Cour d’appel · 1ère Chambre — 5 mai 2026

NH/SL

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 05 Mai 2026

N° RG 23/00659 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HHFN

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 24 Mars 2023

Appelante

S.A.S. [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentée par Me Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d'ALBERTVILLE

Représentée par Me Christian BEER, avocat plaidant au barreau de PARIS

Intimés

Mme [B] [V] épouse [X]

née le 21 Septembre 1969 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

M. [O] [X]

né le 16 Janvier 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Représentés par la SCP MILLIAND - THILL - PEREIRA, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE

Représentés par la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocats plaidants au barreau de NANCY

-=-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l'ordonnance de clôture : 05 Janvier 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 mars 2026

Date de mise à disposition : 05 mai 2026

-=-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

- Mme Nathalie HACQUARD, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

-=-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Dans le cadre de l'édification d'une résidence de tourisme sur la station des [Etablissement 1] Les Pierres Blanches a conclu le 09 mai 2007, avec la commune de Bourg-Saint-Maurice, une convention d'aménagement touristique aux termes de laquelle elle a consenti un servitude d'affectation réelle pour une durée de 18 ans comportant l'obligation de destiner 100% des appartements à l'usage d'une résidence de tourisme 4 étoiles, qui s'imposera aux propriétaires successifs du fonds servant.

Les termes de la convention d'aménagement touristique ont été rappelés dans le règlement de copropriété de la résidence de tourisme dénommée [Adresse 4], édifiée sur le fonds servant.

Par acte du 10 novembre 2007, Mme [Z] épouse [X] et M. [X], acquéreurs d'un appartement au sein de cet ensemble immobilier, ont donné cet appartement à bail commercial à la SAS [S] [K] pour une durée de 9 ans à compter de la livraison de l'immeuble, en contrepartie d'un loyer pour partie en nature et pour partie en numéraire correspondant à un loyer annuel de 8.620 euros HT.

Par avenant du 29 août 2013, motivé par la procédure de sauvegarde dont faiasit alors l'objet la société [S] [K], les parties ont modifié le montant du loyer annuel selon une progression décrite à l'avenant et ont fixé la fin du bail au 31 mars suivant le terme initialement prévu au contrat.

Par acte d'huissier du 24 mars 2017, Mme et M. [X] ont fait délivrer à la SAS [S] [K] un congé avec refus de renouvellement du bail à effet au 31 mars 2018.

Par acte du 11 mai 2020, la SAS [S] [K] a assigné les époux [X] devant le tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de dire que le congé ne peut prendre effet avant le 25 octobre 2029 en vertu de la convention d'aménagement touristique.

Par jugement du 24 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Albertville a :

- Rejeté la demande tenant à déclarer irrecevables les conclusions notifiées par la SAS [S] [K] le 3 mai 2022,

- Débouté la SAS [S] [K] de ses demandes,

- Dit que le bail commercial conclu entre les époux [X] et la SAS [S] [K] le 10 novembre 2007 a pris fin le 31mars 2018, à la suite du congé régulièrement délivré le 24 mars 2017,

- Fixé l'indemnité d'éviction due par Mme et M. [X] à la somme de trois mille cent quarante-quatre euros et trente-six centimes (3.144,36 euros),

- Fixé l'indemnité d'occupation due par la SAS [S] [K] à la somme de cinq cent vingt-quatre euros et six centimes HT (524,06 euros) par mois,

- Débouté Mme [Z] épouse [X] et M. [X] de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause n°5.4 du bail,

- Condamné la SAS [S] [K] à payer à Mme [Z] épouse [X] et M. [X] la somme mensuelle de cinq cent vingt-quatre euros et six centimes HT (524,06 euros) à compter du 1er avril 2018 et jusqu'à la libération des lieux, au titre de l'indemnité d'occupation,

- Condamné la SAS [S] [K] au paiement des entiers dépens,

- Condamné la SAS [S] [K] à payer à Mme [Z] épouse [X] et M. [X] la somme de deux mille euros (2.000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a principalement retenu que :

Si la convention d'aménagement touristique dont se prévaut la SAS [S] [K] pour soutenir une date de fin de bail au 24 octobre 2029 implique que les époux [X] ne peuvent se délier de la servitude d'affectation qu'elle institue pendant 18 années en souhaitant par exemple récupérer leur bien pour une occupation personnelle, elle ne leur impose nullement de conserver le même gestionnaire et le bail commercial peut être résilié au profit d'un nouvel exploitant, la seule contrainte étant que la résidence soit exploitée en résidence touristique 4 étoiles ;

Les dispositions du code de tourisme n'interdisent pas au bailleur de mettre fin au contrat commercial et de donner congé à l'exploitant de la résidence ;

Imposer aux bailleurs une date de congé fixe au 24 octobre 2029 reviendrait à violer le bail conclu entre les parties, le principe de liberté contractuelle et le statut d'ordre public des baux commerciaux, les stipulations du bail commercial consenti en pleine connaissance de la convention d'aménagement touristique, prévoyant expressément une durée de bail ferme et irrévocable de neuf années avec droit pour le bailleur de ne pas renouveler le bail à échéance, et le statut des baux commerciaux excluant tout bail d'une durée supérieure à douze ans ;

L'indemnité d'occupation doit être fixée en regard de la valeur locative actuelle du bien correspondant au dernier loyer mensuel dû sans qu'il y ait lieu de retenir une somme supérieure non justifiée ni une décote alors que la précarité n'est pas établie ;

Si la clause prévoyant une réduction du paiement des loyers en cas de force majeure interrompant l'activité touristique n'est pas réputée non écrite, elle ne s'applique qu'aux loyers et ne peut justifier une réduction de l'indemnité d'occupation pendant les périodes de confinement ;

Le bail ayant été résilié avant la période de pandémie, la SAS [Adresse 1] ne peut invoquer la disparition de la cause du contrat pour se dispenser du règlement de l'indemnité d'occupation qui n'est pas la contrepartie d'une mise à disposition mais l'indemnisation de la privation des lieux dont elle a conservé la possession ;

La législation d'exception prise dans le cadre de la crise sanitaire a affecté l'activité du preneur mais non les locaux loués qui étaient toujours aptes à accueillir une clientèle, de sorte que le bailleur n'a pas manqué à son obligation de délivrance, d'autant plus que la SAS [S] [K] ne peut se prévaloir de l'exception d'inexécution alors que le bail était résilié ;

Aucune destruction même juridique, partielle et temporaire de la chose louée n'est caractérisée et ne peut justifier une diminution du prix, la fermeture administrative étant sans aucun lien avec les locaux et résultant de la seule nature de l'activité ;

L'article 1195 du code civil n'est pas applicable au bail litigieux conclu avant son entrée en vigueur de sorte qu'aucune obligation de renégociation ne peut être invoquée.

Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 20 avril 2023, la SAS [S] [K] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a :

- Rejeté la demande tendant à déclarer ses conclusions irrecevables ,

- Débouté les époux [X] de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause n°5.4 du bail.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 19 juillet 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SAS [S] [K] demande à la cour de :

- Déclarer la société [S] [K] bien fondée en son appel,

Y faisant droit,

- Réformer le jugement du tribunal judiciaire d'Albertville du 24 mars 2023, sauf en ce qu'il a :

- fixé l'indemnité d'éviction à la somme de 3.144,36 euros,

- débouté les époux [X] de leur demande tendant à déclarer non écrite la clause 5.4 du bail

Statuant à nouveau,

A titre principal, de,

- Déclarer le congé délivré par les époux [X] nul et non avenu,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la société [S] [K] aux époux [X] à la somme mensuelle de 393,04 euros et ce, uniquement pour les périodes du 1er avril 2018 au 13 mars 2020 et à compter du 1er mai 2021,

- Autoriser la compensation de cette indemnité d'éviction avec toutes sommes préalablement versées par la société [S] [K] ;

A titre subsidiaire, de,

- Décaler la prise d'effet du congé délivré par les époux [X] au lendemain du terme de la convention d'aménagement touristique conclue le 9 mai 2007 entre la S.C.I. "Les Pierres Blanches" et la commune de [Localité 4], soit au 25 octobre 2029 ;

En tout état de cause, de,

- Condamner les époux [X] à payer à la société [S] [K] la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Condamner les époux [X] en tous les dépens, qui seront recouvrés par Maître Philippe [Localité 5], en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SAS [S] fait notamment valoir que :

Sur le congé,

Les époux [X] se sont engagés à respecter la convention d'aménagement touristique qui s'applique à l'appartement dont ils sont propriétaires. Celle-ci constitue une servitude d'affectation pendant dix-huit années, et se combine avec l'article D321-1 du Code du tourisme qui impose que l'exploitation de la résidence soit effectuée par un seul et même exploitant unique ;

Cet engagement est rappelé dans le règlement de copropriété et dans l'acte authentique de vente au profit des époux [X] ;

Le Code de commerce n'impose qu'une durée minimale de durée pour les baux commerciaux et non une durée maximale, seuls les engagements perpétuels étant proscrits ce qui n'est pas le cas en l'espèce, le bail ayant été reconduit tacitement pour une durée supérieure à 12 ans et s'achevant le 24 octobre 2029 ;

Le congé n'a donc pas été valablement délivré et son effet devra à tout le moins être reporté au lendemain du terme de la convention d'aménagement touristique, soit le 25 octobre 2029 ;

Aucun loyer ou indemnité n'est dû aux bailleurs pendant la période de la Covid 19 en application du droit commun compte tenu de l'exception d'inexécution, de la violation de l'obligation de délivrance et de l'impossibilité de jouir du bien loué ;

Le bail commercial conclu entre les parties comporte en tout état de cause une clause permettant la suspension du loyer en cas d'impossibilité d'exploitation effective du bien, qui s'applique tant aux loyers qu'à l'indemnité d'occupation qui s'y substitue ;

L'indemnité d'occupation doit tenir compte d'un abattement de 25% pour cause de précarité et en raison des malfaçons affectant les travaux en cours.

Par dernières écritures du 03 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les époux [X] demandent à la cour de :

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

- Débouter la société [S] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

- Condamner la société [S] [K] à payer à M. [X] et à Mme [Z] épouse [X] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- Condamner la société [S] [K] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [X] font notamment valoir que :

Le congé n'est pas nul et a bien pris effet le 31 mars 2018, date à laquelle la fin du bail commercial était contractuellement fixée ;

Les rapports entre les parties sont exclusivement régis par le bail commercial et seule la commune de [Localité 6] serait fondée à se prévaloir du non respect de la convention emportant servitude d'affectation, la société [S] [K] n'étant pas fondée à s'en prévaloir pour s'opposer à la résiliation ;

Il n'existe pas d'interdiction de gestion de la résidence par plusieurs entreprises distinctes et il est établi que d'autres propriétaires ne sont plus liés par bail commercial à [S] [K] ;

Le bailleur a parfaitement respecté le bail commercial prévu pour une durée ferme de neuf ans avec possibilité de refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction dans un délai de douze mois et alors que cela était parfaitement possible, il peut être constaté que [S] [K] n'a pas cru devoir intégrer au bail ou à l'avenant une clause permettant une durée ou un renouvellement supérieurs à 9 ans ;

Une résiliation pour faute resterait en tout état de cause toujours possible et ne pourrait se voir opposer la servitude invoquée par [S] [K] alors que ses effets seraient les mêmes s'agissant de la rupture des relations contractuelles ;

La jurisprudence a écarté les arguments tirés de la force majeure, de l'exception d'inexécution de la perte temporaire de la chose louée ou de la perte de cause qui ne peuvent donc justifier la suspension des loyers pendant les périodes de fermeture administrative ;

La clause du bail commercial prévoyant la suspension du paiement des loyers en cas de force majeure interrompant l'activité touristique vise expressément les loyers et non l'indemnité d'occupation et doit être interprétée restrictivement ; elle a par ailleurs été écartée par le jurisprudence dans une espèce tout à fait similaire et elle suppose encore que l'activité touristique soit totalement interrompue, ce que la société [S] [K] ne démontre pas, d'autant plus qu'elle a probablement perçu des aides financières durant la période de la covid-19 dont elle ne justifie pas ;

La société [Adresse 1] ne peut arguer d'aucune précarité pour obtenir un abattement à hauteur de 25% sur le montant du loyer pour fixer celui de l'indemnité d'occupation dès lors qu'elle est habituée à ce type de contentieux et savait dès l'origine qu'elle allait contester le congé et que les délais procéduraux lui permettaient de se maintenir dans les lieux pour plusieurs saisons d'exploitation ;

Un abaissement du loyer a d'ores et déjà été consenti dans le cadre de l'avenant et une nouvelle diminution n'est pas concevable.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 05 janvier 2026 et l'affaire a été retenue à l'audience du 17 mars 2026. Le 12 février 2026, le conseil de la société [S] [K] a transmis par voie électronique 4 pièces nouvelles dont 3 décisions rendues par trois tribunaux judiciaires. Par message transmis le 18 février 2026, le conseil des époux [X] a demandé que ces pièces soient déclarées irrecevables et écartées.

Motifs de la décision

I - Sur les pièces transmises après la clôture

L'article 802 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 907 s'agissant de la procédure d'appel, dans leur rédaction applicables à l'espèce en raison de la date de la déclaration d'appel, disposent que 'Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.'.

En l'espèce, les pièces communiquées postérieurement à la clôture dont la cour observe qu'elles n'ont pas même été numérotées ni accompagnées d'un nouveau bordereau, consistent pour trois d'entre elles en des décisions de tribunaux judiciaires très largement antérieures à la clôture et qui doivent donc être déclarées irrecevables.

La quatrième et dernière pièce communiquées le 12 février 2026 est un décompte des sommes versées aux époux [X] au titre des loyers/indemnité d'occupation, arrêté à la date du 30 juin 2024 et qui ne vient donc nullement actualiser les comptes entre les parties en raison des données postérieures à l'ordonnance de clôture. Cette pièce doit donc également être déclarée irrecevable.

II - Sur la validité du congé délivré

En application des dispositions de l'article L145-9 du code de commerce, 'Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.

A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.

S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.'

Il sera constaté d'abord que la société [S] [K] ne contestait pas la validité du congé dans les échanges intervenus entre sa préposée et le notaire des époux [X] le 22 mai 2018, se contentant de contester sa date d'effet, en la reportant au 24 octobre 2029.

Dans ses écritures à hauteur de cour, de manière contradictoire, la société [S] [K] soutient que le congé serait nul et non avenu mais demande par ailleurs la confirmation de la décision en ce qu'elle a fixé le montant de l'indemnité d'éviction, ce chef du jugement étant définitif, et opère de longs développements sur l'indemnité d'occupation alors que ces deux indemnités supposent que le bail ait pris fin.

Il apparaît en réalité à la lecture des moyens exposés par la société [S] [K], que celle-ci n'invoque aucun motif de nullité du congé délivré mais soutient au fil de ses développements, que le bail ne peut prendre fin en application du congé que le 24 octobre 2029, soit à la date à laquelle la servitude due à la commune de [Localité 6] aura pris fin.

Le congé délivré par les époux [X] le 24 mars 2017 répond au demeurant aux exigences de forme et de fond prévues par les dispositions précitées du code de commerce. Il respecte en effet le délai de délivrance, précise que le bailleur entend proposer une indemnité d'éviction et que dans l'attente de son versement aucune obligation de quitter les lieux ne s'applique ; il reproduit enfin les dispositions du code de commerce applicables au congé.

Aucun motif de nullité ne s'évince du congé lui-même et au demeurant, la société [Adresse 1] n'invoque aucun motif de nullité ; la demande tendant à dire le congé nul et de nul effet ne peut donc prospérer.

Le point en litige ne concerne en réalité nullement la validité du congé mais sa date de prise d'effet ainsi que l'indique d'ailleurs la société [S] [K] elle-même au notaire des propriétaires en réponse à la délivrance du congé.

Il n'est pas contesté que le bail a été conclu pour 9 ans et que son terme initialement fixé au 27 novembre 2017 a été reporté par l'avenant conclu le 29 août 2013, au 31 mars suivant cette date, soit au 31 mars 2018, date visée par le congé délivré par les époux [X] qui respecte donc les dispositions du contrat et de l'avenant liant les parties.

Le bail et son avenant, qui font la loi des parties et sont les seules dispositions qui les lient l'une à l'autre, ont été conclus alors que la convention liant la commune de [Localité 7] au promoteur et créant une servitude, avait déjà été signée et était connue tant du bailleur pour être reprise dans l'acte authentique de vente de l'appartement et figurer au règlement de copropriété, que du preneur qui atteste avoir eu connaissance du dit règlement et de la convention et s'est par ailleurs engagé à exploiter dans les conditions permettant le classement en résidence de tourisme 4 étoiles ainsi qu'il l'indique dans ses écritures. Pour autant, le bail, rédigé par le preneur en pareil matière, ne fait pas état de cette convention et ne déroge pas à la durée habituelle d'un bail commercial soit 9 années, qu'il s'agisse du terme initial ou du renouvellement éventuel. L'avenant, également manifestement rédigé par le preneur, qui repousse la date de fin de bail, ne fait pas davantage état de cette convention et de ses conséquences sur la durée du contrat. Ainsi, alors qu'il était loisible aux parties et notamment à la société [S] qui rappelle cette liberté dans ses écritures et propose les contrats et avenants, de choisir une durée de bail ou en tout cas de renouvellement, en lien avec la durée de la servitude bénéficiant à la commune de [Localité 6], tel n'a pas été le cas.

La servitude consentie et que les propriétaires se sont engagés à respecter aux termes de l'acte d'acquisition de leur appartement, prévoit que pendant 18 ans, 100% des appartements seront affectés à usage de résidence de tourisme 4 étoiles et seront exploités dans le cadre d'une résidence de tourisme 4 étoiles.

Les dispositions applicables à de telles résidences énoncent :

- article D321-1 du Code du tourisme : 'La résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.'.

- article D321-2 'La résidence de tourisme peut être placée sous le statut de copropriété des immeubles bâtis fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée ou sous le régime des sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé défini par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé, sous réserve que le règlement de copropriété ou les documents prévus par l'article 8 de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 prévoient expressément :

1° Une destination et des conditions de jouissance des parties tant privatives que communes conformes au mode d'utilisation défini au présent article pour ce type de classement et comportant une obligation durable de location d'au moins 70 % des locaux d'habitation meublés qui ne saurait être inférieure à neuf ans, les copropriétaires ou les associés des sociétés d'attribution pouvant bénéficier d'une réservation prioritaire ;

A titre dérogatoire, un tel seuil n'est pas requis pour :

-les résidences de tourisme exploitées depuis plus de neuf ans, dont le classement est arrivé à échéance à la date d'entrée en vigueur du décret n° 2015-298 du 16 mars 2015 modifiant les conditions de classement des résidences de tourisme ;

-les établissements non classés répondant aux caractéristiques fixées à l'article D. 321-1, exploités depuis plus de neuf ans.

2° Une gestion assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d'attribution.'

Ainsi, le respect de la convention d'aménagement touristique qui impose que 100% des appartements soient affectés en résidence de tourisme, suppose comme le soutient la société [S], la résidence soit gérée par une seule personne physique ou morale de sorte que, sauf accord de l'ensemble des copropriétaires pour un nouvel exploitant, la résiliation du bail liant les époux [X] à la société [S], est potentiellement de nature à constituer une violation de l'engagement de respecter la servitude.

Cet engagement n'a cependant pas été pris à l'égard de [S] [K] et ne figure nullement dans les clauses du bail qui déterminent les obligations réciproques du bailleur et de l'exploitant/locataire et cette dernière n'est pas fondée à opposer aux époux [X], pour s'opposer à la résiliation du bail à la date de son échéance fixée contractuellement, un contrat auquel elle n'est pas partie et qui ne génère aucun droit à son bénéfice.

La sanction de la violation de l'engagement de respecter la servitude est par ailleurs prévue par la convention d'aménagement touristique et rappelée dans l'acte d'achat signé par les époux [X] et elle consiste en une pénalité par jour de non respect, outre les éventuels dommages et intérêts que la commune solliciterait en justice, ainsi que le droit, pour la commune de [Localité 7] -et non pas pour le locataire/gestionnaire de la résidence-, 'd'obtenir si elle le désire la réaffectation à usage de résidence de tourisme 4 étoiles des biens immobiliers concernés'.

Ainsi, la convention d'aménagement touristique et la servitude qu'elle crée, ne génèrent aucune interdiction pour les propriétaires de résilier les baux commerciaux les liant à l'exploitante qui n'est fondée à leur opposer que les clauses du contrat de bail et de ses éventuels avenants. Suivre la société [S] [K] dans ses développements amènerait à consacrer à son profit un droit absolu à la poursuite du bail jusqu'au 24 octobre 2029, sans égard pour ses éventuels manquements, les dispositions qu'elle invoque étant applicables quel que soit le motif pour lequel le congé serait donné. Une telle solution, contraire au statut d'ordre public des baux commerciaux et aux dispositions contractuelles liant les parties, ne peut être retenue.

Il sera enfin constaté qu'alors que les époux [X] produisent une attestation du syndic faisant état de ce que 'certains appartements de la copropriété [Adresse 4] ne sont pas soumis à bail commercial avec le prestataire [S]', et que cette attestation est confirmée par la décision rendue concernant le bien propriété de l'EURL [Q] et M. [T], la société [S] [K] n'établit pas que ce bien lui serait à nouveau confié en gestion ou qu'elle exploiterait l'ensemble des appartements, ni que des démarches auraient été entreprises par la commune de [Localité 6] face à cette violation de la servitude dont elle bénéficie.

En conséquence, la décision du premier juge sera confirmée en ce qu'elle a retenu que le congé avait été valablement donné pour une prise d'effet au 31 mars 2018.

III - Sur l'indemnité d'occupation

Sur le montant de l'indemnité

L'article L145-28 du code de commerce énonce que 'Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal de grande instance statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56.'

Le montant de l'indemnité d'éviction doit ainsi être fixé en regard des critères permettant de déterminer la valeur locative du bien, tels qu'énoncés par l'article L145-33 du code de commerce.

Force est de constater qu'à la date de la résiliation, le loyer en cours s'élevait à 524,06 euros HT par mois à la suite de la baisse consentie à l'occasion de l'avenant signé le 29 août 2013, les augmentations prévues à compter du 1er novembre 2015 (date prévisible) et du 1er novembre de l'année n+2 suivant la fin des travaux, n'ayant pas été mises en oeuvre. En l'absence d'éléments permettant de constater une évolution des caractéristiques du local, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage et alors que la destination des lieux et les obligations réciproques des parties n'ont pas connu de modification, il convient de considérer comme l'a fait le premier juge que la valeur locative correspond au montant du dernier loyer.

La société [Adresse 1] ne conteste au demeurant pas la valeur locative retenue par le tribunal et correspondant au loyer en cours à la date de la résiliation (524,06 euros) mais soutient qu'il y aurait lieu de lui appliquer une décote liée à la précarité et aux malfaçons affectant les travaux dont la résidence a été l'objet.

Sur le premier point, la société [S] [K] qui argue de la forte concurrence à laquelle elle est soumise et de l'impossibilité dans laquelle elle s'est trouvée, compte tenu du congé, d'envisager les investissements nécessaires au maintien du niveau de standing attendu pour une résidence 4 étoiles, n'en justifie nullement.

Aucune des pièces produites aux débats ne permet de constater la concurrence alléguée, il n'est en effet pas justifié de l'existence aux Arcs 1600, d'une ou plusieurs autres résidence de même niveau. Il n'est pas davantage établi que la société ait du repousser ou renoncer à des travaux ou investissements propres à maintenir le standing de l'immeuble alors même qu'elle exploite la quasi intégralité des appartements de la résidence et que les investissements ou travaux ne se rapportent nullement au seul bien des époux [X], qu'en outre elle a dès l'origine contesté le bien fondé du congé, notamment devant les juridictions compétentes dont le délai de traitement de ses demandes excèdent la durée d'une année d'exploitation, ayant ainsi et par exemple été informée le 4 avril 2024 de l'avis de fixation à l'audience du 17 mars 2026, ce qui ouvrait deux années d'exploitation sans aucun risque d'expulsion.

La précarité alléguée ne peut donc être retenue.

Sur le second point tenant aux malfaçons affectant les travaux en cours, il apparaît que ceux-ci ont d'ores et déjà été pris en compte pour justifier la baisse de loyer résultant de l'avenant et ses palliers d'évolution postérieure (jamais mise en oeuvre). Les malfaçons liées aux travaux ne peuvent donc conduire à une nouvelle réduction pour déterminer l'indemnité d'occupation.

L'indemnité d'occupation mensuelle, due à compter du 1er avril 2018, doit donc être fixée à 524,06 euros HT ainsi que l'a retenu le premier juge.

Sur la suspension de l'exigibilité de l'indemnité d'occupation

L'appelante fait valoir qu'elle n'était pas tenue au paiement d'une indemnité d'occupation entre le 14 mars 2020 et le 30 avril 2021, en raison des mesures de confinement, fermetures administratives, restriction de circulation, prises par les autorités françaises pour faire face à la propagation du virus Covid-19.

La société [S] invoque d'abord les dispositions contractuelles prévoyant une suspension de l'obligation de paiement des loyers et soutient ensuite que l'application du droit commun doit également conduire à ladite suspension.

- Sur l'application de l'article 5.4 du contrat

Le contrat de bail signé par les parties, comporte un article 5.4 intitulé 'Stipulations particulières' qui prévoit que 'de convention expresse entre les parties, le PRENEUR pourra remettre en question le loyer en cas de force majeure interrompant l'activité touristique (tel que tremblement de terre, pollution de toute nature, catastrophe naturelle, entrave administrative ou autre au libre accès ou à la circulation des personnes ou des biens, ...) ou d'événements amenant un dysfonctionnement dans l'activité du PRENEUR, notamment une quelconque modification dans la destination ou l'accès des parties communes ou encore leur mauvais entretien ou fonctionnement, étant entendu que cette disposition ne saurait s'appliquer dans l'hypothèse où le PRENEUR aurait le contrôle de l'entretien ou du fonctionnement desdites parties communes.'.

Il sera constaté en premier lieu que la lettre de la clause n'est pas celle reproduite par la société [S] dans ses écritures et elle ne prévoit notamment pas, comme le soutient à tort la société appelante, que 'le loyer sera suspendu jusqu'à la disparition du trouble de jouissance'.

La clause contractuelle, dont la validité n'est pas en litige à hauteur de cour, se contente d'autoriser le PRENEUR, dans les conditions qu'elle énonce, à 'remettre en question le loyer' sans que la notion de remise en question soit précisée ou que ses modalités de mise en oeuvre soient décrites et sans qu'il puisse être retenu, ainsi que le soutient la société [S], qu'elle emporterait nécessairement suspension de l'obligation de paiement.

Par ailleurs, alors que l'obligation de paiement du loyer est une obligation majeure du preneur, la stipulation qui autorise une atteinte à cette obligation, constitue une clause dérogatoire dont l'interprétation doit donc être stricte. La clause vise en l'espèce le loyer et s'inscrit dans l'exécution du contrat de bail, ce dernier a cependant trouvé son terme le 31 mars 2018 et était donc résilié au cours des périodes de confinement et interdictions diverses mises en oeuvre par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la pandémie de Covid-19. Cette clause ne vise pas l'indemnité d'occupation alors même que la société [Adresse 1], professionnelle de l'exploitation de résidences de tourisme, est tout à fait informée de la législation sur les baux commerciaux qu'elle propose aux propriétaires des appartements au sein des résidences exploitées et n'ignore pas qu'en cas de non renouvellement des baux et de désaccord sur l'indemnité d'éviction, des périodes plus ou moins longues d'occupation, ouvrant droit à l'indemnité éponyme, ne manqueront pas de survenir. A défaut de stipulation expresse et alors que l'indemnité d'occupation, dont le paiement résulte de la loi et non du contrat, ne tend qu'à indemniser le propriétaire à raison de l'indisponibilité de son bien occupé par l'ancien locataire, et se différencie donc d'un loyer, la clause contractuelle 5.4 ne peut justifier une suspension de l'indemnité d'occupation.

Dès lors qu'il est retenu que la clause contractuelle ne s'applique pas à l'indemnité d'occupation, il importe peu de déterminer si ses conditions de mise en oeuvre sont remplies, notamment s'agissant de la force majeure et c'est donc sans omettre de répondre aux moyens développés que le premier juge, constatant que la clause ne pouvait recevoir application, n'a pas recherché si la force majeure telle que prévue par cette clause, était caractérisée.

- Sur l'application du droit commun

La disparition de la cause du contrat, comme l'indique la société [S] [K], rend ce dernier caduc. A supposer qu'une caducité temporaire puisse se concevoir, elle suppose à tout le moins qu'au moment de la disparition de la cause, le contrat soit en cours d'exécution, or, en l'espèce, le contrat était résilié depuis près de 2 ans au moment de la survenance du premier confinement qui a débuté le 17 mars 2020. Aucun motif de non paiement de l'indemnité d'occupation ne peut donc être retenu à ce titre.

La perte de la chose louée, au sens de l'article 1722 du code civil, est sanctionnée en application de ce texte par la résiliation de plein droit, ou en cas de perte partielle, par une diminution du prix voire la résiliation. Par plusieurs arrêts de principe du 30 juin 2022 , la Cour de cassation a retenu que les mesures d'interdiction de recevoir du public prises dans le cadre de la lutte contre la propagation de l'épidémie de covid-19 ont été décidées aux seules fins de garantir la santé publique, de sorte que l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil. (3ème Civ pourvois n° 21-20.190, 21-20.127). La haute juridiction a confirmé cette jurisprudence et notamment récemment aux termes d'un arrêt en date du 7 mai 2025 ( 3e Civ., 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097). En tout état de cause, l'article 1722 ne saurait trouver application au cas d'expèce puisqu'au moment de la perte alléguée de la chose louée, le bail avait déjà pris fin.

Aucun manquement à l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du code civil ne peut davantage être reproché aux époux [X] qui n'étaient plus liés à la société [S] [K] par le contrat de bail, résilié depuis le 31 mars 2018, mais uniquement tenus par les dispositions légales applicables aux baux commerciaux. Ils ont en tout état de cause maintenu le bien à disposition de l'appelante, dans un état permettant son exploitation, et ne sont aucunement à l'origine de l'impossibilité pour cette dernière, de réduire ou suspendre son activité. Aucune exception d'inexécution ne peut donc être invoquée par la société [S] [K] pour échapper à l'obligation de paiement de l'indemnité d'occupation.

La société [S] [K] invoque encore la force majeure 'objective', frappant le contrat lui-même en le privant de sa substance et empêchant son exécution. Il sera là encore rappelé que le contrat ayant pris fin le 31 mars 2018, son exécution n'est plus en cause et ne peut être empêchée par la force majeure. Par ailleurs, alors qu'il est admis que constitue un cas de force majeure un événement présentant un caractère imprévisible lors de la conclusion du contrat et irrésistible dans son exécution (Ass. plén., 14 avril 2006, pourvoi n° 02-11.168, Bull. 2006), l'irrésistibilité n'étant pas caractérisée si l'exécution est seulement rendue plus difficile ou onéreuse, la jurisprudence retient que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306) ce dont il résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne peut exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les périodes de restrictions affectant l'activité. Il sera observé que la jurisprudence citée par l'appelante pour critiquer cette position, ne vise pas une obligation de paiement de sommes d'argent.

La société [Adresse 1] invoque enfin l'imprévision prévue par l'article 1195 du code civil, qui permet de solliciter l'adaptation des conditions contractuelles en cas de survenance d'un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat qui rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque. Outre que le contrat ayant pris fin depuis près de deux ans à la date du changement de circonstances invoqué, il ne pouvait donner lieu à renégociation, il n'était en tout état de cause pas soumis aux dispositions de l'article 1195, qui est issu de l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, et n'est pas applicable au contrat litigieux, déjà conclu à la date de son entrée en vigueur et soumis aux dispositions de la loi ancienne, ainsi que l'avait justement relevé le premier juge.

Ainsi, aucun motif de suspension de l'obligation de paiement de l'indemnité d'occupation ne peut être invoqué par la société [S] [K] et le jugement querellé sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions soumises à la cour.

IV - Sur les mesures accessoires

La société [S] [K] qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens et versera à M. Et Mme [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, sa propre demande de ce chef ne pouvant qu'être rejetée.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Ajoutant,

Condamne la société [S] [K] SAS aux dépens ;

Condamne la société [Adresse 5] à payer à M. [O] [X] et Mme [B] [Z] épouse [X], ensemble, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société [S] [K] SAS fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,