COUR D'APPEL · 5ème Chambre — 6 mai 2026

5ème Chambre

ARRÊT N° 109

N° RG 25/02468 - N° Portalis DBVL-V-B7J-V53F

(Réf 1ère instance : 24/00337)

S.A. FONCIERE EPILOGUE

C/

M. [U] [G]

Mme [S] [Y] épouse [G]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MAI 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats, et Mme Océane MALLARD, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Janvier 2026

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mai 2026 par mise à disposition au greffe, suite à prorogation du délibéré le 25 mars 2026

****

APPELANTE :

S.A. FONCIERE EPILOGUE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Me Marianne HELIAS de la SELAS ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur [U] [G]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [S] [Y] épouse [G]

née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Par acte authentique en date du 18 mai 2022, la société Foncière Epilogue a acquis une maison d'habitation située [Adresse 3], appartenant à M. [U] [G] et Mme [S] [Y] épouse [G], moyennant le prix de 150 000 euros.

Cet acte de vente contenait une condition résolutoire de faculté de rachat réservée au vendeur lui permettant de racheter ce bien immobilier pendant une période de dix-huit mois à compter de la vente, expirant le 19 novembre 2023, moyennant le prix de 165 000 euros.

Aux termes de ce même acte, les parties ont conclu une convention d'occupation précaire au profit des vendeurs, leur permettant d'occuper le bien pendant la période durant laquelle ils disposaient de la faculté de rachat, soit pendant une durée maximale de dix-huit mois, moyennant une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 250 euros, soit un montant de 22 500 euros pour la période de 18 mois, directement prélevé sur le prix de vente du bien.

Les époux [G] n'ont pas exercé la faculté de rachat dans le délai stipulé à l'acte de vente et sont restés dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la société Foncière Epilogue a fait assigner les époux [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest, qui par ordonnance du 17 février 2025 a :

- dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et de provision au titre des indemnité d'occupation, taxes foncières et cotisations d'assurance ;

- ordonné le séquestre par les époux [G] sur le compte du bâtonnier de l'ordre des avocats de [Localité 5] de la somme de 18 024,19 euros, ainsi qu'à compter du 1er février 2025 de la somme mensuelle de 1 250 euros au titre de l'occupation des lieux ;

- débouté les parties de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés.

Le 29 avril 2025, la société Foncière Epilogue a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 décembre 2025, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- infirmer l'ordonnance de référé sur les chefs de dispositifs suivants :

* dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'expulsion et de provision au titre des indemnité d'occupation, taxes foncières et cotisations d'assurance,

* débouté les parties de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

* laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés,

statuant à nouveau,

- juger l'existence d'un trouble manifestement illicite,

- juger que les époux [G] sont occupants sans droit ni titre du bien immobilier,

- juger qu'ils devront libérer les lieux de tous biens et de tous occupants de leur chef,

- prononcer leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

- ordonner l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, à défaut en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des époux [G],

- dire et juger que le sort des meubles restés dans les lieux sera réglé dans les formes prévues par les articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- condamner solidairement les époux [G] à lui payer au titre de l'indemnité d'occupation :

* 30 524,19 euros pour la période du 19 novembre 2023 au 31 décembre 2025,

* 1 250 euros par mois à compter du 1er juin 2025 jusqu'à la libération des lieux et la remise des clés,

* ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- condamner solidairement les époux [G] à lui payer :

* la taxe foncière 2023 (875 euros) et 2024 (921 euros), ainsi que la quote-part de taxe foncière 2025 jusqu'à libération des lieux,

* les cotisations d'assurance pour la période du 18 mai 2022 jusqu'à libération des lieux (soit 429,42 euros jusqu'au 1er septembre 2024 et à parfaire pour le surplus),

* ce avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation conformément à l'article 1343-2 du code civil,

- débouter les époux [G] de l'intégralité de leurs demandes,

- les condamner solidairement aux dépens de référé et d'appel et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les époux [G] n'ont pas constitué avocat dans le délai prescrit. La déclaration d'appel ainsi que les conclusions d'appelant ont été signifiées à personne physique, le 13 juin 2025.

L'ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'expulsion et de provision qui lui étaient présentées, le juge des référés, statuant respectivement sur le fondement des alinéas 1 et 2 de l'article 835 du code de procédure civile, a souligné que les époux [G] avaient introduit une action en justice tendant à l'annulation du titre de propriété invoqué par la société Foncière Epilogue, de sorte que cette contestation au fond ne permettait pas, dans le cadre de la première demande, de retenir un trouble manifestement illicite et constituait, dans la seconde demande, une contestation sérieuse.

Devant la cour, la société Foncière Epilogue, qui confirme l'existence d'une instance au fond initiée par les époux [G] aux fins d'annulation de l'acte de vente, reproche au juge des référés :

- d'une part, d'avoir écarté l'existence d'un trouble manifestement illicite alors pourtant qu'elle est seule à disposer d'un titre de propriété et que sur le fondement de l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile l'expulsion peut être ordonnée en référé même en présence d'une contestation sérieuse,

- et d'autre part, d'avoir jugé que cette action en nullité constituerait une contestation sérieuse faisant obstacle à la demande de provision, alors que son titre est valable tant qu'il n'est pas annulé et que ce dernier stipule une indemnité d'occupation de 1 250 euros par mois, outre que les époux [G] doivent supporter tous les frais, charges, indemnités d'occupation et impôts jusqu'à ce qu'elle retrouve la jouissance du bien.

Sur la demande d'expulsion.

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte, au sens de ces dispositions, de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est admis, en application de ces dispositions, que le caractère manifestement illicite du trouble n'est pas établi lorsqu'un doute sérieux existe quant au droit revendiqué par le demandeur (en ce sens par exemple, Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 septembre 2024, n° 23-11.543).

En l'espèce, c'est donc à bon droit que le premier juge, faisant le constat d'une action déjà engagée au fond par les époux [G] pour obtenir la nullité de l'acte de vente, a retenu en substance qu'il n'était pas permis, devant le doute sérieux que cette instance au fond faisait peser sur le droit de propriété de la société Foncière Epilogue, de caractériser un trouble manifestement illicite à ce droit.

La décision sera donc confirmée.

Sur la demande de provision.

L'article 835 code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Une contestation sérieuse au sens de ces dispositions est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond susceptible d'être prise par la suite.

En l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge, compte tenu de la contestation sérieuse soulevée au fond par les époux [G] contre le droit de propriété de la société Foncière Epilogue, a retenu qu'il n'y avait pas lieu à référé.

La décision sera confirmée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Compte tenu des confirmations décidées ci-dessus, la décision déférée sera également confirmée s'agissant des dépens et frais irrépétibles de première instance.

La société Foncière Epilogue sera par ailleurs déboutée des demandes qu'elle présentait à ces titres contre les époux [G] pour l'instance d'appel.

La cour, qui en application de l'article 696 du code de procédure civile reste tenue de statuer sur les dépens d'appel, les mettra à la charge de l'appelante en ce qu'elle succombe.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Statuant dans les limites de l'appel,

Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute la société Foncière Epilogue des demandes qu'elle présentait contre les époux [G] au titre des dépens et frais irrépétibles d'appel ;

Condamne la société Foncière Epilogue aux dépens d'appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,