Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 6 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



PAR DÉFAUT



DU 06 MAI 2026



N° RG 25/06315 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XPS6



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE France



C/



SCI H M DUVAL





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]



N° RG : 23/06428



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Agathe MONCHAUX- FIORAMONTI





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU CENTRE COMMERCIAL MANTES 2, sis [Adresse 1] À [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE France, ayant son siège social au [Adresse 2] à [Localité 3], prise en la personne de son Président, domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 





APPELANTE

****************





SCI H M DUVAL, DA signifiée le 05/02/2026 - PV 659 du CPC dressé

[Adresse 4]

[Localité 5]



Défaillante



INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



La SCI H M Duval est propriétaire des lots n° 270 et 312 (un local à usage commercial en rez-de-chaussée et une réserve commerciale en sous-sol) outre 15 tantièmes des parties communes du Centre Commercial Mantes 2, sis [Adresse 1] à Mantes la Jolie (78200), soumis au régime de la copropriété. 



Par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de la voir condamner :

- à lui payer la somme de 17 414,65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, 

- à lui payer la somme de 266,35 euros au titre des frais de recouvrement, 

- à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, 

- à lui payer la somme de 2 066,34 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- aux entiers dépens. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

* condamné la SCI H M Duval à payer au syndicat des copropriétaires :

- 3 868,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, 

- 261,27 euros au titre des frais nécessaire de recouvrement, 

- 800 euros à titre de dommages-intérêts,

- 1 409 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les dépens. 

* rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 23 octobre 2025. 





PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 22 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

- réformer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la SCI H M Duval à lui payer la somme de 3 868,49 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus. 

- le confirmer pour le surplus, 

Statuant de nouveau et y ajoutant

- condamner la SCI H M Duval à lui payer la somme de 20 834,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus. 

- condamner la SCI H M Duval aux entier dépens, 

- condamner la SCI H M Duval à lui payer la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SCI H M Duval, qui s'est vue signifier la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelant le 5 février 2026 par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.



MOTIFS DE LA DECISION 



Malgré l'absence de la SCI H M Duval, il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'



Sur la demande du syndicat des copropriétaires d'une somme de 20 834,21 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 21 janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus



En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.









En l'espèce



Pour condamner la SCI H M Duval à payer la somme de 3 868,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, le Tribunal a retenu que la créance antérieure au 1er juillet 2021 n'était pas justifiée par des documents comptables probants, en particulier faute de production des appels de fonds trimestriels concernant ladite période. La condamnation prononcée en première instance concerne dès lors la période allant du 1er juillet 2021 au 20 septembre 2023.



En appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir, à juste titre, que ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 ne dressent la liste des pièces obligatoires à la démonstration du bien-fondé des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et que la Cour de cassation juge que la production des appels de fonds n'est pas exigée pour démontrer le bienfondé d'une créance de charges de copropriété (civ. 3ème, 08/05/2018 n°17-15.959). 



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- l'acte de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI H M Duval,

- le décompte des sommes dues par la SCI H M Duval en cette qualité, entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2026, 1er appel trimestriel inclus,

- les parties du [Localité 6] livre correspondant aux années 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2013 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

- les appels de fonds du 3ème trimestre 2021 jusqu'au 1er trimestre 2026 inclus.



En préambule il convient de noter que le 'report à nouveau' inscrit en date du 31 décembre 2015 pour un montant de - 14 095,67 euros, qui n'est pas suffisament justifié par les seules pièces présentées (procès-verbaux des assemblées générales de 2013, 2014 et 2015), ne sera pas pris en compte.



Il ressort de l'analyse de l'ensemble des pièces produites, concordantes, que le syndicat des copropriétaires établit la réalité et la liquidité de sa créance, au titre de la période allant du 1er janvier 2016 jusqu'au 1er janvier 2026, comme suit :

2016 : - 1 407,67 + (7 x 500) = + 2 092,33 euros

2017 : - 1 537,75 + 500 = - 1 037,75 euros

2018 : - 1 688,22 euros

2019 : - 1 271,22 euros

2020 : - 1 038,22 + 1 336,28 = + 298,06 euros

2021 : + 261,59 euros

2022 : - 484,41 euros

2023 : - 821,57 euros

2024 : - 936,24 euros

2025 : - 1 300,92 euros

2026 : - 1 850,19 euros



soit un total de : - 6 738,54 euros.

 

Le jugement sera réformé, et la SCI H M Duval sera condamnée à payer la somme de 6 738,54 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI H M Duval, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,



REFORME le jugement du 16 mai 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'il a condamné la SCI H M Duval à payer la somme de 3 868,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 20 septembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, 



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions,



Statuant à nouveau du chef réformé,



CONDAMNE la SCI H M Duval, RCS de Versailles sous le n° 429 915 887, ayant son siège social [Adresse 5] Mantes [Adresse 6], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Mantes 2, sis [Adresse 1] à Mantes la Jolie (78200), représenté par son syndic, la société Immo de France Paris Ile de France, ayant son siège social à Paris Cedex 17 (75176), [Adresse 7], prise en la personne de son président, domicilié ès-qualités audit siège, la somme de 6 738,54 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er janvier 2016 et le 1er janvier 2026, appel de fonds du 1er trimestre 2026 inclus.



Y ajoutant,



CONDAMNE la SCI H M Duval, RCS de Versailles sous le n° 429 915 887, ayant son siège social [Adresse 5] Mantes [Adresse 6], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires du Centre Commercial Mantes 2, sis [Adresse 1] à Mantes la Jolie (78200), représenté par son syndic, la société Immo de France Paris Ile de France, ayant son siège social à Paris Cedex 17 (75176), [Adresse 7], prise en la personne de son président, domicilié ès-qualités audit siège, la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE la SCI H M Duval, RCS de Versailles sous le n° 429 915 887, ayant son siège social [Adresse 5] Mantes [Adresse 6], prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens d'appel, 



REJETTE toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT