Cour d'Appel · 4ème Chambre — 7 mai 2026

4ème Chambre





ARRÊT N°141



N° RG 24/05708 

N° Portalis DBVL-V-B7I-VJA5



(Réf 1ère instance : 21/02524)

(2)







Mme [U] [M]



C/



S.A.R.L. SOCIETE 4 IMMO

Syndic. de copro. SDC [Adresse 1]



























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :



Me Yannic FLYNN

Me Thibaud HUC

Me Corinne [Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 07 MAI 2026





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Mme Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : Mme Valentine BUCK, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats, et Madame Anne CHETIVEAUX, lors du prononcé,



DÉBATS :



A l'audience publique du 10 Février 2026 devant Mme Gwenola VELMANS, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTE :



Madame [U] [M]

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Yannic FLYNN de la SELARL CADRAJURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES



INTIMÉES :



S.A.R.L. SOCIETE 4 IMMO

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Thibaud HUC de la SELARL CONSEIL ASSISTANCE DEFENSE C.A.D., Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES





Syndic. de copro. SDC [Adresse 4] représenté par son syndic la société LEOPOLD SYNDIC

[Adresse 5]

[Localité 4]



Représentée par Me Corinne SAMSON de la SELARL DENIGOT - SAMSON - GUIDEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES







EXPOSE DU LITIGE



Madame [U] [M] est propriétaire de locaux commerciaux au sein de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété.



Par acte authentique du 21 décembre 2011, elle a donné à bail ses locaux commerciaux à Monsieur [C] [M] et Madame [Y] [E], lesquels ont cédé leur fonds de commerce avec accord de la bailleresse, à la société [H] [G] suivant acte sous seing privé du 29 mars 2017.



Sur la base d'un rapport d'expertise établi par Monsieur [D] en date du 7 janvier 2019 constatant l'existence d'un péril avéré et imminent, [Localité 5] Métropole a pris un arrêté de péril imminent le 9 janvier 2019 entraînant l'évacuation totale de l'immeuble avec interdiction de s'y introduire avant la levée dudit arrêté.



Par requête en date du 3 septembre 2019, la société [H] [G] a assigné à jour fixe Madame [U] [M] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à Nantes devant le tribunal de grande instance de cette ville.



Par jugement du 10 décembre 2019, le tribunal a prononcé la résiliation du bail entre la société [H] [G] et Madame [U] [M], débouté la société de toutes ses autres demandes formées contre la bailleresse, jugé le syndicat des copropriétaires responsable et l'a condamné à indemniser le preneur de ses préjudices. Une provision de 30.000,00 € lui a été accordée et une expertise a été ordonnée pour déterminer le montant de ces préjudices.



Par exploit du 13 avril 2021, Madame [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] ainsi que son syndic, la société 4 Immo, devant le tribunal judiciaire de Nantes afin d'obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 12.825,00 € au titre de la perte de loyers subie depuis janvier 2019.



Par jugement du 10 juillet 2024, le tribunal a :



- dit que Madame [U] [M] avait contribué à hauteur de 50% à la survenance de son préjudice financier,



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] à lui verser la somme de 5.462,50 € au titre des pertes de loyers subies,



- rejeté les demandes de Madame [U] [M] formées à l'encontre de la SARL 4 Immo,



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] aux dépens,



- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



Par déclaration du 17 octobre 2024, Madame [U] [M] a formé appel de la décision.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 8 juillet 2025, elle conclut à l'infirmation du jugement et demande à la cour de :



- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] à lui verser :



* à titre principal, la somme de 34.200,00 € au titre des pertes de loyers depuis le mois de janvier 2019, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal, outre capitalisation à compter de la mise en demeure du 11 février 2021,



* à titre subsidiaire, la somme de 31.872,50 € au titre de la perte des loyers subie entre janvier 2019 et décembre 2020 et de la perte de chance subie postérieurement au 20 décembre 2020, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir avec intérêts au taux légal, outre capitalisation à compter de la mise en demeure du 11 février 2021,



- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] représenté par son syndic la société 4 Immo et la même société 4 Immo à lui payer la somme de 5.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner les mêmes aux entiers dépens.



Aux termes de ses écritures en date du 14 avril 2025, la SARL 4 Immo conclut à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions de Madame [M] et à sa condamnation à lui payer la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 27 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5], conclut à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il l'a condamné à payer à Madame [M] la somme de 5.462,50 € au titre des pertes de loyers subies jusqu'au 20 décembre 2020.



Il sollicite l'infirmation du jugement de ce chef et demande à la cour de :



- le condamner à payer à Madame [M] la somme de 4.370,00 € de dommages-intérêts pour le préjudice réellement subi jusqu'à la fin du bail prévue le 20 décembre 2020,



- rejeter la demande de dommages-intérêts de Madame [M] d'un montant de 20.947,50 € au titre d'une perte de chance subie postérieurement au 20 décembre 2020 somme à parfaire au jour de la décision,



- dans l'hypothèse où la cour retiendrait l'existence d'une perte de chance, la réduire en de très forte proportion et l'évaluer à la somme de 2.000,00 €,



- rejeter toute demande de condamnation de Madame [M] à son encontre sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires



Madame [M] critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu une part de responsabilité à sa charge dans la survenance de son préjudice.



Elle estime que c'est à tort que le tribunal lui a reproché d'avoir mis son bien en location à compter du mois de décembre 2011, alors qu'elle avait connaissance de l'état de l'immeuble et de ne pas avoir fait en sorte que les travaux de remise en état soient réalisés par la suite.



Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas réellement sa responsabilité qui résulte des termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, mais sollicite la confirmation du jugement qui a mis à la charge de Madame [M] une part de responsabilité à hauteur de 50%.



Il est constant que si le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit en vertu de ce texte des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, il peut s'exonérer en tout ou partie en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute d'un tiers ou de la victime.



En l'espèce, Madame [U] [M] a donné à bail le local commercial dont elle est propriétaire dans l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], suivant acte authentique du 21 décembre 2011, puis a donné son accord à la cession du fonds de commerce en date du 29 mars 2017.



S'il est exact que lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2010, la désignation d'un architecte en vue d'établir un diagnostic général de l'immeuble a été rejetée à l'unanimité alors que Madame [M] était présente, la cour relève qu'elle était absente lors de l'assemblée générale du 18 juillet 2011 lors de laquelle a été votée la réalisation de travaux pour un montant de 150.152,00 € TTC, ainsi que lors de l'assemblée générale suivante du 29 juin 2012 lors de laquelle, a été voté à l'unanimité l'annulation des travaux votés lors de l'assemblée générale précédente ainsi que le rejet d'une étude de conception et d'appel d'offre pour les travaux.



Il ne peut donc être reproché à Madame [M] d'avoir en toute connaissance de cause loué son local commercial puisqu'à la date du 2 décembre 2011, les travaux avaient été votés.



En outre et contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la clause intitulée 'Etat des lieux' figurant dans le bail commercial ainsi rédigée :



' Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir faire aucune réclamation à ce sujet au bailleur, ni exiger de celui-ci aucune réparation et remise en état'



tout comme celle intitulée 'Entretien et réparations' qui stipule que :



' le preneur supportera tous les travaux quelle qu'en soit la nature qui seraient rendus indispensables par une autorité administrative quelle qu'elle soit et pour quelque cause que ce soit, même en cas de vétusté, de modifications législatives ou réglementaires ou autres, de façon telle que le bailleur ne soit jamais recherché sur ce sujet, cette clause constituant une dérogation expresse à l'obligation mise à la charge du bailleur de rendre l'immeuble conforme à sa destination. Cette obligation est ici de la volonté expresse des parties transférée au preneur.'



sont des clauses habituelles en matière de baux commerciaux et ne sont pas de nature à démontrer que Madame [M] les aurait faites insérer volontairement pour échapper à ses obligations en parfaite connaissance de l'état délabré de l'immeuble, au demeurant manifestement visible pour le preneur.



Au jour de la signature du bail commercial, des travaux avaient été votés. Elle ne pouvait bien évidemment savoir qu'ils seraient annulés par la suite, étant ici rappelé qu'elle n'était pas présente lors du vote de la résolution les annulant.



Il ne saurait davantage lui être reproché de ne pas avoir formé de recours contre cette résolution.



La cour relève par ailleurs que si les copropriétaires présents lors de l'assemblée générale de 2012 ont également rejeté la résolution tendant à missionner un maître d'oeuvre de conception et d'appel d'offre pour réaliser les travaux pour la façade arrière de l'immeuble, il est précisé que c'était parce qu'ils souhaitaient avoir plus d'explications par rapport au rejet de la proposition par l'Architecte des Bâtiments de France.



En réalité, il ressort des pièces produites que ce n'est qu'à compter de l'année 2017, après réception de la lettre de [Localité 5] Métropole, que Madame [M] a pu être réellement informée de l'importance du mauvais état de l'immeuble présentant un risque pour la sécurité publique quand bien la question des travaux ait été abordée lors d'assemblée générale précédentes.



Enfin, c'est à tort que le tribunal a également reproché à Madame [M] l'existence d'impayés qui auraient contribué à l'incapacité du syndicat des copropriétaires de faire face aux travaux les plus urgents, ce qui n'est d'ailleurs pas soutenu par celui-ci, alors au surplus que le relevé de compte produit par le cabinet 4 Immo débute au 1er octobre 2018, qu'il fait apparaître des versements de la part de Madame [M] notamment deux versements de 25.755,17 € en 2021 et qu'il apparaît à la lecture des procès-verbaux d'assemblée générale versés aux débats, que d'une manière générale, la copropriété n'était pas en mesure de financer les travaux et espérait pouvoir bénéficier de subventions.



Au vu de ces éléments, la cour estime que c'est à tort que le tribunal a estimé que Madame [M] était responsable pour partie de ses préjudices.



Le jugement sera donc infirmé de ce chef.



Sur la responsabilité du syndic



Madame [M] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas retenu la responsabilité du syndic, le cabinet 4 Immo dont elle affirme qu'il n'a pas assuré la conservation de l'immeuble en ne tenant pas compte des informations et avertissements qui lui avaient été donnés par [Localité 5] Métropole sur l'état de celui-ci.



La SARL 4 Immo rétorque avoir effectué toutes les diligences nécessaires et conclut à la confirmation du jugement qui a débouté Madame [M] de ses demandes à son encontre.



En l'espèce et comme l'a pertinemment retenu le tribunal après une analyse détaillée des différents procès-verbaux d'assemblées générales, et par une motivation que la cour adopte, il résulte de ces procès-verbaux que la SARL 4 Immo n'a commis aucune faute en lien avec la perte de loyers subie par Madame [M].



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à son encontre.



Sur les préjudices subis par Madame [M]



Madame [M] conclut à l'infirmation du jugement sur la somme qui lui a été allouée par le tribunal en réparation de la perte de loyers qu'elle a subie.



Elle distingue deux périodes, la première allant du 9 janvier 2020 date de l'arrêté de péril imminent et d'évacuation de l'immeuble jusqu'au 20 décembre 2020 correspondant à la fin du bail, et la période postérieure.



Le syndicat des copropriétaires conteste le montant alloué par le tribunal jusqu'au 20 décembre 2020 qui ne prend pas en compte les impôts fonciers sur les loyers commerciaux et conclut au rejet de la demande d'indemnisation pour la période ultérieure au motif qu'il n'existe aucune certitude sur le renouvellement du bail postérieurement à son échéance.



Si une perte de chance devait être retenue pour cette dernière période, il demande à la cour de la réduire dans de plus justes proportions et ajoute que l'arrêté de péril ayant été abrogé le 6 juillet 2022, Madame [M] pouvait relouer son local à partir de cette date.



En l'espèce, la cour relève tout d'abord ainsi que le fait valoir l'appelante, que le bail commercial mettait les impôts fonciers à la charge du preneur. C'est donc bien sur la base du montant du loyer que doit être calculée l'indemnité à laquelle elle peut prétendre sans en défalquer un pourcentage au titre des impôts fonciers.



Par ailleurs, dès lors que l'arrêté de péril a été abrogé le 6 juillet 2022, ce que ne conteste pas Madame [M], il s'en déduit que les travaux ayant motivé le précédent arrêté ont été réalisés et que son local commercial pouvait donc être reloué à compter de cette date.



S'il est certain que la perte de loyers est totale du 9 janvier 2020 au 20 décembre 2020, Il ne peut être établi avec certitude qu'en l'absence de l'arrêté de péril, son locataire aurait renouvelé son bail ou qu'elle aurait trouvé un nouveau locataire, compte tenu de la crise du Covid et du mauvais état de l'immeuble qui était visible.



La cour estime donc qu'il y a lieu de retenir une perte de chance de 50% pour la période postérieure au 20 décembre 2020.



Le jugement sera donc infirmé et le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à payer à Madame [M] la somme de :



- du 9 janvier au 20 décembre 2020 : 475 € X 12 mois = 5.700,00 €

- du 1er janvier 2021 au 6 juillet 2022 : 475 € X 18 mois et 6 jours = 8.645,00 €



Total : 14.345,00 €



S'agissant d'une condamnation à des dommages-intérêts, le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé à la date du présent arrêt.



La capitalisation des intérêts demandée par Madame [M] sera ordonnée en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité commande d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] sera condamné à payer à Madame [U] [M] une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles et sera débouté de sa demande à ce titre.



Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande du cabinet 4 Immo à ce titre.



Succombant, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] sera condamné aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il l'a condamné aux dépens de première instance.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 10 juillet 2024 sauf en ce qu'il a :



- rejeté les demandes formées par Madame [U] [M] à l'encontre de la SARL 4 Immo,



- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] aux dépens.



LE CONFIRME de ces chefs,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] à payer à Madame [U] [M] la somme de 14.345,00 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt au titre de ses pertes de loyers du 9 janvier 2020 au 6 juillet 2022,



DIT que les intérêts échus produiront intérêts pourvu qu'ils soient dus au moins pour une année entière, 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] à payer à Madame [U] [M] une somme de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles,



DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] et la SARL 4 Immo de leurs demandes d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 5] aux dépens.





La Greffière Le Président