Cour d'Appel · Ch des expropriations — 5 mai 2026

[F] [A]

[B] [A]

[M] [A]

[V] [C]

[Y] [Q]

[I] [Q]



C/



[U] [Q] épouse [S]

COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 1]































































Arrêt notifié le 



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE DIJON



CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS



ARRÊT DU 05 MAI 2026



N° RG 23/00001 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GD7W



Décision déférée à la Cour : jugement du 05 janvier 2023, 

rendu par le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 21/00001











APPELANTS :



Monsieur [F] [A]

né le 11 Mars 1976 à [Localité 2] (68)

[Adresse 1]

[Localité 3]



Monsieur [B] [A]

né le 11 Mai 1963 à [Localité 4] (21)

[Adresse 2]

[Localité 5]



Madame [M] [A]

née le 27 Octobre 1965 à [Localité 2] (68)

[Adresse 3]

[Localité 6]



Madame [V] [C]

née le 03 Janvier 1971 à [Localité 2] (68)

[Adresse 4]

[Localité 3]



Monsieur [Y] [Q]

né le 21 Février 1954 à [Localité 7] (21)

[Adresse 5]

[Localité 8]



Madame [I] [Q]

née le 27 Juillet 1957 à [Localité 7] (21)

[Adresse 6]

[Localité 9]



Assistés de Me Yannick PERRIER, membre du Cabinet LEGA-CITE, avocat au barreau de [Etablissement 1], plaidant, et représentés par Me Sophia BEKHEDDA, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 1







INTIMÉES :



Madame [U] [Q] épouse [S]

née le 30 Novembre 1950 à [Localité 7] (21)

[Adresse 7]

[Localité 10] - MAROC



Non représentée





COMMUNAUTE DE COMMUNES DE [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [H] [O], domicilié de droit au siège social

[Adresse 8]

[Localité 11]



Représentée par Me Alexia GIRE, membre de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 28





En présence du commissaire du Gouvernement

Direction générale des Finances publiques

Pôle d'évaluation domaniale - centre des Finances publiques

[Adresse 9]

[Localité 12]



pris en la personne de Dominique DIMEY, administratrice des Finances publiques, directrice du pôle de la gestion publique







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 31 mars 2026 en audience publique devant la cour composée de :



Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



Après rapport fait à l'audience par l'un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.



GREFFIER LORS DES DEBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



ARRET rendu par défaut,



PRONONCE publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau Code de procédure civile ; 



SIGNE par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 







*****

Exposé du litige :



Dans le cadre d'un projet d'aménagement d'une zone d'activité économique (ZAE), la communauté de communes de la plaine dijonnaise (la communauté) a proposé le lancement de déclaration d'utilité publique 'réserve foncière', après arrêté préfectoral du 19 janvier 2011, portant création d'une zone d'aménagement différé (ZAD).

Par arrêté du 18 mars 2016, le préfet a déclaré d'utilité publique au profit de la communauté, le projet d'acquisition des terrains nécessaires à l'aménagement de la ZAE 'les cents journaux' sur le territoire de la commune de [Localité 7].

L'arrêt préfectoral de cessibilité des parcelles au profit de la communauté a été pris le 6 juillet 2020.

Le juge de l'expropriation a rendu une ordonnance d'expropriation pour cause d'utilité publique le 17 juillet 2020.

Le 16 octobre 2020, la direction générale des finances publiques a rendu son avis sur la valeur vénale d'acquisition des parcelles.



A la suite de l'échec de la procédure amiable, le juge de l'expropriation, après transport sur les lieux, a rendu un jugement le 5 janvier 2023, lequel a fixé de nombreuses indemnités dues par la communauté dont :

235 851 euros (soit 211 682,20 euros d'indemnité principale et 24 168,22 euros d'indemnité de remploi) et 840 euros pour perte de loyers, au profit de MM. [F], [B] [A], Mme [M] [A] et Mme [C] (les consorts [A]) pour les parcelles cadastrées commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],

78 234 euros (soit 70 212,10 euros d'indemnité principale et 8 021,21 euros d'indemnité de remploi) et 95 euros pour perte de loyers, au profit de M. [Q], Mmes [Q] épouse [L] et [Q] épouse [S] (les consorts [Q]), pour la parcelle cadastrée commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 4].



Les consorts [A] et [Q], sauf Mme [S], ont interjeté appel le 17 février 2023.

Ils demandent d'infirmer le jugement et de :

- fixer à la somme de 409 157 euros (soit 369 234 euros d'indemnité principale et 39 923 euros d'indemnité de remploi) au profit des consorts [A],

- fixer à la somme de 142 857 euros (soit 128 961 euros d'indemnité principale et 13 896 euros d'indemnité de remploi) au profit des consorts [Q],

- fixer à la somme de 3 000 € pour les consorts [A] et [Q], chacun, la condamnation de la communauté en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et à 3 000 euros, de façon globale, pour l'instance d'appel,

- déclarer commun le présent jugement à Mme [S].



La communauté conclut à la confirmation du jugement et sollicite le paiement de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, par les consorts [A] et [Q], chacun.



Le commissaire du gouvernement demande d'infirmer le jugement et de fixer pour M. [D] [Q] et Mme [T] [Q] les indemnités à 310 830,68 euros pour l'indemnité principale et 34 083,07 euros pour l'indemnité de remploi et fixe des indemnités d'éviction, de perte de revenus et de troubles d'exploitation pour les deux mêmes.



Mme [S], résidant au Maroc, et à qui les conclusions des appelants et le mémoire du commissaire du gouvernement ont été notifiés sans qu'il soit possible de s'assurer qu'elle les ait reçues, n'a pas constitué avocat.



Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige aux conclusions des parties reçues au greffe les 20 février et 13 septembre 2024 et au mémoire du commissaire du gouvernement du 8 août 2023.





MOTIFS :



La cour relève que les appels ne portent que sur les indemnités principales et de remploi.

Le jugement sera donc confirmé sur les indemnités pour perte de loyers.



Par ailleurs, la communauté demande la confirmation du jugement ce qui implique de retenir comme date de référence le19 janvier 2011, date de publication de l'arrêté portant création de la ZAD.





Sur les indemnités pour cause d'expropriation :



1°) La consistance des biens telle que retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties.



Les appelants contestent le jugement en ce qu'il a exclu la qualification de terrains à bâtir.

Ils rappellent que les parcelles AL section n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (consorts [A]) et AL section n°[Cadastre 4] (consorts [Q]) sont classées en zone à urbaniser (AUE), dans un zonage souple car l'ouverture à l'urbanisation n'est pas soumise à une modification ou une révision du plan local d'urbanisme (PLU) et bénéficiant d'une capacité suffisante de réseaux à la périphérie immédiate de la zone.

Ils ajoutent qu'il faut raisonner sur l'ensemble de la zone pour déterminer la qualification du terrain et non à l'échelle de chacune des parcelles.



La communauté répond que ces parcelles sont classées en zone AUE au 19 janvier 2011et rappelle que l'urbanisation de la ZAE les cents journaux ne pourra se faire que par des opérations d'aménagement d'ensemble selon l'orientation d'aménagement et de programmation (OAP) du PLU et la réalisation d'équipements collectifs (carrefours, voiries et aménagements paysagers).

Selon elle, ces parcelles ne sont pas situées dans une zone immédiatement constructible du PLU.

Elle ajoute qu'à la date du 19 janvier 2011, la zone n'était pas immédiatement desservie par un réseau viaire et par les réseaux.



Le commissaire du gouvernement soutient que les parcelles ne sont pas des terrains à bâtir mais des terrains à urbaniser en fonction de leur seul usage effectif, soit un usage agricole disposant d'une situation privilégiée puisque situés en AUD, à destination de ZAD, en zone péri-urbaine.



L'article L. 322-3 du code de l'expropriation d'utilité publique dispose que : 'La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2.'



L'article R. 151-20 du code de l'urbanisme dispose que : 'Les zones à urbaniser sont dites " zones AU ". Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs destinés à être ouverts à l'urbanisation.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone et que des orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement en ont défini les conditions d'aménagement et d'équipement, les constructions y sont autorisées soit lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble, soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone prévus par les orientations d'aménagement et de programmation et, le cas échéant, le règlement.

Lorsque les voies ouvertes au public et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation est subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme comportant notamment les orientations d'aménagement et de programmation de la zone.'



La cour relève que la discussion de terrain à bâtir dépend des conditions cumulatives listées à l'article L. 322-3 précité.

Sur le premier point, la communauté rappelle que les parcelles précitées sont classées en zone AUE du règlement PLU du 2 juin 2009, soit en zone à urbaniser soumise à condition, notamment : 'les aménagements et constructions ne peuvent être réalisés qu'au sein d'une opération d'ensemble portant sur la totalité de la partie de la zone AUE d'un côté de la RD [Cadastre 5]", ce que reprend l'OAP du PLU de la commune de [Localité 7], avec la réalisation d'un carrefour, de voiries internes et des aménagements paysagers.

Il est jugé qu'une zone ne correspondant pas à une zone constructible immédiatement et qui n'allait être ouverte à l'urbanisation qu'au fur et à mesure de la réalisation des équipements et infrastructures nécessaires à sa desserte n'est pas constituée de terrains à bâtir.

Ainsi, la qualification de zonage AU souple ne peut être retenue dès lors que l'OAP du PLU incluant les parcelles susvisées, prévoit la réalisation d'une opération d'ensemble portant sur la totalité de la zone AU où sont situées ces parcelles.

Il en résulte que la première condition posée à l'article L. 322-3 précité n'est pas remplie, ce qui suffit à exclure la qualification de terrain à bâtir et de confirmer le jugement sur ce point.



2°) Sur l'évaluation :

a) Les appelants admettent la méthode retenue, soit celle dite par comparaison, mais contestent les termes de comparaison.

Ils rappellent que le commissaire du gouvernement a proposé, en zone économique située dans un rayon de 3 km autour des parcelles à évaluer sur la période 2016 à 2020, trois ventes réalisées les 17 avril 2020, 1er décembre 2017 et 31 mai 2016 et que le jugement écarte les deux premières par des motifs qu'ils critiquent et retient la troisième qualifiée de trop ancienne, et, sur la zone d'activité dans des communes situées à une vingtaine de kilomètres autour de [Localité 4], il a produit sept ventes retenues par le premier juge alors qu'il aurait dû écarter le terme de comparaison (TC) 9 dévalué par son zonage agricole et qui aurait dû être réévalué à 9,83 euros le m², mais le TC 10 comme étant trop ancien (vente de décembre 2017).

La communauté conteste ces moyens.

Le commissaire du gouvernement retient une vente réalisée le 12 septembre 2022 au profit de la communauté, validée le 27 mai 2023, soit une indemnité de 7,85 euros le m², ne supportant aucune servitude et qu'il qualifie de TC privilégié.



La cour relève que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, les droits à construire entre zone UE et zone AUE ne sont pas très similaires même dans la perspective de la réalisation d'un aménagement d'ensemble dont la date de début est inconnue.

De plus, les terrains situés en zone s'activités professionnelles, zone U, ne correspondent pas aux parcelles litigieuses, d'où la confirmation du jugement en ce qu'il a écarté les TC 1 et 2.

Pour le TC 3, même si la vente a été passée en 2016, elle reste un élément de comparaison utile au regard de la rareté des TC.



De même, les appelants se bornent à affirmer que les comparaisons proposées sont biaisées dès lors que les acquéreurs des TC 4, 8, 9 et 10 sont des personnes publiques et n'apportent pas de preuve en ce sens, alors que le projet d'aménagement justifie ces achats.



Sur le TC 9, il convient de relever que si une partie du bien est en zone foncière, rien ne permet de retenir le prix proposé par les appelants sur la base d'une ventilation ne correspondant pas à l'acte de vente alors que le prix au m² tient compte de la surface du terrain situé en zone agricole par rapport à celle située en zone AU.

Pour le TC 10, la vente est intervenue en décembre 2017, soit à une date à retenir en raison, là encore, de la nécessité d'avoir un nombre suffisant de TC pour un marché limité en nombre de transactions.



b) Sur les modalités de fixation du prix :

Les appelants critiquent le jugement en ce qu'il a repris la proposition du commissaire du gouvernement ventilant les valeurs au m² selon que les parcelles sont sans servitude aérienne de passage de câbles électriques ou sans présence de poteaux électriques en milieu de parcelle, sont d'une grande superficie avec une largeur d'au moins 20 m et disposant d'un accès à la route, sont conformes à l'un des deux critères précédents mais avec une servitude aérienne de passage de câbles électriques ou présence de poteaux électriques en milieu de parcelle et, enfin, celles ne correspondant pas aux critères précédents.

Ils ajoutent que s'agissant d'une opération d'ensemble, l'évaluation doit être commune et la même pour tous, que la dévaluation pour servitude de passage de câbles électriques ne s'applique que pour les terrains à bâtir et alors qu'aucune contrainte spécifique liée à cette servitude ne se retrouve dans le règlement de PLU.

La communauté demande la confirmation du jugement.



La cour note que les parties admettent la motivation du jugement qui a retenu que les parcelles bénéficiaient d'une situation privilégiée en se trouvant en limite de zone périurbaine et à proximité d'une autoroute.

Par ailleurs, ces expropriations s'inscrivent dans le cadre d'une opération d'aménagement voulue par la communauté, ce qui justifie une appréciation d'ensemble de la valeur des biens expropriés au regard de l'indemnité allouée qui couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

De plus, la dévaluation en raison de l'existence d'une ou plusieurs servitudes ne s'applique pas qu'aux terrains à bâtir, les dispositions de l'article L. 322-4 du code précité, soit : 'L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive' ne signifiant pas, a contrario, une exclusion de ces servitudes dans l'évaluation des autres terrains alors, qu'au surplus, l'article L. 322-2 du même code dispose que : 'Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 13] [Localité 14], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.' ce qui vise le cas où la qualification de terrain à bâtir n'est pas retenue.



La distinction opérée par le jugement est donc confirmée.



c) Sur le montant des indemnités :

Les appelants contestent l'évaluation opérée par le jugement et se réfère, notamment, à la vente intervenue le 24 mai 2022, valant acquisition par la communauté d'une parcelle cadastrée section ZM [Cadastre 6], comme d'[Localité 15] pour un prix de 157 512 euros, d'une contenance de 19 689 m², soit 8 euros le m², nouvelle pièce versée à hauteur d'appel.

Ils précisent que cette parcelle est située à moins de 8 km à vol d'oiseau, en zone A, et la décrivent comme une parcelle plane supportant une activité agricole.

L'acte de vente indique que l'acquéreur déclare vouloir destiner ce terrain à la réalisation d'une ZAE.

Enfin, ils retiennent, en excluant une différenciation des parcelles, une somme de 9 euros le m² pour l'indemnisation à titre principal et donc une incidence sur l'indemnité de remploi calculée sur la base d'un pourcentage de l'indemnité principale.

Le commissaire du gouvernement reprend ce TC évalué à 7,85 euros le m², mais comme valeur haute pour un terrain à aménager en zone d'activité, sans servitude aérienne ou de tréfonds.

La communauté répond que les TC situés à [Localité 16] ne sont pas pertinents au regard de la commune de [Localité 7] située au dehors de la communauté d'agglomération [Localité 4] métropole et dans une zone de forte attractivité.

Elle ajoute que la vente de 2022 constitue une opportunité pour permettre un agrandissement d'une ZAE préexistante et sans coût d'aménagement conséquent en voirie et en extension des réseaux.

Elle souligne, enfin, que la proposition du commissaire du gouvernement ne retient qu'un TC et écarte tous ceux retenus par le juge de l'expropriation, soit les TC 4, 5, 7, 8 à 10, d'où une impossibilité de retenir un prix au m² de 7,85 euros et une demande de confirmation dans l'attente d'apporter des éléments complémentaires.



La valeur propposée par le commissaire du gouvernement correspond à une valeur récente et à des biens très comparables, tout en ventilant selon que les parcelles sont ou non affectées d'une servitude.

Ainsi, il sera retenu une valeur de 7,85 euros le m² pour les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et de 7,07 euros le m² pour la parcelle [Cadastre 3] grevée d'une servitude aérienne de passage de câbles électriques.



Dans ce cas, les valeurs s'établissent à 101 306,03 euros d'indemnité principale et 11 130,60 euros d'indemnité de remploi pour la parcelle section AL n°[Cadastre 4] (consorts [Q]) et 310 830,68euros d'indemnité principale et 34 083,07 euros d'indemnité de remploi pour les parcelles section AL n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] (consorts [A]).





Sur les autres demandes :



1°) Mme [S] étant attraite à la procédure d'appel, le présent arrêt lui est nécessaire opposable, sans qu'il soir besoin de le préciser ou de le rappeler.



2°) Les demandes formées au visa de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.



La communauté supportera les dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS : 



La cour statuant publiquement, par décision rendue par défaut et dans la limite de l'appel :



- Infirme le jugement du 5 janvier 2023 uniquement en ce qu'il fixe une indemnité de 235 851 euros (soit 211 682,20 euros d'indemnité principale et 24 168,22 euros d'indemnité de remploi), au profit de MM. [F], [B] [A], Mme [M] [A] et Mme [C] pour les parcelles cadastrées commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], et à 78 234 euros (soit 70 212,10 euros d'indemnité principale et 8 021,21 euros d'indemnité de remploi) l'indemnité due au profit de M. [Q], Mmes [Q] épouse [L] et [Q] épouse [S], pour la parcelle cadastrée commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 4] ;



Statuant à nouveau sur ces chefs :



- Fixe à 310 830,68 euros l'indemnité principale et à 34 083,07 euros l'indemnité de remploi dues par la communauté de communes de la plaine dijonnaise à MM. [F], [B] [A], Mme [M] [A] et Mme [C] à la suite de l'expropriation pour cause d'utilité publique des parcelles cadastrées, commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3],



- Fixe à 101 306,03 euros l'indemnité principale et à 11 130,60 euros l'indemnité de remploi dues par la communauté de communes de la plaine dijonnaise au profit de M. [Q], Mmes [Q] épouse [L] et [Q] épouse [S], à la suite de l'expropriation pour cause d'utilité publique de la parcelle cadastrée, commune de [Localité 7], section AL n°[Cadastre 4] ;



Y ajoutant :



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;



- Condamne la communauté de communes de la plaine dijonnaise aux dépens d'appel.





Le greffier Le président