Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 7 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 07 MAI 2026



(n° , 14 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00941 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIXME



Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 juin 2023 - Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] - RG n° 22/09881





APPELANT



Monsieur [K] [S]

né le 07 Juin 1966 à [Localité 2] (69)

[Adresse 1]

[Localité 3]



représenté par Me Jean-Emmanuel NUNES, avocat au barreau de PARIS, toque : G0025

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/506631 du 24/11/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])





INTIMÉ



Monsieur [Q] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651

substituée à l'audience par Me Marie JACQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0628





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Laura TARDY, Conseillère 

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère





Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE





ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant M. [Q] [X] et M. [K] [S]. 



Par acte sous seing privé du 5 août 2014, [M] [X] a donné à bail meublé à M. [K] [S] une chambre aménagée et équipée au 6ème étage de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer de 640 euros par mois et une provision sur charges de 10 euros. 



M. [Q] [H] [T] vient aux droits de [M] [X], décédée.



Par acte d'huissier de justice du 16 septembre 2021, M. [X] a fait délivrer à M. [S] un commandement de payer la somme totale de 20 356,46 euros, visant la clause résolutoire. Il lui a fait délivrer le 29 septembre 2022 un nouveau commandement de payer la même somme, visant également la clause résolutoire.



Par exploit d'huissier du 15 décembre 2022, le bailleur a fait assigner M. [S] aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- le paiement d'une somme de 22 100 euros au titre de loyers et charges dus au mois de décembre 2022 inclus, 

- la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,

- la fixation d'une indemnité d'occupation égale à 650 euros par mois (montant du loyer majoré des charges et réévalué chaque année selon l'IRL comme le bail), et la condamnation du défendeur à son paiement, à compter du 30 novembre 2022,

- la condamnation du défendeur au paiement de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation du défendeur aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût des deux comandements de payer et des signalements à la CCAPEX. 



A l'audience, le demandeur a maintenu ses demandes, sauf à réactualiser le montant de l'arriéré locatif à la somme de 24 500 euros au mois d'avril 2023 inclus et porter sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 000 euros. 



Comparant, M. [S] a conclu à l'annulation des commandements de payer des 16 septembre 2021 et 29 septembre 2022 et subsidiairement au rejet des prétentions du demandeur et à sa condamnation reconventionnelle à lui verser la somme de 25 000 euros à titre de dommages intérêts pour trouble de jouissance, et à se voir accorder des délais de paiement jusqu'à l'adoption définitive du plan conventionnel de redressement et de limiter sa condamnation au seul paiement du loyer courant jusqu'à l'approbation définitive du plan conventionnel de redressement, ou à défaut à la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant, et en tout état de cause de condamner M. [X] à verser à Me Jean Emmanuel Nunes, avocat, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle, et aux entiers dépens. 

Par jugement contradictoire entrepris du 16 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

- condamne M. [K] [S] à payer à M. [Q] [H] [T] la somme de 24 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- fixe l'indemnité d'occupation due à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, 

- condamne M. [S] à payer à M. [H] [T] l'indemnité mensuelle d'occupation précitée, à compter du 29 novembre 2022, jusqu'à la libération effective des lieux,

- constate l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 novembre 2022 et dit que M. [S] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut d'un départ volontaire il pourra être procédé à l'expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l'appréhension du mobilier, 

- condamne M. [S] à payer à M. [H] [T] la somme de 400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamne M. [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 septembre 2022,

- déboute les parties du surplus de leurs demandes,

- rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 23 décembre 2023 par M. [K] [S], 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 octobre 2025, par lesquelles M. [K] [S] demande à la cour de :

- prononcer l'annulation du jugement en date du 16 juin 2023, rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, ou à défaut, l'infirmer totalement en ce que ce jugement a :

- condamné M. [K] [S] à verser à M. [Q] [X] la somme de 24 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées, 

- condamné M. [S] à payer à M. [H] [T] l'indemnité mensuelle d'occupation précitée à compter du 29 novembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 novembre 2022, 

- dit que M. [S] devra libérer les lieux de tous biens ou occupants de son chef et rendre les clés dans les 2 mois à compter du commandement qui sera adressé à cette fin ou de la signification du jugement, 

- dit qu'à défaut d'un départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique dans les conditions et délais légaux, prévoyant notamment l'appréhension du mobilier, 

- condamné M. [S] à payer à M. [X] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [S] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer du 29 septembre 2022, 

- débouté le surplus des demandes,

- prononcer l'annulation de commandement de payer en date du 16septembre 2021 ;

- prononcer l'annulation de commandement de payer, en date du 29 septembre 2022 ;

Statuant en premier et dernier ressort,

- débouter M. [Q] [X] de l'ensemble de ses prétentions ;

- condamner M. [Q] [X] à verser à M. [K] [S] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance ;

- requalifier le contrat en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions impératives du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 ;

- accorder à M. [K] [S] des délais de paiement jusqu'à l'approbation définitive du plan conventionnel de redressement, et limiter sa condamnation au seul paiement du loyer courant jusqu'à l'approbation définitive du plan conventionnel de redressement, ou à défaut à la somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant ;

En tout état de cause,

- condamner M. [Q] [X] à verser à Me Jean-Emmanuel Nunes, avocat, la somme de 1 900 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridictionnelle ;

- condamner M. [Q] [X] aux entiers dépens.



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 20 juin 2024, par lesquelles M. [Q] [H] [T] demande à la cour de :

- débouter M. [S] de sa demande de nullité du jugement dont appel, 

- débouter M. [S] de sa demande de nullité des commandements de payer des 16 septembre 2021 et 29 septembre 2022,

- débouter M. [S] de sa demande de « requalification du contrat en bail à usage d'habitation soumis aux dispositions impératives du titre 1er de la loi du 6 juillet 1989 » comme étant nouvelle en cause d'appel,

En conséquence, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juin 2023 et débouter M. [S] de toutes ses demandes, 

Y ajoutant, 

- condamner M. [S] à payer à M. [X] la somme totale de 25 950 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 19 juin 2024, terme de juin 2024 compris, sous réserve d'actualisation jusqu'à l'audience, 

- condamner M. [K] [S] à payer à M. [Q] [X] la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner le même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Hauptman, avocat aux offres de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



1) Sur l'annulation du jugement



M. [S] conclut à l'annulation du jugement d'une part pour défaut de motivation, soutenant que le premier juge n'a pas répondu à ses moyens tirés de la nullité des commandements de payer des 16 septembre 2021 et 29 septembre 2022 et du défaut d'exigibilité des sommes versées au titre des charges récupérables, et d'autre part pour avoir statué par un motif d'ordre général en réponse à sa demande de bénéficier des dispositions d'ordre public de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989.



M. [H] [T] réplique que le premier juge a fondé sa décision en constatant la régularité du commandement du 29 septembre 2022, seul fondant la procédure, en précisant qu'il n'y avait pas lieu de produire les régularisations de charges, s'agissant d'un bail meublé stipulant un forfait de charges, et en répondant à M. [S] sur l'incidence de la procédure de surendettement que celui-ci a initiée pendant l'instance.



1-1) Pour défaut de motivation



L'article 455 du code de procédure civile dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. 

Il énonce la décision sous forme de dispositif.



L'article 458 du même code précise que ce qui est prescrit par les articles 447, 451, 454, en ce qui concerne la mention du nom des juges, 455 (alinéa 1er) et 456 (alinéas 1 et 2) doit être observé à peine de nullité.



En l'espèce, le jugement entrepris a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du fait du défaut de paiement par le locataire des causes du commandement de payer délivré le 29 septembre 2022 dans le délai imparti. Le premier juge n'a pas statué au regard du commandement du 16 septembre 2021, dont le bailleur ne s'est pas prévalu dans ses demandes. Par conséquent, le fait que le premier juge n'ait pas examiné la régularité du commandement de 2021 est inopérant et ne peut entraîner l'annulation du jugement de ce chef.



M. [S] a soulevé en première instance la nullité du commandement de 2022, au visa des dispositions de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, pour défaut d'identification des sommes demandées dans l'acte (loyer ou charges) et défaut de justificatif des charges demandées. 



Il apparaît des termes du jugement que le premier juge a répondu à ce moyen en page 4 de la décision, en indiquant que "ledit commandement paraît parfaitement régulier et délivré de bonne foi, puisqu'il vise le montant exact du loyer, comprenant un forfait pour charges, et les mois qui sont restés impayés ; qu'il n'y a pas lieu non plus de produire les régularisations de charges, un forfait étant appliqué."



Le jugement entrepris n'encourt donc pas la nullité de ce chef.



1-2) Pour motif d'ordre général



Il est constant qu'il n'est pas satisfait aux exigences de l'article 455 précité lorsque le juge statue par des motifs d'ordre général (Soc., 4 avril 1991, n° 89-44.626).



En l'espèce, M. [S] avait, dans ses conclusions de première instance, sollicité des délais de paiement jusqu'à l'approbation définitive du plan conventionnel de redressement et la limitation de sa condamnation au seul paiement du loyer courant jusqu'à cette approbation, et ce au visa des dispositions de l'article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient qu'en relevant que "la demande de surendettement de M. [S] ne peut faire échec aux présentes demandes de M. [X]", le premier juge a répondu par un motif d'ordre général entachant le jugement de nullité.



Cependant, contrairement à ce que soutient M. [S], le premier juge a répondu de façon détaillée à son moyen tiré de l'application des dispositions de l'article 24 VI de la loi de 1989, en constatant d'abord que le bailleur contestait la demande de surendettement de celui-ci, en relevant ensuite que la saisine de la commission de surendettement des particuliers par le locataire est intervenue postérieurement à la délivrance du commandement de payer et que la décision de recevabilité a été rendue plus de deux mois après ledit commandement et enfin en constatant que M. [S] ne réglait plus le loyer depuis mars 2020, en violation des termes de la décision de recevabilité, cette motivation aboutissant au rejet de la demande de M. [S] tendant à l'application de l'article susvisé.



Le premier juge ayant motivé sa décision de rejet au regard de la situation spécifique de M. [S], et non par un motif d'ordre général, sa demande d'annulation du jugement sera rejetée.



2) Sur l'annulation des commandements de payer



M. [S] conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande d'annulation des commandements délivrés en 2021 et 2022 et la réitère devant la cour, faisant valoir que ceux-ci ne comportent pas la précision du montant mensuel du loyer et des charges. Il ajoute que ceux-ci n'ont pas été accompagnés de justificatifs de charges, alors qu'il les conteste. Il se prévaut d'un grief résultant de ce défaut de mention dès lors qu'il n'a pas été en mesure de connaître exactement les causes du commandement et n'a pu prendre parti en temps utile et en toute connaissance de cause.



M. [H] [T] reprend la motivation soutenue à l'appui du rejet de la demande d'annulation du jugement pour défaut de motivation.



Ainsi qu'il a été jugé supra, M. [H] [T] a sollicité la résiliation du contrat le liant à M. [S] par l'effet de la clause résolutoire, en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer délivré le 29 septembre 2022 par le locataire dans le délai de deux mois imparti. 



La question de la régularité du commandement délivré le 16 septembre 2021 est donc sans incidence sur la présente instance, faute pour cet acte d'avoir fondé la procédure de première instance, étant observé au surplus qu'aucune des parties ne le produit à hauteur d'appel, ce qui ne permet pas d'en examiner l'irrégularité alléguée.



Quant au commandement du 29 septembre 2022, il précise que le montant du loyer hors charges est de 640 euros et les charges de 10 euros, puis inclut un décompte rappelant le montant du loyer, charges incluses, de 650 euros et précisant, mois par mois à partir de mars 2020 jusqu'en septembre 2022 inclus, les sommes appelées (soit 650 euros par mois), soit un arriéré à la date de sa délivrance de 20 150 euros étant précisé qu'il n'est mentionné aucune somme au crédit du locataire, devant venir en déduction des sommes dues. 



Conformément aux articles 25-3 et -10 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre des locations meublées, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur, au choix des parties et selon les termes du bail, soit dans les conditions de l'article 23 (provision sur charges et régularisation annuelle), soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement dont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.



En l'espèce, [M] [H] [T] a convenu avec M. [S] d'un bail de location meublée, incluant un montant de 650 euros "forfait charges inclus." Les parties ayant convenu que le locataire acquitterait un forfait de charges, cela exclut toute obligation pour le bailleur de procéder à une régularisation annuelle des charges. Par conséquent, le commandement délivré en 2022 n'encourt pas l'annulation de ce chef.





3) Sur la requalification du bail



M. [S] soutient que le contrat, ne comportant pas d'inventaire ni d'état détaillé du logement, doit être requalifié en bail relevant des baux non meublés de la loi du 6 juillet 1989. 



M. [H] [T] soulève l'irrecevabilité de la demande comme étant nouvelle en appel et au fond fait observer que cette requalification est sans incidence sur la demande de constatation de la résiliation du bail, ajoutant que [M] [X], qui a conclu le contrat, était âgée et dans un rapport de confiance avec M. [S].



3-1) Sur la recevabilité de la demande



Selon les articles 564 et 565 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



L'article 566 du même code ajoute que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En première instance, M. [S] avait dans ses écritures sollicité la requalification du contrat en bail soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989. Le premier juge, tout en relevant que cette demande ne figurait pas dans le dispositif des conclusions de celui-ci, a cependant examiné cette demande et l'a rejetée. 



La demande de requalification du contrat de bail formée par M. [S] devant la cour n'est donc pas nouvelle en appel et la fin de non-recevoir soulevée par M. [H] [T] sera rejetée.



3-2) Sur le bien-fondé de la demande



Selon l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015).



Les contrats de bail de logement meublé à titre de résidence principale sont régis par les dispositions du titre I bis de la loi du 6 juillet 1989. 



L'article 25-5 précise qu'un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.



Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du logement loué, étant observé que les parties ne contestent pas que le logement loué à M. [S] constitue sa résidence principale. 



En l'espèce, le bail stipule qu'est louée "une chambre aménagée d'une surface habitable de 13 m² comprenant : une pièce principale avec lit et table, un coin cuisine, une cabine de douche. WC communs."



Cette mention du contrat, qui n'est complétée par aucune autre mention de celui-ci, est insuffisante à établir le caractère meublé du logement en l'absence de précision relative aux éléments composant le "coin cuisine", à la fourniture de literie, d'ustensiles de cuisine et nettoyage, à la présence de chaises, d'un réfrigérateur, d'éléments de rangement...



M. [H] [T] ne produit ni inventaire ni état détaillé des équipements du logement. Par conséquent, il échoue à rapporter la preuve du caractère meublé du logement loué à M. [S]. 



Le premier juge a rejeté la demande de requalification en opposant à M. [S] sa mauvaise foi dès lors qu'il ne payait plus le loyer depuis 3 ans, n'avait jamais soulevé cette difficulté en 9 ans de location et ne l'opposait que pour échapper à ses obligations, lui opposant le principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Cependant, M. [S] n'est pas à l'origine de la rédaction du bail et du défaut d'établissement des documents propres au bail meublé, et il ne peut être déduit sa mauvaise foi du seul fait qu'il oppose un moyen de droit à une demande de condamnation de la part de son adversaire. 



Dès lors, infirmant le jugement de ce chef, sera accueillie la demande de requalification du contrat en bail non meublé soumis au titre I de la loi du 6 juillet 1989.



4) Sur la résiliation du bail



M. [S] conclut à l'infirmation du jugement qui a constaté la résiliation du bail et sollicite le rejet de la demande. Il oppose une exception d'inexécution tirée de l'indécence du logement loué. Il conclut à l'inexigibilité des sommes réclamées au titre des charges locatives récupérables faute de régularisation annuelle et de communication des justificatifs desdites charges et au rejet de la demande relative aux sommes dues avant le 1er octobre 2021, estimant justifier de leur paiement.



M. [H] [T] conclut à la confirmation du jugement, faisant valoir que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans les deux mois de la délivrance de celui-ci. Il rappelle que le contrat portait sur un logement meublé avec un forfait pour les charges. Il soutient que le document produit par M. [S] est un faux. Il indique avoir fait le nécessaire pour faire les travaux au vu des désordres constatés mais précise que l'entreprise n'a pu intervenir du fait du locataire.



4-1) sur l'exception d'inexécution tirée de l'indécence du logement



Il est constant qu'à l'appui du défaut de paiement des loyers, le locataire n'est fondé à opposer au bailleur une exception d'inexécution tirée de l'indécence alléguée du logement que lorsqu'il établit que le logement est totalement inhabitable en conséquence de son indécence résultant de la faute exclusive du bailleur (Cass., 3e Civ., 28 juin 2018, n° 16-27.246 ; 28 mars 2019, n° 15-17.260 ; 13 mars 2025, n° 22-23.406).



Selon un rapport de visite à domicile établi le 1er mai 2022 par M. [D], architecte, pour le compte de l'Espace Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre :

- les parois murales sont dégradées (peinture cloquée, traces d'humidité), témoignant d'un défaut d'isolation, l'architecte ayant relevé l'absence de ventilation mécanique dans la salle d'eau,

- un cache de prise électrique est absent,

- le raccordement du WC sanibroyeur n'est pas conforme, les eaux usées de la douche refoulent dans le lavabo,

- la superficie de la chambre est de 8,3 m², inférieure à 9 m².



Un désordre d'infiltration par les châssis des fenêtres de toit a été évoqué n'a pas été constaté par l'architecte qui, à ce sujet, a uniquement repris les déclarations de M. [S].



Un contrôle sanitaire du logement par un inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 1], réalisé plus tard, a abouti aux mêmes constats, mais en ajoutant le constat d'un défaut d'étanchéité de la fenêtre de toit qui ne se ferme pas correctement, et sans reprendre le désordre de la prise électrique.



Si les désordres allégués sont ainsi avérés, il n'apparaît pas, au regard de leur nature et leur ampleur, qu'ils privent M. [S] de l'usage de son logement, dont la jouissance est altérée, mais non empêchée.



En outre, M. [S] ne démontre pas, ni même n'allègue, avoir été dans l'impossibilité totale d'habiter les lieux loués du fait des désordres évoqués, de sorte qu'il n'est pas fondé à se prévaloir d'une exception d'inexécution par M. [X] de ses obligations de bailleur pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.



4-2) Sur le jeu de la clause résolutoire



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. 



L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le premier juge a constaté la résiliation du bail après avoir constaté que les causes du commandement délivré le 29 septembre 2022 n'avaient pas été exécutées dans le délai de deux mois imparti. Il appartient à M. [S], qui sollicite l'infirmation de ce chef du jugement et le rejet de la demande, de rapporter la preuve soit de l'absence de dette locative à la date du commandement, soit de son règlement dans le délai de deux mois.



4-2-1) Sur la demande au titre des charges locatives



Il a été jugé que le contrat de bail relevait des dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989.



L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.



Si l'obligation du bailleur de procéder annuellement à une régularisation des charges n'est assortie d'aucune sanction, il est constant qu'à défaut de fourniture de justificatifs et de régularisation, le locataire peut prétendre soit à la réduction de la provision pour charges (3e Civ., 30 mai 2012, n° 11-19.008) soit à la restitution des provisions (3e Civ., 9 juin 2015, n° 14-15.444 ; 9 novembre 2017, n° 16-22.445).



Comme en première instance, il n'est versé à la procédure aucun décompte de charges ni aucune régularisation annuelle des charges de la part du bailleur, lequel n'avait par ailleurs formé aucune demande afférente à la régularisation de celles-ci devant le premier juge. M. [S] ne justifie d'aucune demande adressée au bailleur, relative à la régularisation des charges. 



Par conséquent, à défaut de justification de la part du bailleur de l'envoi au locataire d'un décompte des charges et d'une régularisation annuelle de celles-ci, ni de la mise à disposition de celui-ci des justificatifs des charges pendant 6 mois, c'est à bon droit que l'appelant sollicite que la provision sur charges courantes de 10 euros par mois soit enlevée du décompte du commandement de payer. La somme de 310 euros sera donc déduite.



4-2-2) Sur l'acquisition de la clause résolutoire



M. [S] soutient que M. [H] [T] a reconnu dans un écrit du 1er octobre 2021 qu'à cette date il était à jour du paiement des loyers.



La cour précise que le décompte annexé au commandement du 29 septembre 2022 vise les loyers et charges impayés de mars 2020 à septembre 2022 inclus. 



M. [S] produit un courrier daté du 1er octobre, sans mention de l'année (sa pièce 5), établi par "Monsieur [Q]", certifiant qu'à la date d'établissement de l'écrit M. [S] était à jour du paiement des loyers. La signature est celle de "Mr [Q]".



M. [H] [T] produit un écrit de sa part daté du 15 octobre 2020 dont la comparaison avec le courrier qui lui est attribué démontre une écriture tout à fait différente, de même que la signature. 



Le courrier produit par M. [S] sera donc écarté comme étant particulièrement douteux et non daté, ne permettant pas de justifier du paiement des loyers de la part du locataire en octobre 2021.



Il n'est produit aucun autre justificatif de la part du locataire établissant que les loyers étaient payés tant à la date du commandement de payer qu'à la date des effets de celui-ci, deux mois plus tard, ou même à la date à laquelle le premier juge a statué.



Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 29 novembre 2022. Il convient de confirmer ce chef du jugement, ainsi que les chefs subséquents, relatifs à l'expulsion à défaut de départ volontaire et à la condamnation de M. [S] au paiement d'une indemnité d'occupation, chefs du jugement non utilement contestés par les parties.



5) Sur l'arriéré locatif et les délais de paiement



M. [H] [T] a conclu à la confirmation du jugement sur la somme due et le rejet des délais de paiement et à l'actualisation de sa créance à la somme de 25 950 euros au 19 juin 2024. 



M. [S] a conclu au rejet des demandes et à l'infirmation du jugement ayant rejeté sa demande d'octroi de délais de paiement en application de l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, réitérant celle-ci devant la cour. Il sollicite de limiter sa condamnation au seul paiement du loyer courant jusqu'à l'approbation définitive du plan conventionnel de redressement, ou à défaut des délais de paiement de 50 euros par mois en sus du loyer courant.



Compte tenu de ce qui précède et des dires et pièces des parties, il apparaît que M. [S] est redevable, à la date du 19 juin 2024, de la somme de :

- 640 euros de loyers (provision sur charges de 10 euros exclue) de mars 2020 à juin 2024 (52 mois), soit la somme totale de 33 280 euros,

- sous déduction de la somme de 7 650 euros que M. [H] [T] indique avoir reçue, étant précisé que M. [S] ne discute pas ce montant,

- et sous déduction d'un versement de 200 euros dont M. [S] justifie le paiement par Western Union le 16 mai 2022, étant précisé que la pièce établissement une demande de virement d'un montant de 200 euros le 30 mars 2023 au profit du bailleur ne vaut pas preuve de l'exécution de celui-ci,



soit la somme de 25 430 euros, au paiement de laquelle sera condamné M. [S], la cour infirmant le jugement de ce chef.



M. [S] sollicite l'application à son bénéfice des dispositions de l'article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.



Cependant, il est justifié que par jugement du 14 mars 2024, le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Paris à déclaré M. [S] irrecevable au bénéfice de la procédure de surendettement, ne lui permettant pas de revendiquer l'application des dispositions précitées. 



En outre, M. [S] ne justifie pas du paiement de l'indemnité d'occupation courante, ni ne fournit à la cour d'élément relatif à sa situation personnelle ou financière, ne mettant pas celle-ci en position d'apprécier la pertinence de sa demande de délais de paiement, faute de justifier de sa capacité de paiement.



Sa demande de délais de paiement sera donc rejetée.



6) Sur la demande de dommages-intérêts



M. [S] conclut à l'infirmation du jugement qui a rejeté sa demande indemnitaire et la réitère devant la cour. Il estime justifier du caractère indécent du logement et sollicite des dommages-intérêts à hauteur de la somme de 25 000 euros au titre du trouble de jouissance subi.



M. [H] [T] conclut à la confirmation du jugement et fait valoir que la demande de travaux du locataire n'a été formée qu'à la suite de la délivrance du premier commandement de payer, après 7 ans d'occupation. Il ajoute avoir mandaté une entreprise dès réception du courrier du locataire, mais précise que celle-ci a été empêchée d'intervenir par le fait de ce dernier.



L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.



En l'espèce, il a été relevé supra que M. [S] justifiait de plusieurs désordres dans son logement : humidité importante sur le mur de droite du logement, raccordement du WC sanibroyeur non conforme, eaux usées de la douche refoulant dans le lavabo, fenêtre de toit ne fermant pas correctement et présentant un défaut d'étanchéité. 



M. [S] a averti M. [X] par courrier du 8 avril 2022, lequel a saisi la société Entreprise [F] le jour-même pour reprendre les désordres. Cette société s'est rendue au domicile de M. [S] puis a établi un devis le 13 mai 2022, accepté par le bailleur. 



Par courrier du 13 avril 2023 adressé au conseil du bailleur, la société a indiqué que M. [S] avait ensuite précisé ne plus avoir de problème avec le broyeur et qu'il avait refusé leur intervention.



Conformément à l'adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, M. [S] n'est donc pas fondé à solliciter l'indemnisation d'un préjudice de jouissance subi du fait du dysfonctionnement du WC sanibroyeur alors qu'il s'est opposé à l'intervention destinée à remédier aux désordres de cet élément d'équipement. 



Il n'est pas non plus fondé à se prévaloir d'un préjudice de jouissance en lien avec "une installation électrique particulièrement dangereuse", dès lors que le désordre sur une prise constaté par l'architecte n'a pas été constaté par l'inspecteur de la Ville de [Localité 1] intervenu ultérieurement, et que le désordre constaté ne permettait pas de conclure à la particulière dangerosité de l'installation électrique.



En revanche, il n'est pas justifié par le bailleur d'une intervention remédiant aux désordres du mur et de la fenêtre, étant observé que dans son courrier du 13 avril 2023, la société [F] indiquait que M. [S] avait sollicité leur intervention pour les infiltrations au niveau du vélux survenant lors de pluies, sans qu'il ne soit justifié d'une intervention ultérieure de cette société.



Par conséquent, est rapportée la preuve de désordres d'infiltration au niveau de la fenêtre de toit et d'humidité sur un mur, désordres démontrant que le couvert du logement n'est pas assuré, dès lors que les menuiseries extérieures n'assurent pas le logement contre les infiltrations, et que le logement ne permet pas une aération suffisante, l'humidité du mur n'étant pas évacuée.



Le logement est donc indécent au sens des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002.



M. [S] peut donc prétendre à l'indemnisation de son préjudice, celle-ci prenant en compte le fait que les désordres d'humidité du mur et du WC sanibroyeur, compte tenu de leur nature, existaient déjà lors de la prise à bail, ce que le bailleur ne pouvait donc ignorer. En revanche, s'agissant du désordre d'infiltration, il s'avère limité aux fortes pluies selon le locataire et il n'est pas prouvé qu'il existait dès la prise à bail. En effet, en l'absence d'état des lieux d'entrée, ou de tout élément de preuve de l'état du logement au début de la location, il convient de faire application de la présomption de bon état de l'article 1731 du code civil.



Compte tenu de la durée de la location, qui a cessé le 29 novembre 2022, et de ce qui précède, notamment du caractère ponctuel des infiltrations de la fenêtre et du refus de M. [S] de permettre la reprise du désordre du WC sanibroyeur, il convient de lui allouer la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts.



Infirmant le jugement de ce chef, la cour condamne M. [X] à verser à M. [S] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. 



Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.



Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [S] aux dépens et rejette les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



REJETTE la demande d'annulation du jugement entrepris,



REJETTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [Q] [X] et tirée de la nouveauté en appel de la demande de M. [K] [S] tendant à la requalification du bail de location meublée en bail soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989,



CONFIRME le jugement rendu le 16 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris sauf en ce qu'il a :



- condamné M. [K] [S] à payer à M. [Q] [X] la somme de 24 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au mois d'avril 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,



- débouté les parties du surplus de leurs demandes,



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



REQUALIFIE le contrat de location meublée conclu le 5 août 2014 entre [M] [X] et M. [K] [S] et portant sur un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 1], en bail d'habitation soumis aux dispositions du titre I de la loi du 6 juillet 1989,



CONDAMNE M. [K] [S] à verser à M. [Q] [X] la somme de 25 430 euros au titre de l'arriéré locatif au 19 juin 2024, terme de juin 2024 inclus, 



CONDAMNE M. [Q] [X] à verser à M. [K] [S] la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [K] [S] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile,



REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE le surplus des demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,