Cour d'Appel · 1ère Chambre — 27 avril 2026

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT N°196 DU 27 AVRIL 2026



N° RG 24/01023 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DXXC



Décision déférée à la Cour : Jugement au fond, de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Pointe à Pitre, du 10 octobre 2024, enregistrée sous le n° 23/01041 





APPELANTE :



S.A.R.L. GUADINVEST 160 Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Jérôme NIBERON de la SELAS SCP (Services Conseils Plaidoiries) Morton & associés, avocat au barreau de Guadeloupe/Saint Martin/Saint Barthélémy





INTIMÉ :



Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic Madame [E] [N] exerçant sous l'enseigne ACTION IMMOBILIERE sis [Adresse 3]

[Localité 2] -

[Localité 1]

Représentée par Me Valérie FRUCTUS-BARATHON (SELARL Fructus-Barathon Avocats), avocat au barreau de Guadeloupe/Saint Martin/Saint Barthélémy





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 2 février 2026, en audience publique,devant la cour composée de:

Mme Judith DELTOUR, président,

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller,

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller

qui en ont délibéré.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 27 avril 2026.





GREFFIER :



Lors des débats : Madame Yolance MODESTE, greffier

Lors du prononcé : Mme Lucile POMMIER, greffier principal





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties avisées. Signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre, et par Mme Lucile POMMIER, greffier principal, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire. 









Procédure 



Statuant au visa d'un acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, portant assignation par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, Mme [E] [N], de la société Guadinvest 160 devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, par jugement rendu le 10 octobre 2024, le tribunal a, en substance : 

- condamné la société Guadinvest 160 à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois ; 

- ordonné l'expulsion de la société Guadinvest 160, ainsi que de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ; 

- rejeté les autres et plus amples demandes des parties; 

- condamné la société Guadinvest [Cadastre 2] au paiement des dépens. 





Par déclaration reçue le 13 novembre 2024, la SARL Guadinvest [Cadastre 2] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois, ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, rejeté les autres et plus amples demandes des parties et l'a condamnée au paiement des dépens. 



L'avis portant fixation du calendrier de procédure et rappel des articles 902, 908 et suivants du code de procédure civile ainsi que de l'obligation de paiement du timbre fiscal a été délivré le 22 janvier 2025. Un avis de non constitution a été adressé le 22 janvier 2025. L'intimé a constitué avocat le 4 février 2025. L'appelant a conclu au fond le 11 février 2025 et l'intimé le 23 avril 2025. 





Par dernières conclusions communiquées le 2 juin 2025, la SARL Guadinvest [Cadastre 2] a demandé en substance, de :

- réformer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à détruire la portion équivalente à 23 m²de la terrasse couverte située au rez-de-chaussée de la résidence [Etablissement 1] cottage empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune [Localité 4] [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n° [Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, et ce, pendant une période de six mois ; ordonné son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune du [Localité 3] [Adresse 4], cadastrée section AT n°[Cadastre 1], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision ; rejeté les autres et plus amples demandes des parties ; l'a condamnée au paiement des dépens, 

Statuant à nouveau,

A titre liminaire,

- déclarer le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc représenté par son syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière irrecevable «pour défaut de qualité à agir de la société GUADINVEST 160 »';

A titre subsidiaire,

- juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc représenté par son syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière ne rapporte pas la preuve d'un empiétement caractérisé ;

En tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc représenté par son syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc représenté par son syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière à payer à la SARL Guadinvest 160 la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle a fait valoir que les terrasses étant des parties communes, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devait être appelé en la cause, que l'action était irrecevable, d'autant que les deux syndicats des copropriétaires avaient le même syndic en exercice Mme [E] [N] exerçant sous l'enseigne Action immobilière. Subsidiairement, elle a soutenu l'absence de preuve d'un empiétement sur la parcelle du syndicat des copropriétaires de la résidence du parc, en absence d'un bornage, la décision ayant été prise seulement en considération des données cadastrales, d'un plan Géoportail et d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice, que le périmètre critiqué comprenait une partie de la voie publique, qu'il n'avait pas été tenu compte des documents d'urbanisme, que la construction de la terrasse n'était pas de son fait mais de la Société Française d'Aménagement, dans le cadre du chantier autorisé par un permis de construire délivré le 15 août 1991, suivi d'une déclaration d'ouverture de chantier le 2 novembre 1991 et d'une publication cadastrale d'un échange de terrain en décembre 1994. 





Par dernières conclusions communiquées le 15 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc a sollicité de :

- déclarer irrecevable la demande d'irrecevabilité soulevée par Guadinvest160, car nouvelle en cause d'appel ;

En toute hypothèse

- débouter la société Guadinvest 160 de sa demande d'irrecevabilité pour défaut de qualité à agir;

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la destruction de la portion équivalente à 23 m² de la

terrasse couverte sise au rez-de-chaussée de la [Adresse 5] [Adresse 6] empiétant sur la parcelle propriété de la [Adresse 2], cadastrée AT n°[Cadastre 1], lieudit [Localité 2]. sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la SARL Guadinvest [Cadastre 2], ainsi que de

tous occupants de son chef, de la parcelle propriété de la [Adresse 2] sise sur la commune de [Localité 5] et cadastrée section AT n°[Cadastre 1] lieudit [Localité 2] ;

- condamner la SARL Guadinvest [Cadastre 2] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la somme du 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Il a fait valoir que les affirmations de l'appelante n'étaient étayées par aucune pièce, que la fin de non-recevoir était irrecevable comme nouvelle en cause d'appel, que le propriétaire du lot était la SARL Guadinvest [Cadastre 2] et non la copropriété, que l'empiétement caractérisé justifiait sa demande de démolition, que le constat d'huissier de justice avait été dressé en présence d'un géomètre, qu'une portion du bâtiment empiétait sur sa parcelle et qu'aucune pièce justificative utile n'était produite.





Suivant conclusions d'incident communiquées le 15 juillet 2025 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] et conclusions d'incident communiquées le 30 septembre 2025 par la SARL Guadinvest 160, par ordonnance rendue le 15 décembre 2025, le conseiller de la mise en état a, 

- relevé l'irrecevabilité de la demande de radiation, 

- débouté la SARL Guadinvest 160 de ses demandes en incident, 

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- ordonné la clôture de l'instruction et le renvoi de l'affaire à l'audience du 2 février 2026 à 9 heures. 

- condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] au paiement des dépens de l'incident. 







Motifs de la décision 



L'arrêt est contradictoire. 





Pour statuer comme il l'a fait le premier juge a considéré que l'extrait du site Géoportail démontrait qu'une portion du bâtiment de la SARL Guadinvest [Cadastre 2], constituée de la terrasse couverte empiétait sur la parcelle propriété du syndicat des copropriétaires, que la démolition sous astreinte était justifiée ainsi que l'expulsion.





Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir



Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l'article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu'il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.



L'appelante soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir du syndicat des copropriétaires qu'elle n'a effectivement pas soulevée devant le premier juge. Pour autant, elle est recevable à la relever en cause d'appel, la fin de non-recevoir pouvant être relevée en tout état de cause et il n'est ni soutenu ni établi qu'elle s'est volontairement abstenue, dans une intention dilatoire de la soulever plus tôt. 



Le syndicat des copropriétaires est débouté de sa prétention contraire. 



 

Sur la fin de non-recevoir 



Selon l'article 4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Suivant les articles 14 et 15 de la même loi, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile, qui a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes et qui est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.



En l'espèce, la SARL Guadinvest 160 est propriétaire de plusieurs lots dans la copropriété [Adresse 5] [Adresse 6], laquelle est régie par un règlement de copropriété selon lequel sont des parties communes «les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles». Cet état de fait est connu du syndicat des copropriétaires demandeur et intimé puisqu'il indique explicitement dans ses conclusions «sur la parcelle AT n° [Cadastre 3] voisine de la parcelle AT n°[Cadastre 1] appartenant à la résidence du parc est construite la [Adresse 7], anciennement Tropical Cottage Hotel. Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété». 



Dès lors que le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc poursuit la démolition d'une terrasse couverte, qu'il s'agit d'une partie commune, quand bien même elle serait affectée à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic aurait dû être appelé en la cause. A l'inverse des conclusions de l'intimée, l'irrecevabilité ne résulte pas du défaut d'habilitation du syndic pour agir en justice mais de la circonstance que le syndicat des copropriétaires n'est pas dans la cause.



Ainsi, sans qu'il soit nécessaire de suivre plus avant le raisonnement des parties, les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du parc doivent être déclarées irrecevables en absence d'appel en cause, avant que la cour statue, du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6]. 



Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a, implicitement jugé les demandes recevables puisqu'il y a fait droit. 





Le jugement est infirmé en ce qu'il a statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc qui succombe est condamné au paiement des dépens de première instance et d'appel et d'une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





La cour



- infirme le jugement en ce qu'il a jugé les demandes recevables et statué sur les dépens et les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant de nouveau, 



- relève l'irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du parc en absence d'appel en cause du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7], 



Y ajoutant, 



- déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc de sa demande d'irrecevabilité de la fin de non-recevoir, 



- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc au paiement des dépens de première instance et d'appel, 



- condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence du parc à payer à la SARL Guadinvest 160 une somme de 3500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Le greffier, Le président,