Pelletier compte tenu de sa faute résultant de la non-exécution de la délibération prise au cours de cette assemblée, celle-ci ne justifiant pas avoir mandaté un géomètre d'une mission de vérification des surfaces.



Aux termes des dernières conclusions de la SAS Foncia Terre Occitane notifiées par RPVA le 16 septembre 2025, il est demandé à la cour de :

Vu les dispositions des articles 9 et 122 du code de procédure civile ; 

Vu les dispositions des articles 564 et suivants du code de procédure civile, 

Vu les dispositions des articles 1315 (actuel 1353), 1134 (actuels 1103, 1104 et 1193) et suivants, et 1382 (actuel 1240) et suivants du code civil ; 

Vu l'ordonnance rendue par le conseiller de la mise en état du 23 mai 2023 ; 

In limine litis et à titre principal,



Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] 3 ne formalise aucune demande ;

Confirmer en conséquence purement et simplement le jugement du 25 avril 2022 en toutes ses dispositions ;



In limine litis et à titre subsidiaire,

Sur la demande de condamnation de la SAS Foncia Terre Occitane :



Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 tendant à voir condamner la SAS Foncia Terre Occitane au paiement de la somme de 39.143 euros comme étant nouvelle en cause d'appel ;



Sur la demande de désignation d'un géomètre-expert :



Déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 tenant la fin de non-recevoir tirée de son absence d'intérêt et de qualité pour demander la désignation d'un expert géomètre dans l'Union Syndicale [Adresse 1], au seul contradictoire de la SAS Foncia Terre Occitane, tiers à l'union ;



A titre infiniment subsidiaire, si la cour venait, par impossible, à estimer que les demandes sont recevables,



Juger que l'assemblée générale de 2016 étant jugée régulière et ce, de façon définitive, selon jugement du 25 avril 2022, les irrégularités, qui avaient été soulevées, ne sauraient être constitutives d'une quelconque faute de la SAS Foncia Terre Occitane et ne pourraient encore moins générer un quelconque préjudice à l'appelant ;

Juger subsidiairement que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Action Immobilière, ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable à la SAS Foncia Terre Occitane, ni celle d'un quelconque préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 et ne démontre pas davantage un lien de causalité direct ;

Juger en tout état de cause que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 3 ne peut juridiquement demander le remboursement de ses charges dans l'Union Syndicale [Adresse 1] et surtout, celles postérieures à la fin du mandat de la SAS Foncia Terre Occitane en tant que représentant de l'Union Syndicale [Adresse 1] ;

Confirmer le jugement du 25 avril 2022 en ce qu'il a rejeté toutes demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] 3 à l'égard de la SAS Foncia Terre Occitane ;



En tout état de cause,



Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Action Immobilière, à payer à la SAS Foncia Terre Occitane une somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3, représenté par son syndic en exercice, la société Action Immobilière aux entiers dépens en cause d'appel y compris ceux de première instance.





A titre liminaire, la SAS Foncia Terre Occitane relève que l'irrecevabilité de l'appel à l'encontre de l'Union syndicale [Adresse 1] rend le jugement entrepris définitif sur la question de la demande principale en annulation de l'assemblée générale du 8 juillet 2016, de la demande subsidiaire en annulation de la résolution n°4 et celle relative à la désignation d'un géomètre expert. Elle en déduit que nombre de prétentions présentées en appel par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 sont irrecevables.



Elle ajoute que dans ses dernières écritures, l'appelante ne sollicite aucune infirmation de la décision querellée en sorte que la cour d'appel, n'étant saisie d'aucune demande, devra confirmer le jugement dont appel.



L'intimée relève encore que la demande en condamnation présentée à son encontre par le syndicat des copropriétaires est irrecevable pour être nouvelle en appel en application de l'article 564 du code de procédure civile, et encore qu'elle ne dispose pas de la qualité requise pour répondre d'une demande tendant à obtenir la désignation d'un géomètre-expert alors que l'Union syndicale n'est plus partie au litige au stade de l'appel. De même, selon elle, le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune qualité ni d'aucun intérêt à agir au contradictoire de la société Foncia, alors qu'elle n'assure plus la présidence de l'Union syndicale depuis le 31 décembre 2015. Elle ajoute enfin qu'aucune demande en remboursement de charges indues ne lui a été adressée sur la période considérée allant de l'année 2016 à l'année 2022.



A titre subsidiaire, elle reprend les arguments développés en première instance contestant en effet toute faute dans l'exercice de son mandat de président ainsi que l'existence d'un préjudice, tout en se référant à la motivation du tribunal judiciaire de Béziers. Elle ajoute que l'absence d'irrégularités de l'assemblée générale permet de déduire une absence de faute de sa part.



MOTIFS



L'article 542 du code de procédure civile énonce que « l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel ».



L'article 954 du code de procédure civile dispose : « Les conclusions d'appel comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l'appel indique s'il demande l'annulation ou l'infirmation du jugement et énonce, s'il conclut à l'infirmation, les chefs du dispositif critiqués'Les parties reprennent dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».



Il résulte de l'application combinée des articles susvisés que lorsque l'appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l'infirmation ni l'annulation du jugement, la cour d'appel ne peut que confirmer le jugement entrepris.



Tel est le cas en l'espèce, s'agissant des dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 notifiées par RPVA le 25 mars 2025 aux termes desquelles l'appelant ne sollicite ni l'annulation, ni l'infirmation du jugement dont appel.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 de l'ensemble de ses prétentions.



Les dépens seront mis à la charge de l'appelant qui sera également condamné à la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme le jugement rendu le 25 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 de l'ensemble de ses prétentions,



Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] 3 à payer à la SAS Foncia Terre Occitane la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.



Le greffier Le président