Cour d'Appel · Chambre civile — 7 mai 2026

ARRET N° 152.



N° RG 25/00383 - N° Portalis DBV6-V-B7J-BIV73



AFFAIRE :



S.C.I. [1]

C/

S.E.L.A.R.L. [G] [2], S.C.I. [3] [L]















DDS/LM







Demande en réparation des dommages causés par l'activité des auxiliaires de justice



















Grosse délivrée aux avocats







COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRET DU 07 MAI 2026 

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Le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



S.C.I. [4], Représentée par son gérant en exercice M. [H] [J] domicilié ès qualités au dit siège, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Richard LAURENT de la S.C.P. LAURENT - ANCIENNEMENT PEKLE-LAURENT, avocat au barreau de CREUSE, Me Frédéric GARNIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, avocat au barreau de SENLIS





APPELANTE d'une décision rendue le 13 MAI 2025 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [L]



ET :



S.E.L.A.R.L. [5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC - RAYNAUD PELAUDEIX - OUDJEDI DRPO, avocat au barreau de LIMOGES





S.C.I. [6] Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège, demeurant [Adresse 3]

non représentée 





INTIMEES





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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 12 Mars 2026. L'ordonnance de clôture a été rendue le 04 février 2026.



La Cour étant composée de Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, de Madame Géraldine VOISIN et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a été entendu en son rapport, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. 



Puis Monsieur Didier DE SEQUEIRA, Président de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 07 Mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



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LA COUR



EXPOSE DU LITIGE



Faits et procédure :



Par acte de Maître [T] [G] en date du 24 juin 2022, la SCI [4] a acquis auprès de la SCI [7] un bâtiment agro-industriel sis à la Celle sous Gouzon (23), [Adresse 4] (parcelle B [Cadastre 1]) et [Adresse 5] (parcelle B432) moyennant le prix de 87 000 € correspondant à 37 000 € pour la parcelle B [Cadastre 1] et à 50 000 € pour la parcelle B [Cadastre 2].



La SCI [7] était propriétaire de ces parcelles B430 et B432 pour les avoir acquises le 18 juin 2019 auprès des époux [X]. Ces derniers ont par ailleurs vendu le 27 septembre 2021 aux époux [U] les parcelles voisines B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], correspondant à une maison d'habitation avec dépendances et parc.



Dans l'acte de vente du 24 juin 2022, la SCI [7] s'engageait à ériger une clôture entre le bien vendu à la SCI [4] (parcelles B [Cadastre 1] et B [Cadastre 2]) et les parcelles voisines B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], propriété des époux [U], avec stipulation d'une clause pénale non novatoire de 7 000 € dans le cas où cette clôture ne serait pas édifiée au 31 juillet 2022. Lors de son acquisition des mêmes parcelles, par acte du 18 juin 2019, la SCI [7] s'était déjà engagée envers ses vendeurs, les époux [X], ou leurs ayants droit, à édifier la même clôture le long des parcelles voisines B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et à réaliser un branchement direct de la maison d'habitation qui s'y trouvait avec les réseaux publics d'eau et d'électricité.



La SCI [7] n'ayant pas respecté ses engagements, les époux [U] ont fait inscrire le 14 juin 2022 sur les parcelles B430 et B432 une hypothèque judiciaire provisoire et ont obtenu, par jugement du 19 janvier 2023, confirmé par arrêt de la cour d'appel de Limoges du 28 février 2024, la condamnation de la SCI [7] à leur payer diverses sommes au titre du préjudice de jouissance et du coût des raccordements aux réseaux. Il était apparu à cette occasion qu'en cours d'instance, la SCI [4] avait pris à sa charge les travaux de clôture pour un montant de 12 238,55 €.



Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, la SCI [4] a fait assigner la SCI [7] afin qu'elle soit condamnée à lui régler le coût de la clôture, telle qu'elle s'y était engagée dans l'acte du 24 juin 2022, et la SELARL [G] et [8] pour voir condamner Me [G] à lui payer une somme de 37 000 € en réparation du dommage lié au maintien d'une inscription d'hypothèque du chef des époux [U].



Par jugement réputé contradictoire du 13 mai 2025, le tribunal judiciaire de Guéret a :

- débouté la SCI [4] de ses demandes à l'encontre de Me [T] [G] et l'a condamné à lui payer une somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclaré irrecevables les demandes de la SCI [4] dirigées contre la SCI [7]. 



Par déclaration du 11 juin 2025, la SCI [4] a relevé appel de ce jugement. 



La clôture de la procédure devant la cour a été prononcée par ordonnance du 04 février 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience de la chambre civile se tenant le 12 mars 2026. 







Prétentions des parties :



Dans le dernier état de ses conclusions, déposées le 11 août 2025, la SCI [4] demande à la cour d'annuler le jugement et subsidiairement de l'infirmer, en conséquence de voir : 



- condamner in solidum la SCI [7] et Maître [G] de la SELARL [G] et [8] au règlement de la somme de 17 935,89 €, correspondant au coût des travaux dû aux époux [U], majorée des intérêts de droit à compter de l'arrêt de la cour d'appel de Limoges du 28 février 2024 jusqu'au parfait règlement par l'un des codéfendeurs de la condamnation ainsi prononcée, et des frais, y compris les frais irrépétibles ; 

- condamner sous la même solidarité Maître [G] de la SELARL [G] et [8] et la SCI [7], à réparer le préjudice subi par la SCI [4] au titre de son préjudice de jouissance faute d'avoir pu disposer normalement de son bien ; 

- allouer à titre de dommages et intérêts à la SCI [4], la somme de 10 000 €; 

- condamner in solidum la SCI [7] et Maître [G] de la SELARL [G] et [8] aux entiers dépens, outre une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 

- ordonner la capitalisation des intérêts ; 



Dans le dernier état de ses conclusions, déposées le 6 novembre 2025, la SELARL [5] demande à la cour de confirmer purement et simplement le jugement querellé, y rajoutant, de condamner la SCI [4] au versement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



La SCI [7] n'a pas constitué avocat.  La déclaration d'appel et les conclusions de l'appelante lui ont été signifiées par acte de commissaire de justice délivrés à personne morale. L'arrêt lui sera réputé contradictoire. 



SUR CE, 



Vu les conclusions de la SCI [4] en date du 11 août 2025 et les conclusions de la SELARL [5] en date du 6 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile,



Sur la prétention tendant à voir prononcer la nullité du jugement, 



La SCI [4] demande à titre principal que soit prononcée la nullité du jugement du tribunal judiciaire de Guéret en date du 13 mai 2025, au motif que le tribunal a soulevé d'office un moyen de droit dont il a tiré irrecevabilité des demandes de la SCI [4], sans avoir préalablement invité cette dernière à faire valoir ses observations à ce sujet.



Aux termes des dispositions de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. (...) Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.



En l'espèce, le tribunal a estimé devoir soulever d'office une fin de non recevoir de la demande de la SCI [4], sur le fondement de l'article 2460 du Code civil, et a par voie de conséquence déclaré celle-ci irrecevable, sans avoir préalablement sollicité les observations des parties sur ce moyen, d'où il suit que le jugement ayant



été prononcé en violation du principe du contradictoire, au préjudice de la SCI [4], il doit en être prononcé la nullité.



Il convient, par voie de conséquence, et par l'effet dévolutif de l'appel du jugement annulé, de statuer sur l'ensemble des prétentions de la SCI [9] 



Sur les demandes de la SCI [4] à l'encontre de la SCI [7], 



Aux termes des dispositions des articles 1625 et 1626 du code civil, le vendeur est tenu d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue et il doit le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente.



En l'espèce, il est acquis que La SCI [7] a, par acte authentique en date du 24 juin 2022, reçu par Maître [T] [G], notaire, vendu à la SCI [4] deux parcelles désignées au cadastre sous les références section B numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 2], Commune de Celle-Sous-Gouzon, dans le Département de la Creuse, alors que ces biens étaient grevés d'une inscription d'une hypothèque judiciaire, enregistrée à la Conservation des hypothèques le 14 juin 2022, ce dont la SCI [7] avait nécessairement connaissance à la date de la régularisation de l'acte de vente, l'inscription ayant dû lui être dénoncée, sous peine de caducité, dans les 8 jours, soit au plus tard le 22 juin 2022.



Il s'ensuit que la SCI [7] a manqué à ses obligations de vendeur et commis une faute, engageant sa responsabilité à l'égard de la SCI [4], l'obligeant à réparer le préjudice qui en est résulté.



Il est produit un courrier officiel du conseil de M. et Mme [U], aux termes duquel ces derniers, qui ont procédé à une inscription d'hypothèque définitive sur les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour garantie de leur créance à l'encontre de la SCI [7], d'un montant de 17'935,89 € en principal, intérêts et frais, suivant arrêt prononcé le 28 février 2024 par la cour d'appel de Limoges, demandent à la SCI [4] le paiement de cette somme, avec comme alternative l'exercice de leur droit de suite sur le bien vendu.



De ces éléments, il résulte que la SCI [4] subit un préjudice né et actuel, causé par la faute de la SCI [7], laquelle lui en doit donc réparation. Ce préjudice peut être réparé par l'allocation d'une indemnité d'un montant équivalent à la créance des époux [U], pour la garantie de laquelle l'inscription d'hypothèque grève leur bien, soit la somme de 17'935,89 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024, date de l'arrêt prononcé par la cour d'appel de Limoges.



La SCI [4] sollicite en outre paiement d'une indemnité d'un montant de 10'000 €, à titre de dommages et intérêts,en réparation de son préjudice de jouissance et moral. 



Il n'est pas discutable que la SCI [4] a subi un préjudice de jouissance, du fait de l'existence d'une hypothèque sur son bien, le rendant de fait indisponible à la revente, et un préjudice moral, dont elle est fondée à réclamer réparation. En l'état des éléments soumis au débat, la cour estime qu'une indemnité d'un montant de 5 000 € est propre à réparer le préjudice moral et de jouissance subi par la SCI [4] , sans perte ni profit pour cette dernière. Aussi, la SCI [7] sera condamnée à lui verser cette somme, à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice subi de ce chef.



La capitalisation des intérêts échus pour une année au moins sera ordonnée.



Sur les demandes de la SCI [4] à l'encontre du notaire Me [G], 



Il résulte des éléments soumis aux débats et n'est pas discuté que le notaire Maître [G], chargé de dresser l'acte authentique de vente, a sollicité et obtenu un état hypothécaire le 9 juin 2022, pour une vente devant être signée le 24 juin 2022 soit 15 jours plus tard, qu'à la date du 9 juin, figuraient deux inscriptions, qui ont été prises en compte dans le cadre de l'acte de vente mais qu'une hypothèque provisoire, inscrite le 14 juin, n'a pas été retenue dans l'acte de vente, de telle sorte que le bien vendu était grevé d'un droit réel à la date de la vente, sans que le notaire ne purge la sûreté avant de reverser le prix de vente à la SCI [7]. 



Pour écarter la responsabilité du notaire, le premier juge, après avoir rappelé que le dispositif «ANF », permettant aujourd'hui au notaire d'interroger directement et de manière dématérialisée le fichier immobilier détenu par l'administration fiscale, n'était pas déployé en [Localité 1] à la date de la vente, a estimé que Maître [G] n'avait pas commis de faute en sollicitant un état hypothécaire le 7 juin, obtenu le 9 juin, faisant apparaître à cette date une absence d'inscription, et en ne demandant pas un nouvel état en vue de la vente du 24 juin 2022, alors qu'il ne pouvait pas à cette époque actualiser sans délai la situation hypothécaire.



Pour statuer ainsi, le premier juge s'est abstenu de prendre en considération les éléments particuliers de l'espèce, que le notaire ne pouvait ignorer, et qui pourtant l'obligaient à un devoir particulier de vigilance, devant le conduire à mener des investigations et des diligences renforcées afin d'assurer la meilleure sécurité à l'acte de vente qu'il était chargé de recevoir.



Il résulte en effet des éléments soumis aux débats que Maître [G] avait précédemment reçu la vente du même bien par les époux [X] à la SCI [7], aux termes de laquelle cette dernière s'était engagée à faire réaliser à ses frais des travaux de branchement d'eau et d'électricité sur les parcelles voisines B [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], que s'étaient réservées les vendeurs, ainsi qu'à faire procéder à la construction d'une clôture entre le bien acquis et celui conservé par ces derniers. 



Or, Me [G] n'ignorait pas que La SCI [7] ne s'était pas acquittée de ses obligations vis-à-vis des époux [U], venant aux droits de ses vendeurs, puisqu'il avait pris le soin de les rappeler dans l'acte de vente du 24 juin 2022, en mentionnant que la SCI [7] s'était engagée « à assumer l'exécution complète de cet engagement et la responsabilité de toute procédure qui pourrait être engagée en cas de désaccord avec le propriétaire des parcelles B [Cadastre 8] et [Cadastre 5]».



Malgré cela, et alors que le risque était de toute évidence important, que les époux [U], informés de la vente prochaine du bien immobilier de la SCI [7], ne veuillent prendre une garantie sur l'immeuble que celle-ci s'apprêtait à vendre, Me [G] n'a prévu aucune disposition particulière pour vérifier l'état hypothécaire au plus près de la signature de l'acte de vente ni pour en réserver au moins une partie du prix, avant de le reverser intégralement au vendeur, dès la date de la vente, sauf une somme de 7 000 € séquestrée en garantie de l'engagement pris par la SCI [7], vis à vis de ses acquéreurs, de réaliser la même clôture dans un certain délai.



Il s'ensuit que le notaire a commis un manquement à son obligation de vigilance et n'a pas pris toutes les précautions qui étaient manifestement nécessaires en l'espèce, au regard des informations dont il disposait, ce qui a concouru à la réalisation du dommage subi par la SCI [4], en permettant la libération intégrale du prix de vente, en dépit de l'inscription d'hypothèque prise sur le bien vendu au profit des époux [U]. 



Il doit par voie de conséquence être condamné in solidum avec la SCI [7] à réparer le préjudice de la SCI [4] qui en est résulté, tel qu'il est déterminé ci-dessus. 



La SCI [7] et la SELARL [5] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel outre une indemnité d'un montant de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés par la SCI [4], qu'il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge.



Le demande de la SELARL [5] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 





PAR CES MOTIFS



La Cour d'appel statuant en audience publique, par arrêt réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,



PRONONCE la nullité du jugement du tribunal judiciaire de Guéret en date du 13 mai 2025 ;



Statuant à nouveau, 



CONDAMNE in solidum la SCI [7] et la SELARL [5] à verser à la SCI [4] les sommes suivantes : 

- 17'935,89 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 ; 

- 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance et préjudice moral ; 



DIT QUE les intérêts dus sur ces sommes pour une année au moins seront capitalisés ; 



CONDAMNE la SCI [7] et la SELARL [5] à verser à la SCI [4] la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE la SCI [7] et la SELARL [5] à payer les dépens de première instance et d'appel ;



DEBOUTE les parties de leur demandes plus amples ou contraires. 







LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,











Line MALLEVERGNE. Didier DE SEQUEIRA.