Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 6 mai 2026

N° RG 25/00167 - N° Portalis DBV2-V-B7J-J3L3







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 6 MAI 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/01043

Tribunal judiciaire d'Evreux du 27 février 2023





APPELANT :



Syndicat des coproprietaires de la [Adresse 1] à [Localité 1]

représenté par son syndic la Sasu PCG

[Adresse 2]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Christophe OHANIAN de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocat au barreau de l'Eure







INTIME :



Monsieur [M] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2]



non constitué bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice remis à l'étude le 27 février 2025







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 2 février 2026 sans opposition des avocats devant Mme DEGUETTE, conseillère, rapporteur,



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère









GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 2 février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026





ARRET : 



RENDU PAR DEFAUT



Prononcé publiquement le 6 mai 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.





*

 * *



EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE



M. [M] [N] est propriétaire des lots n°14 (cave), 43 (appartement), et 330 (parking) au sein de la copropriété de la [Adresse 1], située [Adresse 4].



Par acte de commissaire de justice du 28 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de paiement de charges de copropriété non réglées et de dommages et intérêts.



Par jugement réputé contradictoire du 27 février 2023, le tribunal a :

- condamné M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sasu Pcg, la somme de 2 279,92 euros au titre des charges de copropriété décompte arrêté au 1er octobre 2022 et jusqu'à la provision du 1er octobre 2022 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation,

- ordonné la capitalisation des intérêts,

- condamné M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sasu Pcg, la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sasu Pcg, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [M] [N] au paiement des dépens de l'instance,

- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.



Par déclaration du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a formé un appel contre ce jugement.















EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par conclusions notifiées le 18 février 2025 et signifiées à M. [N] le 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la Sasu Pcg, demande de voir en application des articles 10, 10-1, et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : 

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evreux en ce qu'il a limité la condamnation de M. [M] [N] au paiement de la somme de 2 279,92 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er octobre 2022, 

- condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 5 994,43 euros au titre des charges de copropriétés impayées au 1er octobre 2022, avec capitalisation des intérêts, 

- confirmer le jugement pour le surplus,

- condamner M. [M] [N] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens d'appel, et ce compris les droits d'engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l'arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.



Il fait valoir que le tribunal a à tort retenu un montant de charges de copropriété impayées de 2 279,92 euros, alors que la dette de M. [N] s'élevait au 1er octobre 2022 à 5 994,43 euros comme il en justifie, et que le décompte des charges dues par M. [N] est constamment débiteur depuis le 1er juillet 2019. 



M. [N], à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 27 février 2025 par remise à l'étude, n'a pas constitué avocat. 



Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures de l'appelant ci-dessus. 



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 14 janvier 2026.





MOTIFS 



Sur la demande de paiement



L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.



L'article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

L'article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.



L'article 14-2-1 de la même loi énonce que : I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L.731-1 du code de la construction et de l'habitation, 

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires, 

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi, 

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.



Selon l'article 19-2 alinéa 1er de la même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance de 5 994,43 euros au moyen : 

- de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, 

- du détail des lots de M. [N], 

- des appels de fonds et des décomptes de charges adressés à M. [N] entre le 1er juillet 2019, date du premier impayé non régularisé, et le 30 septembre 2022, 

- des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 20 juin 2019, 12 février 2020, 18 février 2021, 10 mars 2022, et 23 février 2023, approuvant les comptes pour les exercices à compter du 1er octobre 2018 jusqu'au 30 septembre 2022, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 30 septembre 2023, 

- du décompte de charges arrêté au 1er octobre 2022 faisant apparaître un solde de 5 994,43 euros. 

M. [N] sera donc condamné à payer ce solde au syndicat des copropriétaires.



La décision du premier juge sera infirmée en son montant. La condamnation à la capitalisation des intérêts qui n'a pas fait l'objet d'un appel est irrévocable et ne nécessite pas d'être confirmée. 



Sur les demandes accessoires



Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.



Partie perdante, M. [N] sera condamné aux dépens d'appel incluant les frais de l'exécution forcée en application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.



Il n'est pas inéquitable de le condamner aussi au paiement à l'appelant de la somme de 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a exposés en appel. 



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe : 



Dans les limites de l'appel formé, 



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 3], représenté par son syndic la Sasu Pcg, la somme de 2 279,92 euros au titre des charges de copropriété décompte arrêté au 1er octobre 2022 et jusqu'à la provision du 1er octobre 2022 incluse, 

 

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé et y ajoutant, 



Condamne M. [M] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 994,43 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, arrêtée au 1er octobre 2022, et la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, 



Condamne M. [M] [N] aux dépens d'appel incluant les frais de l'exécution forcée en application de l'article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.





Le cadre greffier, La présidente de chambre,