Cour d'Appel · Ch civ. 1-4 copropriété — 6 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72A



Ch civ. 1-4 copropriété



ARRET N°



PAR DÉFAUT



DU 06 MAI 2026



N° RG 25/05670 - N° Portalis DBV3-V-B7J-XNXS



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [M] ADMINISTRATEUR DE BIENS 



C/



[F] [Z]

et autre





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 05 Mai 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 23/02738



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Anne-Laure DUMEAU



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SIX MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet [M] ADMINISTRATEUR DE BIENS sis [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siége 

[Adresse 1] et, 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et Me Jean-yves ROCHMANN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0643





APPELANT



****************



Monsieur [F] [Z], [U] signifiée le 02/12/25 à domicile

[Adresse 5]

[Localité 2]



Défaillant



Madame [A] [E] épouse [Z], [U] signifiée le 02/12/25 à domicile

[Adresse 5]

[Localité 2]



Défaillante





INTIMÉS



****************



























Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,



****************



FAITS & PROCÉDURE



M. et Mme [Z] sont propriétaires indivis des lots n°167 et n°175 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 6] [Localité 3] [Adresse 7] représentant respectivement 131 et 3 tantièmes des parties communes de cette copropriété.



Par exploi du 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires les a assignés devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de les voir condamner à lui régler, au principal :

* 18 901,02 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 12 janvier 2023, incluant le 1er appel de charges 2023, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, 

* 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perturbation de sa trésorerie. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 5 mai 2025, M. et Mme [Z] n'ayant pas comparu bien qu'ayant été régulièrement cités à l'instance, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

- condamné in solidum M. [F] [Z] et Mme [A] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble : 

* la somme de 4 763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2023, 

* la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, 

* la somme de 1 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné in solidum M. [F] [Z] et Mme [A] [Z] au paiement des dépens de l'instance, recouvrés directement par Maître Jean-[Localité 4] [Y] dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Le syndicat des copropriétaires en a relevé appel par déclaration du 19 septembre 2025. 



PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu les conclusions notifiées le 25 novembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, invite la Cour à :

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déduit la somme de 12 697,24 euros du solde débiteur total de 18 901,02 euros dont le paiement était poursuivi devant les premiers juges 

- Confirmer le jugement entrepris du chef des condamnations prononcées: 

* 4 763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2023, 

* 500 euros à titre de dommages-intérêts, 

* 1 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Statuant à nouveau et actualisant les sommes dues, 

- Condamner solidairement M. [F] [Z] et Mme [A] [E] épouse [Z] à lui payer la somme de 15 869,52 euros, au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 15 novembre 2025, incluant le 4ème appel de charges 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, 

- Condamner solidairement M. [F] [Z] et Mme [A] [E] épouse [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour perturbation de sa trésorerie, 

- Les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel et dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Maître Anne-Laure Delumeau, avocat constitué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. et Mme [Z], qui se sont vus signifier la déclaration d'appel avec les conclusions d'appelant le 2 décembre 2025 par remise à tiers présent à domicile (leur fille, qui habite à leur adresse au [Adresse 5], [Localité 3] [Adresse 7]), n'ont pas constitué avocat.



La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.





MOTIFS DE LA DECISION 



Malgré l'absence de M. et Mme [Z], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. 



La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.



En application de l'article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine les moyens au soutien des prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion' et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'



Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des charges de copropriété et appels travaux







En droit



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.'



Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; 



L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant : 

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ; 



Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 



L'article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu'à défaut de versement à sa date d'exigibilité d'une provision prévue à l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.



Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l'assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.



En vertu des dispositions conjuguées de l'article 1353 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l'extinction de cette obligation.



En l'espèce



Pour condamner les époux [Z] à payer la somme de 4 763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2023, le Tribunal a exclu de la créance du syndicat des copropriétaires, pour défaut de justification, la somme de 12 697,24 euros datée du 1er janvier 2022 libellée 'reprise de solde' et correspondant à une période allant de 2013 à 2021, qui comprend elle-même une reprise de solde datée du 1er janvier 2013 pour un montant de 3 940 euros.



En appel, le syndicat des copropriétaires fait valoir que, les époux [Z] ayant déjà été condamnés, par un jugement du Tribunal d'instance d'[B] rendu le 29 novembre 2018, à payer leurs arriérés de charges arrêtés au 2ème trimestre 2018, sa demande ne concerne que la période postérieure à cette condamnation et se terminant au 15 novembre 2025, incluant le 4ème appel de charges 2025.



A l'appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

- le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de M. et Mme [Z],

- l'historique du compte de copropriétaire de M. et Mme [Z], actualisé au 13 novembre 2025 (pièces n° 2 et 10),

- les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, étant tous assortis de leur attestation de non-recours,

- les appels de fonds du 3ème trimestre 2018 jusqu'au 4ème trimestre 2025 inclus,



Il ressort de l'analyse de ces pièces, concordantes, que les époux [Z] doivent, à la date à laquelle la Cour statue, pour la période allant du 3ème trimestre 2018 inclus jusqu'au 4ème trimestre 2025 inclus, et au titre des seuls charges et frais nécessaires (hors frais du jugement, honoraires d'avocat et honoraires du syndic pour le 'suivi du dossier' qui relèvent du a) de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965), la somme de 3 556,98 euros.

La situation de l'appelant ne pouvant pas être aggravée sur son seul appel, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement les époux [Z] à payer la somme de 4 763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, appels de provisions du 1er janvier 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 1er mars 2023.



Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l'article 1231-6 du code civil



Selon l'article 1231-6 du code civil :



'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l'intérêt moratoire'.



En l'espèce



La Cour relève que les époux [Z] ont déjà été condamnés, par un jugement du Tribunal d'instance d'[B] rendu le 29 novembre 2018, à payer des arriérés de charges arrêtés au 2ème trimestre 2018, à hauteur de 4 576 euros, plus 500 euros de dommages-intérêts, et que les défauts de paiement de charges ont perduré après cette première condamnation, menant à la condamnation prononcée par le jugement entrepris du 5 mai 2025, de payer 4 763,78 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023, et 500 euros à titre de dommages-intérêts. Le préjudice a été correctement évalué par le Tribunal.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile 



Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel alors que sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.





PAR CES MOTIFS



LA COUR



Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

 

CONFIRME le jugement du 5 mai 2025 du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet [M] Administrateur de Biens sis [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège, au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet [M] Administrateur de Biens sis [Adresse 3], pris en la personne de ses représentants légaux domicilés en cette qualité au siège, aux dépens d'appel,



REJETTE toute autre demande ou surplus.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT