Cour d'Appel · 1ère chambre civile A — 7 mai 2026

N° RG 22/06568 - N° Portalis DBVX-V-B7G-ORDB















Décision du Tribunal Judiciairede VILLEFRANCHE-SUR-SAONE

Au fond du 30 août 2022



RG : 22/00567















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile A



ARRET DU 7 MAI 2026







APPELANTE :



S.A.R.L. [K] [J] (ANCIENNEMENT [H])

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par la SELARL THESMOS AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1211









INTIMEE :



SCPI IMMORENTE

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Augustin CROZE, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 80

Et ayant pour avocat plaidant Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0400









 * * * * * *

 



Date de clôture de l'instruction : 27 juin 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 janvier 2026



Date de mise à disposition : 26 mars 2026 prorogée au 7 mai 2026 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile 

Audience présidée par Christophe VIVET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier.



Composition de la cour lors du délibéré :

- Christophe VIVET, président

- Julien SEITZ, conseiller

- Emmanuelle SCHOLL, conseillère

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Christophe VIVET, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



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EXPOSE



Par acte sous seing privé du 21 juillet 2011, la SNC Alcudia aux droits de laquelle vient la SCPI Immorente (le bailleur) a consenti à M. [C] [J], aux droits duquel vient la SARL [H] devenue SARL [K] [J] (le locataire ou le preneur), un bail commercial pour une durée de dix ans à compter du premier septembre 2011, pour un loyer annuel de base de 80.000 euros hors taxes et hors charges (HTHC) et un loyer variable additionnel égal à 5% du chiffre d'affaires hors taxes (HT), portant sur un local commercial d'une surface de 341,23 m², sis [Adresse 3] à [Localité 3] (Rhône).



Au terme de ce bail, le loyer s'élevait annuellement à 89.093,02 euros HT.



Par acte de commissaire de justice du 08 avril 2021, le preneur a notifié au bailleur un congé et demande de renouvellement du bail, précisant qu'il demandait le renouvellement « aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l'indice INSEE) ».



Puis, par un second acte de commissaire de justice du 14 avril 2021 portant la mention « cet acte annule et remplace l'acte délivré le 08 avril 2021 », le preneur a notifié au bailleur une seconde demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions, sauf en ce qui concerne le loyer, demandant qu'il soit fixé à 64.210 euros HT.



Par un premier courriel du 03 mai 2021 adressé au preneur, le bailleur a accusé réception de l'acte du 08 avril 2021 et lui a demandé d'effectuer des formalités.



Par un second courriel du 05 mai 2021 adressé au preneur, le bailleur, visant la demande de renouvellement du bail signifiée le 08 avril 2021, a indiqué qu'il acceptait les termes du congé avec offre de renouvellement, et a transmis un projet d'acte de renouvellement visant le loyer actuel de 89.093,02 euros HT et prévoyant une indexation annuelle.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2022, le conseil du preneur a notifié au bailleur un mémoire préalable demandant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle en principal de 64.210 euros HTHC.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2022, le conseil du bailleur a notifié au preneur un mémoire en réponse invoquant l'accord ferme et définitif des parties sur le principe et les conditions du renouvellement du bail, notamment de loyer, pour une nouvelle durée de dix ans à compter du premier septembre 2021, et présentant les demandes suivantes :

- déclarer irrecevable et mal fondée la demande du preneur de fixer le loyer annuel à la somme de 64.210 euros HTHC,

- fixer le loyer du bail renouvelé au montant du loyer indexé à cette date par application de l'indice des loyers commerciaux à la somme annuelle en principal de 90.700 euros HTHC,

- condamner le preneur à lui payer, outre les dépens, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le 25 mai 2022, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône d'une demande principale tendant à ce que le montant du loyer soit ramené à 64.210 euros à compter du renouvellement du bail le premier septembre 2021, et d'une demande subsidiaire de désignation d'un expert.



Le bailleur a demandé reconventionnellement que le montant du loyer soit fixé à 90.700 euros.



Par jugement du 30 août 2022, le tribunal a débouté le locataire de l'intégralité de ses demandes, a fixé le loyer du bail renouvelé pour dix ans à compter du premier septembre 2021 à la somme annuelle de 90.700 euros hors taxes et hors charges, et a condamné le locataire à payer au bailleur la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par déclaration de son conseil au greffe le 30 septembre 2022, le preneur a relevé appel du jugement en toutes ses dispositions.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 07 novembre 2022, la SARL [K] [J] demande à la cour, au visa des articles L.145-33 et R. 145-27 du code de commerce, de réformer le jugement en toutes ses dispositions, de débouter la SCPI Immorente de toutes ses demandes, et de statuer comme suit :

- à titre principal, dire et juger que le loyer du bail renouvelé est déplafonné et le fixer à compter du 1er septembre 2021 à la somme de 64.210 euros par an en principal, hors taxes, hors charges,

- à titre subsidiaire, désigner un expert avec mission de se prononcer sur la valeur locative des locaux, et fixer le loyer provisionnel à la somme susvisée,

- condamner la SCPI Immorente à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.



Par conclusions récapitulatives notifiées le 13 janvier 2023, la SCPI Immorente demande à la cour de statuer comme suit :

- à titre principal, débouter la locataire de toutes ses demandes et confirmer le jugement,

- à titre subsidiaire, ordonner une expertise aux frais avancés de la locataire et fixer le loyer provisionnel au montant actuel,

- en tout état de cause, condamner la locataire à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d'appel.



La clôture a été prononcée par ordonnance du 09 décembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 07 janvier 2026, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026, prorogée au 07 mai 2026.



MOTIFS



Sur la fixation du loyer commercial



L'article L.145-9 du code de commerce dispose en particulier que, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement, et que, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat.



L'article L.145-10 du même code porte les dispositions suivantes :





« A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.



La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.



Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.



Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.



L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »



L'article L.145-11 du même code porte les dispositions suivantes :



« Le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'État. »



En l'espèce, il est constant que, le bail en question expirant le 31 août 2021, le bailleur n'a pas délivré congé au preneur, et que ce dernier, dans la période de six mois précédant la date d'expiration, a déclaré vouloir obtenir le renouvellement de son bail.



Il n'est pas contesté que, en conséquence, la demande de renouvellement a pris effet le jour suivant la date d'expiration du bail, donc le premier septembre 2021.



Le litige porte sur le montant du loyer du bail renouvelé, découlant en particulier des conditions exactes dans lesquelles la demande de renouvellement a été présentée, et de la nature exacte de la réponse du bailleur.



Le tribunal, pour rejeter la demande du preneur tendant à ce que le montant du loyer du bail renouvelé soit ramené à un montant inférieur au montant du loyer du bail initial, a retenu en substance qu'il était engagé par les termes de la demande de renouvellement aux charges et conditions initiales sauf indexation, présentée par acte de commissaire de justice du 08 avril 2021, que le bailleur démontrait avoir accepté cette demande de renouvellement dans tous ses éléments par ses courriels des 03 mai 2021 et 05 mai 2021, et qu'il était démontré qu'un accord était intervenu sur les termes de l'acte du 08 avril 2021. Le tribunal a ajouté que le preneur, qui avait entériné un accord sur les termes de cet acte, ne pouvait prétendre se rétracter au motif du second, d'autant plus qu'il entendait voir fixer un loyer annuel sans lien avec l'avis de valeur qu'il versait au débat.



La SARL [K] [J], en sa qualité de preneur, à l'appui de sa demande d'infirmation du jugement, soutient qu'elle n'a pas accepté expressément que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 90.700 euros, affirmant qu'il résulte de l'acte du 14 avril 2021, annulant et remplaçant l'acte du 08 avril 2021, qu'elle a souhaité voir fixer le loyer en question à 64.210 euros. Elle soutient que les courriels de la bailleresse des 03 et 05 mai 2021 sont inopérants, en ce qu'il se réfèrent au congé annulé du 08 avril 2021, alors qu'ils ont été émis après la demande de renouvellement du 14 avril 2021. Elle soutient donc qu'aucun accord n'est intervenu.



La SCPI Immorente, en sa qualité de bailleur, à l'appui de sa demande de confirmation du jugement, maintient qu'un accord ferme et définitif est intervenu entre les parties, aux termes de la demande de renouvellement du bail du 08 avril 2021, par laquelle le preneur a mentionné avec précision les modalités de fixation du bail renouvelé, demandant que le loyer soit majoré « dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l'indice INC) », se référant ainsi à la règle du plafonnement à l'indice, ce qu'elle a accepté purement et simplement sans aucune réserve sur le prix du bail renouvelé, par ses courriels des 03 mai 2021 et 05 mai 2021, joignant au second un projet d'acte de renouvellement sur ces bases. Elle soutient que le statut des baux commerciaux n'impose aucune forme à l'acceptation pure et simple d'une demande de renouvellement par le bailleur sans demande d'augmentation du loyer, et qu'elle a donc pu exprimer régulièrement son accord par message électronique.



En réponse à l'argumentation du preneur quant à l'annulation de sa demande du 08 avril 2021, le bailleur répond que, comme l'a retenu le tribunal, le courriel du 03 mai 2021 établit qu'un entretien est intervenu à cette date sur les termes de l'acte en question, et non sur les termes de l'acte ultérieur du 14 avril 2021. Elle ajoute que le preneur n'a pas réagi pendant plusieurs mois aux termes des courriels et du projet de bail renouvelé joint au second courriel, visant expressément le montant du loyer ressortant de la demande de renouvellement du 08 avril 2021.



Réponse de la cour :



L'article 649 du code de procédure civile dispose que la nullité des actes de commissaire de justice est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.



En l'espèce, le preneur soutient essentiellement que la mention « annule et remplace » indiquée sur l'acte de commissaire de justice du 14 avril 2021 portant demande de renouvellement a eu pour effet d'annuler l'acte aux mêmes fins délivré le 08 avril 2021, dont se prévaut le bailleur.



Or, l'acte du 08 avril 2021 ayant ouvert des droits et fait courir des délais au profit du preneur, mais également au profit du bailleur destinataire de l'acte, il s'en déduit qu'il ne peut être annulé à la seule initiative de son auteur, ce qui aurait pour conséquence de priver le destinataire de ses droits acquis.



En l'absence de reconnaissance par ce dernier de la nullité alléguée, il s'en déduit que, en application de l'article 649 susvisé, l'acte n'est susceptible d'être privé de validité, en application des articles 112 et suivants du même code, que s'il était démontré qu'il est affecté d'un vice de forme faisant grief ou d'un vice de fond visé par l'article 117 (Civ.3e 30 septembre 2009 n°08-13.756).



Aucun moyen n'étant avancé en ce sens, il s'en déduit que le bailleur est bien fondé à se prévaloir de l'acte du 08 avril 2021 portant demande de renouvellement du bail, et que le preneur n'est pas fondé à se prévaloir des termes de l'acte du 14 avril 2021, inopérant au regard de la délivrance de l'acte précédent.



Il ressort de l'acte du 08 avril 2021 que le preneur a présenté au bailleur une demande de renouvellement du bail « aux charges et conditions initiales, sauf à majorer le montant du loyer dans les conditions prévues par la loi (augmentation suivant l'indice INSEE) ».



Il n'est pas contesté que, par courriels dont il est établi par le jugement, et non contesté, qu'ils ont été envoyés au preneur par le bailleur, que ce dernier, le 03 mai 2021, a accusé réception du congé avec offre de renouvellement du 08 avril 2021 et a demandé au preneur d'effectuer diverses formalités, puis, le 05 mai 2021, lui a indiqué :



« Nous faisons suite à notre entretien de ce jour concernant votre demande de renouvellement de bail signifiée en date du 08 avril 2021. Comme indiqué ce jour, nous acceptons les termes de votre congé avec offre de renouvellement et vous remercions de bien vouloir nous retourner les documents ci-joints complétés comme indiqué dans notre précédent mail. Nous vous transmettons par la même occasion le projet d'avenant de renouvellement pour accord afin que nous puissions procéder à sa signature. »



Il n'est pas contesté que, au courriel du 05 mai 2021, était joint un projet d'avenant de renouvellement (pièce 6 du bailleur), dans lequel est stipulé un « article 3 ' Loyer » reconduisant le loyer tel que défini dans le bail initial, ce qui n'est pas contesté.



La cour, comme le tribunal, considère que l'accord sans réserve du bailleur à la demande de renouvellement du bail dans les conditions susvisées, qui comme il le soutient n'était soumis à aucune condition de forme, est démontré par la production du courriel en question.



Il s'en déduit, comme l'a retenu le tribunal, que le bailleur démontre l'accord des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé, en conséquence de quoi le preneur est mal fondé à demander la fixation du loyer à un autre montant. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé le montant du loyer au montant résultant de l'accord des parties, et le preneur débouté de ses demandes principales et subsidiaires en appel.



Sur les dépens

En application de l'article 696 du code de procédure civile, le tribunal a condamné le preneur aux dépens de l'instance. Le jugement étant confirmé sur le fond, sera confirmé en ce qui concerne les dépens. La SARL A. Lebrun, partie perdante, supportera en outre les dépens d'appel.



Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.



Le jugement étant confirmé en ce qui concerne les dépens, sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL [K] [J] à payer à la SCPI Immorente la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700. La SARL [K] [J] supportant les dépens d'appel, sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement. 



L'équité commande de la condamner à payer à la SCPI Immorente, qui a exposé des frais en appel pour se défendre, la somme de 3.500 euros à ce titre.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, après en avoir délibéré, par arrêt contradictoire prononcé en dernier ressort, mis à disposition au greffe,



- Déclare recevable l'appel relevé à l'encontre du jugement prononcé le 30 août 2022 entre les parties par le tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône sous le numéro RG 22-567,

- Confirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

- Condamne la SARL [K] [J] aux dépens de l'instance d'appel,

- Condamne la SARL [K] [J] à payer à la SCPI Immorente la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en appel,

- Déboute la SARL [K] [J] de sa demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Ainsi jugé et prononcé à [Localité 4] le 07 mai 2026.



Le greffier Le président

S.Polano C.Vivet