Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 7 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/00647 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CKTFT



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 novembre 2024- Juge de l'exécution de [Localité 1]- RG n° 24/00172





APPELANTE



S.E.L.A.R.L. ACTIS prise en la personne de Me [S] [Y], en qualité de mandataire judiciaire et liquidateur de la SARL DATASCOR

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

assistée de Me Michel SEREZO de l'AARPI SAINT-LOUIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1941







INTIMÉES 



ASSOCIATION AGS CGEA IDF OUEST représentée par son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]



DÉFAILLANTE





SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE [Localité 1] ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée

[Adresse 4]

[Localité 4]



représenté par Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074

substitué à l'audience par Me David MELLOUL, avocat au barreau de PARIS





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRESPRINCIPAL DE LA RÉSIDE NCE VILLA CURIAL représenté par son syndic, la société Immo de France [Localité 1] IDF

[Adresse 5]

[Localité 5]



représenté par Me Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, toque : D1392





Organisme TRESOR PUBLIC SIE SAINT AMBROISE

[Adresse 6]

[Localité 6]



DÉFAILLANTE



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 février 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

Mme Violette BATY, Conseiller

M. Cyril CARDINI, Conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Cyril CARDINI dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE



ARRÊT :

- réputé contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Dominique GILLES, Président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par jugement du 28 novembre 2019, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la résolution du plan de redressement et l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la société Datascor et nommé en qualité de mandataire judiciaire et liquidateur la SELARL Actis, prise en la personne de M. [Y].

2. La société Datascor était propriétaire d'un lot au sein d'un ensemble immobilier, situé [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété et dépendant de deux syndicats de copropriétaires distincts, d'une part, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] (le syndicat des copropriétaires), d'autre part, le syndicat des copropriétaires principal de la [Adresse 10] [Adresse 11] et [Adresse 12] (le syndicat des copropriétaires principal).

3. Le syndicat des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires principal ont chacun déclaré leurs créances, respectivement les 9 janvier 2020 et 10 janvier 2020.

4. La vente du lot dépendant de l'actif de la société Datascor a été autorisée, par ordonnance du 26 avril 2022, au profit de la société Web Force 3 puis, par ordonnance du 10 mai 2023, au profit de la société Galac au prix de 1 555 000 euros net vendeur, la renonciation de la société Web 3 étant actée. La vente au profit de la société Galac est intervenue par acte notarié du 27 juillet 2023, le prix et l'indemnité d'immobilisation étant consignés à la Caisse des dépôts et consignation.

5. Un état de collocation a été établi le 7 mars 2024 et publié au BODACC les 9 et 10 mai 2024.





6. Cet état a été contesté, en premier lieu, par le syndicat des copropriétaires, aux termes d'une requête reçue, le 30 mai 2024, au greffe du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris et dénoncée, par actes du 10 juin 2024, aux créanciers et au liquidateur et, en second lieu, par le syndicat des copropriétaires principal, aux termes d'une requête reçue, le 10 juin 2024, au greffe du même juge et dénoncée, par actes des 13, 14 et 18 juin 2024, aux mêmes créanciers et liquidateur.

7. Par jugement du 28 novembre 2024, le juge de l'exécution a :

- rectifié l'état de collocation du 7 mars 2024 en ce sens que les articles 3 à 5 du « II - [Localité 8] hypothécaires (article 2402 du code civil) » doivent être modifiées comme suit :

- à l'article 3, la somme de « 2 095,73 € » est remplacée par la somme « 49 909,69 € »,

- à l'article 4, la somme de « 3 912,46 € » est remplacée par la somme « 15 915,19 € »,

- à l'article 5, 2/, la somme de « 9 450,36 € » est remplacée par la somme « 9 761,26 € » et la mention « frais d'opposition : 310,91 € » est ajoutée

- dit que l'état de collocation ainsi modifié sera notifié aux créanciers ;

- rejeté la demande formée par la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la société Datascor, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- condamné la SELARL Actis, prise en sa qualité de liquidateur de la société Datascor aux dépens.

8. Pour statuer ainsi, le juge de l'exécution a retenu, en ce qui concerne la contestation formée par le syndicat des copropriétaires, que ce dernier bénéficie, s'agissant des sommes dues pour les années antérieures à 2019, des inscriptions d'hypothèque légale des 6 septembre 2017 et 26 juillet 2019 et qu'il résulte de la déclaration de créance du 9 janvier 2020 que les sommes dues au titre de ces années ont fait l'objet d'une déclaration à hauteur de 63 720,17 euros, peu important qu'elles aient été pour partie qualifiées de superprivilégiées ou privilégiées, dès lors qu'elles ont été déclarées au titre des inscriptions d'hypothèques légales.

9. Il en a déduit que ces sommes, dont le caractère privilégié et superprivilégié avait disparu en raison de l'écoulement du temps depuis la déclaration de créance, demeurent garanties par les hypothèques légales, sans qu'aucune négligence ne puisse être retenue à l'encontre du syndicat concernant ses obligations déclaratives. Il a néanmoins retenu que la créance ne pouvait être fixée à la somme de 63 720,17 euros dans la mesure où, d'une part, celle-ci incluait des charges de 2019 déjà prises en compte au titre de l'hypothèque légale spéciale, d'autre part, l'opposition à paiement du 17 août 2023 mentionnait au titre des créances autres que celles réclamées pour les années 2019 à 2023 une somme de 49 909,69 euros seulement.

10. Il a retenu, en en ce qui concerne la contestation formée par le syndicat des copropriétaires principal, que, pour les années 2020 et 2019, la somme totale de 9 761,26 euros aurait dû être retenue, et non celle de 9 450,63 euros sur laquelle le liquidateur ne s'explique pas.

11. Il a par ailleurs jugé que le syndicat des copropriétaires principal bénéficie, s'agissant des sommes dues pour les années antérieures à 2019, d'une inscription d'hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 et en a déduit, selon un raisonnement similaire à celui suivi pour le syndicat des copropriétaires, qu'il y avait lieu de retenir la somme de 15 915,19 euros correspondant à la créance déclarée le 10 janvier 2020 et dont a été déduite la somme de 1 797,32 euros déjà prise en compte au titre de l'hypothèque légale spéciale.



12. Par déclaration du 19 décembre 2024, signifiée au Trésor public SIE Saint Ambroise par acte remis à personne morale le 18 février 2025 et aux AGS selon les mêmes modalités le 19 février 2025, la SELARL Actis, agissant ès qualités, a formé appel de cette décision.

13. La clôture a été prononcée par une ordonnance du 22 janvier 2026.

14. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

15. Par conclusions (n° 2) déposées et notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, LA SELARL Actis demande à la cour d'appel de :

- la recevoir, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Datascor, en son appel et l'en déclarer recevable et bien fondée :

en conséquence,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 28 novembre 2024 et notamment en ce qu'il :

- rectifie l'état de collocation du 7 mars 2024 en ce sens que les articles 3 à 5 du « II - [Localité 8] hypothécaires (article 2402 du code civil) » doivent être modifiées comme suit :

- à l'article 3, la somme de « 2 095,73 € » est remplacée par la somme « 49 909,69 € »,

- à l'article 4, la somme de « 3 912,46 € » est remplacée par la somme « 15 915,19 € »,

- à l'article 5, 2/, la somme de « 9 450,36 € » est remplacée par la somme « 9 761,26 € » et la mention « frais d'opposition : 310,91 € » est ajoutée.

- dit que l'état de collocation ainsi notifié aux créanciers ;

- rejette sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté le surplus des demandes ;

- la condamne aux dépens.

Et statuant à nouveau,

- déclarer mal fondés tant le syndicat des copropriétaires que le syndicat des copropriétaires principal en leur oppositions respectives ;

- les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

- confirmer purement et simplement l'état de collocation établi et déposé le 8 avril 2024 ;

- condamner le syndicat des copropriétaires et le syndicat des copropriétaires principal au paiement, chacun, de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel.

16. La SELARL Actis, soutient, en ce qui concerne le syndicat des copropriétaires, que sa contestation du montant de 2 095,73 euros pour lequel il a été colloqué au titre de sa créance hypothécaire est mal fondée.

17. Elle fait valoir qu'au jour de la vente le 27 juillet 2023, les créances superprivilégiées et privilégiées relevant des dispositions de l'article 2402, alinéa 3, du code civil couvraient les années 2019 à 2023 incluse et ont été colloquées à ce titre, de sorte que les créances des années 2015 à 2018 sont devenues chirographaires, certes garantie par des hypothèques, mais limitées à la somme de 2 095,76 euros dans la déclaration de créance. Elle précise que ce montant, qui a été porté sur l'état des créances, est, en l'absence de contestation, définitif et a été retenu, conformément à l'article R. 643-6 du code de commerce, dans l'état de collocation.

18. Elle poursuit en indiquant que cette ventilation ne peut être reprochée à la prétendue tardiveté de la vente par le liquidateur, mais au rédacteur de la déclaration de créance qui s'est abstenu de revendiquer la totalité des créances couvertes par les garanties hypothécaires régulièrement publiées préférant les répartir entre les garanties régulièrement publiées et l'hypothèque légale.

19. En ce qui concerne le syndicat des copropriétaires principal, la SELARL Actis indique, s'agissant de la somme de 9 450,36 euros mentionnée dans l'état de collocation, que celle-ci correspond aux sommes déclarées dans le cadre de la déclaration de créance et à celles mentionnées dans le décompte annexé à l'opposition. Elle fait valoir que le juge de l'exécution a constaté qu'ont été ajoutés dans le cadre de l'opposition des frais de justice non portés dans la déclaration de créance mais existants au jour de l'établissement de celle-ci et que, par conséquent, la collocation pour l'année 2019 porte bien sur les sommes communes revendiquées tant dans le cadre de la déclaration de créance et admises au passif à titre privilégié que celles portées dans le décompte ventilé annexé à l'opposition s'agissant d'une créance antérieure soumise à déclaration de créance. Elle ajoute que les frais d'opposition n'apparaissent nullement dans le décompte joint à l'opposition, raison pour laquelle, ils n'ont pas été colloqués, étant rappelé que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires doivent être justifiées selon décompte ventilant les travaux, charges et frais de justice.

20. S'agissant de la somme de 3 912,46 euros, elle développe un raisonnement similaire à celui exposé concernant la somme de 2 095,76 euros revenant au syndicat des copropriétaires.

21. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires principal demande à la cour d'appel de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- débouter la SELARL Actis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SELARL Actis à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner en tous les dépens.

22. Le syndicat des copropriétaires principal relève que l'état de collocation ne retient, au titre de sa créance, que la somme de 7877,31 euros (3 964,85 + 3 912,46), alors que l'état des créances déposé par le liquidateur retenait au titre des créances privilégiées la somme de 22 620,14 euros.

23. Il fait valoir que, comme l'a retenu le premier juge, il importe peu que sa créance relative aux années 2015 à 2019 ait été déclarée en partie au titre des superprivilèges et privilèges et en partie au titre de l'hypothèque légale, l'essentiel était qu'elle soit déclarée à titre privilégié. Il poursuit en indiquant, s'agissant de la créance résultant de l'hypothèque légale, que s'il est normal de déduire les charges de l'année 2019 qui ont été prises en compte dans le cadre du privilège, en revanche, il n'est pas justifié de ne pas retenir les autres montants garantis par cette hypothèque. Il en déduit que le liquidateur pouvait retirer la somme de 1 797,32 euros du montant de cette hypothèque et retenir le reliquat des charges garanties par cette hypothèque, celles-ci n'étant plus couvertes par l'hypothèque légale spéciale de l'article 2402 en raison du temps expiré pour parvenir à la vente, de sorte que l'hypothèque aurait dû être retenue pour un montant de 15 915,19 euros.

24. Il poursuit en indiquant que la créance garantie par l'hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 a été régulièrement déclarée à titre privilégié et est ainsi retenue dans l'état des créances déposé par le mandataire, que le fait que la créance résultant des charges de 2016 à 2019 ait été déclarée dans une autre rubrique que celle relative à l'hypothèque légale n'empêche pas que cette créance a été régulièrement déclarée et que cette créance bénéficie tout aussi régulièrement de l'hypothèque inscrite le 14 octobre 2019 et est donc privilégiée. Il en déduit que rien ne permettait à la SELARL Actis de ne pas prendre en compte, dans son état de collocation, cette créance privilégiée régulièrement déclarée. Il ajoute que les frais de l'opposition, qui ne peuvent être connus avant que celle-ci ne soit signifiée, figurent dans l'opposition elle-même et doivent donc être pris en compte.



25. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour d'appel de :

- le déclarer recevable et bien fondé en sa contestation de l'état de collocation déposée le 10 mai 2023 ;

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

- débouter la SELARL Actis de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la SELARL Actis à la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

26. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la vente ayant eu lieu en 2023, le privilège spécial résultant de l'article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 court à compter de l'année de la vente, soit 2023, et sur les quatre années antérieures échues, de 2019 à 2022. Il en déduit que les sommes qu'il avait déclarées au titre du superprivilège et du privilège dans sa déclaration de créances du 6 janvier 2020, soit la somme de 62 335,90 euros, devaient réintégrer la créance hypothécaire. Il ajoute que si tel n'était pas le cas, cela impliquerait qu'en fonction de la date de la vente, il devrait réactualiser, chaque année, en fonction de ses privilèges, sa créance et que cela serait absurde, sauf à ce que, si la cour d'appel devait retenir l'argumentation de l'appelant, ce dernier engage sa responsabilité, du fait de la vente tardive des biens appartenant à son administrée, la faute, le préjudice et le lien de causalité étant, de ce fait, parfaitement établi. Il ajoute que le premier juge a, à bon droit, retenu la somme de 49 909,69 euros s'agissant de sa créance hypothécaire.

MOTIVATION



Sur l'état de collocation :

27. Selon l'article 2374, 1° bis, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens. Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues.

28. Le privilège du syndicat des copropriétaire a été transformé, par l'ordonnance précitée du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des sûretés, en une hypothèque légale spéciale prévue à l'article 2402, 3°, du code civil, l'article 2418, alinéa 2, du même code précisant toutefois que cette hypothèque est dispensée d'inscription.

29. Selon l'article 19 de la loi de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les créances de toute nature du syndicat à l'encontre de chaque copropriétaire sont, qu'il s'agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. L'hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d'avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l'article 33 de la loi. Aux termes de l'article 19-1 de cette même loi, dans sa rédaction issue de l'ordonnance du 15 septembre 2021, toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l'article 19 sont garanties par l'hypothèque légale prévue à l'article 2402 du code civil.







30. Aux termes de l'article 20, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé. Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition. L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre de l'hypothèque légale mentionnée à l'article 19-1.

31. La Cour de cassation a jugé (3e Civ., 15 février 2006, pourvoi n° 04-19.095, Bull. 2006, III, n° 40), dans un cas où un syndicat des copropriétaires, qui avait déclaré sa créance à titre privilégié entre les mains d'un liquidateur judiciaire, faisait grief à l'arrêt attaqué d'avoir admis pour partie sa créance à titre chirographaire, que le privilège immobilier bénéficiant au syndicat des copropriétaires pour le paiement des charges et travaux ne s'exerce qu'en cas de vente du lot de copropriété.

32. En l'espèce, la procédure de saisie immobilière, engagée par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Datascor suivant commandement de payer valant saisie du 9 septembre 2019 (pièce intimé n° 9) a été suspendue, en application de l'article L. 622-21 du code de commerce, par le jugement du 28 novembre 2019 ouvrant une procédure de liquidation judiciaire à l'encontre de cette société.

33. Le syndicat des copropriétaires a déclaré, le 9 janvier 2020, les sommes suivantes (pièce appelant n° 3 et intimé n° 11) :

- A titre de superprivilège, en partant de la date de liquidation judiciaire, sur les appels de charge correspondant aux deux années précédentes, plus l'année 2019 jusqu'au 28 novembre 2019 :

- année 2019 : 13 575,51 euros ;

- frais de la saisie immobilière : 4 647,31 euros

- année 2018 : 12 108,96 euros ;

- accessoires du jugement et de l'ordonnance : 3 288,79 euros ;

- année 2017 : 11 875,30 euros

- total créance superprivilégiée : 45 495,87 euros ;

- A titre privilégié, pour les appels de charge correspondant aux deux années antérieures, soit les années 2016 et 2015 :

- année 2016 : 14 940,44 euros ;

- année 2015 : 9 805,69 euros ;

Total créance privilégiée : 24 746,13 euros

- A titre hypothécaire :

- inscription du 6 septembre 2017 (charges arrêtées au 22 août 2017) : 311,87 euros ;

- inscription du 26 juillet 2019 (charges arrêtées au 18 août 2019) : 63 408,30 euros

- total en principal : 63 720,17 euros





34. Le syndicat a par ailleurs indiqué dans sa déclaration qu'une partie des charges sanctionnées par le jugement du 6 décembre 2018 ont d'ores et déjà été portées à titre superprivilégié et à titre privilégié pour un total de 62 335,90 euros et que, dès lors, sa créance hypothécaire s'élève à la somme totale de 2 095,73 euros, dont 1 384,27 en principal et 711,46 euros en accessoires.

35. Le syndicat des copropriétaires principal a déclaré, le 10 janvier 2020, les sommes suivantes (pièce appelant n° 9 et intimé n° 2) :

- A titre superprivilégié :

- 2019 : 3 964,85 euros

- 2018 : 3 590,45 euros

- 2017 : 3 582,92 euros 

- total superprivilégié : 11 138,22 euros

- A titre privilégié :

- 2016 : 3 438,40 euros

- 2015 : 3 534,99 euros

- dépens jugement du 21 décembre 2017 : 158,87 euros

- dommages et intérêts jugement 28 novembre 2019 : 350 euros

- dépens jugement 28 novembre 2019 : 87,20 euros

- total privilégié : 7 569,46 euros

- total superprivilégié et privilégié : 18 707,68 euros

- A titre de créancier hypothécaire en vertu de l'hypothèque légale inscrite le 14 octobre 2019 pour un montant de 17 712,51 euros au titre de l'arriéré de charges arrêté au 11 avril 2019, outre 213,66 euros au titre des frais de la somme de payer et 500 euros au titre de frais d'inscription.

36. Le syndicat a par ailleurs précisé que compte tenu des appels de charges garantis par la créance hypothécaire et faisant également partie des créances superprivilégiées et privilégiées, la déclaration à titre hypothécaire est ramenée à la somme de 3 912,42 euros.

37. Le liquidateur a établi la liste des créances (pièce appelant n° 4) comprenant notamment les créances suivantes :





n° 72



SDC [Adresse 13]



18 707,68 euros (privilège du syndicat échu)









n° 49



Immo de France



45 495,87 euros (privilège)



Année 2019 : 13 575,51 € + frais de saisie immo : 4 647,31 €

Année 2018 : 12 108,96 € + accessoires jugement et ordonnance : 3 288,79 €

Année 2017 : 11 875,30 €





n° 64



Immo de France



24 746,13 euros (privilège)



Année 2016 : 14 940,44 €

Année 2015 : 9 805,69 €





n° 65



Immo de France



2 095,73 euros (hypothèques échues)



2017 V n° 2122 et 2019 V n° 1529





n° 71



SDC [Adresse 13]



3 912,46 euros (hypothèque échue)



2019 V n° 2103





38. A la suite de la vente du bien immobilier, les deux syndicats ont chacun formé opposition au paiement du prix en application de l'article 20 de la loi précitée du 10 juillet 1965.



39. Le syndicat des copropriétaires a formé opposition, par acte du 17 août 2023, pour les sommes suivantes (pièce appelant n° 5 et intimé n° 13) :

- Hypothèque légale spéciale (ancien superprivilège) :

- année 2023 : 13 006,72 euros ;

- année 2022 : 10 322,94 euros ;

- année 2021 : 13 549,34 euros ;

- total : 36 879 euros ;

- Hypothèque légale spéciale (ancien privilège) :

- année 2020 : 13 898,33 euros ;

- année 2019 : 26 455,82 euros ;

- total : 40 354,15 euros ;

- total autres créances : 53 409,69 euros (dont 49 909,69 euros d'« autres créances », 3 000 euros de « procédure » et 500 euros de « provision frais opposition ») ;

- Total : 130 822,84 euros

40. Le syndicat des copropriétaires principal a formé opposition, par acte du 17 août 2023, pour les sommes suivantes (pièce appelant n° 6 et intimé n° 3) :

- Hypothèque légale spéciale (ancien superprivilège) :

- année 2023 : 3 622,36 euros ;

- année 2022 : 4 274,62 euros ;

- année 2021 : 4 069,41 euros ;

- total : 11 966,39 euros ;

- Hypothèque légale spéciale (ancien privilège) :

- année 2020 : 5 797,07 euros ;

- année 2019 : 5 662,71 euros ;

- total : 11 459,78 euros ;

- Autres créances : 17 376,83 euros ;

- Total : 40 803 euros

41. Le liquidateur judiciaire a établi un état de collocation (pièce appelant n° 1) comprenant notamment les articles suivants :

- Article 3, le syndicat des copropriétaires, titulaire d'inscriptions d'hypothèque légale publiées le 6 septembre 2017 pour garantie de la somme de 41 003,09 euros et le 26 juillet 2019 pour garantie de la somme de 63 375,30 euros

Colloqué pour la somme de 2 095,78 euros

- Article 4, le syndicat des copropriétaires principal, titulaire d'une inscription d'hypothèque légale publiée le 14 octobre 2019 pour garantie de la somme de 18 426,17 euros

Colloqué pour la somme de 3 912,46 euros

- Article 5, le syndicat des copropriétaires principal :

1° au titre de sa créance superprivilégiée couvrant les années 2021 à 2023 inclus : 11 966,39 euros, revendiquée par opposition délivrée le 17 août 2023

2° au titre de sa créance privilégiée couvrant les années 2019 à 2020 inclus : 9 450,36 euros, revendiquée par déclaration de créance du 17 janvier 2020 et opposition délivrée le 17 août 2023

- Article 6, le syndicat des copropriétaires :

1° au titre de sa créance superprivilégiée couvrant les années 2021 à 2023 inclus : 38 879 euros, revendiquée par opposition délivrée le 17 août 2023

2° au titre de sa créance privilégiée couvrant les années 2019 à 2020 inclus : 32 012,18 euros, revendiquée par déclaration de créance du 9 janvier 2020 et opposition délivrée le 17 août 2023

42. Le litige résulte, en substance, du temps qui s'est écoulé entre les déclarations de créance effectuées en 2020 et la vente du bien immobilier intervenue en 2023.

43. Les parties sont en désaccord sur les articles 3, 4 et 5, 2°, de l'état de collocation qui ont été modifiés par le juge de l'exécution.

44. Avant dire droit, la cour d'appel entend recueillir les observations des parties, d'une part, sur les créances admises à la distribution, d'autres part, sur le quantum des créances.

45. En premier lieu, selon l'article L. 622-24 du code de commerce, à partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire. Les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture, autres que celles mentionnées au I de l'article L. 622-17 sont soumises aux dispositions du présent article. Les délais courent à compter de la date d'exigibilité de la créance.

46. Aux termes de l'article L. 626-27, III, du code de commerce, après résolution du plan et ouverture d'une nouvelle procédure par le même jugement ou par une décision ultérieure constatant que cette résolution a provoqué l'état de cessation des paiements, les créanciers soumis à ce plan ou admis au passif de la première procédure sont dispensés de déclarer leurs créances et sûretés. Les créances inscrites à ce plan sont admises de plein droit, déduction faite des sommes déjà perçues. Bénéficient également de la dispense de déclaration, les créances portées à la connaissance de l'une des personnes mentionnées au IV de l'article L. 622-17 dans les conditions prévues par ce texte.

47. La Cour de cassation a précisé que lorsque le plan de redressement est résolu et ouvre la liquidation judiciaire du débiteur, la créance déclarée dans la première procédure et inscrite au plan est admise de plein droit dans la seconde en application de l'article L. 626-27, III, du code de commerce, tandis que la créance supplémentaire non déclarée au passif de la première est soumise à la procédure de vérification et d'admission des créances propre à la seconde (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-16.803, Bull. 2014, IV, n° 122).

48. Selon l'article L. 641-13, I, du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-973 du 23 octobre 2023, sont payées à leur échéance les créances nées régulièrement après le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire :

-si elles sont nées pour les besoins du déroulement de la procédure ou du maintien provisoire de l'activité autorisé en application de l'article L. 641-10 ;

-si elles sont nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant le maintien de l'activité ou en exécution d'un contrat en cours régulièrement décidée après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, s'il y a lieu, et après le jugement d'ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ;

-ou si elles sont nées des besoins de la vie courante du débiteur, personne physique.

En cas de prononcé de la liquidation judiciaire, sont également payées à leur échéance, les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture de la procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire mentionnées au I de l'article L. 622-17.

49. Selon l'article L. 622-26 du code de commerce, à défaut de déclaration dans les délais prévus à l'article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s'ils établissent que leur défaillance n'est pas due à leur fait ou qu'elle est due à une omission du débiteur lors de l'établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l'article L. 622-6. Ils ne peuvent alors concourir que pour les distributions postérieures à leur demande.

50. Il résulte de la combinaison de ces textes que les créances régulièrement nées après le jugement de liquidation judiciaire qui ne répondent pas aux conditions fixées par l'article L. 641-13 du code de commerce doivent faire l'objet d'une déclaration selon les modalités prévues à l'article L. 622-24 du même code et qu'à défaut, elles sont inopposables à la procédure (Com., 3 décembre 2013, pourvoi n° 12-26.113, 12-28.718).





51. Selon l'article R. 643-6 du code de commerce, après le versement du prix de vente en cas d'adjudication ou l'accomplissement, par l'acquéreur, des formalités de purge en cas de vente de gré à gré, le liquidateur dresse l'état de collocation au vu des inscriptions, des créances admises et de la liste des créances mentionnées à l'article L. 641-13.

52. La Cour de cassation a jugé (Com., 14 novembre 2019, pourvoi n° 18-17.812) que les charges de copropriété ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer son bon déroulement et qu'aucun paiement à l'échéance ne saurait donc être exigé par le syndicat en application de l'article L. 641-13 du code de commerce, étant observé que cet arrêt ne s'est pas prononcé sur l'application éventuelle du critère, prévu à ce texte, des créances nées en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur.

53. En l'occurrence, on pourrait s'interroger sur les conséquences, dans le présent litige, des dispositions précitées relatives à l'obligation pour les créanciers de déclarer leurs créances.

54. En second lieu, la décision du juge-commissaire statuant sur l'admission des créances est revêtue, conformément aux dispositions des article 480 du code de procédure civile et 1355 du code civil, de l'autorité de chose jugée et, une fois celle-ci devenue irrévocable, les créances admises deviennent définitives (Com., 15 juin 1983, pourvoi n° 82-10.955, Bull. 1983, IV, n° 176 ; Com., 4 novembre 2014, pourvoi n° 13-21.933).

55. A supposer que les créances déclarées aient été admises par le juge-commissaire conformément à la liste établie par le liquidateur judiciaire, on pourrait s'interroger sur les conséquences, dans le présent litige, de la décision du juge-commissaire.

56. Il convient d'ordonner la réouverture des débats, selon le calendrier fixé au dispositif ci-après, afin de permettre aux parties de présenter leurs observations sur ces différents points.

57. Les parties sont par ailleurs invitées à produire le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Paris ainsi que la décision d'admission du juge-commissaire.

58. Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS, la cour d'appel :



Ordonne la réouverture des débats ;



Fixe le calendrier de procédure suivant :

date de clôture le jeudi 4 juin 2026 à 13h00 (en cabinet)

date de plaidoirie le mercredi 17 juin 2026 à 9h30

Invite les parties à produire le jugement rendu le 28 novembre 2019 par le tribunal de commerce de Paris ainsi que la décision d'admission du juge-commissaire ;

Invite les parties à conclure en présentant notamment leurs observations :











- sur les conséquences, dans le présent litige, des dispositions précitées relatives à l'obligation pour les créanciers de déclarer leurs créances ;

- à supposer que les créances déclarées aient été admises par le juge-commissaire conformément à la liste établie par le liquidateur judiciaire, sur les conséquences, dans le présent litige, de la décision du juge-commissaire.

Réserve les dépens.



 Le greffier, Le Président,