Cour d'Appel · Pôle 3 - Chambre 1 — 6 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 3 - Chambre 1



ARRET DU 06 MAI 2026



(n° 2026/ , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/10215 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJRIW



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Avril 2024 - Tribunal Judiciaire de MELUN - RG n° 22/05939





APPELANTS

 

Monsieur [H], [B] [K]

né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 1] (94)

[Adresse 1]



Madame [E], [N], [X] [K]

née le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 1] (94)

[Adresse 2] (BELGIQUE)



représentés et plaidant par Me Marie-Alexia BANAKAS, avocat au barreau du VAL-DE- MARNE, toque : PC17





INTIMEE 



Madame [J] [O] veuve [W]

née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 2] (75)

[Adresse 3]



représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES- REIMS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

ayant pour avocat plaidant Me Samuel DUFOUR, substituant Me Patrice LECHARTRE, avocats au barreau de LAVAL







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Magistrat honoraire juridictionnel, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Céline DAZZAN, Président de chambre

Mme Marie Albanie TERRIER, Conseiller 

Mme Isabelle PAULMIER-CAYOL, Magistrat honoraire juridictionnel



Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON



 

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Mme Céline DAZZAN, Président, et par Mme Emilie POMPON, Greffier, présente lors de la mise à disposition.





***



EXPOSE DU LITIGE':



Le litige dont est saisie la cour oppose les donataires d'une libéralité à leur donateur et porte à titre principal sur la validité de la clause d'inaliénabilité insérée dans l'acte de donation affectant le bien donné et à titre subsidiaire sur la mainlevée judiciaire de cette inaliénabilité, le tribunal ayant débouté les donataires de leur demande à cette fin.

 

Par acte notarié en date du 29 juillet 1996, [V] [O] et son épouse [N] [A] ont consenti à leur fille unique Mme [J] [O], une donation de leur résidence secondaire située [Adresse 4] avec réserve d'usufruit réversible, interdiction d'aliéner ou hypothéquer le bien, et droit de retour.



Par acte notarié en date du 25 novembre 2006, Mme [J] [O], avec l'accord et l'intervention des précédents donateurs, a fait donation à ses enfants, Mme [E] [K] et M. [H] [K] de ladite maison avec interdiction d'aliéner ou hypothéquer le bien, et droit de retour à son profit.



Après la mort de [V] et [N] [O], un désaccord est apparu entre Mme [J] [O] d'une part et Mme [E] [K] et M. [H] [K] d'autre part, lesquels ont signé le 26 octobre 2019 un compromis de vente de l'immeuble, sans l'assentiment de leur mère et donatrice.



Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, M. [H] [K] et Mme [E] [K] ont assigné Mme [J] [O] aux fins de voir ordonner la mainlevée judiciaire de la clause d'inaliénabilité de l'acte de donation du 25 novembre 2006 et de les autoriser à disposer du bien immobilier, et en dommages-intérêts.



Par jugement contradictoire du 9 avril 2024, le tribunal judiciaire de Melun a':

- Débouté Mme [E] [K] et M. [H] [K] de l'intégralité de leurs demandes';

- Condamné Mme [E] [K] et M. [H] [K] aux entiers dépens de l'instance';

- Rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



M. [H] [K] et Mme [E] [K] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 30 mai 2024. La déclaration d'appel vise le chef du jugement les ayant déboutés de l'intégralité de leurs demandes'ainsi que ceux les ayant condamnés aux entiers dépens de l'instance'et rappelé que l'exécution provisoire est de droit.



Les appelants ont signifié la déclaration d'appel à Mme [J] [O] qui n'avait pas constitué avocat dans le mois de l'avis du 2 septembre 2024 qui leur a été adressé à cet effet par le greffe.





Mme [E] [K] et M. [H] [K] ont remis au greffe leurs premières conclusions d'appelants le 25 août 2024. Celles-ci ont été signifiées à Mme [J] [O] le 10 septembre 2024.



Mme [J] [O] a constitué avocat le 13 novembre 2024.



Mme [J] [O] a remis et notifié ses premières conclusions d'intimée le 25 novembre 2024.



Par conclusions d'appelants remises et notifiées le 19 février 2026, M. [H] [K] et Mme [E] [K] demandent à la cour de':

- Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel et en leurs demandes';

- Déclarer Mme [J] [O] irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions';

Par conséquent,

- Infirmer le jugement du 9 avril 2024 du tribunal judiciaire de Melun (chambre 1 cabinet 1) dans ses dispositions suivantes':

Déboute Mme [E] [K] et M. [H] [K] de l'intégralité de leurs demandes';

Condamne Mme [E] [K] et M. [H] [K] aux entiers dépens de l'instance';

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit';

En statuant à nouveau':

- Les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes';

A titre principal,

- Annuler la clause d'inaliénabilité présente dans l'acte de donation du 26 novembre 2006';

A titre subsidiaire,

- Considérer que l'intérêt sérieux et légitime de la clause d'inaliénabilité présente initialement dans l'acte de donation du 26 novembre 2006 a disparu et n'a donc plus d'effet';

A défaut,

- Considérer qu'il existe un intérêt sérieux et légitime supérieur justifiant que les demandeurs soient autorisés à disposer du bien';

- Ordonner la mainlevée judiciaire de la clause d'inaliénabilité de l'acte de donation du 26 novembre 2006';

Par conséquent,

- Les autoriser à disposer du bien immobilier sis [Adresse 5] qui leur a été donné par acte authentique du 26 novembre 2006, et a fortiori de le vendre';

En tout état de cause,

- Condamner Mme [J] [O] à leur régler la somme de 3'000 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices moral et financier subis';

- Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir';

- Condamner Mme [J] [O] à leur verser la somme de 6'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- Débouter Mme [J] [O] de sa demande reconventionnelle de condamnation des appelants à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens';

- Condamner Mme [J] [O] aux entiers dépens.



Par conclusions d'intimée remises et notifiées le 23 février 2026, Mme [J] [O] demande à la cour de':

- La déclarer recevable en ses demandes';

- Confirmer l'entier jugement du tribunal judiciaire de Melun du 9 avril 2024 en ce qu'il a':

Débouté Mme [E] [K] et M. [H] [K] de l'intégralité de leurs demandes';

Condamné Mme [E] [K] et M. [H] [K] aux entiers dépens de l'instance';

Rappelé que l'exécution provisoire est de droit';

En conséquence,

- Déclarer mal fondés M. [H] [K] et Mme [E] [K] en leur appel, les en débouter';

- Débouter M. [H] [K] et Mme [E] [K] de toutes leurs demandes, fins et conclusions';

- Condamner solidairement M. [H] [K] et Mme [E] [K] à régler 1500'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- Condamner les appelants aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un exposé plus ample des moyens des parties au soutien de leurs prétentions que ceux ci-après exposés, il sera renvoyé à leurs écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'affaire a été appelée à l'audience du 18 mars 2026.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 février 2026.





MOTIFS DE LA PRESENTE DECISION



M. [H] [K] et Mme [E] [K] qui demandaient devant le tribunal judiciaire la mainlevée de la clause d'inaliénabilité, demandent en appel à titre principal l'annulation de cette clause et subsidiairement sa mainlevée judiciaire.



Sur la demande d'annulation de la clause d'inaliénabilité



L'annulation de la clause d'inaliénabilité insérée dans l'acte de donation du 25 novembre 2006 demandée pour la première fois en cause d'appel à titre principal par les appelants est destinée à permettre la vente du bien ayant fait l'objet des deux donations successives et dont ces derniers sont désormais les propriétaires, un compromis de vente ayant déjà était signé par eux'; cette demande d'annulation de cette clause tend donc aux mêmes fins que leur demande de mainlevée judiciaire de ladite clause, présentée devant le tribunal et désormais à titre subsidiaire devant la cour ; cette demande d'annulation n'encourt donc pas d'irrecevabilité du fait de son caractère nouveau en appel en application de l'article 565 du code de procédure civile selon lequel les prétentions ne sont pas considérées comme nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



Après avoir rappelé que la clause d'inaliénabilité qui déroge au principe de la libre disposition des biens, doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et qu'en l'occurrence bien que l'acte de donation du 25 novembre 2006 ne mentionnait pas la cause de la clause d'inaliénabilité, les premiers juges ont considéré que cet intérêt ne pouvait consister dans le risque de dilapidation du bien donné par Mme [J] [O] du fait que l'interdiction d'aliéner ne peut frapper que les donataires mais résidait dans la conservation du bien au sein de la famille afin de garantir l'effectivité du droit de retour de Mme [J] [O] à l'instar de celui que s'étaient réservés ses parents dans la donation qu'ils lui avaient consentie, ce droit de retour ne s'étant pas éteint du fait que M. [H] [K] et Mme [E] [K] aient chacun un descendant, ajoutant que la volonté des donateurs successifs était de conserver le bien donné dans la lignée familiale.



Les appelants qui font valoir qu'une clause d'inaliénabilité n'est valable qu'à la condition d'être limitée dans le temps et justifiée par un intérêt sérieux et légitime, contestent que la conservation du bien dans la famille soit la cause de la clause d'inaliénabilité. Ils critiquent les premiers juges en ce qu'ils ont interprété la donation du 25 novembre 2006 taisante sur la cause de la clause d'inaliénabilité, en fonction de leur interprétation de l'acte de donation du 24 septembre1996 d'ailleurs aussi silencieux à cet égard sans avoir pris en considération l'évolution de la vie familiale durant les dix années séparant ces deux actes et dont rendent compte les pièces mises aux débats et notamment les précédentes décisions de justice rendues notamment dans le cadre de la procédure de tutelle concernant [N] [A].



Ils soutiennent que

- le comportement de Mme [J] [O] démontre son absence d'attachement au bien donné,

- l'acte de donation de 2006 a été préconisé et financé par les parents de Mme [J] [O] au vu du comportement de leur fille devenue instable afin de protéger leurs petits-enfants,

- [V] [O] afin de protéger ses petits-enfants les avait également institués par son testament légataires universels,

- Mme [J] [O] avait coupé les ponts avec ses enfants et n'entretenait plus de relations avec ses parents au moment de la donation du 25 novembre 2006,

- la clause d'inaliénabilité insérée dans l'acte de donation du 25 novembre 2006 a échappé à toutes les parties à l'acte, cette clause étant indiquée de manière systématique, le notaire ayant seulement procédé à un recopiage de la précédente donation,

- ils ont ignoré l'existence de cette clause jusqu'à la signature du compromis de vente,

- l'intérêt sérieux et légitime devant être apprécié au jour de l'acte contenant la clause et non au regard d'un précédent acte pris dans d'autres circonstances.



Mme [J] [O] qui donne une toute autre vision de la vie familiale, relate qu'après son divorce avec le père de ses enfants auquel elle reprochait un désinvestissement complet à l'égard de sa famille, elle a donc dû seule s'occuper de leurs deux enfants et assumer leur éducation, que ces derniers pour autant n'ont jamais accepté son remariage avec M. [S] [W] et ont «'monté'» leurs grands-parents maternels à son encontre, ce qui a abouti à provoquer une quasi-rupture de leurs relations'; elle reconnaît avoir donné son accord pour donner à ses enfants la résidence secondaire que ses parents lui avaient précédemment donnée, montrant ainsi qu'elle n'entendait en aucun cas les léser après avoir refait sa vie avec M. [W]. Elle précise que l'acte de donation du 25 novembre 2006 a été fait sous la dictée de ses parents qui entendaient que toutes les clauses qui figuraient dans l'acte du 29 juillet 1996, dont la clause d'inaliénabilité, soient maintenues, sauf qu'elle ne s'est pas réservée, à l'inverse de ses parents, l'usufruit du bien'sur le bien qu'elle donnait du fait de l'impossibilité de maintenir des relations familiales normales depuis son remariage, précisant que c'est surtout son fils [H] qui s'y opposait totalement, ayant pu garder un contact avec sa fille, s'étant notamment occupée d'[Y], sa petite-fille.



Elle rappelle qu'elle ne s'est pas opposée à la vente de la résidence principale de ses parents dans le cadre du règlement de leurs successions et que ses enfants ont ainsi pu recueillir chacun la somme de 117'000 euros au titre des deux successions cumulées de ses parents et des contrats d'assurance-vie souscrits par ces derniers dont ses enfants étaient les bénéficiaires.



Elle indique avoir entendu s'en tenir à la clause d'inaliénabilité stipulée dans l'acte du 25 novembre 2006, entendant respecter le souhait de ses parents et leur mémoire et qu'elle-même tenait beaucoup à cette maison de campagne, ayant même souhaité y séjourner quelque temps, ayant crû un temps en avoir conservé l'usufruit, son souhait n'ayant pas pu se réaliser en raison de l'intransigeance de son fils [H].



Elle ne conclut pas précisément sur la demande de nullité de la clause d'inaliénabilité, ne développant des moyens que sur la demande de mainlevée.



Réponse de la cour :



La nullité d'un acte sanctionne son absence de validité.



En l'espèce, c'est la validité de la clause d'inaliénabilité de la donation consentie le 25 novembre 2006 qu'il convient d'apprécier.



Aux termes de l'article 900-1 du code civil, les clauses d'inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime.



Le paragraphe qui intéresse le présent litige de la clause d'inaliénabilité insérée à l'acte de donation du 25 novembre 2006 est ainsi libellé':



«'Le donateur, jusqu'au décès, interdit formellement aux donataires, qui s'y soumettent, toutes ventes, aliénations, hypothèques, ou mise en cautionnement des biens immobiliers présentement donnés à peine de nullité des ventes, aliénations ou hypothèques, et de révocation de la présente donation-partage, le donateur se réservant expressément l'action révocatoire à cet effet'».



Si la mention «'jusqu'au décès'» est maladroite puisqu'elle ne précise pas expressément de quel décès il s'agit, les appelants qui n'attaquent pas cette clause pour un motif tenant à son absence de caractère temporaire, ne contestent pas qu'elle renvoie au décès de Mme [J] [O], donatrice. Selon la jurisprudence (Civ 1ère, 8 décembre 1975) une clause d'inaliénabilité stipulée pour la durée de la vie du donateur est temporaire. Il suit que la première condition pour que cette clause soit valable est remplie.



Pour être valable, la clause d'inaliénabilité insérée à l'acte de donation du 25 novembre 2006 doit également être justifiée par un motif légitime sérieux, lequel doit donc exister à la date de cet acte.



Le fait que la donation du 25 novembre 2006 n'indique pas le motif sérieux et légitime de nature à justifier la clause d'inaliénabilité ne signifie pas pour autant qu'elle en est dépourvue.



A cet égard, cette donation s'inscrit dans une histoire familiale qui ne se limite aux seules parties à cet acte puisque le bien donné fût la résidence secondaire de [N] [A] et son époux [V] [O] qu'ils avaient acquise le 25 avril 1975 et que Mme [J] [O] a acquise à titre gratuit par la donation que ses parents lui ont consentie le 29 juillet 1996. Les premiers juges ont ainsi pu rechercher dans cette histoire familiale si ce motif existait au titre de la donation du 25 novembre 2006.



[N] [A] et [V] [O] qui sont intervenus à l'acte du 25 novembre 2006 pour lever la clause d'inaliénabilité insérée à l'acte du 29 juillet 1996 afin que Mme [J] [O] puisse disposer au profit de ses enfants du bien que lui avaient donné ses parents, ont montré que la donation consentie par leur fille à ses enfants recueillait leur accord. Au-delà même de cet accord, il apparaît que [N] [A] et [V] [O] qui ont assumé les frais ainsi que les droits de mutation afférents l'acte de la donation du 25 novembre 2006 ainsi qu'il résulte de l'extrait de la comptabilité du notaire en sont directement à l'origine.



L' usufruit de [N] [A] et [V] [O] sur le bien donné qu'ils s'étaient déjà réservé par la donation consentie le 29 juillet 1996 a été conservé par ces derniers par la donation du 25 novembre 2006.



La clause d'inaliénabilité de la donation du 25 novembre 2006 en ce qu'elle garantissait à [N] [A] et [V] [O] que leur usufruit s'exercerait dans le cadre d'un démembrement de propriété exclusivement avec leurs petits-enfants avec lesquels ils avaient de très bonnes relations présente un motif sérieux et légitime.



Par ailleurs, l'acte de donation du 25 novembre 2006 contient également une clause de droit de retour conforme aux dispositions de l'article 951 du code civil au profit de Mme [J] [O] pour les cas de prédécès des donataires sans enfants ni descendants ou encore de prédécès des enfants de ces derniers ou de leurs descendants.



L'effectivité de ce droit de retour que garantit la clause d'inaliénabilité constitue un autre motif sérieux et légitime.



Si le temps passant, M. [H] [K] et Mme [E] [K] ont pu oublier l'existence de cette clause d'inaliénabilité, il n'en demeure pas moins qu'elle existe et présente une force obligatoire'; ils ne sauraient valablement prétendre que cette clause a été insérée à leur insu alors qu'elle figure dans un acte authentique qui a été signé après que lecture leur a été faite par le notaire qui l'a reçu comme le spécifie cet acte.



La clause d'inaliénabilité remplissant les conditions de validité fixées par l'article 900-1 du code civil, M. [H] [K] et Mme [E] [K] se voient déboutés de leur demande de nullité de cette clause.





Sur la demande subsidiaire de mainlevée de la clause d'inaliénabilité



Les premiers juges ont débouté M. [H] [K] et Mme [E] [K] de leur demande de mainlevée de la clause d'inaliénabilité aux motifs que':

- l'intérêt qui avait justifié la clause d'inaliénabilité n'avait pas disparu,

- la conservation d'un bien au sein de la famille et sa préservation contre une dilapidation par le donataire peut constituer un intérêt réel et sérieux justifiant la clause d'inaliénabilité ainsi que le souci d'assurer l'efficacité du droit de retour conventionnel,

- en l'espèce, la volonté des donateurs successifs de conserver le bien donné au sein de leur lignée ressort clairement de la clause de réserve de droit de retour au donateur en l'absence de descendants vivants des donataires,

- cette clause contrairement à ce que prétendent M. [H] [K] et Mme [E] [K] ne peut être causée par un risque de dilapidation par Mme [J] [O] puisqu'elle ne porte interdiction d'aliéner qu'au détriment des donataires,

- le droit de retour de Mme [J] [O] n'est pas éteint du fait que M. [H] [K] et Mme [E] [K] aient chacun un enfant au vu des stipulations de l'acte,

- le conflit familial est sans rapport avec le maintien ou la levée de l'inaliénabilité de la maison donnée puisque Mme [J] [O] ne bénéficie pas d'une réserve d'usufruit sur ce bien susceptible de créer des tensions et que les parties n'étant pas amenées à s'y rencontrer, la levée demandée ne garantirait nullement l'apaisement du conflit familial qui tient à la seconde union de Mme [J] [O].



Après un examen des situations économiques de M. [H] [K] et Mme [E] [K], le tribunal a considéré que n'était pas justifié la survenance d'un intérêt supérieur primant celui qui avait justifié la clause d'inaliénabilité'; ces derniers ayant perçu chacun à tout le moins la somme de 118'747 euros dans le cadre de la succession de leurs grands-parents au vu de la déclaration du 29 novembre 2019, ils ne justifiaient pas d'un impératif financier justifiant la levée de la clause d'inaliénabilité puisqu'ils ne s'expliquent pas sur la possibilité de louer le bien donné pour compenser ses charges.



Les appelants contestent que le respect de la volonté de ses parents puisse motiver et légitimer le refus de Mme [J] [O] de voir vendre le bien alors qu'elle avait coupé toutes relations avec ces derniers et qu'eux-mêmes ayant été institués légataires universels par [V] [O], l'intention de leurs grands-parents était de leur transmettre la totalité de leur patrimoine de sorte que si Mme [J] [O] souhaitait respecter la volonté de ses parents, elle lèverait la clause d'inaliénabilité. Ils ajoutent que la volonté de leurs grands-parents a toujours été de les aider et de les protéger par rapport à leur mère.



Ils font valoir que s'il peut être entendu qu'en 1996 et en 2006, la clause d'inaliénabilité pouvait être motivée par l'intérêt de conserver le bien dans la famille, cet intérêt ayant désormais disparu après le décès de leurs grands-parents et au vu du contexte familial et qu'en tout état de cause, le refus de mainlevée ne peut qu'attiser le conflit les opposant à leur mère.



Enfin, les appelants soutiennent que la survenance d'un intérêt supérieur justifie la mainlevée de la clause d'inaliénabilité, aux motifs que':

- bien qu'ayant été désigné légataires universels par leur grand-père, ils ont perçu dans les successions confondues de leurs grands-parents, une somme moindre que leur mère,

- ils ne peuvent pour des raisons financières conserver le bien donné, malgré les fonds qu'ils ont recueillis il y a quatre ans des successions de leurs grands-parents' qui ont été utilisés par M. [H] [K] pour rembourser son crédit immobilier et par Mme [E] [K] dépourvue de revenus et rencontrant des problèmes de santé sérieux pour subvenir à ses besoins,

- Mme [E] [K] vit sous le seuil de la pauvreté et est dans une situation financière précaire,

- M. [H] [K] qui percevait un salaire moyen (2'542,66 euros par mois en 2025) est en arrêt de travail souffrant d'un syndrome anxio-dépressif et, du fait de son inaptitude professionnelle, risque d'être prochainement licencié,

- ils supportent des charges courantes élevées au titre du bien donné qui, au vu de son état général, n'est pas louable, sans entreprendre des travaux conséquents de remise aux normes qu'ils n'ont pas les moyens de financer,

- ce bien met donc en péril leur situation financière,

- ce bien présente un danger pour la sécurité d'autrui, menaçant les constructions avoisinantes.



En réponse à la demande de mainlevée de la clause d'inaliénabilité, Mme [J] [O] fait valoir que la conservation du bien donné dans la famille qui constitue l'intérêt sérieux et légitime ayant fondé cette clause se maintient à ce jour, que c'était déjà l'objectif poursuivi par ses parents et que c'est désormais son souhait. Elle réfute que l'insertion de cette clause ait pu résulter d'une erreur et ajoute qu'elle était indispensable du fait de la stipulation de la clause de retour à son profit.



Elle adopte la motivation du jugement selon laquelle le sort de la maison de [Localité 3] n'est pas à l'origine du conflit familial'; elle ajoute que ce conflit a été initié par son fils qui s'est opposé à son remariage et qui y a entraîné sa s'ur.



Elle conteste la survenance d'un intérêt supérieur en faisant valoir que':

- la situation financière de son fils est plutôt confortable,

- si celle de sa fille est moins favorable, elle est partie rejoindre son compagnon en Belgique, est aidée par ce dernier et a perçu un important capital au décès de ses grands-parents qu'elle chiffre au moins à la somme de 117'000 euros,

- la taxe foncière et la taxe d'habitation qui constituent les charges engendrées par le bien donné sont modérées.

- si des travaux de remise en état devaient être entrepris, leur importance s'explique par le fait que les donataires n'ont pas entretenu le bien pendant cinq ans alors même qu'ils ont perçu chacun un capital d'au moins 117'000 euros,

- le défaut d'entretien par eux du bien donné ne saurait les servir.







Réponse de la cour :



En application de l'article 900-1 du code civil, même si la clause d'inaliénabilité est valable, le donataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l'intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s'il advient qu'un intérêt plus important l'exige.



L'usufruit dont bénéficiaient [V] [O] et [N] [A] s'étant éteint en application de la clause de réversion de l'usufruit au dernier décès de l'un deux, soit en l'occurrence au décès de [N] [A] survenu le [Date décès 1] 2019, l'intérêt sérieux et légitime tenant à l'exercice paisible de leur usufruit sur le bien dont leurs petits-enfants étaient nus-propriétaires a disparu.



Mme [J] [O] contrairement à ce qu'elle dit avoir crû à une époque ne dispose pas d'un droit d'usufruit sur le bien donné'; la mésentente qui existe entre elle et ses enfants rend improbable toute possibilité de séjours de Mme [J] [O]. La conservation du bien par les donataires ne permettra donc pas à cette dernière d'y aller.



Si Mme [J] [O] n'a pas de perspective de pouvoir avoir quelque jouissance du bien donné, elle s'est réservée un droit de retour du bien donné en cas de décès des donataires, et du décès de leurs descendants en cas de prédécès des donataires. Ce droit ne s'exerce que sur la quotité indivise attribuée à l'un des deux donataires en cas de décès de celui-ci et de ses descendants



Si la possibilité pour Mme [J] [O] d'exercer son droit de retour est devenue plus hypothétique du fait que M. [H] [K] et Mme [E] [K] ont chacun un enfant, son droit n'est pas éteint pour autant, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges.



La clause d'inaliénabilité permettant donc de garantir l'effectivité de ce droit de retour, il ne saurait être considéré que l'intérêt légitime et sérieux sur lequel cette clause repose a disparu.



Cependant en application de l'article 900-1 du code civil, la survenance d'un intérêt plus important que celui sur lequel repose la clause d'inaliénabilité peut justifier que cette clause soit levée judiciairement. Autrement dit, la clause d'inaliénabilité malgré sa validité et l'intérêt légitime qu'elle poursuit doit céder devant l'exigence d'un intérêt plus important qui est advenu, de sorte qu'elle ne peut plus recevoir application. 



M. [H] [K] justifie avoir perçu au titre de l'année 2025 des revenus salariaux de 30'512 euros, soit un montant mensuel de 2 542,66 euros. Sa situation professionnelle apparaît toutefois fragilisée, celui-ci présentant un état dépressif sévère, étant au vu du courrier de son médecin traitant du 16 janvier 2026 en arrêt de travail depuis le 22 octobre 2025. Au vu du dernier avis d'imposition qu'il a produit portant sur les revenus perçus en 2023, son épouse qui travaille a eu des revenus de 27'528 euros. Ils ont un enfant à charge.



Il supporte avec son épouse des charges incompressibles de 1'600 euros par mois environ, sans comprendre les dépenses de vie courante (alimentation, santé, vêtements, téléphonie). Il doit par ailleurs supporter le montant de l'impôt sur les revenus. Sa situation économique sans être précaire reste tendue.



Mme [E] [K] justifie vivre en Belgique depuis le mois de mai 2022 avec son compagnon'dont elle est pacsée ; elle assume la charge d'un enfant d'une précédente union. Elle produit un certificat médical mentionnant son état de santé dégradé. Elle a été hospitalisée un mois en 2022'. Elle est sans emploi et ne perçoit pas d'aide sociale en raison des revenus de son partenaire'qui seul assume donc les charges de leur couple.





Le bien donné génère des charges'; ainsi la taxe foncière s'est élevée à la somme de 1'308 euros en 2025'; l'assurance habitation à 251,82 euros pour l'année 2024.



La dernière facture de consommation d'eau produite d'un montant de 428,34 euros remonte au 28 octobre 2022'; n'étant pas produite de facture d'eau ultérieure, ni de facture d'électricité, il en est déduit que le bien donné n'est plus occupé.



En 2024, la valeur vénale du bien donné était estimée par deux agences immobilières, l'une retenait une valeur vénale comprise entre 130'000 euros et 140'000 euros, l'autre entre 160'000 euros et 170'000 euros. Si sa valeur locative était estimée à une somme mensuelle comprise entre 920 et 950 euros, le professionnel de l'immobilier qui a fait cette estimation spécifiait que la mise en location était soumise à la réalisation de travaux portant sur le remplacement de toutes les huisseries, du système de chauffage, la remise aux normes de l'électricité, la réfection partielle de la toiture du fait d'infiltrations, ainsi que la réfection des sols et plafonds et de la cuisine et de la salle-de-bains. Une autre agence immobilière ([1]') consultée qui a considéré qu' «'il n'est pas envisageable et possible de mettre ce bien à la location en l'état'» n'a pas donné d'estimation de sa valeur locative'; l'agence [2]' estimait la valeur locative entre 1000 euros et 1'100 euros, tout en précisant que le bien nécessite de sérieux travaux (électricité, isolation, chauffage, huisseries) et que ce bien immobilier ne répondait pas aux critères de décence d'un logement locatif et n'est donc pas louable en l'état.



Au vu des devis établis en 2024, le coût de la réfection de l'électricité s'élève 10'994 euros, de la toiture et des ouvrants à 51'700 euros, du système de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire à 18'000 euros.



M. [H] [K] et Mme [E] [K] justifient avoir perçu chacun dans le courant du mois de février 2020 au titre de la liquidation des successions confondues de leurs grands-parents après déduction des droits de mutation la somme de 85'334,77 euros et non pas une somme de 118'747 euros retenue par les premiers juges qui ont fait reposer ce chiffre sur la déclaration de succession.



M. [H] [K] ayant utilisé les fonds perçus pour diminuer la charge de son emprunt immobilier et Mme [E] [K] en ayant eu besoin pour faire face aux charges de sa vie courante, leur situation économique actuelle respective ne leur permet pas d'assumer le coût de ces travaux en l'absence desquels le bien ne peut pas être loué.



Ainsi devant la cour, les appelants établissent que les charges générées par le bien donné ne peuvent pas être compensées par des revenus'locatifs que celui-ci pourraient rapporter'; de plus, s'ils faisaient un usage personnel du bien comme résidence secondaires, cette occupation engendrerait des charges (électricité, chauffage, consommation d'eau) alors que Mme [E] [K] ne dispose pas de revenus pour les supporter et que ceux de M. [H] [K] sont des plus serrés.



Il ne peut leur être fait grief de l'état actuel du bien qui résulte de sa vétusté déjà largement entamée lors du décès de [N] [A]'alors que les revenus des appelants ne leur permettent pas à l'un et à l'autre de supporter les charges d'une résidence secondaire dont l'état ne peut que se dégrader faute d'être occupée.



La conservation du bien donné par M. [H] [K] et Mme [E] [K] qui ne trouve sa justification que par l'exercice du droit de retour de Mme [J] [O] qui reste très hypothétique se voit primer par l'impact négatif que génère cette conservation sur leur situation économique, laquelle est précaire s'agissant Mme [E] [K] et fragile s'agissant de M. [H] [K].





Malgré la validité de la clause d'inaliénabilité causée par un intérêt sérieux et légitime, les appelants justifient d'un intérêt plus important qui exige de faire droit à leur demande de se voir autorisés à céder le bien donné.



Partant, en infirmant le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] [K] et Mme [E] [K] de leur demande de mainlevée, il sera fait droit à leur demande tendant à être autorisés à disposer du bien qui leur a été donné par acte authentique du 25 novembre 2006.



Sur la demande de dommages-intérêts présentée par M. [H] [K] et Mme [E] [K]



M. [H] [K] et Mme [E] [K] demandent que Mme [J] [O] soit condamnée à leur payer la somme de 3'000 euros en raison de la résistance abusive opposée par Mme [J] [O]. A l'appui de cette demande, ils font valoir que Mme [J] [O] cherche à leur nuire, les appauvrissant volontairement en les contraignant à engager des frais importants tandis que la valeur du bien décroît du fait de son inoccupation. Ils ajoutent qu'ils subissent un préjudice moral du fait de cette situation de blocage qui est source de stress, leur mère les accusant de vouloir dilapider le patrimoine familial.



Mme [J] [O] en réponse rappelle que la clause d'inaliénabilité figure dans un acte que M. [H] [K] et Mme [E] [K] ont eux-mêmes signé'; elle ajoute qu'elle aurait pu demander la suppression de bon nombre de passages de leurs écritures qui sont calomnieux.



Réponse de la cour :



La demande de dommages-intérêts présentée par M. [H] [K] et Mme [E] [K] repose sur le principe de la responsabilité délictuelle énoncé à l'article 1240 du code civil selon lequel tout fait quelconque de l'homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Ester en justice en demande ou en défense, en première instance ou en appel est un droit ne donnant pas lieu à réparation de la part de la partie qui échoue en ses prétentions sauf si celle-ci a fait dégénérer ce droit en abus ou a commis dans l'appréciation de ses prétentions une faute équipollente au dol.



Dans un contexte où les relations familiales étaient déjà très dégradées pour des raisons sur lesquelles la cour n'a pas à se prononcer, il ne peut être considéré que le refus de Mme [J] [O] de voir donner la mainlevée de la clause d'inaliénabilité insérée à l'acte de donation du 23 novembre 2006 relève d'un abus de sa part.



Partant, le jugement sera confirmé ce qu'il a rejeté cette demande de dommages-intérêts.



Sur les demandes accessoires



Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.



Mme [J] [O] échouant en l'essentiel de ses prétentions qui tendent à voir rejeter la demande de M. [H] [K] et Mme [E] [K] à se voir autorisés à vendre le bien faisant l'objet de la donation du 25 novembre 2006, supportent les dépens du présent appel.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.



Au vu des considérations d'équité, il y a lieu de condamner Mme [J] [O] à payer ensemble à M. [H] [K] et Mme [E] [K] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; supportant les dépens, Mme [J] [O] se verra débouter de sa demande fondée sur ce même article.



Si l'exécution provisoire n'étant attachée qu'à une décision de première instance, peut être suspendue par le premier président de la cour d'appel saisie de l'appel de cette décision, elle ne peut être réformée en appel faute d'intérêt puisque la cour statue à nouveau en fait et en droit au titre des chefs du jugement qui lui sont dévolus par un arrêt qui est exécutoire.



La demande de voir infirmer le chef du jugement en ce qu'il a rappelé que l'exécution provisoire est de droit est en conséquence irrecevable et la demande de voir ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt est sans objet.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et dans les limites de l'appel,



Déboute M. [H] [K] et Mme [E] [K] de leur demande de voir prononcer la nullité de la clause d'inaliénabilité';



Infirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] [K] et Mme [E] [K] de leur demande tendant à voir ordonner la mainlevée de la clause d'inaliénabilité figurant à l'acte de donation du 25 novembre 2006 et à se voir autorisés à vendre le bien faisant l'objet de cette donation';



Statuant à nouveau de ces chefs infirmés,



Autorise M. [H] [K] et Mme [E] [K] à vendre le bien immobilier sis [Adresse 6], faisant l'objet de la donation qui leur a été consentie le 25 novembre 2006 ';



Confirme le jugement en ce qu'il a débouté M. [H] [K] et Mme [E] [K] de leur demande de dommages-intérêts'; 



Déclare irrecevable la demande de M. [H] [K] et Mme [E] [K] de voir infirmer le jugement en ce qu'il a rappelé que l'exécution provisoire est de droit';



Y ajoutant,



Dit que la demande tendant à voir ordonner l'exécution provisoire du présent arrêt est dénuée d'objet';



Déboute Mme [J] [O] de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens';



Condamne Mme [J] [O] à payer ensemble à M. [H] [K] et Mme [E] [K] la somme de 4'000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';



Condamne Mme [J] [O] aux dépens du présent appel.



Le Greffier, Le Président,