Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 3 — 7 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 3



ARRÊT DU 07 MAI 2026



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/00742 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CIW75



Décision déférée à la Cour : Jugement du 6 juin 2023 - Tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-22-000971





APPELANT



Monsieur [W] [J]

chez Mme [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]



représenté et assisté de Me Adriano MENDY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0499





INTIMÉE



S.A. LES RESIDENCES

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 308 435 460

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0128

substituée à l'audience par Me Lorraine LE GUISQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0159





PARTIE INTERVENANTE



Madame [Q] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre

Mme Laura TARDY, Conseillère 

Mme Emmanuelle BOUTIE, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE



La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 6 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge dans une affaire opposant M. [W] [J] et la société d'HLM Les Résidences, Mme [L] étant intervenue volontairement à l'instance. 



Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, la société d'HLM Les Résidences a donné à bail à M. [W] [J] un logement situé [Adresse 4] appartement 1 à [Localité 5] (91). 



Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 761,20 euros, visant la clause résolutoire.



Selon ordonnance de protection rendue le 1er juin 2022 par le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'Evry, le domicile familial loué par M. [J] a été attribué à Mme [L], l'ordonnance rappelant que les mesures prises prenaient fin à l'issue d'un délai de six mois suivant sa notification.



Par acte d'huissier de justice en date du 28 juin 2022, la société d'HLM Les Résidences a assigné M. [J] aux fins de voir : 

- constater que les formalités prescrites par les artricles 114 et 115 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998 ont été accomplies, 

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et en conséquence constater la résiliation de plein droit de ce bail, 

- subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, compte tenu des manquements graves et renouvelés aux obligations du bail,

- ordonner l'expulsion pure et simple, et sans délai, du défendeur et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, 

- autoriser le bailleur à faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion sur place dans tel garde-meuble ou réserve qui lui plaira aux frais, risques et péril de la partie expulsée, 

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 1 761,20 euros au titre des loyers impayés arrêtés au terme de juin 2022 inclus, avec intérêts de droit, outre une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail égale au montant du loyer réindexé majoré des charges et autres accessoires que le preneur eut payé si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu'à libération effective des lieux, 

- ordonner l'exécution provisoire, 

- condamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. 



Mme [Q] [L] est intervenue volontairement à l'instance par le biais de son conseil.



A l'audience, la société d'HLM Les Résidences a maintenu ses demandes sauf à actualiser l'arriéré locatif à la somme de 3 397,48 euros et a précisé que M. [J] avait quitté les lieux loués en vertu d'une ordonnance de protection, Mme [L] occupant ceux-ci, en dépit de son refus de lui consentir un bail.



Par jugement réputé contradictoire entrepris du 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du proximité de [Localité 6] a ainsi statué : 

- constate la résiliation le 22 juin 2022 du bail conclu entre les parties ; 

- ordonne l'expulsion de M. [W] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef, du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], avec le concours de la force publique à défaut de départ volontaire, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- rappelle qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance par un commissaire de justice d'un commandement de quitter les lieux, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; 

- dit que le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire ; 

- condamne M. [W] [J] à payer à la société d'HLM Les Résidences la somme de 3 097,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure, soit 1 455,88 euros, puis sur la somme de 1 761,20 euros à compter de l'assignation, et à compter de la présente décision sur le surplus ; 

- condamne M. [W] [J] à payer à la société d'HLM Les Résidences une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, étant précisé que le dernier loyer, provision sur charge incluse, s'élève à la somme de 606,95 euros ; 

- déboute la société d'HLM Les Résidences de toutes ses autres demandes, plus amples ou contraires ; 

- condamne M. [W] [J] à payer à la société d'HLM Les Résidences la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamne M. [W] [J] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer en date du 22 avril 2022, ainsi que le coût de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; 

- rappelle que, par application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; 

- dit que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 



EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES



Vu l'appel interjeté le 20 décembre 2023 par M. [W] [J], intimant la sté d'HLM Les Résidences et Mme [L] en qualité d'"intervenante volontaire",



Vu les conclusions remises au greffe le 10 février 2024, par lesquelles M. [W] [J] demande à la cour de :

- dire et juger Monsieur [W] [J] bien fondé en son appel ; 

Y faisant droit, 

A titre principal, 

- dire que l'assignation est nulle et par suite le jugement litigieux ; 

- débouter la société d'HLM Les Résidences de ses demandes ; 

A titre subsidiaire, 

- infirmer partiellement le jugement attaqué ; 

Statuant à nouveau et faisant ce qu'aurait dû faire le premier juge : 

- constater que Monsieur [J] [W] a quitté les lieux loués le 1er juin 2022 ; 

- fixer l'arriéré à la somme de 1 761,20 euros ;

- dire et juger que le bail doit être transféré à Mme [L] [Q] à compter du 1er juin 2022 ; 

- condamner au besoin Mme [L] [Q] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale du loyer et charges à compter du 22 juin 2022 ;

- débouter la société d'HLM Les Résidences de ses demandes ; 

- condamner la société d'HLM Les Résidences au paiement de la somme de 1 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; 

- ordonner, sous réserve de l'accord de la partie intimée, une médiation ; 

- confirmer le jugement attaqué sur les autres points ; 

- statuer ce que de droit sur les dépens y compris ceux de première instance. 



Vu les dernières conclusions remises au greffe le 11 février 2026, par lesquelles la société d'HLM Les Résidences demande à la cour de :

- débouter M. [W] [J] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ; 

- confirmer dans toutes ses dispositions le jugement du 6 juin 2023 en ce qu'il a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire ; 

- ordonné en conséquence l'expulsion de M. [W] [J] ainsi que tout occupant de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ; 

- condamner M. [W] [J] à payer à la société Les Résidences la somme de 12 501,55 euros au titre de son solde locatif après reprise ; 

- condamner M. [W] [J] à 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ; 

- dire n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire.



Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont remises au greffe et au jugement déféré.



EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'étendue de la saisine de la cour



Par message RPVA du 25 mars 2026, la cour a adressé aux parties le message suivant :

"Maître [V], contrairement à vos indications à l'audience, la cour n'a pas reçu vos conclusions de désistement à l'égard de Mme [L]. 

Il est donc soulevé d'office la caducité partielle de la déclaration d'appel, en tant qu'elle a intimé Mme [L], à défaut de signification de la déclaration d'appel à cette intimée non constituée, en application de l'article 902 du cpc. La cour invite les parties à lui faire parvenir leurs observations  au plus tard mardi 31 mars avant 9h."



L'article 902 alinéa 3 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige, énonce qu'à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, la signification doit être effectuée dans le mois de l'avis adressé par le greffe ; cependant, si, entre-temps, l'intimé a constitué avocat avant la signification de la déclaration d'appel, il est procédé par voie de notification à son avocat.



En l'espèce, M. [J] a intimé Mme [L], mais ne justifie pas lui avoir fait signifier la déclaration d'appel, alors qu'elle ne s'est pas constituée dans l'instance.



Il convient de prononcer la caducité partielle de la déclaration d'appel et de dire irrecevables les demandes de M. [J] à l'égard de Mme [L].



Sur l'annulation du jugement



M. [J] sollicite l'annulation de l'assignation qui lui a été délivrée par la société Les Résidences, et l'annulation du jugement en découlant. Il fait valoir qu'il a été assigné à domicile selon les dispositions de l'article 656 du code de procédure civile alors qu'il avait informé le bailleur de sa nouvelle adresse résultant de la mise en oeuvre de l'ordonnance de protection du 1er juin 2022. Il estime l'assignation nulle en raison de cette irrégularité.



La société Les Résidences conclut au rejet de la demande d'annulation du jugement, soutenant que l'assignation a été régulièrement délivrée à la seule adresse connue du locataire, qui ne lui avait pas adressé l'ordonnance de protection lors de la délivrance de l'acte, ajoutant qu'en tout état de cause cette ordonnance ne mentionne pas la nouvelle adresse de l'appelant. Elle précise qu'elle a fait signifier le jugement à la nouvelle adresse de M. [J] dont elle n'a eu connaissance que parce qu'il s'est manifesté après la réquisition de la force publique.



L'article 542 du code de procédure civile dispose que l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel.



Selon l'article 562 du même code, dans sa version applicable au présent litige, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s'opère pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible.



Selon l'article 656 du code de procédure civile, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par le commissaire de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, le commissaire de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude du commissaire de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.

La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, le commissaire de justice en est déchargé.

Le commissaire de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.



L'article 649 du même code précise que la nullité des actes d'huissier de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.



A ce titre, l'article 114 alinéa 2 du même code dispose que la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.



En l'espèce, l'assignation délivrée le 28 juin 2022 à la demande de la société Les Résidences à M. [J] l'a été à l'adresse du local d'habitation que celui-ci lui loue, l'huissier précisant, au titre des diligences réalisées pour remettre l'acte à son destinataire, que "le destinataire est absent lors de notre passage, nous avons frappé sans obtenir de réponse. Le nom du destinataire figure sur l'interphone, la boîte aux lettres."



M. [J] reproche au bailleur de ne pas avoir communiqué à l'huissier sa nouvelle adresse, résultant de son éviction du logement loué par l'effet de l'ordonnance de protection rendue le 1er juin 2022, la délivrance de l'assignation à une adresse erronée en connaissance de cause par le bailleur entraînant l'annulation de celle-ci. Il lui appartient par conséquent de rapporter la preuve de ce qu'il avait, préalablement à la délivrance de l'assignation, porté à la connaissance du bailleur son changement d'adresse. Toutefois, M. [J] ne rapporte pas cette preuve, qui ne peut se déduire de la délivrance d'un acte de procédure postérieur de plus d'un an à l'assignation litigieuse, le bailleur ayant eu connaissance entretemps de l'ordonnance de protection et de la nouvelle adresse de l'appelant.



Il n'y a donc pas lieu à annulation de l'assignation en justice, ni à annulation subséquente du jugement entrepris.



Sur la résiliation du bail et son transfert à Mme [L]



Dans ses dernières écritures, M. [J] ne conteste pas la résiliation du bail, ni l'arriéré tel que résultant du commandement de payer visant la clause résolutoire. Il sollicite le transfert du bail à Mme [L], sa compagne qui s'est vue attribuer la jouissance des lieux dans l'ordonnance de protection. Il sollicite également que Mme [L] soit condamnée à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er juin 2022, pour le même motif.



La société Les Résidences prend acte de l'absence de contestation par l'appelant de la résiliation du bail, ajoute que les lieux, vides, ont été repris le 5 avril 2024 et fait valoir que Mme [L] ne peut bénéficier d'un transfert du bail, n'étant pas locataire et n'ayant pas formé une telle demande. Elle sollicite la confirmation du jugement quant à la résiliation du bail et la condamnation de M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges.



Il a été jugé supra que l'appel de M. [J], en tant qu'il vise Mme [L], était caduc et que ses demandes à l'égard de cette dernière étaient donc irrecevables. 



Dans ses écritures, l'appelant ne conteste pas le chef du jugement ayant constaté la résiliation du bail. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



Le premier juge a condamné M. [J] à payer à la société Les Résidences une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 



M. [J] était seul locataire selon le contrat de bail. S'il a été privé de la jouissance des lieux par l'effet de l'ordonnance de protection rendue le 1er juin, il convient de rappeler que cette ordonnance a fixé des mesures provisoires qui n'ont pas eu pour objet, ni pour effet, de faire perdre à M. [J] sa qualité de locataire du bien appartenant à la société Les Résidences. De même, cette absence ne peut s'analyser en un abandon des lieux de la part du locataire, qui, à défaut de délivrance d'un congé valable, reste ainsi tenu du paiement des loyers puis des indemnités d'occupation jusqu'à libération des lieux de sa part et celle des occupants de son chef, ce qui inclut Mme [L].



Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a condamné M. [J] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux. Ce chef du jugement sera confirmé.



Sur l'arriéré locatif



La société Les Résidences conclut à l'infirmation du jugement quant à l'arriéré locatif et, après actualisation, sollicite la condamnation de M. [J] à lui verser la somme de 12 501,55 euros au titre du solde locatif arrêté à la date de reprise des lieux.



M. [J] sollicite que l'arriéré locatif soit fixé à la somme de 1 761,20 euros et le rejet du surplus de la demande.



La société Les Résidences justifie d'un procès-verbal de reprise du 5 avril 2024 aux termes duquel le logement a été repris vide d'occupants et de meubles. Le cours de l'indemnité d'occupation s'arrête donc à cette date. 



Elle verse aux débats un historique des loyers courant jusqu'au 18 septembre 2025, afin de couvrir la régularisation des charges pour l'année 2024 au prorata du temps d'occupation. Cet historique comporte un solde de 12 501,55 euros. De ce montant, il convient toutefois de déduire les sommes de 1 128,05 euros de "quit. frais de poursuites" et de 926 euros de "complément quit. juin" dont l'intitulé démontre que ce ne sont pas des indemnités d'occupation. La cour ajoute que les frais de poursuite relèvent le cas échéant des dépens, recouvrables à ce titre, et que la somme de 926 euros se compose, selon le document, des sommes de 372 euros de réparations locatives et de 554 euros d'enlèvement d'encombrants et nettoyage du logement, sommes dont la condamnation à paiement par le locataire n'est pas demandée dans la présente instance.



Infirmant le jugement du chef de la condamnation à paiement de l'arriéré locatif, la cour condamne M. [J] à verser à la société Les Résidences la somme de 10 447,50 euros.



Sur les frais du procès



Le sens de l'arrêt conduit à confirmer le jugement quant aux dépens et frais irrépétibles.



Y ajoutant en appel, la cour condamne M. [J] aux dépens et à verser la somme de 800 euros à la société Les Résidences au titre des frais irrépétibles en appel.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



REJETTE la demande d'annulation du jugement rendu le 6 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge,



PRONONCE la caducité partielle de la déclaration d'appel et DÉCLARE irrecevables les demandes de M. [W] [J] à l'égard de Mme [Q] [L],



CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [W] [J] à payer à la société d'HLM Les Résidences la somme de 3 097,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 20 janvier 2023, terme de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme qui y figure, soit 1 455,88 euros, puis sur la somme de 1 761,20 euros à compter de l'assignation, et à compter de la présente décision sur le surplus ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé,



CONDAMNE M. [W] [J] à verser à la société Les Résidences la somme actualisée de 10 447,50 euros au titre de l'arriéré locatif échu à la date de reprise des lieux, le 5 avril 2024,



Y ajoutant,



CONDAMNE M. [W] [J] aux dépens d'appel,



REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



REJETTE le surplus des demandes.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,