Cour d'Appel · Chambre 2 A — 7 mai 2026

MINUTE N° 253/2026































Copie exécutoire

aux avocats



Le 



La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 07 MAI 2026



Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 23/03874 - N° Portalis DBVW-V-B7H-IFST



Décision déférée à la cour : 27 Juin 2023 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE



APPELANTS :



Monsieur [V] [D]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-003725 du 24/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])



Madame [S] [M] épouse [D]

demeurant [Adresse 1] à [Localité 1]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2023-003712 du 24/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 2])



représentés par Me Pégah HOSSEINI SARADJEH, avocat à la cour. 





INTIMÉE :



S.C.I. ARTISANALE [Q] prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1]



représenté par Me Sophie BEN AISSA-ELCHINGER de la SELARL ARTHUS, avocat à la cour.





COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Février 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre et Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère, chargés du rapport.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.





Greffière lors des débats : Mme Claire-Sophie BENARDEAU





ARRÊT réputé contradictoire 

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par M. Emmanuel ROBIN, président et Mme Karine PREVOT, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCÉDURE





Selon un acte sous seing privé du 11 juin 2020, la 'SCI [Q]' a vendu à la SCI Jounaid, en cours de constitution, représentée par ses gérants Mme [S] [M] et M. [V] [D], un immeuble sis à Mulhouse. La SCI Jounaid n'a pas été immatriculée au registre du commerce et des sociétés et la vente n'a pas été réitérée par acte authentique.



Par acte introductif d'instance du 14 septembre 2021, signifié le 12 janvier 2022, la SCI Artisanale [Q] a assigné Mme [M] et M. [D] pour voir constater la caducité du compromis et engager leur responsabilité.



Par jugement du 27 juin 2023, le tribunal judiciaire de Mulhouse a : 

- constaté la caducité du compromis de vente,

- condamné in solidum Mme [M] et M. [D] à payer à la SCI Artisanale [Q] la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue audit compromis,

- rejeté la demande de dommages-intérêts supplémentaires,

- condamné in solidum Mme [M] et M. [D] à payer à la SCI Artisanale [Q] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.



Pour statuer ainsi, le tribunal a, d'abord, retenu que Mme [M] et M. [D], désignés comme représentant de la société en formation et ayant signé les engagements prévus à l'acte au nom et pour le compte de celle-ci, étaient personnellement tenus de ses obligations. Il a ensuite retenu que la condition suspensive d'octroi du prêt devait être réputée accomplie, car Mme [M] et M. [D] ne justifiaient pas avoir entamé les démarches requises, n'avaient pas donné suite aux sommations et lettres recommandées qui leur avaient été adressées, de sorte qu'ils avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Compte tenu de l'impossibilité de la régularisation de la vente par acte authentique dans le délai contractuellement prévu ou dans celui de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 qui résultait de leur comportement, le compromis était caduc. Il a ensuite fait application de la clause pénale, mais a rejeté la demande de dommages-intérêts supplémentaires, au motif de l'absence de preuve de l'existence d'un préjudice distinct non réparé par la clause pénale.



Le 27 octobre 2023, Mme [M] et M. [D] ont interjeté appel de cette décision en ces dispositions qui leur sont défavorables.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience de la cour du 5 février 2026, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par leurs dernières conclusions transmises le 26 janvier 2024, Mme [M] et M. [D] demandent à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en ces dispositions, qu'ils citent, et qui leur sont défavorables, 

- débouter la société Artisanale [Q] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

- subsidiairement, si la cour devait confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la caducité du compromis de vente et l'application de la clause pénale, réduire le montant de la clause pénale à la somme d'un euro symbolique, 

- subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale à de plus juste proportions,

- en tout état de cause, leur accorder les plus larges délais de paiement, et condamner la société Artisanale [Q] aux entiers frais et dépens.



Ils soutiennent que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale ne sont pas réunies, car ils n'ont pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive. Ils font valoir que, lors de l'accomplissement des formalités d'immatriculation de la SCI Jounaid, ils se sont aperçus de l'inscription de M. [D], cogérant de cette SCI, au fichier des interdits bancaires, de sorte qu'aucun prêt ne pouvait être consenti à ladite SCI, qu'ils en ont informé l'agent immobilier et que le bien a été remis en vente immédiatement ce qui montre que la SCI Artisanale [Q] savait que la vente ne pouvait avoir lieu. Ils en déduisent leur bonne foi et la mauvaise foi du vendeur.



A titre subsidiaire, ils demandent la réduction du montant de la clause pénale en invoquant l'article 1231-5 du code civil, en faisant valoir, d'une part, qu'ils n'ont pas eu connaissance de la mise en demeure, et, d'autre part, que la somme de 30 000 euros, représentant 10 % du prix de vente, est manifestement excessive au regard des circonstances de la cause, et largement disproportionnée eu égard au préjudice réellement subi, lequel n'existe pas puisque le bien a été immédiatement remis en vente.



Enfin, ils sollicitent des délais de paiement compte tenu de leur situation financière et familiale.



Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 11 avril 2024, la SCI Artisanale [Q] demande à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

- condamner solidairement les appelants aux entiers frais et dépens et à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Après avoir rappelé qu'il incombe à Mme [M] et M. [D] de supporter la responsabilité découlant des actes pris pour la société en formation, qui n'a jamais été immatriculée, elle soutient qu'ils n'ont entrepris aucune démarche pour obtenir le prêt, contrairement à leurs obligations prévues par la condition suspensive.



Elle souligne que l'inscription au FICP a été prise avant la signature du compromis de vente, et qu'eu égard à la procédure d'inscription, Mme [M] et M. [D] en étaient nécessairement informés dès 2019. Elle fait valoir qu'ils ont signé le compromis de toute mauvaise foi et en parfaite connaissance de cause. Elle ajoute que ladite inscription ne s'analyse pas en une interdiction bancaire, et que, lors de la signature du compromis, ils avaient indiqué financer une somme importante par deniers personnels, lesquels auraient pu leur permettre de régulariser la situation bancaire de M. [D].



Elle en conclut, d'une part, que la condition suspensive d'octroi du prêt doit être réputée accomplie, et que, l'acte de vente n'ayant pas été réitéré, le compromis est caduc, et, d'autre part, que Mme [M] et M. [D] étant à l'origine de la non réitération de l'acte, ils sont tenus à la clause pénale, dont le montant n'est pas en lui-même excessif. Elle considère que la bonne ou mauvaise foi des parties, ou encore la situation personnelle des parties n'a pas à être prise en considération dans l'appréciation du montant de la clause pénale. Enfin, elle conteste avoir pu immédiatement remettre le bien en vente, soutenant avoir été contrainte de l'immobiliser pendant douze mois, dans l'attente d'une réponse de Mme [M] et M. [D], ce qui a eu pour conséquence, non seulement de ne pas pouvoir conclure la vente prévue, ce qui est réparé par la clause pénale, mais aussi de ne pas pouvoir proposer le bien à la vente, ce qui constitue un préjudice autonome.



Comme elle y a été autorisée, l'intimée a produit un extrait de son Kbis et précise qu'il conviendra de lire et remplacer dans ses conclusions la SCI [Q] par la SCI Artisanale [Q].





MOTIFS





Sur la clause pénale



Il n'est pas contesté que la SCI Artisanale [Q] a, par acte sous seing privé du 11 juin 2020 vendu un bien immobilier à la SCI Jounaid en cours de constitution, représentée par sa gérante Mme [M] et son cogérant M. [D]. Cette société n'ayant pas été immatriculée, les deux personnes physiques précitées se trouvent engagées par cet acte.



La vente était souscrite au prix de 338 000 euros, dont des frais d'acte et de négociation. L'acquéreur avait indiqué financer le bien à l'aide de ses deniers personnels ou assimilés à concurrence de 100 000 euros et à l'aide d'un ou plusieurs prêts ou assimilés d'un montant de 238 000 euros.



Cet acte avait été souscrit sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt d'un montant de 238 000 euros au taux d'intérêt maximum de '1/2 % /an' sur une durée de 15 ans. Cette condition suspensive avait une durée de validité de 60 jours. Deux banques étaient mentionnées.



Il prévoyait que 'si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai (...), sans que ce défaut incombe à l'acquéreur et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue (...), chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre' et que 'en revanche, si la non-obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements ou de réticences de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive du prêt réalisée, en application de l'article 1304-3 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre'.



En outre, l'acte prévoyait une 'clause pénale' ainsi rédigée : 'Il est convenu, au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique ladite vente dans le délai imparti, qu'elle pourra y être contrainte (....). Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de (...) 10 % du prix de vente.'



En l'espèce, il est constant que les appelants n'ont pas obtenu le prêt précité et que la vente n'a pas été réalisée.



Par lettre recommandée datée du 26 octobre 2020, M. [D] a été mis en demeure de verser la clause pénale. Puis, par lettre recommandée datée du 5 novembre 2020, dont l'avis de réception a été signé, il a été mis en demeure de justifier dans un délai de 15 jours des démarches effectuées auprès des deux banques mentionnées dans le compromis et de leur refus de financer l'opération. Cette lettre rappelait que la non-réalisation de la condition suspensive dans le délai permettait à chaque partie de reprendre sa liberté.



Par lettres recommandées, envoyées le 14 décembre 2020 mais non réclamées, Mme [M] et M. [D] ont été mis en demeure d'apporter une réponse, la possibilité d'engager une négociation en vue d'un accord amiable sur la prise en charge du préjudice subi étant ouverte. En outre, par lettres recommandées, envoyées le 28 juin 2021, mais non réclamées, ils ont été mis en demeure de payer la somme de 30 000 euros à titre de clause pénale.



Certes, les appelants produisent un extrait de consultation du FICP montrant l'inscription de M. [D] au titre d'un incident de remboursement d'un prêt, du 7 juin 2019 au 5 juin 2024, cependant, ils ne justifient d'aucune démarche effectuée auprès d'un organisme bancaire, et partant, d'aucun refus de prêt.



En outre, ils ne produisent aucun autre élément sur leur situation financière, et en particulier sur celle de Mme [M].



En conséquence, il doit être considéré que la non-obtention du prêt résulte d'un comportement de leur part de nature à faire échec à l'instruction des dossiers et à la conclusion des contrats de prêts. La condition suspensive doit donc être réputée réalisée. 

La vente n'ayant pas été souscrite par acte authentique dans le délai de six mois de sa conclusion, elle est caduque, et ce depuis le 11 décembre 2020.



Dès lors que les appelants contestent l'application de la clause pénale au motif qu'ils n'ont pas empêché l'accomplissement de la condition suspensive dans les délais impartis, et qu'un tel motif est infondé comme il a été dit, il convient de faire application de ladite clause.



Ils sollicitent la réduction du montant de la clause pénale au motif qu'ils n'ont pas eu connaissance de la mise en demeure du 28 juin 2021. Cependant, la clause pénale n'impose pas la délivrance d'une mise en demeure, outre qu'à cette date, le compromis était déjà caduc.



Ils sollicitent également la réduction de ce montant, en soutenant qu'il est excessif eu égard aux circonstances de la cause, et largement disproportionné eu égard au préjudice réellement subi, car le bien a été immédiatement remis en vente et a été vendu, de sorte que le vendeur n'a subi aucun préjudice. 



Sur ce point, la SCI Artisanale [Q] conteste avoir pu immédiatement remettre le bien en vente et soutient avoir été contrainte de l'immobiliser pendant 12 mois dans l'attente d'une réponse de Mme [M] et de M. [D], ce qui constitue une durée d'immobilisation abusive du bien et lui engendre un préjudice financier grave.



Or, à compter du 11 décembre 2020, le compromis était caduc et la SCI Artisanale [Q] avait la possibilité de remettre le bien en vente. Elle n'a donc pas été contrainte de d'immobiliser ce bien pendant 12 mois. 



Ainsi, le montant de la clause pénale, à hauteur de 10 % du prix, soit 30 000 euros, est manifestement excessif au regard du préjudice subi.



Les appelants seront condamnés à payer à l'intimée la somme de 20 000 euros.



Sur les délais de paiement 



Les appelants justifient d'une situation financière qui ne permet pas d'envisager un paiement, à terme ou de manière échelonnée, à 24 mois. Leur demande de délais sera dès lors rejetée.



Sur les frais et dépens 



Succombant pour l'essentiel, Mme [M] et M. [D] supporteront les dépens de première instance, le jugement étant confirmé de ce chef, et d'appel. Ils seront condamnés à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exclus des dépens exposés en appel.





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 27 juin 2023, mais seulement en ce qu'il a condamné Mme [S] [M] et M. [V] [D] à payer à la SCI Artisanale [Q] la somme de 30 000 euros au titre de la clause pénale prévue audit compromis ; 



LE CONFIRME pour le surplus de ses dispositions frappées d'appel ; 



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



CONDAMNE Mme [S] [M] et M. [V] [D] à payer à la SCI Artisanale [Q] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ;

 

REJETTE la demande de délais de paiement ; 



CONDAMNE Mme [S] [M] et M. [V] [D] à supporter les dépens d'appel ; 



CONDAMNE Mme [S] [M] et M. [V] [D] à payer à la SCI Artisanale [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière Le président