Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 6 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 06 MAI 2026



N° RG 25/06022 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XOXF



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS L2CA



C/



[W] [L]





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juin 2025 par le Tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE

N° RG : 24/00583



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Lalia MIR



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1] représenté par son syndic, la SAS L2CA, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentant : Me Lalia MIR, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 551 et Me Julien GUILLOT de la SELEURL GUILLOT AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G821 





APPELANT

****************



Madame [W] [L], DA signifiée le 29/12/25 - PV 659 du CPC

[Adresse 4]

[Localité 2]



Défaillante 





INTIMÉE

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



Mme [L] est propriétaire des lots n°135 (appartement) et 11 (parking) au sein de de la Résidence les Jardins de [Localité 3] sise [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété.



Suivant jugement réputé contradictoire du Tribunal d'instance de Saint-Germain en Laye, rendu le 20 septembre 2019, celle-ci a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 694 euros au titre des charges arrêtées au 18 avril 2019 et 300 euros au titre des dommages-intérêts.



Par exploit du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires l'a assignée devant le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye, afin de la voir condamner à lui régler, au principal, 

* 5 215,51 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 5 septembre 2024, assortie des intérêts légaux à compter du 26 juin 2024, date de la mise en demeure,

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

* 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 27 juin 2025, le Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

- condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 8 octobre 2025. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 1er décembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

Infirmer le jugement en ce qu'il l'a :

- débouté de toutes ses demandes,

- condamné aux entiers dépens,

Statuant à nouveau 

- Condamner Mme [L] à lui payer la somme totale de 7 215,51 euros correspondant à : 

* 5 215,51 euros selon décompte arrêté au 5 septembre 2024 au titre des charges de copropriété impayées, à titre principal, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 26 juin 2024 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil ; 

* 2 000 euros euros à titre de dommages-intérêts ;



- Condamner Mme [L] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; 

- Ordonner l'exécution provisoire du 'jugement' à intervenir ; 

- Condamner Mme [L] aux entiers dépens. 



Mme [L], qui s'est vue signifier la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelant le 29 décembre 2025 par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.





MOTIFS DE LA DECISION 



Malgré l'absence de Mme [L], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'



Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux



En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ; 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.









En l'espèce



A l'appui de sa demande en appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété datant de 2023 et justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [L],

- le relevé du compte de copropriétaire de Mme [L] depuis le 1er janvier 2019 jusqu'au 26 août 2024, et le décompte des sommes dues par celle-ci,

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2024 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, 

- les attestations de non-recours des assemblées générales 2022, 2023 et 2024,

- les appels de fonds du 1er trimestre 2019 jusqu'au 2ème trimestre 2024 inclus.



Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement d'arriérés de charges, le Tribunal a écarté à juste titre le solde antérieur au 3ème trimestre 2019, au motif que cette période a déjà été prise en compte dans le jugement du Tribunal d'instance de Saint-Germain en Laye du 20 septembre 2019 qui a condamné Mme [L] à payer une somme de 2 694 euros au titre des charges arrêtées au 18 avril 2019, puis a constaté que le solde de son compte de copropriétaire à compter du 3ème trimestre 2019, était positif.



En appel, le syndicat des copropriétaires ne dit mot sur ce solde antérieur, en particulier sur le report antérieur débiteur de 7 379,58 euros au 1er janvier 2019, qui apparaît toujours dans son calcul du solde débiteur de l'intimée. Or, n'étant justifié d'aucune manière, y compris à hauteur d'appel, ce report antérieur débiteur ne peut pas être pris en compte, et il en va d'ailleurs de même, pour les mêmes motifs, du report antérieur créditeur de 718,56 euros au 1er janvier 2019.



Ainsi, à la date du 26 août 2024, le solde du compte de Mme [L] s'établit comme suit :



- (40 204,13 - 7 379,58) + (33 822,94 - 718,56) = - 32 824,55 + 33 104,38 = + 279,83 euros



Ce solde est positif.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de charges.



Sur les frais de recouvrement



Le syndicat des copropriétaires ne présente pas d'éléments chiffrés concernant les frais de recouvrement.



Le jugement sera confirmé sur ce point.





Il en ira de même, pour les mêmes motifs, s'agissant de la demande de dommages-intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut :



CONFIRME le jugement du 27 juin 2025 du Tribunal de proximité de Saint Germain en Laye en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la Résidence les [Adresse 6], sise [Adresse 5], représenté par son syndic, la société L2CA, RCS de [Localité 4] sous le n°530 035 070, dont le siège est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens d'appel. 



REJETTE toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT