Cour d'Appel · 5ème Chambre — 6 mai 2026

5ème Chambre





ARRÊT N 110°



N° RG 23/01057 - N° Portalis DBVL-V-B7H-TQZV



(Réf 1ère instance : 22/00278)









Mme [L] [V]



C/



Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT (OPH) DE [Localité 1] AGGLOMERATION '[E] HABITATION'



















Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours













Copie exécutoire délivrée 



le :



à : Me Stichelbaut (+ afm)

Me Lecomte







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 MAI 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,





GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Février 2026, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial





ARRÊT : 

contradictoire, prononcé publiquement le 06 Mai 2026 sur prorogation du 08 Avril 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :

Madame [L] [V]

née le 29 Septembre 1985 à [Localité 1], de nationalité française, agent d'exploitation

[Adresse 1]

[Localité 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023/000689 du 23/06/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par Me Pierre STICHELBAUT, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO





INTIMÉE :

Etablissement Public OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT (OPH) DE [Localité 1] AGG LOMERATION '[E] HABITATION', immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 415 008 861, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège, 

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Marie-fabrice LECOMTE, plaidant/postulant, avocat au barreau de SAINT-MALO







Mme [L] [V] a signé un contrat de location avec l'OPH [E] Habitation le 3 juin 2014, pour un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer fixé à la somme mensuelle de 374,79 euros.



Par acte d'huissier du 7 février 2022, Mme [V] a fait délivrer à [E] Habitation une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo sollicitant notamment la condamnation de son bailleur à procéder à des travaux pour la mise en conformité de son logement dans des conditions de décence et à lui payer des dommages et intérêts.



Par jugement rendu le 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo a :

- constaté l'abandon de Mme [V] de sa demande de travaux de mise en conformité de l'appartement qui lui était loué sis [Adresse 3] à [Localité 5], 

- constaté l'abandon par l'Office Public de l'Habitat [Adresse 4] de ses demandes tendant à obtenir l'accès, au besoin de manière forcée, aux locaux loués à Mme [V] au [Adresse 3], aux fins de réalisation des travaux proposé par lui, 

- débouté Mme [V] de sa demande de dommages et intérêts, 

- condamné Mme [V] aux entiers dépens.



Le 17 février 2023, Mme [L] [V] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 16 mai 2023, elle demande à la cour d'appel de Rennes de :

- condamner l'Office public de l'Habitat [E] Habitation à lui payer les sommes suivantes :

* 2 000 euros en réparation de son préjudice matériel,

* 6 000 euros en réparation de son préjudice matériel et moral,

- condamner l'Office public de l'Habitat [E] Habitation aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions notifiées le 31 juillet 2023, l'office public de l'Habitat de Saint-Malo agglomération [E] Habitation demande à la cour d'appel de Rennes de :

- débouter Mme [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Malo le 7 février 2023, 

- condamner Mme [V] à lui verser la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [V] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des procès verbaux de constat établis par Me [B], commissaire de justice à [Localité 5] les 14 mars et 22 mai 2023. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



- sur les demandes indemnitaires de Mme [V]



Invoquant les dispositions des articles de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, Mme [V] affirme que son bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.

Elle soutient avoir constaté des dysfonctionnements de sa VMC en septembre 2020 et la présence de moisissures dans le logement, que malgré une intervention début 2021 pour réparer la VMC, les désordres ont persisté et un constat d'huissier du 25 mai 2021 comme un rapport de l'[Localité 6] en témoignent. Elle expose avoir pu être relogée le 10 octobre 2022, avoir engagé des frais pour le déménagement et perdu des meubles qui ont rouillé et fait valoir que durant toute cette période, les occupants du logement (elle a 4 enfants) ont eu à souffrir d'importants problèmes de santé liés à la présence d'humidité et des moisissures. 

Elle soutient établir en conséquence l'existence d'une faute de son bailleur, des préjudices et le lien de causalité entre ces derniers et les manquements du bailleur à ses obligations.



En réponse, l'office public [E] Habitation conteste toute faute. 

Il expose que l'entretien de ses appartements est effectué régulièrement par une entreprise prestataire 'Proxiserve', qu'entre le 20 avril 2018 et le 26 mai 2021, cet entretien n'a pu être effectué, la locataire ne permettant pas l'accès à son logement, qu'il a sans cesse procédé dès qu'il le pouvait, à toutes les interventions qui lui incombaient, que l'état du logement n'est pas de son fait mais résulte des seules conditions d'occupation de celui-ci (absence d'aération, fort encombrement des pièces, bouches d'aération et VMC jamais entretenues et encrassées, présence d'un sèche-linge dans le salon et d'un autre sèche-linge dans la salle de bain, tous deux non raccordées à l'extérieur, volets de l'appartement constamment fermés.) 

Selon lui, il n'existe donc aucun lien de causalité entre les préjudices allégués et une quelconque faute du bailleur, et estime, à supposer les préjudices allégués établis, qu'ils ne sont dus qu'à la négligence et le manquement de sérieux de Mme [V] à son obligation de permettre l'accès aux lieux pour leur entretien courant par le bailleur. 

Il demande donc à la cour de confirmer le rejet des demandes indemnitaires formées par Mme [V]. 



L'article 1719 du code civil dispose :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant;



2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

...



L'article 1720 du même code énonce :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Un constat d'huissier de justice, dressé à la demande de Mme [L] [V] le 25 mai 2021 établit, sans discussion possible la présence de très nombreuses moisissures dans le logement donné à bail (cf photographies et constatations).



Un rapport de l'[Localité 6] (agence régionale de santé) du 28 octobre 2021 après visite le 5 octobre 2021 mentionne :

'Votre logement n'est pas insalubre au sens de l'article L 1331-23 du code de la santé publique. 

Par contre, il [ le rapport] conclut à plusieurs non-conformités au regard de l'arrêté du 8 octobre 1979 modifié portant règlement sanitaire départemental'.

La cour note que ce rapport relève :

'des traces d'humidité avec développement de moisissures sont visibles dans différentes pièces : séjour, WC, salle de bain, et de manière très importante dans une chambre. Des affaires personnelles sont moisies. Le revêtement du plafond à l'emplacement où s'accumulent le plus de moisissures présente un aspect différent du reste de la pièce, pouvant supposer une reprise partielle précédente. L'ensemble laisse suspecter des infiltrations'. 

Ce rapport prescrit 'la mise en oeuvre par la locataire et le propriétaire, chacun en ce qui le concerne :

- d'assurer un entretien courant correct des lieux (désencombrement, dépoussièrement des bouches de VMC)

- de rechercher les causes d'humidité et y remédier de manière efficace et durable, intégrant notamment la réparation des dégradations sur les revêtements et supports intérieurs et extérieurs, 

- d'assurer une ventilation efficace et permanente des lieux.'





Ces constatations révèlent un défaut d'entretien et de ventilation du logement. L'origine de l'humidité dans le logement, ayant provoqué les moisissures n'est toutefois pas déterminée dans ce rapport qui renvoie à la recherches de ces causes. 



Le bailleur rappelle à raison que le locataire est lui-même tenu à une obligation d'entretien des lieux et qu'il doit laisser l'accès au bailleur pour qu'il exécute sa propre obligation d'entretien. 



L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que le locataire est obligé :

...

d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure...

e) de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6.

...



A réception du rapport de l'[Localité 6], l'Office [Adresse 4] a entendu rappeler :

'Mme [V] a contacté nos services courant janvier 2021 pour constater la présence d'humidité dans son logement. Plusieurs rendez-vous ont été reportés et non honorés par notre locataire ce qui n'a pas permis à nos équipes de réaliser les investigations nécessaires à la recherche des causes de cette humidité. 

Parallèlement, le moteur de la VMC, en panne depuis décembre 2020, a fait l'objet d'un remplacement complet en février 2021. 

Ce n'est que le 26 mai dernier que deux collaborateurs d'[E] Habitation ont pu se rendre au domicile de Mme [V]. Au-delà des constats communs (présence d'humidité et de moisissures dans plusieurs pièces, logement fortement encombré et peu entretenu), nous avons mis en évidence d'autres éléments qui pourraient être à l'origine de ces désordres à savoir :



- présence de deux sèches-linge à évacuation non raccordés à l'extérieur (un dans le séjour, l'autre dans la salle de bain), 

- l'intégralité des entrées d'air situées sur les fenêtres sont très encrassées et les bouches d'aération sont également souillées mais pas obstruées, 

- aucune révision de la chaudière et de la ventilation par notre prestataire depuis 2018, Mme [V] n'ayant pas répondu aux différents rendez-vous programmés.

A la suite de cette visite nous avons donc organisé plusieurs interventions à savoir:

- réalisation de l'entretien de la chaudière, 

- vérification des débits des bouches VMC

- vérification de l'étanchéité à l'air des gaines PVC qui circulent dans le logement (ventilation). 

Selon nous, les moisissures et l'humidité constatées dans le logement ont pour origine la conjugaison de plusieurs facteurs (sèche-linge, encombrement du logement, nettoyage des entrées d'air..). Cette situation a été largement aggravée par la panne du système VMC qui a nécessité le remplacement du caisson et par le fait que les débits d'air soient faibles malgré ce remplacement.'



La cour constate que les déclarations du bailleur quant à l'absence de révision possible de la chaudière et du système de ventilation de 2018 à 2021, du seul fait de la locataire sont exactes et justifiées par les pièces produites qui attestent des nombreuses tentatives d'interventions du prestataire durant cette période, rendues vaines en raison, soit de l'absence de la locataire, soit du refus de celle-ci de le laisser accéder au logement. 



La panne du système VLM, non discutée par l'Office [E] Habitation, dans ces circonstances n'est pas imputable à un manquement du bailleur à son obligation d'entretien, car si le prestataire depuis 2018 avait pu effectuer son travail régulier d'entretien dans le logement, cette panne aurait été évitée ou anticipée. 



L'encombrement du logement est avéré et caractérisé en tout état de cause, confirmé par le rapport de contrôle de l'[Localité 6] versé aux débats. 



La présence de sèche-linge dans le logement sans évacuation extérieure n'est pas contestée. Au demeurant, Mme [V] a déclaré à l'organisme Capt'air à l'occasion d'une visite le 1er juin 2021 que 'le linge était étendu dans le séjour, que depuis 3 semaines un sèche-linge avec extraction était privilégié, le tuyau étant mis à la fenêtre du séjour, en attendant la réception d'un bac de condensation.'



Il est souligné aussi que cet organisme a conseillé au terme de sa visite 'd'entretenir les bouches d'extraction et d'entrée d'air une fois par trimestre à l'eau chaude savonneuse après les avoir retirées de leur emplacement et davantage en cas de signes de salissures'. Cet organisme ajoute 'l'aération est nécessaire tous les jours quelque soit (sic) la saison'.



Après avoir constaté que les désordres étaient inexistants en juin 2014 lors de l'entrée dans les lieux, les diligences justifiées du bailleur pour répondre autant que possible aux doléances exprimées par Mme [V] en début d'année 2021, liées à une humidité dans le logement, les interventions de l'office [Adresse 4], notamment pour le changement de VMC, le premier juge constate donc à raison que les désagréments dont la locataire argue sont à mettre en lien avec ses propres négligences quant à ses obligations ci-dessus rappelées. 



La preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance n'est pas établie et la cour confirme le jugement qui déboute Mme [V] de ses demandes indemnitaires. 







- sur les frais irrépétibles et les dépens 



La cour confirme le jugement qui condamne Mme [V] aux dépens et la condamne à supporter les dépens d'appel. 



L'Office public [E] Habitations, après remise des clés au commissaire de justice par Mme [V] le 14 mars 2023, laquelle aurait écrit, selon ce commissaire de justice, 'déclarer abandonner purement et simplement les objets mobiliers garnissant encore les lieux', a dressé un procès-verbal de constatations et de reprise à la demande du bailleur. L'office public [Adresse 4] a, après enlèvement des effets et mobiliers, fait dresser le 22 mai 2023 par commissaire de justice un nouvel état de constatations, sur la base de l'état des lieux d'entrée, la locataire étant régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception le 10 mai 2023 à cet état des lieux.

Mme [V] ayant abandonné les lieux encore garnis, le coût de l'acte du 14 mars 2023 sera mis à sa charge et elle devra supporter la moitié du coût du constat de sortie, en application de l'article 3-2 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 



Mme [V] bénéficie de l'aide juridictionnelle pour cette procédure. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; 



Y ajoutant, 



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne Mme [L] [V] aux dépens d'appel, en ce compris le coût du procès-verbal de reprise du 14 mars 2023 et la moitié du coût du constat de sortie du 22 mai 2023.



Le Greffier La Présidente