Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 6 mai 2026

N° RG 25/00485 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J4B4







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 6 MAI 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



23/04713

Tribunal judiciaire de Rouen du 9 décembre 2024





APPELANT :



Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic la Sasu Cabinet [T] (Oxia)

[Adresse 2]

[Localité 1]



représenté et assisté de Me Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen substituée par Me JAVELOT







INTIME :



Monsieur [F] [A]

né le 28 avril 1979 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]



non constitué bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 26 mars 2025







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 2 février 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère



 





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 2 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026





ARRET : 



RENDU PAR DEFAUT



Prononcé publiquement le 6 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *



EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE



M. [F] [A] est propriétaire des lots n°15 (appartement) et 134 (cave) au sein de la copropriété de la [Adresse 1], située [Adresse 4].



Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [A] devant le tribunal judiciaire de Rouen, aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées, de frais de recouvrement, et de dommages et intérêts.



Par jugement réputé contradictoire du 9 décembre 2024, le tribunal a :

- condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [T], les sommes de : 

. 5 631,14 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 7 novembre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2023 sur la somme de 4 916,06 euros,

. 103,01 euros au titre des frais de recouvrement,

- condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 400 euros de dommages et intérêts,

- condamné M. [F] [A] aux entiers dépens, comprenant le coût de l'assignation,

- condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire,

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.



EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 3 avril 2025 et signifiées à M. [A] le 26 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu Cabinet [T] (Oxia), demande de voir en application des articles 10 à 12 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, 696 et 700 du code de procédure civile :

- infirmer la décision rendue par le tribunal judiciaire de Rouen le 9 décembre 2024 en ce qu'elle a limité le montant des condamnations au titre des charges échues et impayées et des dommages et intérêts qui ont été accordés au syndicat des copropriétaires,

- condamner M. [F] [A] au paiement de la somme en principal de 9 874,64 euros se décomposant comme suit : 

. au titre des charges de copropriété : 9 771,63 euros, compte arrêté au mois de janvier 2025, 1er trimestre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mars 2023,

. au titre des frais de recouvrement : 103,01 euros,

- infirmer la décision en ce qu'elle a accordé au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts et condamner M. [F] [A] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

- confirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner additionnellement M. [F] [A] au paiement d'une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel,

- confirmer la décision en ce qu'elle a condamné M. [F] [A] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût de la présente assignation.



Il fait valoir qu'il justifie de sa créance de charges de copropriété échues depuis le 4ème trimestre 2021 jusqu'au 1er trimestre 2025 inclus par la production des pièces afférentes. 



Il expose que M. [A] n'a procédé à aucun règlement de charges de copropriété depuis l'acquisition de ses lots le 9 septembre 2021 alors qu'il a bénéficié de délais suffisamment longs pour procéder au recouvrement de sa dette ; que cette carence fautive génère nécessairement un préjudice pour les copropriétaires qui doivent supporter des désagréments d'ordre administratif et judiciaire et des difficultés de financement et de trésorerie ; que l'indemnité de 400 euros allouée par le tribunal doit être majorée à 800 euros pour dissuader M. [A] de poursuivre dans sa démarche d'inertie.



Il demande la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné M. [A] à lui payer les frais de recouvrement de 103,01 euros qu'il a été contraint d'exposer.



M. [A], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 26 mars 2025 par remise à l'étude, n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures de l'appelant ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 14 janvier 2026.













MOTIFS 



Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement



L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.



L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



L'article 14-2-1 de la même loi énonce que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation, 

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, 

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi, 

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.



L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.



Selon l'article 19-2 alinéa 1er de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que le syndic peut exiger le versement :

1° de l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel, 

2° des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965,

3° des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret, 

4° des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale, 

5° des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, 

6° des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en 'uvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965, 

7° des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.



Selon l'article 36 du même décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance de charges de copropriété de 9 771,63 euros au moyen : 

- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, 

- du relevé des formalités publiées au service de la publicité foncière de [Localité 4] 1, duquel il ressort que M. [A] est propriétaire des lots 15 et 134 depuis le 9 septembre 2021,

- des appels de fonds, des relevés de compte, et des décomptes de charges adressés à M. [A] entre le 1er octobre 2021, date du premier impayé non régularisé, et le 12 mars 2025, 

- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 10 septembre 2020, 15 avril 2021, 23 juin 2022, 12 juillet 2023, et 30 mai 2024, approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er janvier 2021 jusqu'au 31 décembre 2025.



M. [A] sera donc condamné à payer la somme totale de 9 771,63 euros au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure recommandée du 17 mars 2023 sur la somme de 4 916,06 euros et pour le surplus à compter de cet arrêt.



La décision du premier juge sera infirmée en son montant, mais confirmée en sa disposition aux termes de laquelle il a condamné M. [A] au paiement des frais de recouvrement de 103,01 euros.



Sur la demande de paiement de dommages et intérêts



Selon l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.



En l'espèce, M. [A] n'a procédé à aucun règlement depuis l'acquisition de ses lots de copropriété le 9 septembre 2021, malgré les multiples relances dont il a fait l'objet.



Ce manquement à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de règlement de ses charges de copropriété depuis plus de quatre ans est fautif et teinté de mauvaise foi. Il prive la copropriété, soumise à une exigence d'équilibre de ses comptes, de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Ce préjudice direct et certain est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. 



Dès lors, la décision du tribunal qui a alloué au syndicat des copropriétaires une indemnisation de ce dommage sera confirmée, mais infirmée en son montant. La somme de 800 euros sera accordée à ce titre. 



Sur les demandes accessoires



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, M. [A] sera condamné aux dépens d'appel.



Il n'est pas inéquitable de le condamner aussi au paiement à l'appelant de la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a exposés en appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : 



- condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet [T], la somme de 5 631,14 euros au titre des charges de copropriété impayées, dues au 7 novembre 2023, appels de charges et cotisations travaux du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mars 2023 sur la somme de 4 916,06 euros,

- condamné M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme de 400 euros de dommages et intérêts,



Confirme le jugement pour le surplus,







Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, 



Condamne M. [F] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes suivantes : 

- 9 771,63 euros au titre des charges de copropriété dues au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 sur la somme de 4 916,06 euros et pour le surplus à compter de cet arrêt, 

- 800 euros à titre de dommages et intérêts,

- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



Condamne M. [F] [A] aux dépens d'appel. 





Le cadre greffier, La présidente de chambre,