Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 10 — 7 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 10



ARRÊT DU 07 MAI 2026

(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/18046 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKIIZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 octobre 2024-Juge de l'exécution de [Localité 1]- RG n° 24/80898



APPELANTES

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

[Localité 2] [Localité 3], représenté par son syndic, le Cabinet [Y] [Z], dont le siège est [Adresse 2]



Le Cabinet [Y] [Z], ès-qualités de syndic du SDC [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 4], agissant par l'intermédiaire de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

Représentés par Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Avocat plaidant : Maître Philippe PERICAUD, avocat au barreau de PARIS 



INTIMÉS 

Monsieur [T] [S]

[Adresse 6]

Représenté par Me Lucie HASENOHRLOVA-SILVAIN de la SELEURL CHALOUPECKY HASENOHRLOVA-SILVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J009

(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro C750562024028467 du 20/11/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])



Madame [G] [D]

[Adresse 6]

Représentée par Me Lucie HASENOHRLOVA-SILVAIN de la SELEURL CHALOUPECKY HASENOHRLOVA-SILVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J009



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 29 Janvier 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, président de chambre

Mme Emmanuelle LEBEE, président de chambre honoraire 

Madame Violette BATY, conseiller



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Dominique GILLES dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER



ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Dominique GILLES, président de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, greffier, présent lors de la mise à disposition.







EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



M. [T] [S] et Mme [G] [D] sont propriétaires d'un appartement dépendant de l'immeuble soumis au statut de la copropriété situé du [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 4], qui a pour syndic la SAS Cabinet [Y] [Z], administrateur de biens.


 Par jugement du 3 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné le syndicat des copropriétaires à :


- engager les travaux préconisés par l'expert judiciaire, à savoir ceux décrits dans les devis suivants :

*devis [L] (14 février 2017) : 19 125 HT,

*devis Techmo Hygiène : 1 200 euros HT,

*devis FM Etanchéité, étanchéité côté collectif, étanchéité maçonnerie, caniveaux : 21 346 euros HT,

*devis ATB (21 janvier 2015), assèchement des murs : 12 371,04 euros HT,

*devis Viana Rénovation (5 janvier 2015) maçonnerie : 18 294,37 euros HT,

* devis Viana Rénovation (28 mai 2015), trappe de vise : 382 euros HT,

ce, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant 30 jours ;

- justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, notamment de la conformité des chéneaux et la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment dans les deux mois de la signification du jugement sous astreinte, passé ce délai de 80 euros par jour de retard pendant 30 jours ;

- payer aux consorts [K], étant tenu in solidum avec d'autres, la somme de 76 196,38 euros en indemnisation de leurs divers chefs de préjudices, la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont les honoraires de l'expert judiciaire et ceux de la société d'architectes édifice intervenue sur sollicitation de l'expert pour les montants de 8 300 euros HT et 300 euros HT ;

Réglant le sort des recours récursoires entre les co-obligés, le tribunal a fixé à 20 % la quote-part du syndicat des copropriétaires dans l'ensemble des condamnations ci-dessus, y compris concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.


 Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires le 29 décembre 2022.

 Par acte du 18 avril 2024, M. [S] et Mme [D] ont fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains du cabinet [Y] [Z] à l'encontre du syndicat des copropriétaires, en recouvrement de la somme de 49 158,13 euros en principal, frais et intérêts. Cette saisie, dont le caractère fructueux n'a pas été précisé par le syndic tiers saisi, a été dénoncée au débiteur le 22 avril 2024.

 Par acte du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires et le cabinet [Y] [Z], administrateur de biens, agissant en sa qualité de syndic de la copropriété, ont fait assigner M. [S] et Mme [D] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d'annulation de cette saisie.

 Par jugement du 3 octobre 2024, le juge de l'exécution a :


- rejeté la demande formulée par Mme [D] de rejet de la pièce n°2 du demandeur ;

- déclaré recevable la contestation de la saisie-attribution ;

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'annulation et de mainlevée de la saisie ;

- débouté M. [S] et Mme [D] de leur demande de liquidation de l'astreinte relative à l'engagement des travaux prévus dans les devis énumérés, dans le jugement du 3 décembre 2021 ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [S] et Mme [D] la somme de 2 400 euros au titre de la liquidation de l'astreinte relative à la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, notamment de la conformité des chéneaux et la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment ;

- condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;

- débouté M. [S] et Mme [D] du surplus de leurs demandes.


 Pour statuer ainsi, le juge a retenu qu'en présence du chèque de 12'179,45 euros non encaissé, qui avait été adressé par le syndicat des copropriétaires aux parties adverses le 16 juin 2022, pour règlement de la quote-part de ce dernier dans les condamnations in solidum, il ne pouvait être considéré qu'il avait été procédé à l'exécution des condamnations ; outre que le courrier de désistement du paiement du chèque perdu demandé par le syndicat des copropriétaires et adressé le 5 avril 2024 par M. [S] et Mme [D] n'avait pas été suivi d'un nouveau règlement, le syndicat des copropriétaires n'avait sollicité le relevé d'identité bancaire CARPA du conseil de M. [S] et Mme [D] que postérieurement à la saisie ; que l'exécution forcée de la condamnation aux dépens ne pouvait être poursuivie que sur le fondement d'un certificat de vérification ; qu'aucun abus de la part des saisissants n'était caractérisé. Concernant les liquidations d'astreinte, il a relevé, s'agissant de celle relative aux travaux, que M. [S] et Mme [D] ne justifiaient pas du contenu des devis énumérés dans le jugement du 3 décembre 2021, mais que le syndicat des copropriétaires produisait plusieurs factures de la société AMD Bati pour une série de travaux ayant débuté le 4 juin 2020 ; au contraire, il a retenu que le syndicat des copropriétaires ne justifiait pas de la vérification de la conformité des chéneaux ni de celle de la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment. Concernant les demandes de dommages-intérêts, il a estimé que ni la résistance abusive du syndicat des copropriétaires ni l'existence d'un préjudice subi par Mme [D] n'étaient démontrées ; que la somme sollicitée par M. [S] au titre des frais d'assignation et de signification, et des honoraires de la société édifice avait déjà été prise en compte au titre des dépens par le jugement du 3 décembre 2021.

 Par une déclaration du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires et le syndic, ès qualités, ont fait appel de ce jugement.











 Par conclusions du 8 décembre 2025, ils demandent à la cour de :


- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

*a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes d'annulation et de mainlevée de la saisie,

*a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à M. [S] et Mme [D] la somme de 2 400 euros au titre de la liquidation de l'astreinte relative à l'obligation de justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, notamment de la conformité des chéneaux et la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment,

*a condamné le syndicat des copropriétaires à verser à Mme [D] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

*a débouté le syndicat des copropriétaires de ses plus amples demandes ;

Et statuant à nouveau,

- prononcer la nullité de la saisie-attribution pratiquée le 18 avril 2024 ;

- ordonner la mainlevée pure et simple de la saisie ;

- subsidiairement, cantonner les effets de la saisie en excluant de la créance objet de la saisie les intérêts moratoires (4 896,86 euros) et les dépens dont les frais d'expertise (14 969,61 euros) ;

- ordonner que le coût de la saisie soit supporté par M. [S] et Mme [D] ;

- débouter M. [S] et Mme [D] de leurs demandes reconventionnelles tendant à voir liquider l'astreinte et à condamner le syndicat des copropriétaires à payer la somme de 2 400 euros au titre de la vérification de la gouttière ;

- juger irrecevables, sinon mal fondés M. [S] et Mme [D] en leur demande de voir condamner le syndicat des copropriétaires à une nouvelle astreinte sur la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines et la conformité des chéneaux et du caniveau central de l'accès du bâtiment ; les en débouter ;


- juger irrecevables, sinon mal fondés M. [S] et Mme [D] en leur appel incident visant à voir infirmer le jugement qui a refusé de liquider l'astreinte pour les travaux non réalisés ; les en débouter et confirmer en conséquence le jugement sur ce point ;

- débouter M. [S] et Mme [D] de leur appel incident visant à solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il n'a pas validé les dépens inclus dans le décompte de la saisie, et confirmer en conséquence le jugement sur ce point ;


- condamner in solidum M. [S] et Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile

- condamner in solidum M. [S] et Mme [D] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Moisan, avocat, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.


 Ils invoquent en premier lieu, le caractère abusif de la saisie, dans la mesure où le montant du chèque adressé aux intimés et perdu par leur conseil, a été pris en compte dans l'assiette de la saisie et assorti d'intérêts, où la lettre de désistement des intimés est arrivée concomitamment à la saisie et où, enfin, le Rib Carpa qu'ils attendaient des parties adverses n'a jamais été transmis par le conseil de ces dernières.


En deuxième lieu, ils concluent à l'annulation de la saisie au motif que son montant est erroné, puisque le certificat de vérification des dépens n'a jamais été notifié, les frais de procédure ne sont pas justifiés et les règlements qu'ils ont effectués n'ont pas été pris en compte.









En troisième lieu, ils considèrent qu'il n'y a pas lieu de liquider l'astreinte au titre de la vérification des gouttières, la conformité de ces dernières ayant été constatée ; que le premier juge ne pouvait liquider l'astreinte au titre de l'absence de vérification des chéneaux, l'exécution de cette obligation étant impossible, lesdits chéneaux n'existant pas et ne pouvant être assimilés à des gouttières ; que la demande reconventionnelle des intimés de voir fixer une astreinte pour absence de vérification de la conformité des chéneaux est irrecevable en ce qu'elle revient à modifier le jugement fondant les poursuites.

Sur l'appel incident des intimés, ils opposent que les travaux objets de l'injonction ont été réalisés dès décembre 2020.


 Par conclusions du 8 janvier 2026, M. [S] et Mme [W] demandent à la cour de :


- confirmer que la saisie-attribution est régulière ;

- confirmer le débouté de la demande d'annulation et de mainlevée de la saisie ;

- confirmer la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 2 400 euros, au titre de la liquidation de l'astreinte relative à l'obligation de justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, notamment de la conformité des chéneaux et la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment ;

- condamner à justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, de la conformité du caniveau central de l'accès au bâtiment et en tout cas, de la conformité du chéneau, dont les débordements ont été constatés par l'expert judiciaire, par un sachant missionné à cette fin dans les deux mois de la signification de l'arrêt à venir sous astreinte nouvelle passé ce délai de 80 euros par jour de retard pendant 30 jours ;

En statuant à nouveau :

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il n'a pas validé les dépens inclus dans le décompte de la saisie ;

- infirmer le jugement entrepris au sujet de la demande de liquidation d'astreinte pour les travaux non réalisés compte tenu des nouvelles pièces présentées ;

En tout état de cause,

- condamner le syndicat des copropriétaires à la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes.


 Ils font valoir tout d'abord que le procès-verbal de saisie est régulier en ce que le décompte contient le détail de la créance y compris les sommes déjà réglées par les autres débiteurs condamnés ; que le chèque invoqué par les appelants n'a jamais été reçu par leur conseil ni, a fortiori, encaissé, précisant à cet égard qu'il n'aurait, en toutes hypothèses, pas permis de couvrir l'intégralité de la dette du syndicat des copropriétaires qui s'élevait à la somme de 16 239,28 euros et non de 12 179,45 euros ; que les dépens devaient être inclus dans le montant de la créance, leur montant étant parfaitement connu de toutes les parties ; que l'acte de saisie ne peut être annulé en l'absence de nullité de forme ou de fond établie.


Ensuite, ils approuvent le premier juge d'avoir liquidé l'astreinte à la somme de 2 400 euros et soulignent que même quatre ans après le jugement, le syndicat des copropriétaires n'a toujours pas effectué les travaux objets de la seconde astreinte, auxquels il s'est d'ailleurs opposé lors de l'assemblée générale du 30 juin 2022. Ils ajoutent que le jugement du 3 décembre 2021 a prévu deux mesures complémentaires que sont la vérification des canalisations voisines et celles de conformité ; que les appelants s'obstinent à produire des rapports d'entretien et de nettoyage plutôt que de faire vérifier la conformité des installations selon les normes de construction ; que le changement arbitraire de dénomination chéneau/gouttière ne peut justifier l'absence d'exécution, alors même que l'expert parle de chéneau ; que les entreprises mandatées par les appelants n'ont été missionnées que pour le nettoyage et non pour vérifier la conformité des installations visées par le jugement ; que le caniveau de l'allée centrale vient seulement d'être changé, ce qui apparaît tardif au regard de la date du jugement ; que l'ensemble de ces éléments justifie la fixation d'une nouvelle astreinte.

À titre incident, ils soulignent la nécessité de liquider intégralement l'astreinte dans la mesure où le syndicat des copropriétaires n'a pas réalisé les travaux en infrastructures dont les devis sont listés au dispositif du jugement du 3 décembre 2021.


 La clôture a été prononcée par une ordonnance du 29 janvier 2026.

 En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus quant à l'exposé du surplus de leurs prétentions et de leurs moyens.




MOTIFS DE LA DECISION



Sur la nullité et la demande de mainlevée


 Il est produit, en pièces numéro 2 et 10 du syndicat des copropriétaires, une lettre datée du 16 juin 2022 et un accusé de réception signé à l'emplacement réservé au destinataire dont il résulte que le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé à M. [U] [B], avocat, alors conseil de M. [S] et de Mme [D], par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 20 juin 2022, un chèque de 12'179,45 euros, en exécution volontaire du paiement de la quote-part du syndicat des copropriétaires dans les condamnations in solidum prononcées contre lui.

 M. [S] et Mme [D] contestent dans leurs conclusions que leur conseil ait reçu un tel chèque, au motif que « la signature du feuillet de dépôt n'est celle d'aucun des associés du cabinet [B], seuls habilités à accepter les recommandés ».

 Toutefois, pour faire foi que le pli a été reçu par son destinataire, le feuillet de dépôt du pli recommandé n'a pas à être signé du destinataire, seulement l'avis de réception, ce qui est le cas en l'espèce. Les conclusions de M. [S] et de Mme [D] ne contiennent pas dénégation formelle de signature concernant la signature de l'avis de réception. 

 L'attestation prétendue, invoquée en pièce n°10 de M. [S] et de Mme [D] à l'appui de leur contestation est non signée ; elle émanerait, selon leurs conclusions de « l'associé du Cabinet d'avocats [B] & Associés ». Cependant, ces conclusions ne précisent pas l'identité de l'attestant. M. [S] et Mme [D] concluent dans le cadre de la présente instance par le mandat d'un conseil autre que le Cabinet [B].

 Par conséquent, cette attestation est dépourvue de toute force probante.





 Il sera retenu que le chèque, daté de mai 2022, a bien été reçu par le conseil de M. [S] et de Mme [D] le 20 juin 2022.

 Le 9 décembre 2022 seulement, le conseil de M. [S] et de Mme [D] est revenu par courriel vers le conseil du syndicat des copropriétaires, pour indiquer que malgré des recherches approfondies dans les locaux et dans la comptabilité, il n'était retrouvé aucune trace de ce chèque.

 Le 14 décembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a demandé à son confrère un courriel officiel de désistement concernant ce chèque.

 M. [S] et de Mme [D] ont fait délivrer un commandement de payer au syndicat des copropriétaires le 15 février 2024, pour la somme de 48 515,57 euros.

 Le 16 février 2024, le syndicat des copropriétaires a protesté par courriel adressé à l'avocat de M. [S] et de Mme [D], avec copie à l'huissier instrumentaire, rappelant la demande non satisfaite d'une lettre de désistement concernant le chèque non encaissé, et annonçant qu'à sa réception, un nouveau chèque Carpa serait émis. Concernant le montant dû, le syndicat des copropriétaires n'a contesté, outre le défaut de prise en compte de son règlement de la somme de 12 179,45 euros, que les dépens, au moyen qu'ils allaient faire masse avec les dépens d'appel, et alors que nul certificat de vérification des dépens n'avait été notifié.

 La lettre de désistement du chèque, signée d'un associé du Cabinet [B], a été adressée le 5 avril 2024.

 C'est dans ces conditions que la saisie-attribution litigieuse a été pratiquée le 18 avril 2024, pour la somme totale de 49 158,13 euros, sans qu'un nouveau chèque ait été adressé à M. [S] ou Mme [D]. 

 Par courriel officiel adressé à leur conseil le 7 mai 2024, le conseil du syndicat des copropriétaires s'est borné à dire à son confrère qu'il restait dans l'attente de son relevé d'identité bancaire Carpa pour l'exécution de la quote-part à la charge de son client.

 Le syndicat des copropriétaires ne conteste le montant pour lequel la saisie-attribution litigieuse a été pratiquée que pour le montant des intérêts réclamés, soit la somme de 4 896,86 euros, au moyen que ces intérêts ne pouvaient courir alors que, sans le courrier de désistement adressé un an et demi après la perte du premier chèque, il ne pouvait émettre un autre chèque de règlement, faisant valoir que le relevé d'identité bancaire sollicité n'avait pas été communiqué.

 Il résulte cependant de l'ensemble des circonstances de la cause que le premier juge doit être approuvé d'avoir considéré que la saisie-attribution n'était pas nulle, après avoir rappelé qu'en vertu de la condamnation in solidum, M. [S] et Mme [D] étaient en droit de demander au syndicat des copropriétaires la totalité des sommes allouées, à charge pour ce dernier de se retourner après paiement contre ses co-obligés, afin de ne supporter, en définitive, que sa quote-part.

 Le premier juge a également exactement rappelé qu'un acte pratiqué pour un montant erroné n'est pas nul, même si ses effets peuvent en être limités.











 À ces justes motifs, il sera ajouté que la saisie-attribution litigieuse n'est pas abusive, dès lors qu'au-delà de la perte du chèque non-encaissé par le conseil de M. [S] et Mme [D], le syndicat des copropriétaires s'est abstenu sous des prétextes successifs de procéder au paiement en totalité des sommes dues, alors même que le chèque non encaissé était périmé.

 Il en résulte que la saisie-attribution litigieuse n'a été ni inutile ni abusive.

 Par conséquent, les moyens de nullité ou de mainlevée totale invoqués contre la saisie-attribution litigieuse ne peuvent prospérer et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires à ce titre. Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu de condamner M. [S] et Mme [D] à supporter le coût de la saisie.


Sur la demande de cantonnement


 Bien que les frais d'expertise figurant au procès-verbal de saisie-attribution pour la somme de 14 940,71 euros correspondent exactement aux ordonnances de taxe du juge taxateur du tribunal de grande instance de Paris du 21 janviers 2016, à hauteur de la somme de 10'977,06 euros, et du 13 juillet 2018, à hauteur de celle de 3 963,65 euros, prise pour la rémunération de M. [I], désigné en qualité d'expert, rien n'établit que ces ordonnances de taxe aient été préalablement signifiées au syndicat des copropriétaires. Ce dernier, en conséquence, est bien fondé à soutenir que l'exécution forcée ne peut être pratiquée concernant ces honoraires d'expertise.

 Toutefois, la somme de 8 600 euros figurant au décompte de la saisie-attribution au titre des frais d'architecte est conforme aux énonciations du jugement du 3 décembre 2021 signifié, qui a procédé à cette liquidation et qui a servi de fondement à la mesure d'exécution.

 À bien lire ce même décompte, aucun autre poste ne correspond à des dépens non taxés ou non vérifiés.

 Par conséquent, il n'y a pas lieu en l'espèce de cantonner la saisie-attribution du chef des sommes mentionnées au procès-verbal au titre de ces frais d'architecte.

 Ce même décompte mentionne les intérêts dus sur la somme de 38 589,81 euros, correspondant au principal, à savoir le montant des préjudices pour la somme de 76'196,38 euros, augmenté des honoraires taxés de l'expert et de l'architecte comme ci-dessus rappelé, et après déduction de versements à hauteur de la somme de 61 147,28 euros effectués par des codébiteurs mentionnés sous la rubrique « vos versements à déduire », mais effectués en réalité par d'autres codébiteurs, ce sans risque de confusion pour le syndicat des copropriétaires. Il est justifié par les pièces produites que la société AXA France IARD a versé la somme de 24 358,91 euros et que la société Lloyds Insurance Company a versé la somme de 36 788,37 euros (24'358,91 + 36'788,37 = 61'147,28).

 Le décompte détaille le mode de calcul des intérêts et précise le taux légal simple ou majoré appliqué selon les périodes.

 Il résulte de ce qui précède que puisque la saisie-attribution n'a pas pu porter valablement sur la somme de 14'940,71 euros concernant les frais d'expertise judiciaire, les intérêts sur cette somme sont également réclamés à tort.

 Toutefois, en l'absence de paiement effectif ayant résulté du chèque non encaissé de 12'179,45 euros, il n'y a lieu à aucun cantonnement de ce chef.

 Le décompte de saisie figurant sur le procès-verbal se lit ainsi : 

 Le premier juge a exactement retenu que les frais de procédure à hauteur de la somme de 28,90 euros n'étaient pas justifiés. Il n'est pas soutenu que les créanciers ont été mal fondés à mentionner à ce décompte les provisions sur frais de dénonce, sur frais de certificat de non contestation, sur frais de signification de non contestation et sur frais de mainlevée.

 En l'absence de plus amples contestations, il y a lieu de rectifier ce décompte pour limiter les effets de la saisie-attribution aux sommes suivantes :


'principal ' montant des préjudices : 76'196,38 euros ;

'article 700 : 5 000 euros ;

'principal ' frais d'architecte : 8 600 euros ;

'coût du procès-verbal de saisie : 50,50 euros ;

'provision sur frais de dénonce : 90,06 euros;

'provision sur frais de certificat de non contestation : 51,07 euros ;

'provision sur frais de signification de non contestation : 77,29 euros;

'provision sur frais de mainlevée : 59,43 euros ;

'outre l'intérêt au taux légal de 0,76 % à compter du 3 décembre 2021, et au taux légal majoré soit 5,76 % depuis le 14 février 2022 puis 5,77 % au 1er juillet 2022, puis 7,06 % au 1er janvier 2023, puis 9,22 % au 1er juillet 2023, puis 10,07 % au 1er janvier 2024, calculé au jour le jour sur une base de 23'649,10 euros ;

'versements à déduire : - 61'147,28 euros.

Sur la liquidation de l'astreinte relative à l'engagement des travaux prévus dans les devis énumérés, dans le jugement du 3 décembre 2021


 En cause d'appel, M. [S] et Mme [D] produisent l'ensemble des devis visés au dispositif du jugement du 3 décembre 2021 et dont ils allèguent que le syndicat des copropriétaires n'a toujours pas fait exécuter les travaux ordonnés.

 Il s'agit tout d'abord du devis FM étanchéité du 1er juin 2017, concernant l'étanchéité des maçonneries des parties communes, pour 21'346 euros hors-taxes.

 En deuxième lieu, il s'agit du devis ATB pour l'assèchement des murs, d'un montant de 12'371,04 euros hors-taxes.

 En troisième lieu, il s'agit du devis Viana rénovation, pour des travaux de maçonnerie d'un montant de 18'294,37 euros hors-taxes.

 En quatrième lieu, il s'agit d'un second devis Viana rénovation, pour une trappe de visite et pour un montant de 382 euros hors-taxes.

 Toutefois, le dispositif des conclusions de M. [S] et Mme [D], qui seul lie la cour en vertu de l'article 954 du code de procédure civile, s'il comporte bien une demande d'infirmation du jugement du 3 octobre 2024 au sujet de la demande de liquidation d'astreinte pour les travaux non réalisés, ne comporte pour autant aucune demande relative à la liquidation de l'astreinte prévue par le jugement du 3 décembre 2021.

 Par conséquent, malgré les productions de pièces nouvelles en appel, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de liquidation d'astreinte pour les travaux non réalisés.


Sur l'astreinte relative à l'obligation de justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines


 Le syndicat des copropriétaires a été condamné par le jugement du 3 décembre 2021 « à justifier de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines, notamment de la conformité des chéneaux et du caniveau central de l'accès aux bâtiments, dans les 2 mois de la signification du jugement sous astreinte, passé ce délai de 80 euros par jour de retard pendant 30 jours ».

 Concernant le caniveau central, la seule pièce justificative du respect de son obligation que produit le syndicat des copropriétaires est un rapport d'intervention et une facture de la société Coresi du 7 avril 2025, concernant la reprise des caniveaux. Ce document établit un changement à cette date des caniveaux existants par des caniveaux conformes aux normes et à la réglementation en vigueur, un raccordement conforme au réseau d'évacuation étant également réalisé.

 Ces travaux de vérification et de mise aux normes sont tardifs, sans justification valablement démontrée par le syndicat pour un tel retard.

 Si le syndicat des copropriétaires produit également un bon de travaux confiés à la société Urban pour le « nettoyage des caniveaux de la résidence [Etablissement 1] et maisons », ce document n'évoque en rien la vérification de conformité imposée par le jugement du 3 décembre 2021.

 En outre, le syndicat des copropriétaires allègue sans le prouver une impossibilité d'exécution du jugement du 3 décembre 2021 résultant de l'absence de chéneaux, au motif que le bâtiment ne comporterait que des gouttières.

 D'ailleurs, au rebours de son affirmation, les rapports de visite annuelle en exécution du contrat confié à la société Etanchepro chargée du « contrat d'entretien annuel numéro 99/22 de la toiture terrassent inaccessible gravillonnée, des terrasses accessibles dalles sur plots, des chéneaux et gouttières » confirment l'existence de chéneaux au sens du jugement du 3 décembre 2021.

 Il demeure qu'aucune des pièces déjà indiquées produites par le syndicat des copropriétaires ne justifie d'une exécution ou d'un commencement d'exécution de ce jugement s'agissant de la vérification de l'état des gouttières des maisons voisines.

 Par conséquent, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a liquidé l'astreinte ainsi qu'il l'a fait.


Sur les prétentions accessoires


 En équité, le syndicat des copropriétaires versera à M. [S] et Mme [D] une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, dont le montant sera précisé au dispositif du présent arrêt.

 Le sens du présent arrêt conduit également a condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.




PAR CES MOTIFS, la cour d'appel :





Réforme le jugement entrepris dans ses dispositions soumises à la cour, mais seulement en ce qu'il n'a pas prononcé le cantonnement de la saisie-attribution ;



Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant



Cantonne les effets de la saisie-attribution pratiquée le 18 avril 2024 entre les mains du cabinet [Y] [Z] aux sommes suivantes :

'principal ' montant des préjudices : 76'196,38 euros ;

'article 700 : 5 000 euros ;

'principal ' frais d'architecte : 8 600 euros ;

'coût du procès-verbal de saisie : 50,50 euros ;

'provision sur frais de dénonce : 90,06 euros ;

'provision sur frais de certificat de non contestation : 51,07 euros ;

'provision sur frais de signification de non contestation : 77,29 euros ;

'provision sur frais de mainlevée : 59,43 euros ;













'outre l'intérêt au taux légal de 0,76 % à compter du 3 décembre 2021, et au taux légal majoré soit 5,76 % depuis le 14 février 2022 puis 5,77 % au 1er juillet 2022, puis 7,06 % au 1er janvier 2023, puis 9,22 % au 1er juillet 2023, puis 10,07 % au 1er janvier 2024, calculée au jour le jour sur une base de 23'649,10 euros ;

'versements à déduire : - 61'147,28 euros ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] à payer à M. [S] et Mme [D] une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ;



Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 4] aux dépens ;



Rejette le surplus des demandes.





 Le greffier, Le Président,