Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 7 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 07 MAI 2026



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/09524 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLN4M



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 21 Mars 2025 -Juge de la mise en état de [Localité 1] - RG n° 24/00586



APPELANTE 

S.C.I. AESTIAM [L] [Y]

représentée par la société AESTIAM 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, toque : R99, avocat plaidant





INTIMÉS 

M. [Q] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Sébastien MALOYER de la SCP SÉBASTIEN MALOYER-MARIE-ODILE GENEFORT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant



Mme [I] [U] [P]

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Sébastien MALOYER de la SCP SÉBASTIEN MALOYER-MARIE-ODILE GENEFORT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mars 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme Marie GIROUSSE, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



- Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre

 - Mme Marie GIROUSSE, conseillère

- Mme Stéphanie DUPONT, conseillère





Greffier lors des débats : Mme Yulia TREFILOVA 









ARRÊT :



- contradictoire ; 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par Mme Nathalie RECOULES, présidente de chambre, et par Yulia TREFILOVA, greffier présent lors de la mise à disposition.



FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2005, M. [F] [E] a consenti à la Sarl Yarden [Z] un bail commercial d'une durée de 9 années portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 3], pour une activité de « vente de produits alimentaires, traiteur, restauration rapide et classique » moyennant un loyer annuel hors taxe et hors charges de 12.000 euros.



Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2006, la Sarl Yarden [Z] a cédé son bail à Monsieur [Q] [P] et son épouse Madame [I] [U] [P].



Par exploit en date du 12 août 2021, la Société Aestiam [L] [Y] a fait délivrer à Monsieur et Madame [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme principale de 31.036,89 € arrêtée au 1er juillet 2021.



En suite des assignations de la société Aestiam [L] [Y] délivrées aux époux [P] les 27 juillet 2022 et 18 avril 2023 devant le juge des référés aux fins d'expulsion suite à l'acquisition de la clause résolutoire du bail, ce dernier a jugé irrecevable la demanderesse pour défaut de qualité à agir par ordonnances du 16 décembre 2022 puis du 24 août 2023.



Par acte d'huissier du 17 octobre 2023, frappé de caducité, puis par acte d'huissier du 25 janvier 2024, la Société Aestiam [L] [Y] a assigné les époux [P] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement prononcer sa résiliation, ordonner l'expulsion des époux [P] et les condamner au paiement des loyers impayés outre diverses indemnités.



Par ordonnance du 21 mars 2025, le juge de la mise en état saisi du tribunal judiciaire de Créteil, saisi par les défendeurs, a :




déclaré la société Aestiam [L] [Y] irrecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir ;

condamné la société Aestiam [L] [Y] à payer à Monsieur [P] [H] et Madame [P] [I] [U] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné la société Aestiam [L] [Y] aux entiers dépens .




Par déclaration du 26 mai 2025, la SCI Aestiam [L] [Y] a interjeté appel de l'ordonnance.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2025.



MOYENS ET PRETENTIONS



Par conclusions déposées le 24 octobre 2025, la société Aestiam [L] [Y] demande à la cour de :




juger recevables et bien fondées les demandes de la société Aestiam [L] [Y], 

infirmer dans son intégralité l'ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil, 


statuant à nouveau : 


juger que la société Aestiam [L] [Y] démontre sa qualité de propriétaire du local commercial sis [Adresse 5], 

juger en conséquence que la société Aestiam [L] [Y] a qualité à agir à l'encontre de Monsieur [P] [Q] et Madame [P] [I] [U], 

renvoyer l'affaire pour être jugée au fond devant le tribunal judiciaire de Créteil, 3ème chambre ( RG25/00113) 

condamner solidairement Monsieur [P] [Q] et Madame [P] [I] [U] à payer à la société Aestiam [L] [Y] une somme de 2.500 € au titre des frais irrépétibles, 

condamner solidairement Monsieur [P] [Q] et Madame [P] [I] [U] au paiement des entiers dépens d'appel.




Au soutien de ses prétentions, l'appelante fait valoir, sur le fondement des articles 32 et 122 du Code de procédure civile, que l'ordonnance du juge de la mise en état doit être infirmée, sa qualité à agir étant établie, qu'elle justifie de sa qualité de propriétaire par la production de son titre d'acquisition du 25 mai 2007, au nom de Foncia [L] [Y], qualité que les locataires n'ont jamais contestée en vingt ans d'exécution du bail, que son changement de dénomination sociale en Aestiam [L] [Y], voté par assemblées générales en juin 2020, n'opère aucun transfert de propriété et est opposable aux tiers, étant mentionné sur l'extrait Kbis et ayant fait l'objet d'une publication régulière au service de la publicité foncière le 24 novembre 2023, que la preuve de la propriété actuelle est rapportée par un relevé de propriété mis à jour en 2025, qui contredit le document obsolète de 2021 retenu à tort par le premier juge. 



Par conclusions déposées le 31 octobre 2025, M. [Q] [P] et Mme [I] [U] [P], intimés, demandent à la cour de :




dire recevables et bien fondés Monsieur [Q] [P] et Madame [I] [U] [P] en toutes leurs demandes, fins et conclusions, 


Y faisant droit : 


débouter la SCPI Aestiam [L] [Y] de son appel et l'en dire mal fondée ; 

confirmer en toutes ses dispositions l'Ordonnance rendue le 21 mars 2025 par le Juge de la mise en état de la 3ème Chambre du Tribunal Judiciaire de Creteil ; 


Y ajoutant : 


condamner la Société Aestiam [L] [Y] à payer à Monsieur [Q] [P] et Madame [I] [U] [P] la somme de 2.500 €uros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel ; 

condamner la Société Aestiam [L] [Y] aux entiers dépens de de la procédure d'appel.


Au soutien de leurs prétentions, les intimés font valoir, sur le fondement des articles 32 et 122 du Code de procédure civile et de l'article 6 du décret du 4 janvier 1955, que l'ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée et les demandes de la société Aestiam [L] [Y] déclarées irrecevables, qu'elle ne justifie pas de sa qualité de propriétaire et donc de bailleur, le relevé de propriété et l'attestation notariale désignant toujours comme propriétaire la société Foncia [L] [Y], que le changement de dénomination sociale, pour être opposable aux tiers en matière immobilière, doit obligatoirement faire l'objet d'une publication régulière au service de la publicité foncière en application du décret de 1955, ce qui n'est pas le cas de la simple déclaration produite, qu'en outre, un extrait Kbis ou un dépôt de procès-verbal d'assemblée générale ne constituent pas des titres de propriété, que seul un relevé hypothécaire pourrait rapporter cette preuve, document que la société Aestiam [L] [Y] est incapable de fournir depuis trois ans, confirmant ainsi son défaut de qualité à agir.



La cour renvoie à ces conclusions pour le complet exposé des moyens des parties, en application de l'article 455 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION

La cour n'ayant pas autorisé l'envoi de note en délibéré, les courriers et pièces adressés au cours du délibéré seront écartées des débats .

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir ''juger'', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.



L'article 32 du code de procédure civile dispose qu' «est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir » et l'article 122 du même code dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».



Les articles 789 et 795 du code de procédure civile donnent compétence au juge de la mise en état pour trancher les fins de non-recevoir à charge d'appel lorsqu'elles mettent fin à l'instance.



La société Aestiam [L] [Y] produit devant la cour d'appel :

- le contrat de bail commercial consenti le 21 octobre 2005 par M. [F] [E] à la société Yarden [Z] portant sur un local commercial, lot de volume n°7 dépendant de l'immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] (94), 

- l'acte sous seing privé du 29 décembre 2006 aux termes duquel la société Yarden price a cédé ce bail commercial à M. [Q] [P] et Mme [I] [U] [P] avec l'accord du bailleur intervenu à l'acte,

- la copie intégrale de l'acte authentique de vente établi par notaire le 25 mai 2007 aux termes duquel M. [F] [E] a vendu à la société Foncia [L] [Y] le local commercial en cause volume N°7 dépendant de l'ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Val de Marne) [Adresse 7] et [Adresse 8],

- le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale mixte du 15 juin 2020 ainsi que le procès-verbal des délibérations de l'assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2020 de la société Foncia [L] [Y], dont il résulte que les associés de cette société ont décidé de modifier la dénomination sociale de la société Foncia [L] [Y], laquelle est devenue, à compter du 1er juillet 2020, Aestiam [L] [Y], que les statuts ont été modifiés en conséquence de ce changement de dénomination, la société conservant sa personnalité juridique et son numéro d'immatriculation [Localité 5] 378.557.425,

-l'extrait du registre du commerce du commerce et des sociétés de Paris en date du 17 novembre 2022 relatif à la société Aestiam [L] [Y] immatriculée sous le numéro 378 557 425, ce numéro constituant l'identifiant juridique de la personne morale.

- la copie de l'acte de dépôt effectué par notaire le 17 novembre 2023 de cet extrait K bis et du procès verbal d'assemblée générale extraordinaire du 25 juin 2020 auprès du service de la publicité foncière de [Localité 1] aux fins de publication du changement de dénomination sociale, conformément aux dispositions de l'article 28-9 du décret du 4 janvier 1955 et de l'article 70 du décret du 14 octobre 1955, cet acte portant un timbre selon lequel ce dépôt a été « publié et enregistré le 24 novembre 2023 au SPF de [Localité 1] 2 » avec précision du numéro d'enregistrement,

- un relevé de propriété délivré le 24 octobre 2025 par la Direction Générale des Finances Publiques dont il résulte que la société Aestiam [L] [Y] est propriétaire du lot 7 de l'immeuble situé [Adresse 3].



Il ressort de ces éléments que la preuve est rapportée de la qualité de propriétaire de la société Aestiam [L] [Y] des locaux loués aux époux [P] selon contrat de bail du 21 octobre 2005 cédé à ces derniers le 29 décembre 2006.



La circonstance qu'un relevé hypothécaire ne soit pas produit est inopérante puisque le titre de propriété de l'appelante est versé aux débats, les formalités relatives à son changement de dénominations ont été publiées au service de la publicité foncière par notaire le 24 novembre 2023, que ces éléments sont corroborés par le relevé de copropriété récent du 24 octobre 2025 étant au surplus observé que les époux [P], locataires des locaux en cause, ne prétendent d'ailleurs pas avoir acquis des droits concurrents à celui de leur bailleresse sur ces locaux au sens des dispositions de l'article 30 de du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.



En sa qualité de propriétaire et bailleresse des locaux en cause, la société Aestiam [L] [Y] a donc qualité à agir aux fins de voir constater ou prononcer la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire et obtenir paiement de la dette locative.



Il convient, en conséquence, d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a déclaré la société la société Aestiam [L] [Y] irecevable en toutes ses demandes pour défaut de qualité à agir.



La société Aestiam [L] [Y] sera déclarée recevable comme ayant qualité à agir. Il convient également d'infirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Aestiam [L] [Y] aux entiers dépens de l'instance ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'affaire sera renvoyée devant le tribunal judiciaire de Créteil pour être jugée au fond ainsi que sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.



Les époux [P] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel du présent incident ainsi qu'à payer à la société Aestiam [L] [Y] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l'appel de l'incident et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, 



ECARTE des débats les courriers et pièces adressés à la cour durant le délibéré,



INFIRME l'ordonnance rendue 21 mars 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil (RG 24/586) en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



DÉCLARE la société Aestiam [L] [Y] recevable en ses demandes comme ayant qualité pour agir,



RENVOIE l'affaire devant le tribunal judiciaire de Créteil pour être jugée au fond ainsi que sur les dépens et frais irrépétibles de première instance,



CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [P] et Madame [I] [U] [P] à payer à la société Aestiam [L] [Y] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel,



DÉBOUTE Monsieur [Q] [P] et Madame [I] [U] [P] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum Monsieur [Q] [P] et Madame [I] [U] [P] aux dépens de la présente procédure d'appel.





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE