Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 7 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 7 MAI 2026



(n° 156 , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/12391 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLV5V



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/52761



APPELANTE 



Mme [T] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735



INTIMÉE



LA VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], Mme [L] [W], domiciliée en cette qualité audit siège 

[Adresse 2]

[Localité 3] 



Représentée par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Mars 2026, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 

Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

 









EXPOSE DU LITIGE



Par acte en date du 10 avril 2024 la ville de Paris a fait citer Mme [T] [Q] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 du code de la construction et de l'habitation et L.324-1-1 du code du tourisme, au titre d'un appartement situé [Adresse 3] (Bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 2001, lot n°18). 



Par jugement en date du 18 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris, a : 




Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 1] ;

Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit sera reversé à la ville de [Localité 1] ;

Condamné Mme [Q] [B] à verser à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Q] [B] aux dépens.




Par déclaration du 11 juillet 2025, Mme [Q] [B] a relevé appel de l'ensemble des chefs du dispositif de cette décision.



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2026, elle demande à la cour, au visa des articles L637-1 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, L324-1-1, L32462-1-IV du code du tourisme, 4, 700n 910-4 et 915-2 du code de procédure civile, de : 



A titre principal :


Juger que l'appartement lot n°18 en cause constitue sa résidence principale depuis le début des locations litigieuses ;

Juger que l'annonce concerne la location de chambre au sein du logement résidence principale de l'appelante ;

Juger que ses locations n'étaient pas effectuées selon la modalité de chambre d'hôte mais de chambre chez l'habitant ;

Juger qu'en présence d'une chambre chez l'habitant, elle n'était tenue à aucune obligation d'enregistrement en vertu de l'article L324-2-1-IV du code du tourisme ;

Juger que les formalités de changement d'usage ne s'appliquent pas d'avantage à l'appelante compte tenu de la nature principale de l'occupation ;


En conséquence :


Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 5 000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme pour défaut d'enregistrement ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;


Statuant à nouveau :


Débouter la ville de Paris de sa demande de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, une amende civile de 5 000 sur le fondement du code du tourisme et une amende civile de 2 000 sur le fondement du code de procédure civile ;

Débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes dirigées l'appelante ;


Si la cour devait juger recevable les prétentions subsidiaires de la ville de [Localité 1] :


Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à payer à la ville de [Localité 1] une amende de 5 000 euros ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à une amende de 10 000 euros ;


A titre subsidiaire, si par extraordinaire les infractions présumées au changement d'usage ou au titre de l'article L324-1-1 du code du tourisme devaient être caractérisées :


Juger que compte tenu de la bonne foi, de sa coopération avec la ville de [Localité 1], de sa croyance légitime à louer une chambre au sein de son logement résidence principale, de sa situation personnelle, familiale et financière et de la cessation de l'infraction, elle est fondée à n'être condamnée qu'à la somme de 1 euro ;

Fixer le montant de l'amende civile à la somme symbolique de 1 euro ;


En conséquence :


Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 5 000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme pour défaut d'enregistrement ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à lui payer une amende de 5 000 euros ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à une amende de 10 000 euros ;


Statuant à nouveau :


La condamner à la somme de 1 euro symbolique ;


A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d'appel de Paris ne trouvait pas justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :


Juger que le montant de 50 000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Juger que le montant de 5 000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Juger que le montant de 10 000 euros au titre de l'amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Fixer le cas échéant, le montant de l'amende civile à la somme maximale de 2 000 euros ou toute somme que l'équité commandera ;


En conséquence :


Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 48 000 euros sur le fondement des articles L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à une amende de 5 000 euros sur le fondement de l'article L324-1-1 du code du tourisme pour défaut d'enregistrement ;

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il la condamne à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l'instance ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à lui payer une amende de 5 000 euros ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner à une amende de 10 000 euros ;


Statuant à nouveau :


La condamner à la somme maximale de 2 000 euros ou toute somme que l'équité commandera ;


En tout état de cause :


Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 18 juin 2025 en ce qu'il a accueilli les demandes de la ville de Paris ;





Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner, en cause d'appel, à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déclarer irrecevables les prétentions formulées à titre subsidiaire par la ville de [Localité 1] tendant notamment à :

La condamner à payer à la ville de [Localité 1] une amende civile de 5 000 euros ;

La condamner à payer à la ville de [Localité 1] une amende de 10 000 euros ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de la condamner aux entiers dépens ;

Débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes dirigées contre l'appelante ;


Y ajoutant :


Condamner la ville de [Localité 1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.




Elle fait valoir essentiellement que l'appartement litigieux (lot 18) constitue en réalité une partie de sa résidence principale, qu'elle mettait à disposition de son fils, puis de sa s'ur en location selon la modalité de la chambre chez l'habitant, lors de leur absence. 



Elle se prévaut des documents de l'administration fiscale et souligne que les lots 18, ici en cause, et 32 ont toujours été soumis à une imposition unique au titre de résidence principale.



Elle considère que le constat d'infraction est mensonger en ce qu'il a sciemment omis la fiche de renseignement de la DRFIP et que les déclarations fiscales en résidence fiscale doivent servir de preuve principale. Elle souligne que le motif même de la location du lot 18 était de servir d'extension à la résidence principale pour y loger convenablement ses quatre enfants. 



Elle soutient que les critères d'autonomie fonctionnelle, d'éloignement géographique ne constituent pas des éléments pris en compte dans la définition de résidence principale au sens de l'article 2 de loi de 1968, peu important dès lors que le lot 18 soit à un étage distinct du lot 12 ; que le lot 18 n'a jamais eu un usage indépendant ou spéculatif. Elle expose que seule une chambre privée a été louée et elle entend se prévaloir de la qualification de location de chambre chez l'habitant, laquelle n'est pas soumise au quota de 120 jours.



Elle fait valoir que l'amende pour défaut d'enregistrement ne s'applique que dans le cadre des meublés touristiques et dans l'hypothèse d'une résidence principale. 



A titre subsidiaire, s'agissant du quantum de l'amende, elle fait état de sa bonne foi et de sa collaboration avec la ville de [Localité 1], ainsi que de la cessation de l'infraction.



Elle soutient que les nouvelles prétentions subsidiaires de la ville de [Localité 1] sont irrecevables ; qu'elle n'a nullement procédé à une mise en location au sens de l'article L.324-1-1 du code du tourisme ; qu'elle n'avait donc nullement à transmettre le relevé de nuitées. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 mars 2026, la ville de [Localité 1] demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, et L631-7 et L651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :




Juger que Mme [Q] [B] a enfreint les dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation et de l'article L324-1-1 III du code du tourisme ;


En conséquence,


Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 18 juin 2025 en ce qu'il a :







Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 48 000 euros sur le fondement du code de la construction et de l'habitation, dont le produit lui sera reversé ;

Condamné Mme [Q] [B] à verser une amende civile de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme, dont le produit lui sera reversé ;

Condamné Mme [Q] [B] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [Q] [B] aux dépens ;


A titre subsidiaire, si la cour infirmait le jugement et considérait que le lot 18 constitue la résidence principale de Mme [Q] [B],


Condamner Mme [Q] [B] à lui payer une amende de 5 000 euros ;

Condamner Mme [Q] [B] à lui payer une amende de 10 000 euros ;


En tout état de cause,


Condamner Mme [Q] [B], en cause d'appel, à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [Q] [B] aux entiers dépens.




Elle soutient que la DGFIP ne disqualifie pas les éléments contenus au constat ; qu'aucune incohérence des pièces fiscales ne saurait lui être imputée, celles-ci reposant uniquement sur les déclarations et informations fournies par l'appelante et son concubin ; que les services fiscaux ne disposent pas de moyens permettant de vérifier la consistance d'un local. 



Elle fait valoir qu'un contribuable ne peut disposer de plusieurs résidences principales ; que les lots 18 et 32 ne sont reliés par aucun élément et sont distants de plus de quatre étages ; que le bien litigieux est un logement entier et indépendant, situé quatre étages en dessous du lot 32. 



Elle souligne que l'occupation du lot 18 par elle ou des personnes à sa charge n'est pas démontrée. 



Elle conteste l'existence d'une location de chambre chez l'habitant, le lot 18 étant un studio de 28 m2 qui ne comporte pas de chambre distincte du séjour et considère qu'il n'est pas crédible que l'appelante loue une chambre dans son appartement. 



Elle expose que le lot 18 a un usage d'habitation et qu'il a été proposé sur la plateforme Airbnb avec une annonce qui comporte 241 commentaires. 



Elle allègue que l'infraction perdure depuis 2016 ; que le gain estimé s'élève à 156 802,50 euros alors que le gain avec une location régulière aurait été de 80 640,30 euros. 



Elle demande, si la cour considérait que le local constituait la résidence principale de Mme [Q] [B], que cette dernière soit condamnée au titre du défaut d'enregistrement et absence de transmission de l'historique des réservations. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 mars 2026.



Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

















SUR CE, LA COUR



Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation 



Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version applicable au litige, et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1] d'établir :


l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.




Selon l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.



Mme [Q] [B] soutient qu'elle occupe à la fois le lot 18 situé au 3ème étage et le lot 32 situé au 8ème, à titre de résidence principale. Elle considère qu'il n'y a aucune obligation de contiguïté à ce titre. 



La domiciliation fiscale dont elle se prévaut ne suffit pas à démontrer l'effectivité de l'occupation en cause pour le lot 18, alors qu'il est situé à quatre étages de distance du lot 32, compte tenu du caractère déclaratif du système fiscal : les informations découlent du fait propre du souscripteur.



Mme [Q] [B] ne verse pas l'ensemble des pièces justificatives qu'elle avait transmises initialement à l'administration fiscale pour étayer les conditions d'occupation de ce lot. 



Une attestation d'assurance scolaire et une simple facture ne sont pas pertinentes pour démontrer cet usage : le lot 18 n'y est pas mentionné et une occupation effective du lot 18 devrait pouvoir être étayée par des dizaines de documents. 



Le fait que l'appelante soutient qu'il ne s'agit que d'une « chambre chez l'habitant » contre l'évidence qui résulte d'un commentaire décrivant « un appartement complètement privé », remet en cause l'allégation selon laquelle le lot 18 constitue la résidence principale au même titre que le lot 32 alors même que la configuration des lots dément une telle occupation. 



C'est par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve que le premier juge a retenu que le lot 18 ne constituait pas la résidence principale de Mme [Q] [B].



L'appelante soutient par ailleurs que les locations en cause doivent être qualifiées de location de chambre chez l'habitant, comme partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale de l'occupant, échappant ainsi au quota de 120 jours. 







La lecture des commentaires et des photographies sur le site Airbnb dément en tous points ces allégations, comme l'a relevé le premier juge par des motifs pertinents que la cour approuve également : il y fait référence à un « appartement privé », avec une cuisine, sèche-linge, ce qui exclut le fait que la location puisse porter sur une « chambre » seulement. Un commentaire expose qu'il s'agit d'un « appartement complètement privé avec une cuisine de bonne taille et une baignoire ! », ce qui dément le titre de l'annonce (« chambre privée : dans appartement »). 



Le premier juge a retenu à juste titre l'usage d'habitation du lot 18, au regard du permis de construire du bâtiment, des fiches H2 et R et a considéré, à bon droit, que Mme [Q] [B] avait changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au regard des 241 commentaires publiés en mars 2023, relevant par ailleurs la visite du local en présence d'un touriste portugais qui a confirmé que l'appartement était celui de l'annonce. 



La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l'obligation de changement d'usage dont le manquement est sanctionné par l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation. L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l'amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.



L'amende civile doit être fixée en fonction de l'objectif d'intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 1] où il existe une grande disparité entre l'offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l'intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.



La ville de [Localité 1], selon le décompte des locations, estime à 156 802,50 euros le gain réalisé contre 80 640,30 euros au titre d'une location régulière, le montant de la compensation nécessaire pour le changement d'usage étant de 72 500 euros. 



Le caractère ponctuel de la location est démenti par les 196 commentaires présents sur la plateforme Airbnb en janvier 2022 (241 au 21 avril 2023), qui démontrent au contraire le caractère habituel des locations de ce type, alors même, comme l'a relevé la ville de [Localité 1] que Mme [Q] [B] ne produit aucun décompte des nuitées afférentes à ce lot et que la déclaration auprès du site de la location d'une « chambre chez l'habitant », description contredite par les commentaires et la description dans l'annonce, évoquant un appartement et empêche la ville de [Localité 1] d'obtenir le relevé des nuitées auprès de la plateforme. 



Comme l'a relevé le premier juge, le premier commentaire est daté de novembre 2016 et le dernier, après la visite des lieux, de mars 2023, soit une période particulièrement longue.



L'attestation d'assurance pour son fils, ou une facture d'Amazon, relevées plus haut, qui ne disent rien du lot concerné ne permettent nullement de considérer que le lot 18 précisément ait été occupé pendant une longue période par son fils ou sa s'ur. La gardienne de l'immeuble évoque uniquement le fait que cette dernière « pendant la période Covid (') venait très régulièrement dans l'immeuble » (pièce 4), ce qui ne fait pas la démonstration d'une résidence effective dans les lieux. 



Il en résulte une opacité qui contredit la bonne foi invoquée. 



C'est par des motifs pertinents que la cour approuve que le premier juge a fixé l'amende civile à la somme de 48 000 euros. 







Par délibération des 4, 5 et 6 juillet 2017, le Conseil de [Localité 1] a décidé de mettre en 'uvre le dispositif prévu par l'article L.324-1-1 II et III du code du tourisme et de soumettre à déclaration préalable soumise à un enregistrement toute location pour de courtes durées d'un local meublé à destination d'une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, cette déclaration précisant si le logement constitue la résidence principale du loueur et donnant lieu à la délivrance d'un numéro d'enregistrement.



Il s'ensuit qu'à [Localité 1], est soumise à déclaration préalable auprès des services municipaux toute location meublée de tourisme, définie par l'article L.324-1-1 I du code du tourisme comme tout appartement, villa ou studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.



La qualification de « chambre chez l'habitant » n'a pas été retenue, les annonces et les photographies font état d'un appartement privé et indépendant et démontrent la mise en location du bien de manière répétée à un clientèle de passage n'y élisant pas domicile. 



La déclaration préalable soumise à un enregistrement était requise et l'intimée n'y a pas procédé. 



Le premier juge a également fait une parfaite appréciation des éléments de la cause en condamnant Mme [Q] [B] à une amende de 5 000 euros sur le fondement du code du tourisme.



Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions, y compris au titre des frais irrépétibles et des dépens. 



Il en résulte que les demandes formées subsidiairement par la ville de [Localité 1] sont sans objet. 



Perdant en appel, Mme [Q] [B] sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris ; 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [Q] [B] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [Q] [B] aux dépens d'appel. 



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE