Cour d'Appel · Ch des expropriations — 5 mai 2026

S.C.I. [M]



C/



Commune de [Localité 1]

























































Arrêt notifié le 



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE DIJON



CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT DU 05 MAI 2026



N° RG 23/00005 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GFRL



Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mars 2023, 

rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Chaumont - RG : 22/00016









APPELANTE :



S.C.I. LES GALMOUCHES

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Yannick LE BIGOT, membre de la SAS LE BIGOT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE





INTIMÉE :



Commune de [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Assistée de Me Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de SETE, plaidant, et représentée par Me Adèle DE MESNARD, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 34





En présence de :



M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Direction Départementale des Finances Publiques des Vosges

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]



pris en la personne de [B] [G], inspectrice principale, Commissaire du Gouvernement suppléant







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DEBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



ARRET rendu contradictoirement



PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ; 



SIGNE par Olivier MANSION, président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





*****



Exposé du litige :



La SCI les Galmouches (la SCI) est propriétaire d'un immeuble sis comme de Joinville (la commune) cadastrée section AB n°[Cadastre 1].

Cet immeuble est inclus dans le périmètre de l'opération de restauration immobilière déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral du 17 février 2015.

Par arrêté préfectoral du 15 décembre 2017, ont été déclarées immédiatement cessibles au profit de la commune diverses parcelles dont la propriété de la SCI.

Une ordonnance d'expropriation a été rendue le 15 janvier 2019.

La commune a proposé une indemnisation à hauteur de 30 000 euros qui a été refusée.



La commune a saisi le tribunal judiciaire qui, par jugement du 16 mars 2023, a fixé les indemnités dues à la SCI aux sommes de 27 900 euros d'indemnité principale et 3 790 euros d'indemnité de remploi.



La SCI a interjeté appel le 2 mai 2023.

Elle demande l'infirmation du jugement et le paiement des sommes de :

- 153 182 euros d'indemnité de dépossession,

- 4 491 euros de remboursement des taxes foncières et assurances pour les années 2019, 2020 et [lire] 2021.



La commune conclut à la 'confirmation' du jugement, de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 30 000 euros toutes indemnités comprises, de lui donner acte de son accord pour rembourser les taxes foncières appelées depuis le 1er janvier 2020 et acquittées par la SCI.



Le commissaire du gouvernement indique que le jugement doit être infirmé et les indemnités fixées aux sommes de 26 195 euros d'indemnité principale et 3 619 euros d'indemnité de remploi, le tout arrondi à 30 000 euros.



Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties remises au greffe, les 26 août, 23 et 25 octobre 2023.





MOTIFS :



La cour constate, à titre liminaire, que la commune accepte de payer les taxes foncières acquittées par la SCI depuis le 1er janvier 2020, le litige subsistant pour l'année 2019 et les frais d'assurance.



Par ailleurs, si la commune indique dans ses conclusions tendre à la confirmation du jugement, elle demande de retenir une indemnité globale inférieure à celle chiffrée par le jugement.





Sur les indemnités dues :



1°) L'article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que : 'Le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété.

Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 /...'



L'article L. 322-2 du même code dispose que : 'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 5] [Localité 6], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.'



En l'espèce, le litige porte que la valeur des indemnités dues, la consistance de l'immeuble étant admise par les parties.

La SCI critique l'évaluation retenue par l'administration des domaines, se reporte à une expertise qu'elle a fait réaliser le 13 mars 2021 pour déterminer la valeur vénale de l'immeuble au 15 janvier 2019, date de l'expropriation, soit une indemnité principale de 138 348 euros et 14 834 euros d'indemnité de remploi.

La commune rappelle les termes de comparaisons (TC) retenus par le juge de l'expropriation, soit un prix de 211 euros le m² pour une vente du 8 mars 2021, pour une parcelle section AE, n°[Cadastre 2], d'une superficie de habitable de 90 m² et un prix de 170 euros le m² pour une vente du 25 janvier 2021 portant sur les parcelles section AE, n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une superficie habitable de 206 m², soit des immeubles situés dans la même rue.

Elle ajoute que l'expertise amiable retient une superficie habitable de 205 m² en incluant les parties communes de l'immeuble et que la SCI retient une superficie de 315 m².

Le commissaire du gouvernement rappelle que l'opération de restauration immobilière de la commune a permis de disposer de nombreuses références.

Au regard de celles-ci, il propose de retenir une valeur unitaire de 169 euros le m² pour l'immeuble d'une superficie de 155 m².



La cour rappelle que l'article R. 156-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que : 'La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.'

La surface habitable à retenir est donc celle correspondant à la définition susvisée, ce qui exclut les parties communes (entrée, escaliers et paliers notamment).

Par ailleurs, la superficie de 155 m² reprend la déclaration de la SCI auprès du fisc.

Enfin, l'expertise amiable ne permet pas de remettre en cause la superficie telle qu'arrêtée par le juge de l'expropriation qui s'est rendu sur les lieux le 17 janvier 2023.



Le commissaire du gouvernement propose quatre TC correspondant à des ventes des 16 janvier 2020, 11 septembre 2020, 25 avril 2022 et 29 novembre 2022, soit entre la date de l'ordonnance d'expropriation et celle du jugement, immeubles tous situés dans la même rue que l'immeuble de la SCI, pour des superficies respectives de 122, 111, 115 et 138 m² et des prix unitaires de 202,46, 135,14, 139,13 et 144,93 euros le m².

La valeur unitaire proposée de 169 euros le m² correspond aux prix du marché et n'est pas remise en cause par l'expertise proposée par la SCI laquelle se borne à constater que l'immeuble a été rénové entre 1997 et 1998 et a retenu, outre une superficie différente, des TC compris entre 2016 et 2018, soit à des dates antérieures à celles de l'expropriation et de la date du jugement qui détermine celle de l'estimation de l'immeuble.

De plus, l'immeuble a été visité et décrit comme vétuste et non habitable en l'état par le juge de l'expropriation lors du transport sur les lieux.

Au regard des seuls TC pertinents produits par le commissaire du gouvernement, la valeur au m² sera fixée à 169 euros, soit une indemnité principale de 26 195 euros et une indemnité de remploi de 3 619 euros, d'où un total de 30 000 euros comme proposé par la commune.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



2°) La SCI produit (pièces n°5 et 6) les justificatifs de paiement des taxes foncières et des cotisations d'assurance de 2019 à 2021.

La commune limite son accord à la confirmation du jugement en rappelant que l'expropriation est intervenue par ordonnance du 15 février 2019 et que les cotisations d'assurance sont dues par la SCI qui conserve la jouissance du bien jusqu'à paiement de l'indemnité de dépossession.



Le jugement sera confirmé sur les taxes foncières lesquelles sont dues par le propriétaire à la date d'appel, soit depuis le 1er janvier 2020 pour l'année 2019.

Pour les primes d'assurance, il convient de relever que celles-ci correspondent à la garantie des risques liés à la jouissance de l'immeuble et donc à la charge de l'ancien propriétaire jusqu'à envoi en possession.

Or l'article L. 222-1 du code précité dispose que : 'L'ordonnance envoie l'expropriant en possession, sous réserve qu'il ait procédé au paiement de l'indemnité ou, en cas d'obstacle au paiement ou de refus de le recevoir, à la consignation de l'indemnité ou qu'il ait obtenu l'acceptation ou la validation de l'offre d'un local de remplacement.'

L'indemnité n'ayant pas été payée, il n'y a pas eu, en l'espèce, envoi en possession au profit de la commune.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.





Sur les autres demandes :



La SCI supportera les dépens d'appel.









PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant publiquement, par décision contradictoire :



- Infirme le jugement du 16 mars 2023 uniquement en ce qu'il fixe les indemnités dues à la SCI Les Galmouches aux sommes de 27 900 euros d'indemnité principale et 3 790 euros d'indemnité de remploi ;



- Le confirme pour le surplus ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :



- Fixe les indemnités dues par la commune de Joinville à SCI Les Galmouches en conséquence de l'expropriation du 15 janvier 2019 aux sommes de 26 195 euros d'indemnité principale et 3 619 euros d'indemnité de remploi, soit une somme globale arrondie à 30 000 euros ;



Y ajoutant :



- Condamne la SCI Les Galmouches aux dépens d'appel.





Le greffier Le président