Cour d'Appel · Chambre civile 1-5 — 7 mai 2026

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 72I



Chambre civile 1-5



ARRET N°



REPUTE CONTRADICTOIRE



DU 07 MAI 2026



N° RG 25/04387 

N° Portalis DBV3-V-B7J-XKOY



AFFAIRE :



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]



C/



[S] [B] [G]





Décision déférée à la cour : Jugement accéléré au fond rendu le 08 Février 2024 par le TJ de [Localité 1]



N° RG : 23/01037





Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 07.05.2026



à : 



Me Agathe MONCHAUX- FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, 621











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 2] ILE DE FRANCE, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 529 196 412, ayant son siège social à [Localité 3]) [Adresse 2], prise en la personne de son Président, domicilié ès qualité audit siège



[Adresse 3] 

[Adresse 4]

[Localité 4]



Représentant : Me Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 621 





APPELANTE



****************





Monsieur [S] [B] [G]

né le 24 Mai 1948 à [Localité 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]



Défaillant, déclaration d'appel signifée par huissier le 4 septembre 2025 à personne physique



INTIME



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 16 Mars 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL,Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Lucie LAFOSSE,

Greffier, lors du prononcé : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE





M. [S] [G] est propriétaire du lot n° 477 et n° 512 et de l'immeuble [Adresse 6], soumis au régime de la copropriété. 



Des charges sont demeurées impayées. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 11 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France, a fait assigner M. [G] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation de M. [G] à lui payer les sommes suivantes : 11 583,64 euros au titre des charges de copropriétés, arrêtées au 18 avril 2023, 2 119,34 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles, 180 euros au titre des frais de recouvrement, et 4 000 euros à titre de dommages- intérêts pour résistance abusive.



Par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond rendue le 8 février 2024, le juge du tribunal judiciaire de Versailles a : 



- condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France, les sommes suivants: 

- 7 583,99 euros correspondant aux charges échues de janvier 2022 à décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), 

- 180 euros au titre des frais de recouvrement, 

- 600 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamné M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence les [Adresse 10], sise [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [G] à payer les dépens, 

- débouté au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9] à [Localité 6], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France de toutes demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit par provision.



Par déclaration reçue au greffe le 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9] à [Localité 7] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de toutes demandes plus amples ou contraires, et notamment  en ce qu'il l'a débouté en ses demandes de charges hors provisions et fonds travaux antérieurs au 1er janvier 2022. 





Dans ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967 de : 



' - réformer le jugement rendu par la président du tribunal judiciaire de Versailles statuant selon la procédure accélérée au fond le 8 février 2024 en ce qu'il a : 

- déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], sise [Adresse 9] à [Localité 8], représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 2] Ile de France de toutes demandes plus amples ou contraires, et notamment en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires en ses demandes de charges hors provisions et fonds travaux antérieurs au 1er janvier 2022, 

statuant de nouveau, 

- condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de Les treize arpents la somme de 9 246,62 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 18 avril 2023, 

- condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de Les treize arpents la somme de 2 119,28 euros au titre des appels provisionnels et fonds travaux des 1er juillet et 1er octobre 2023 devenu échus depuis délivrance de l'assignation,

y ajoutant, 

- condamner M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires de Les treize arpents la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [G] aux entiers dépens. '



M. [G] , à qui la déclaration d'appel a été signifiée, à personne, le 4 septembre 2026 et les conclusions le 4 novembre 2025, n'a pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 février 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION





Pour rejeter une partie de la demande, le premier juge a indiqué que la somme de 11 583,64 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, arrêtées au 18 avril 2023, inclut des montants de charges antérieurs à l'exercice 2022 et pour lesquels M. [G] avait déjà été condamné par le tribunal.



Le syndicat de copropriété expose que, si les appels provisionnels et fonds travaux de l'exercice 2021 ne pouvaient être réclamés car il disposait déjà d'un titre exécutoire les concernant, certains postes du décompte de l'année 2021 étaient en revanche justifiés, comme correspondant à des appels travaux et des soldes de travaux et de régularisation des comptes annuels.



Il sollicite également l'actualisation de sa créance, faisant valoir que, dès lors que par lettre recommandée du 1er mars 2023, Monsieur [G] a été mis en demeure de régler ses charges et provisions sur charges et travaux sans succès, les appels provisionnels de juillet et octobre 2023 sont devenus exigibles, correspondant à la somme de 2119,28 euros.



Sur ce, 



La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit la possibilité pour le syndicat des copropriétaires par le truchement de son syndic d'une procédure accélérée au fond afin d'obtenir le recouvrement de certaines charges, selon des modalités qui sont dérogatoires du droit commun, notamment en ce qu'elles prévoient, pour certaines des sommes dont le paiement est demandé, l'envoi d'une mise en demeure préalable.



L'article 19-2 dispose, en son 1er alinéa : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1"



Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n'est recevable à agir sur le fondement de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu'en paiement de provisions dues au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ayant fait l'objet d'une mise en demeure, qu'il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s'il justifie d'une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée, et qu'il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés.



L'article 14-1 de la loi prévoit que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel', tandis que l'article 14-2 I dispose que 'à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l'immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi. Il est actualisé tous les dix ans. le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires les modalités d'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, qui sont votées à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.'

 

Ainsi, cette voie procédurale, fixée à l'article 19-2 de la loi précitée, est applicable aux sommes suivantes :


/ dès la date d'exigibilité, sans mise en demeure préalable : pour les provisions, dues au titre des articles 14-1 et 14-2 I, qui sont d'ores et déjà échues, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes ; 

/ après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours pour les provisions non encore échues dues au titre de l'article 14-1.




Le syndicat des copropriétaires fait état de plusieurs décisions déjà rendues à l'encontre de M. [G] : 

- un jugement du 19 avril 2019 le condamnant au paiement de la somme de 3 767, 23 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2019, 1er trimestre 2019 inclus, 

- un jugement du 4 novembre 2021 le condamnant au paiement des sommes de :

- 14 922, 95 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er avril 2021, appel de provisions du 2ème trimestre 2021 inclus 

- 3 634, 19 euros au titre des provisions non échues de l'année 2021.



Le syndicat des copropriétaires verse aux débats une mise en demeure du 1er mars 2023 réclamant le paiement de la somme de 12 132, 89 euros 'au titre des charges, provisions sur charges échues de l'exercice en cours et frais'. 

 

Il produit plusieurs procès-verbaux d'assemblée générale : 

- du 9 juin 2021 qui approuve les comptes de l'année 2020 et approuve le budget prévisionnel de l'année 2022

- du 20 mars 2019 votant la mise en oeuvre du ravalement de l'immeuble (cette assemblée générale n'a pas fait l'objet de recours)

- du 21 décembre 2020 votant la mise en place de vannes pour isoler les réseaux de chauffage

- du 16 mai 2022 qui approuve les comptes de l'année 2021et adopte le budget prévisionnel de l'année 2023



Il verse aux débats les appels de charges et de provision adressés à M. [G] entre avril 2021 et mars 2023, et le relevé général des dépenses de la copropriété pour l'année 2022. 



Il ressort du compte de charges de M. [G] depuis le 1er avril 2021, que lui est réclamée sa quote-part des travaux de ravalement en 2021, soit 2076, 14 euros et 2076, 15 euros, outre un 'solde étanchéité toiture' de 4, 25 euros, toutes sommes qui n'étaient pas comprises dans la condamnation prononcée dans le jugement du 4 novembre 2021. Il faut en déduire les régularisations de charges de 114, 98 euros et 259, 65 euros pour l'année 2021.



M. [G] sera donc condamné au paiement de la somme de 3 781, 91 euros et le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a rejeté la demande à ce titre.



Il sera en revanche confirmé en ce qu'il a ajouté à la créance du syndicat des copropriétaires de 5 464, 71 euros au titre de l'exercice 2022 et des deux premiers trimestres 2023, la somme de 2 119, 28 euros correspondant aux appels de charges pour les appels provisionnels de charges et fonds travaux des 3ème et 4ème trimestre 2023.



Au total, M. [G] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 11 365, 90 euros (3781, 91 + 5464, 71 + 2 119, 28) au titre des charges échues et impayées au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus). La décision critiquée sera infirmée de ce chef.



Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [G] au paiement de dommages et intérêts et des frais nécessaires au recouvrement.





Sur les demandes accessoires 



Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.



Partie perdante, M. [G] devra supporter les dépens d'appel.



Il serait par ailleurs inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'intimé sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant par arrêt réputé contradictoire rendu en dernier ressort,



Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a condamné M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], la somme de 7 583, 99 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2023, 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant, 



Condamne M. [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 12], la somme de 11 365, 90 euros au titre des charges échues au 31 décembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), 



Condamne M. [S] [G] aux dépens d'appel ;



Condamne M. [S] [G] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 13], la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





La greffière, La Présidente,