Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 7 avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

NM / CS
N° RG 23/00950 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EJV4 
MINUTE N° 26/049 
DU 07 Avril 2026

Jugement du SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX

AFFAIRE :
[Q] [R] épouse [B], [P] [B]
c/
[V] [F], [K] [F]


ENTRE :
Madame [Q] [R] épouse [B], demeurant 2, rue Tiphaigne de la Roche - 50310 MONTEBOURG

Monsieur [P] [B], demeurant 2, rue Tiphaigne de la Roche - 50310 MONTEBOURG
Représentés par Maître Vincent GICQUEL de la SCP GICQUEL - DESPREZ, avocats au barreau de VANNES

ET :

Monsieur [V] [F], demeurant 9 Rue de Landrezac - 56750 DAMGAN

Madame [K] [F], demeurant 9 Rue de Landrezac - 56750 DAMGAN
Représentés par Maître Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, avocats au barreau de VANNES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente,
- Nicolas MONACHON,Vice- Président,
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Madame Caroline SOUILLARD


DEBATS : en audience publique le 10 Février 2026
devant Elodie GALLOT-LE GRAND, magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Avril 2026

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par assignation en date du 26 juin 2023, [Q] [R] épouse [B] & [P] [B] (les époux [B]) ont fait citer [V] [F] & [A] [F] (les époux [F]), aux fins de :
ORDONNER la suppression de l’empiètement de la semelle des fondations, de la toiture, de la gouttière et de tout autre élément (ardoises, bande de rive, faîtière) de l’extension de l’immeuble des époux [F] sur la parcelle cadastrée AS n°116 appartenant aux époux [B], et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard sous deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
ORDONNER que les travaux de suppression de l’empiètement, qui ne pourront s’étaler sur une durée supérieure à deux semaines, devront être précédés d'un état des lieux établi par huissier de justice ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 2 500 € au titre de leur préjudice de jouissance eu égard aux travaux nécessaires à la suppression de tout empiètement sur leur terrain ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 860 € au titre du remboursement des frais de bornage par géomètre ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 3 000 € sur le fondement de Particle 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l’instance.

[Q] [R] épouse [B] & [P] [B] ont présenté leurs demandes dans leurs dernières conclusions n° 7, enrôlées en date du 6 novembre 2025.
Vu les articles 545, 671, 1240, 1253, 2227 et 2272 du Code civil, 
Vu l’article 122, 700, 768 du Code de procédure civile, 
REJETER la fin de non-recevoir soulevée par Monsieur et Madame [F] tendant à voir déclarer prescrite l’action des époux [B]; 
ORDONNER la suppression de l’empiètement de la semelle des fondations, de la toiture, de la gouttière et de tout autre élément (ardoises, bande de rive, faîtière) de l’extension de l’immeuble des époux [F] sur la parcelle cadastrée AS n°116 appartenant aux époux [B], et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard sous deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; 
ORDONNER que les travaux de suppression de l’empiètement, qui ne pourront s’étaler sur une durée supérieure à deux semaines, devront être précédés d’un état des lieux établi par huissier de justice ; 
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 6 500 € au titre de leur préjudice de jouissance eu égard aux travaux nécessaires à la suppression de tout empiètement sur leur terrain ; 
 CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 1.000€ en réparation de leur préjudice de jouissance ; 
 CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [F] à procéder à la taille des arbres situés à moins de deux mètres de la limite de propriété avec le fonds des époux [B] de sorte qu’ils soient ramenés à une hauteur maximale de 2 mètres ; 
ORDONNER aux époux [F] de procéder à l’entretien régulier tout au long de l’année de leur végétation afin de respecter les hauteurs des plantations telles que prévues par les textes en vigueur. 
CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 860 € au titre du remboursement des frais de bornage par géomètre ; 


CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [F] à payer à Monsieur et Madame [B] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais d’huissier engagés pour faire procéder à un constat, soit, 420€; 
CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens de l’instance ; 
 DEBOUTER les époux [F] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, 
NE PAS ECARTER l'exécution provisoire qui est de droit.

[V] [F] & [A] [F] ont présenté leurs moyens de défense dans leurs dernières conclusions récapitulatives d’incident et au fond n° 4, enrôlées en date du 17 novembre 2025.
A titre principal et par application des dispositions de l'article 2272 du Code Civil,
Déclarer prescrite l'action des époux [B], les en débouter.
A titre subsidiaire, et par application des articles 16 du Code de Procédure Civile, de la Jurisprudence précitée, des articles 544, 671 et 672, 1240 et 1253 du Code Civil et 8 de la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales,
Débouter les époux [B] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions
Reconventionnellement, les condamner à exécuter les travaux figurant au devis établi par l'ENTREPRISE LE GAC le 1er avril 2022, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l'astreinte définitive courant sur un délai de deux mois au terme duquel les époux [F] seront autorisés à saisir le Juge de l'Exécution d'une demande de liquidation d'astreinte et de fixation d'une nouvelle astreinte, au besoin.
Condamner les mêmes et sous les mêmes conditions de délai et d'astreinte à démolir le carport édifié au mépris des règles d'urbanisme et à le reconstruire en limite de propriété conformément à la déclaration de travaux.
Condamner solidairement les époux [B] à procéder à la taille des arbres, arbustes et haies situés à moins de 2 mètres de la limite séparative d'avec le fonds [F], afin qu'ils soient ramenés à une hauteur maximale de 2 mètres et à procéder à l'entretien régulier tout au long de l'année de leur végétation afin de respecter les hauteurs des plantations telles que prévues par les textes en vigueur, le tout sous astreinte définitive de 50,00 euros par jour de retard passé un délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, l'astreinte courant pendant un délai de 6 mois au terme duquel le Juge de l'exécution pourra être saisi aux fins de liquidation de l'astreinte et de fixation d'une nouvelle astreinte, au besoin.
Condamner par ailleurs les époux [B] à verser aux époux [F] la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.
Les condamner également à verser aux époux [F] la somme de 6.000,00 euros par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2026. L’affaire a été plaidée le 10 février 2026 et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 07 avril 2026.

MOTIFS 
Les photographies produites au débat sans autre élément de nature à les circonstancier ne sont d'aucune utilité pour la solution du litige, faute de force probante suffisante.

Les demandes de condamnations solidaires sans énonciation d’un fondement légal ou conventionnel seront appréciées au titre d’une responsabilité in solidum, née d’un fait commun pour un dommage unique.

*

Par acte authentique du 29 juillet 2000, les époux [B] ont acquis une maison d’habitation située 7, rue de Landrezac à DAMGAN (56). 
Les époux [F], propriétaires de la parcelle contiguë, 9 rue de Landrezac à DAMGAN (56), ont entrepris de construire une extension de leur maison d’habitation, en 2008. Les travaux de construction de l’extension située en limite de propriété des époux [B] ont débuté en 2009. 
Les époux [B] déclarent qu’ils étaient absents de leur maison de DAMGAN et n’ont pas pu constater que la semelle des fondations de l’extension de leurs voisins empiétait sur leur terrain sur une bande d’environ 11 centimètres de largeur et 10 mètres de longueur. 
Les époux [F] affirment que les époux [B] auraient été chez eux lorsque les fondations n’avaient pas été encore recouvertes mais qu’ils n’auraient pas dénoncé l’empiètement de la semelle de fondation. 

En avril 2021, en prévision de la construction d’un carport, les époux [B] se sont rapprochés des époux [F] afin de constater l’empiètement d’une haie végétale sur leur terrain et leur demander d’y remédier. 

Les époux [B] ont adressé un courrier recommandé en date du 19 août 2021, mettant les époux [F] en demeure d’entretenir leur végétation.

Les époux [B] ont pris contact avec un géomètre-expert afin de réaliser un plan de bornage de leur propriété. Le bornage du 18 octobre 2021 révéle, selon eux, non seulement un empiètement de la haie [F], mais également un débord de 5 cm de la toiture de leur extension sur la parcelle [B]. 
Les époux [B] ont ensuite découvert l’empiètement de la semelle des fondations de l’extension. 
 
En novembre 2021, les époux [B] ont obtenu des époux [F] la destruction de la haie empiétant sur leur terrain, et ce afin de débuter la construction du carport, début février 2022. 

Le précédent Conseil des époux [B] a mis en demeure les époux [F] de mettre fin au trouble résultant de l’empiètement de la toiture et de la semelle des fondations, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 décembre 2021. 

A la requête des époux [B], Maître [E] [N], Commissaire de Justice, a constaté en date du 17 novembre 2022 :
LA PRESENCE DU DELTA MS EN PIGNON
Je me situe à l'arrière de la maison des requérants, sur la pelouse.
Je constate que deux trous ont été creusés en pied du pignon de la maison voisine.
Un premier trou à environ 1 mètre du carport.
Je vois dans ce trou, la présence en pied du pignon, enterré, d'un Delta MS avec un solin, d'une hauteur de 65 cm.
Je constate également la présence au fond du trou de la semelle de fondation, en débord de 11 cm.
Un deuxième trou a été creusé prés du petit abri, dans l'angle du terrain, toujours en pied de pignon du voisin.
Je constate la présence en pied du pignon, d'un delta MS avec un solin, d'une hauteur de 45 cm.
Je constate également la présence de la semelle de fondation qui déborde d'environ 20 cm.
LE DEBORD EN AERIEN
Je constate par ailleurs la présence, toujours au niveau du pignon, d'un débord des ardoises de rive sur les deux pans de couverture du voisin.
Je note également la présence d'un solin sous les ardoises de rive.
Côté rue de Landrezac, le débord est de 7 cm environ.
La gouttière sur façade déborde aussi de 8 cm environ.
Je constate également que la tuile faîtière en rive déborde d'environ 10 cm.
C'est la même situation sur le pan de couverture du voisin orient.
LE CARPORT N’EST PAS JOINTIF
Je me situe en pied du pignon du voisin, toujours sur le terrain arrière de la maison des requérants.
Je constate que le carport n'est pas touchant du pignon, il n'est pas jointif.
LE BANDEAU DU CARPORT
Je me situe en façade de la maison des requérants, à hauteur du Carport.
Je constate que la structure du Carport est en retrait de la limite de propriété caractérisée par le grillage et les poteaux ciment.
Le bandeau supérieur du Carport surplombe le terrain des requérants et non celui du Voisin.
LE DENIVELE
Je me situe toujours en façade de la maison des requérants.
Je vois la limite de propriété caractérisée par les poteaux sur un soubassement ciment soutenant le grillage implanté sur le terrain voisin.
Je constate la présence d'un dénivelé plus marqué prés de la maison du voisin mais qui s'estompe en s'éloignant de la façade.
Le dénivelé entre le sol recouvert de dalles gravillonnées de couleur rouge des requérants et le sol du terrain des voisins est d'environ 30 cm.
Je constate que les deux premiers panneaux ciment de soubassement, les plus proches de la maison des voisins, ne sont pas enterrés. Ils ne sont pas jointifs du sol.
Je vois par ailleurs la fondation du deuxième poteau ciment.
Je constate que le bouquet de bouleaux implanté à 1 m de la limite séparative, pour l'un d'entre eux, n'affleure pas le sol.
LE DENIVELE S'ESTOMPE
Le dénivelé s'estompe au fur et à mesure que je m'éloigne de la façade de la maison des voisins.
À hauteur du terrain situé devant le Carport le dénivelé est inexistant.
LA LIMITE DE PROPRIETE
J'annexe deux photographies de la façade de la maison des requérants prises de la rue de Landrezac.

A la requête des époux [F], Maître [W] [M], Commissaire de Justice, a constaté en date du 22 décembre 2022 :
Propriété des requérants
Je constate la présence d'une ancienne maison, les époux [F] m'indique que leur maison date de 1960 et qu'elle se trouve sur terrain naturel. Ils m'indiquent que leurs voisins du numéro 7 ont surélevé leur terrain lors de la construction de leur maison.
Propriété Numéro 7 rue de Landrézac
J'observe que la propriété numéro 7 se trouve en surplomb par rapport à celle des requérants.
Clôture séparative
Je constate la présence d'une clôture séparative qui appartient aux requérants et qui se composent de pans bétonnés, des poteaux en béton et de grillage. Cette clôture est le seul élément qui retiens la terre de la propriété numéro 7. Au départ des terrains soit côté rue, je note qu'ils sont de même hauteur.
Absence de retenue de terre
Le terrain de la propriété numéro 7 est plus haut que celui des requérants sur environ huit mètres de longueur jusqu'à la façade de la maison des requérants. Puis le pignon de l'extension des requérants retient la terre du terrain de leur voisin en surplomb de leur propriété.
Je procède à la mesure de la hauteur du terrain à 5 mètres 30 de la façade de la maison des requérants et je note que le terrain des voisins est plus haut d'environ 15 cm.
Au bout au niveau de la façade de la propriété des requérants je constate que le terrain des voisins est plus haut d'environ 25 cm.
Côté Sud du terrain des requérants


Le terrain de la propriété voisine de celle des requérants côté Sud qui se trouve au niveau du lotissement de Part Bihan est en surplomb de celle des requérants et la terre de cette propriété est retenue par un muret.
Carport de la propriété numéro 7
Je constate que le carport de la propriété numéro 7 est en travers par rapport à la limite de propriété. Le carport suit le pignon de la maison qui n'est pas droit, pas aligné par rapport à la limite de propriété.
Carport
Je procède aux mesures de la distance entre le carport et la limite de propriété matérialisée par la clôture des requérants.
Je mesure la distance entre le bardage et la limite de propriété.
En partant de la maison des requérants la distance entre le carport et la limite de propriété est d'environ 23 centimètres.
Au premier poteau de la clôture je procède à la même mesure et je constate une distance d'environ 27 cm.
Au 4ème poteau de la clôture je constate une distance d'environ 32 cm entre le carport et la limite séparative matérialisée par la clôture.
Au bout du carport je constate une distance d'environ 33 cm entre le carport et la limite séparative.
Couleur du carport et de la maison
Je constate que le pignon de la maison des voisins des requérants est de couleur blanche soit différente par rapport à celle de la façade principale qui est jaune et celle du carport qui est beige.
Absence de panneau de permis
Autour de la propriété numéro 7 je constate l'absence de panneau de permis de construire.
Pignon Est de la propriété numéro 7
Je constate que l'antenne de la propriété numéro 7 ainsi que les ardoises de la toiture debordent sur le chemin privé qui longe ce pignon.

Deux courriers ont été adressés au Conseil des époux [F], les 13 décembre 2022 et 29 mars 2023, mentionnant qu’à défaut de réponse sous quinzaine, il serait considéré que les époux [F] refusent toute démarche amiable. 

Les époux [F] déclarent qu'ils ont acquis leur maison en décembre 2005. Ils indiquent que les dépassements, constatés en 2020, sont la résultante des confinements successifs liés à la pandémie qui leur interdisaient d'être présents afin de réaliser régulièrement l'entretien de leur végétation.
Ils ajoutent que [V] [F] est venu chez les époux [B], en août 2020, afin de procéder aux tailles essentielles de ce qui pouvait provoquer une gêne.
Le 24 août 2021, en réponse au courrier adressé le 19 août précédent, les époux [F] ont rappelé leurs interventions et leur bonne volonté en tendant à nouveau la main à leurs voisins qui n'ont pourtant pas honoré le rendez-vous permettant une intervention à leur domicile le 10 septembre 2021 afin de finaliser la taille de la haie.
Les époux [F] ont adressé un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception aux époux [B], le 15 septembre 2021, pour réitérer leur proposition de finaliser la taille de la haie, les époux [B] ayant négligé ce courrier qu'ils ne sont pas allés retirer.
Les défendeurs déclarent que l'autorisation de travaux, du 2 juillet 2021, ne pouvait être exécutée avant le début du mois de septembre, au regard des interdictions touchant les travaux pendant l'été.
Le 25 novembre 2021, les époux [F] ont enlevé leur haie, puis pris rendez-vous avec le Conciliateur de Justice, qu'ils ont rencontrés le 6 décembre 2021, sans suite.
Les époux [F] indiquent encore que des photographies établissent que la végétation [B] déborde sur la voie privative qui ne leur appartient pas et sur la Rue de Landrezac.
Les époux [F] ajoutent qu'ils procèdent régulièrement à la taille des arbres et de la haie de cyprès.

[O] [C], ancien propriétaire de l'immeuble sis 6 rue de Landrezac à Kervoyai jusqu'en 2019, déclare connaitre l'historique du quartier. Il déclare attester sur l'honneur que :
- Les dalles gravillonnées posées sur le terrain de M. [B] au 7 rue de Landrezac à Kervoyal, datent de la construction de la maison par l'ancienne propriétaire, Mme [U] en 1990 (Madame [G] à l'époque). Cette personne à mobilité réduite les a en effet faites poser afin de permettre son déplacement en fauteuil roulant sur la propriété.
- La clôture, constituée de poteaux et plaques en ciment avec grillage, séparant les N°7 et N°9 a quant à elle été posée par Mr [D] propriétaire à l'époque dans les années fin 1950 début 1960.
Je certifie également que lors de la construction de l'extension du N° 9, les travaux ont été effectués en partie depuis le N°7, sans difficulté d'accès. J'ai même observé la présence d'un engin de chantier chenillé sur la pelouse de la propriété du N°7.

Le 27 août 2025, les époux [B] ont requis Maître [I] [S], Commissaire de Justice qui a constaté : 
 LIMITE OUEST - HAIE DE CONIFÈRE
Je me situe au niveau de la limite ouest du fonds des requérants.
Dans le but de réaliser des mesures, j'utilise une règle en bois. Celle-ci mesure 2 mètres.
Je pose la règle en bois d'une hauteur de 2 mètres devant la haie de conifère.
Je constate à quatre points différents que la haie dépasse ma règle, et mesure par conséquent plus de deux mètres.
Le requérant m'indique que la clôture se trouve sur le fonds voisin et que la limite de propriété se trouve ainsi devant le les poteaux en béton.
Je mesure la distance entre le devant de la clôture et les différents troncs. Je constate une distance comprise entre 78 et 80 cm selon les arbres.
LIMITE OUEST - PIGNON
Je me situe à l'arrière de la maison des requérants.
Je constate que le pignon de la maison des époux [F] présente de nombreuses traces de couleur rougeâtre.
Je constate que le pignon n'est pas entretenu.

Sur la prescription 
L'article 122 du Code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
 
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 
 
L'article 2227 du code civil, indique que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. 

L’article 2272 du même code énonce que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

L’action tendant à la remise en état des lieux par la suppression d'un empiétement est une action immobilière non soumise à la prescription applicable aux actions personnelles (Cour de cassation, Civ. 3e, 11 févr. 2015, n° 13-26.023 P.) 
 
Au cas présent : 
Le 29 novembre 2024, les époux [F] ont soulevé une exception - fin de non-recevoir devant le Juge de la mise en état, tirée de la prescription de l’action en demande. 
Ce Juge a fait injonction aux époux [B] de conclure en réponse à l’incident soulevé, avant le 11 décembre 2024. A la suite des conclusions sur l’incident prises par les époux [B], le Juge de la mise en état a invité les parties à conclure sur l’incident et le fond par conclusions au fond. 

Aux termes de leur conclusions d’incident et au fond en date du 28 octobre 2025, les époux [F] sollicitent, entre autres :
A titre principal et par application des dispositions de l'article 2272 du Code Civil, 
Déclarer prescrite l'action des époux [B], les en débouter. 
 
L’action engagée par les époux [B] tend à la remise en état des lieux par la suppression d'un empiétement. Il s’agit donc d’une action immobilière qui se prescrit par trente ans. 

Pour s’opposer à cette demande, les époux [F] invoquent la prescription acquisitive qui les rendrait propriétaires des empiètements considérés.
Toutefois, le délai de trente ans n’est pas écoulé puisque l’assiette de l’immeuble a été fixée lors de la construction en 2009. 

Les époux [F] ne peuvent se prévaloir d’une acquisition de bonne foi et par juste titre pour bénéficier du délai de dix ans puisque ils n’ont pas acquis le fonds voisin empiété et que leur titre contient la délimitation du fonds.

Dès lors, l’action des époux [B] est recevable.

Sur l’empiètement et le débord de toiture 
Selon l'article 545 du Code civil, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. 
La défense du droit de propriété, notamment contre un empiètement, ne peut dégénérer en abus. 
 
Les juges du fond ne peuvent refuser d'ordonner la démolition des constructions empiétant sur le terrain d'autrui (Cour de cassation. 3e civ., 5 mars 1970 : JurisData n° 1970-098176 ; Bull. civ. III, n° 176, p. 131), alors même que le constructeur aurait agi en toute bonne foi (Cass. 1re civ., 10 juill. 1962, n° 60 – 14 018). 

Il importe peu que l'empiètement s'exprime en surface ou ait un caractère souterrain (Cour de cassation 3e civ., 10 nov. 2009, n° 08-17.526). 

La prescription abrégée requiert l'existence d'un "juste titre", lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire (Cour de cassation. 3ème Civ. 17 décembre 2002, n°00-21.340). 

La démolition d'une semelle en béton empiétant sur un fonds doit être ordonnée si le propriétaire le demande, même si cela doit compromettre la solidité du mur construit par le voisin (Cour de cassation. 3e civ., 5 juin 1991, n° 89-20.031 : JurisData n° 1991-001541). 

Tout propriétaire est en droit d'obtenir la démolition d'un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou abus. L'auteur d'un empiétement n'est pas fondé à invoquer les dispositions de l'article 1er du Protocole additionnel n°1 à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors que l'ouvrage qu'il a construit méconnaît le droit au respect des biens de la victime de l'empiétement. Dès lors c'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne la démolition de la partie du bâtiment et des murs empiétant sur le fonds voisin (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-25.406, Publié au bulletin 2017, III, n° 144.)




Un immeuble d'habitation construit par le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude conventionnelle de passage empiétant sur l'assiette de cette servitude, prive sa décision de base légale la cour d'appel qui ordonne la démolition de l'immeuble sans rechercher, comme il le lui était demandé, si cette mesure n'est pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 19 décembre 2019, 18-25.113, Publié au bulletin).

Selon l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode.
Pour n'accorder qu'une indemnisation pécuniaire en réparation du dommage occasionné par la méconnaissance de la servitude non altius tollendi, l'arrêt retient que l'égout des toits excède de trente-deux centimètres seulement la hauteur autorisée, de sorte que la réalisation forcée des travaux de réduction de la hauteur de la construction litigieuse constituerait une mesure disproportionnée au regard du préjudice moral d'importance réduite causé par ce dépassement.
En se déterminant ainsi, alors que la démolition est la sanction d'un droit réel transgressé, sans préciser la nature des droits garantis par la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales auxquels la réalisation forcée des travaux de mise en conformité porterait une atteinte disproportionnée, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
(Cour de cassation - Troisième chambre civile 1er juin 2022. n° 21-17.074.) 

Les époux [F] ont fait édifier une construction-extension en limite de leur propriété, conduisant à un dépassement de la toiture et de la semelle des fondations sur la propriété NOURTIER, ainsi qu’il résulte des travaux du géomètre-expert, du cabinet Géo Bretagne Sud de MUZILLAC. Ce cabinet a effectué les relevés nécessaires au bornage, mais, selon les demandeurs, n'a pas convoqué les époux [F], au motif que les cotes et relevés étaient conformes au document d'origine de juin 1987, établi par Monsieur [Z]. Le cabinet Géo Bretagne Sud de MUZILLAC a ainsi dressé un procès verbal de bornage, le 18 octobre 2021, mettant en évidence les empiètements en cause. 
Cet empiètement a également été constaté par procès-verbal de Commissaire de Justice du 17 novembre 2022. 
Préalablement à l’instance, les époux [F] n’ont jamais contesté cet empiètement d’une partie de l’extension de leur maison sur le terrain NOURTIER. 
Nécessairement, les époux [F] reconnaissent l’empiètement des semelles lorsqu’ils plaident que si les époux [B] avaient constaté le débord avant que les fondations ne soient recouvertes, ils n’auraient pas manqué de leur en faire part, plutôt que d’attendre 12 ans pour le dénoncer. 
Les époux [F] reconnaissent également que leur toiture déborde chez leur voisin puisqu’ils indiquent que « la simple vue du débord de toiture depuis l’origine suffisant à les convaincre du surplomb. » 
L’empiètement est ainsi établi par ces différents éléments de fait et non pas le seul constat du géomètre expert.

Les époux [F] plaident que l’antenne et la toiture de l'immeuble [B] débordent sur le chemin privé qui borde leur propriété. Cette question est étrangère au présent litige. Les époux [F] produisent une photographie en pièce 23 qui n’a aucune utilité pour la solution du litige. 
Les époux [F] ne caractérisent pas en quoi la suppression des débordements de semelles, toiture, gouttière, ardoises, bande de rive et faîtière porterait une atteinte disproportionnée au regard du respect du droit de propriété des époux [B].

À la lumière de ces éléments d’appréciation, il y a lieu de condamner, sous astreinte fixée au dispositif, les époux [F] à faire procéder à la suppression de l’empiètement de la semelle des fondations, de la toiture, de la gouttière et de tout autre élément (ardoises, bande de rive, faîtière) de l’extension de leur immeuble, sur la parcelle cadastrée AS n°116 appartenant aux époux [B]. 
 

Sur le préjudice de jouissance 
Les époux [B] reconnaissent devoir laisser les époux [F], ou tout artisan de leur choix, pénétrer sur leur propriété afin de procéder à la suppression des empiètements. 
Nécessairement, ils vont subir un trouble de jouissance ainsi que des nuisances du fait des travaux qui auront pour objet de les rétablir dans leurs droits.
Cette gêne est due à la négligence des époux [F] au moment de construire l’extension de leur maison d’habitation. 
A ce titre, les époux [B] sont fondés à obtenir la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 6500 €, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, eu égard à la durée du trouble et à la nécessité de le faire cesser en Justice, malgré l’évidence de la situation litigieuse. 

Faute de justifier de l’intérêt de faire dresser, avant travaux, un constat de l’état des lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une telle mesure. De même, faute de justifier que de tels travaux nécessiteraient moins de deux semaines, il n’y a pas lieu de les enfermer dans un délai, étant rappelé qu’une astreinte est prononcée. 

Sur le trouble anormal de voisinage 
L’article 1253 du Code civil dispose que le propriétaire, le locataire, l'occupant sans titre, le bénéficiaire d'un titre ayant pour objet principal de l'autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d'ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. 
Sous réserve de l'article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n'est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d'activités, quelle qu'en soit la nature, existant antérieurement à l'acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d'acte, à la date d'entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s'être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l'origine d'une aggravation du trouble anormal.
 
La personne qui subit un dommage lié à un trouble anormal de voisinage a droit à réparation, quand bien même le dit trouble aurait cessé à la date à laquelle le Juge statue. 

Les époux [F] n’entretiennent pas le pignon de leur maison visible depuis le jardin des époux [B], lequel présente des coulures de couleur rouge-brun affectant quasi tout le pignon.

Les époux [B] plaident que le caractère inesthétique de la vision d'un grand mur dégradé leur cause un préjudice de jouissance qui cause dès lors un trouble anormal du voisinage. 
Les époux [F] ne disconviennent pas du caractère inesthétique de leur pignon, même s’ils en minorent l’importance. 
Par constat de Commissaire de Justice, en date du 27 août 2025, les époux [B] mettent en évidence les nombreuses traces de couleur rougeâtre sur le pignon [F]. L’officier ministériel précise que ce pignon n’est « pas entretenu ». 

En réponse, les époux [F] reprochent aux époux [B] de ne pas leur avoir demandé préalablement et amiablement de nettoyer le pignon. Les époux [F] reconnaissent, par la même, la réalité du trouble allégué tiré de l’absence d’entretien de leur mur. 
Les époux [F] ajoutent qu’ils n’ont jamais constaté que leur pignon puisse être sali, eu égard à sa situation. Les époux [F] plaident qu’ils ont fait intervenir une entreprise, le 27 octobre 2025, afin de nettoyer leur pignon, selon facture de l’entreprise [H]. 

Il ressort de ces éléments de fait que le mur pignon qui aspecte le jardin [B] a été sale et recouvert de coulures rougeâtres. Les époux [B] subissent la vue de ce mur pignon inesthétique.

Néanmoins, ces coulures ne sont pas à ce point gênantes qu'elles constituerent un préjudice anormal du voisinage. En outre, les époux [B] ne démontrent pas quel serait le préjudice subi à raison de la vision d’un mur couvert de mousse et lichen. Le débouté sera donc prononcé de ce chef.
 

Sur la haie côté rue du fonds CORNEMILLOT
Selon les demandeurs, la haie, côté rue, des époux [F], qui mesure 2,60 m, n’est pas conforme au Plan Local d’Urbanisme de DAMGAN. 
Cette haie surplombe la clôture [B] et frotte l'enduit du muret [B], selon le constat du Commissaire de Justice, produit par les époux [F]. 
La nouvelle haie de conifères plantée à 0,70 mètre de la limite de propriété, présente des plants qui ont déjà atteint 3,30 mètres et qui, après coupe, dépassent toujours les 2 mètres de hauteur. 
 
Les époux [F] indiquent que le débordement constaté n’excède pas 20 centimètres et que se trouverait sur le fonds des époux [B] un noisetier dépassant 2 mètres. 
Ainsi, les époux [F] reconnaissent que leur haie ne respecte pas les dispositions du code civil.
Relativement au noisetier [B], rien ne démontre qu’il se situerait à moins de deux mètres de la limite séparative. 
 
En foi de quoi, les époux [B] sont fondés à obtenir la condamnation des époux [F] à tailler la haie litigieuse de sorte qu’elle soit ramenée à une hauteur maximale de 2 mètres pour les plantations implantées à moins de 2 mètres de la limite séparative. 
 
Sur l’entretien régulier de la végétation 
Aux termes de l'article 673 du code civil celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper.
Pour condamner sous astreinte M. et Mme [E] à un élagage annuel des deux arbres, l'arrêt retient qu'il est constant que des branches du cèdre dépassent sur le fonds voisin et que le jugement doit également être infirmé en ce qu'il rejette la demande d'élagage de l'érable.
En statuant ainsi, alors qu'il ne peut être présumé pour l'avenir de la méconnaissance par un propriétaire de son obligation légale d'élagage, la cour d'appel a violé l'article 673 du code civil.
(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 11 mai 2022, 19-23.456).

Les époux [B] demandent au Tribunal d’ordonner aux époux [F] de procéder à l’entretien régulier tout au long de l’année de leur végétation afin de respecter les hauteurs des plantations telles que prévues par les textes en vigueur. 
La juridiction ne peut présumer pour l'avenir de la méconnaissance par un propriétaire de son obligation légale d'élagage et d’entretien pour prévenir tout trouble anormal de voisinage, cette demande sera rejetée.
 
Sur les demandes reconventionnelles 

Sur l’appui du fonds [B]
Les époux [F] font valoir que le fonds [B] aurait été élevé artificiellement et s’appuierait illégalement sur les constructions édifiées sur la leur.

Selon procès-verbal de constat de Maître [W] [M], Commissaire de Justice, dressé le 22 décembre 2022 :
- la clôture appartenant aux époux [F] est le seul élément qui retient la terre de la propriété n°7. 



- L’Officier ministériel constate que si les terrains sont de même hauteur côté rue, cette hauteur va en s'accroissant. Le terrain de la propriété n°7 est plus haut que celui des époux [F] sur environ 8 mètres de longueur jusqu'à la façade de la maison CORNEMILLOT. Puis le pignon de l'extension des époux [F] retient la terre du terrain de leurs voisins en surplomb de leur propriété. 
- Le Commissaire procède à la mesure de la hauteur du terrain à 5,30 m de la façade de la maison des époux [F] et note que le terrain NOURTIER est plus haut d'environ 15 cm. 
- Au bout, au niveau de la façade de la propriété CORNEMILLOT, il constate que le terrain NOURTIER est plus haut d'environ 25 cm.
- Le Commissaire de Justice constate s'agissant de l'examen du côté Sud du terrain CORNEMILLOT : le terrain de la propriété NOURTIER côté Sud, qui se trouve au niveau du lotissement de Prat Bihan, est en surplomb de celle des époux [F] et la terre de cette propriété est retenue par un muret.

Il ressort de la situation des lieux décrite par Maître [M] que :
- les deux parcelles considérées sont alignées à leur naissance, au côté Nord, situé Rue de Landrezac.
- le terrain CORNEMILLOT suit une pente naturelle.
- le terrain NOURTIER (parcelle cadastrée n° 116) et son prolongement (parcelle cadastrée n°115) présente une différence de niveau.

Les époux [B] reconnaissent que c'est la clôture [F] qui retient leur terre. Dans le prolongement de cette clôture, le pignon [F] retient également la terre du fonds [B].
Or, les époux [F] indiquent que cette clôture est vouée à disparaître. 

Le mur pignon de l’extension des époux [F] a été construit le long de la propriété NOURTIER. Les époux [B] soutiennent que l’extension [F] a été construite en limite de propriété avec le terrain dans l'état actuel, comme le montre le schéma réalisé par leur soin, suite aux deux fouilles faites sur le terrain NOURTIER, au ras du pignon de l'extension [F]. Ils ajoutent que les membranes d'étanchéité alvéolées posées lors de la construction suivent la pente du terrain actuel et tel qu'il était lors de leur construction. Maître [N] a constaté la présence du delta MS. L’Officier ministériel a constaté un premier trou à environ 1 mètre du carport et dedans, la présence en pied du pignon, enterré, d'un Delta MS avec un solin, d'une hauteur de 65 cm. Il constate qu’un deuxième trou a été creusé prés du petit abri, dans l'angle du terrain, toujours en pied de pignon du voisin et la présence en pied du pignon, d'un delta MS avec un solin, d'une hauteur de 45 cm. Ce qui confirme l’alléguation des époux [B] selon laquelle leur maison a été construite en suivant la pente actuelle du terrain.
Selon les photos du constat du Commissaire de Justice, produit par les époux [F], la vue du dessus montre des plaques de ciment globalement alignées (photos 7 et 8 page 9/42 et 5 page 13/42). De même, il est possible de constater que les deux dernières plaques ne touchent pas le sol et ont des cales en pierres en dessous (photos 10 et 11 page 16/42). Se distinguent les fondations mises à nu des derniers poteaux (photos 12 et 13 page 17/42). 
Il ressort de ce constat que :
- côté rue, les deux terrains sont au même niveau et les plaques de ciment situées sur la limite du fonds CORNEMILLOT sont de même hauteur apparente.
- En avançant vers la maison CORNEMILLOT, il apparaît que les dites plaques de ciment côté CORNEMILLOT (n°9) sortent de terre. 
- la parcelle limitrophe au sud du fonds CORNEMILLOT, soit dans le prolongement direct de celle des époux [B], est également en surplomb de la propriété CORNEMILLOT. 
[O] [C] déclare sans être autrement contredit que les dalles gravillonnées posées sur le terrain [B] datent de la construction de la maison, en 1990. Il ajoute que la clôture, constituée de poteaux et plaques en ciment avec grillage, séparant les N°7 et N°9 a été posée dans les années fin 1950 début 1960. [O] [C] ne fait pas état d’une surélévation du fonds [B].

Alors que cette charge leur incombe, alléguant un fait, les époux [F] ne démontrent pas que le fonds [B] aurait été rehausssé par rapport au leur pour venir s’appuyer sur leur pignon et plaques de ciment en limite de fonds.

Il se déduit de ces état des lieux que les époux [B] n’ont pas rehaussé leur terrain. 

Si le terrain [B] n’a pas été rehaussé, il faut considérer que le décaissement réalisé lors des travaux [F] a été rendu nécessaire afin de mettre l'extension au même niveau que celui de la maison et que l’allée et le terrain ont été décaissés afin de mettre au même niveau la nouvelle dalle et la maison d'origine. 

Ainsi, le terrain des époux [B] n'a pas été surélevé mais celui des époux [F] a été creusé, lors de la construction de leur extension mettant à nu le bas de leur clôture. 

En conséquence, les époux [F] seront déboutés de leur demande reconventionnelle à voir les époux [B] à faire exécuter les travaux prévus au devis litigieux. 

Sur le carport [B]
Les époux [F] plaident que le carport édifié par les époux [B] l’a été au mépris des règles d'urbanisme. Cependant, les époux [F] ne justifient pas de leur qualité pour poursuivre le respect des règles d’urbanisme par leur voisin. 
Les époux [F] plaident encore que le carport édifié par les époux [B] leur cause un préjudice et qu’il convient que celui-ci soit démoli. 
 
Maître [M] a examiné la situation du carport, édifié à la suite d'une déclaration préalable sur la parcelle cadastrée Section AS n°116, en constatant que le carport a été édifié en limite de propriété, au départ de la construction, et qu’il se trouve à 33 cm de la propriété CORNEMILLOT, en fin de construction. 
Or, cet ouvrage devrait être construit en limite de propriété selon le règlement d'urbanisme invoqué en défense.
C’est en vain que les époux [B] allèguent que Maître [M] aurait commis des erreurs dans ses mesures, faute de caractériser une erreur manifeste de la part de l’Officier public.
Maître [M] a pris la mesure des distances entre le carport et la limite de propriété pour observer une différence de 23 à 33 cm, soit un écart d'au moins 10 cm, en prenant comme référence le bandeau cachant la gouttière, ouvrage qui est à égale distance de la cloison du carport.
Au surplus, les époux [B] reconnaissent un écart de 13 cm, que le carport a été construit parallèlement à l'immeuble principal qui lui-même n'est pas parallèle à la limite de propriété et que leur construction s'écarte donc très légèrement.

Les époux [F] plaident que l'édification de ce carport, irrespectueuse de l'autorisation de travaux, leur cause un préjudice, dès lors qu'il peut porter à confusion sur la limite exacte entre les deux propriétés, les époux [F] souhaitant supprimer leur clôture en limite du carport, selon l'autorisation qui leur a été donnée le 30 août 2022.
Cependant, cet ouvrage n’ayant pas vocation à fixer les limites des fonds considérés, le préjudice allégué n’est pas établi.
Les époux [F] ajoutent que Maître [M] a constaté que la couleur du carport diffère de la construction de l'immeuble. Ils en concluent que cette différence leur cause un préjudice esthétique. Cette affirmation reste en l’état.
Le débouté de ce chef s’impose.

Sur les dommages intérêts
La terre du fonds [B] étant appuyée du fait du décaissement du fonds [F], les défendeurs ne sont pas fondés à obtenir l’indemnisation d’un préjudice moral causé par un appui qu’ils ont créé.


Sur les frais irrépétibles
En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il convient de condamner [V] [F] & [A] [F], partie perdante, à payer à [Q] [R] épouse [B] & [P] [B] la somme de 6000 €, outre celle de 860 €, au titre du remboursement des frais de bornage engagés à l’occasion de l’instance et celle de 420 € au titre des frais de constat de Commissaire de Justice.

Aucune circonstance de la cause ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

JUGE recevable l’action des époux [B].

ORDONNE la suppression de l'empiètement de la semelle des fondations, de la toiture, de la gouttière et de tout autre élément (ardoises, bande de rive, faîtière) de l'extension de l'immeuble des époux [F] sur la parcelle cadastrée AS n°116 appartenant aux époux [B], et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard sous quatre mois à compter de la signification de la présente décision. 

DÉBOUTE les époux [B] de leur demande d’enfermer les travaux de suppression de l'empiètement dans un délai de deux semaines et d’établissement d'un état des lieux établi préalablement par un Commissaire de Justice.

CONDAMNE in solidum les époux [F] à payer aux époux [B] les sommes de :
- 6500 € au titre de leur préjudice de jouissance. 
- 860 € au titre du remboursement des frais de bornage.
- 6000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les frais de Commissaire de Justice engagés pour faire procéder à un constat : 420 €.

CONDAMNE in solidum les époux [F] à procéder à la taille des arbres situés à moins de deux mètres de la limite de propriété avec le fonds des époux [B] de sorte qu'ils soient ramenés à une hauteur maximale de 2 mètres.

DÉBOUTE les époux [B] de leur demande d'entretien régulier.

DÉBOUTE les époux [B] de leur demande au titre du trouble anormal de voisinage.

DÉBOUTE les époux [F] de leur demande de démolition du carport [B].

DÉBOUTE les époux [F] de leur demande de condamnation des époux [B] à exécuter les travaux figurant au devis établi par l'ENTREPRISE LE GAC. 

DÉBOUTE les époux [F] de leur demande de dommages intérêts.

CONDAMNE in solidum les époux [F] aux entiers dépens de l'instance.

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE