Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 7 mai 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





N° RG 22/00462 - N° Portalis DBVC-V-B7G-G525 



 ARRÊT N° 



O.D 





 ORIGINE : DÉCISION du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 13 Janvier 2022 RG n° 18/01308







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE 

ARRÊT DU 07 MAI 2026



 

APPELANTS :



Monsieur [P] [C]

né le 21 Août 1964 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN,

substitué par Me Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN

 

Madame [R] [S] épouse [C]

née le 02 Décembre 1968 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée de assistée de Me Caroline COUSIN, avocat au barreau de CAEN, substituée par Me Aurélie IFFRIG, avocat au barreau de CAEN









INTIMÉE :



La SOCIETE NEXITY IR PROGRAMMES NORMANDIE venant aux droits de la S.C.I. [Localité 2] [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal

RCS LILLE : 824 418 503

[Adresse 3]

[Localité 4]



représentée par Me Aurélie VIELPEAU, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de Me Jean Philippe LORIZON, avocat plaidant au barreau de PARIS, substitué par Me Sylvain DAVIERE, avocat au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,



DÉBATS : A l'audience publique du 03 juin 2025



GREFFIERE LORS DES DÉBATS : Mme COLLET



ARRET : rendu publiquement contradictoirement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 07 Mai 2026, après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 07 octobre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière







FAITS ET PROCEDURE 



Par acte authentique du 4 mai 2007, M. [P] [C] et Mme [R] [C] née [S] ont fait l'acquisition d'un bien immobilier à [Localité 2] moyennant le prix de 1 200 000 euros. Cet ensemble immobilier comprenait une maison d'habitation et un terrain à bâtir, les acquéreurs souhaitant réaliser un programme immobilier.



Au cours de l'année 2012, M. et Mme [C] ont décidé d'abandonner ce projet.



Le 16 juillet 2013, ils ont signé une promesse de vente en faveur de la société Nexity, portant sur la cession de 5 302 mètres carrés à bâtir pour l'édification de 52 appartements.



La SCI [Localité 2] [Adresse 2] est venue aux droits de la société Nexity.



Par acte authentique du 30 décembre 2014, M. et Mme [C] ont signé avec la SCI [Localité 2] un contrat de cession de tantièmes et de remise de locaux à construire. Ils se sont engagés à céder les 8 645/10 000èmes indivis du terrain. En contrepartie, la société [Localité 2] s'est engagée à leur verser la somme de 960 000 euros répartie comme suit : le paiement direct de la somme de 160 000 euros et l'attribution de sept appartements à construire sur leurs tantièmes, valorisés 800 000 euros.



Ce contrat de cession de tantièmes de propriété et de remise de locaux à construire fixait le délai de livraison des appartements à M. et Mme [C] à 18 mois, soit au 30 juin 2016.



La société [Localité 2] a finalement livré les sept appartements et six places de parking à M. et Mme [C] le 14 décembre 2016. Les trois places de parking manquantes ont été livrées le 13 octobre 2017.



Par courrier recommandé du 15 février 2017, M. et Mme [C] ont réclamé à la société Nexity le paiement de la somme de 46 639,90 euros au titre des pénalités de retard.



Par acte du 27 mars 2018, M. et Mme [C] ont fait assigner la société [Localité 2] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins notamment d'être indemnisés des préjudices subis et de voir la SCI [Localité 2] condamnée à : 


la somme de 74 108,61 euros au titre des pénalités de retard pour la livraison des appartements et des parkings,

la somme de 424,48 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 février 2017, au titre du remboursement des frais afférent à la fuite d'eau,

la remise en état de la cour et à la mise en conformité du mur sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

procéder à la levée des réserves de livraison listées dans le procès-verbal de constat du 14 décembre 2016 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

au paiement d'une somme de 3 000 euros à titre des dommages et intérêts pour préjudice moral,

3 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.




Par courrier en date du 23 avril 2018, Madame le Président du tribunal de grande instance de Caen a proposé une mesure de médiation judiciaire acceptée par les parties.



Par ordonnance du 6 juin 2018, Monsieur [H] [J] a été désigné en qualité de médiateur.



Cette mesure de médiation s'est poursuivie jusqu'en janvier 2019 et plusieurs réunions ont été organisées entre la SCI [Localité 2] et les époux [C]. Les parties ne trouvant pas d'accord définitif, M. [J] a adressé au tribunal une lettre de fin de mission.



Par jugement du 13 janvier 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :


condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à payer à M. et Mme [C] la somme de 4 760,17 euros, au titre des pénalités de retard,

débouté M. et Mme [C] de leur demande en paiement de la somme de 4 622,47 euros correspondant aux frais d'acquisition et de mise en terre d'arbres de taille adulte,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à payer à M. et Mme [C] la somme de 47,58 euros, au titre du préjudice financier,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à lever les réserves détaillées dans le procès-verbal de réception contradictoire du 15 décembre 2016,

ordonné cette levée de réserve sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce à compter du 90e jour à compter du caractère définitif du présent jugement,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à prendre en charge le coût de réalisation d'une clef de l'appartement 2101, et à la remettre à M. et Mme [C],

débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

condamné M. et Mme [C] et la SCI [Localité 2] [Adresse 2] aux dépens,

débouté M. et Mme [C] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

débouté la SCI [Localité 2] [Adresse 2] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

dit que le jugement est assorti de l'exécution provisoire.




Par suite d'une décision du 21 janvier 2022, la transmission universelle de patrimoine de la SCI [Localité 2] a été opérée au profit de la SAS Nexity IR Programmes Normandie, dans le cadre d'une dissolution sans liquidation.



Par déclaration du 17 mars 2022, M. et Mme [C] ont formé appel de ce jugement en l'intégralité de ses dispositions, sauf des condamnations prononcées au titre de la levée des réserves.



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 12 mai 2025, M. et Mme [C] demandent à la cour de :


débouter la société Nexity IR Programmes Normandie venant aux droits de la SCI [Localité 2] [Adresse 2] de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables leurs prétentions,


Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 


infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 13 janvier 2022 en ce qu'il a :


condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à leur payer la somme de 4 760,17 euros, au titre des pénalités de retard,

les a déboutés de leur demande en paiement de la somme de 4 622,47 euros correspondant aux frais d'acquisition et de mise en terre d'arbres de taille adulte,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à leur payer la somme de 47,58 euros, au titre du préjudice financier,

les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

les a condamnés avec la SCI [Localité 2] [Adresse 2] aux dépens,

les a déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,











Statuant à nouveau :


condamner la société Nexity IR Programmes Normandie venant aux droits de la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à leur payer :


la somme de 67 221,08 euros au titre des pénalités de retard,

des intérêts au taux légal portant sur la somme de 424,18 euros entre la mise en demeure en date du 15 février 2017 et le 15 mars 2020 soit 47,58 euros,

la somme de 13 248 euros correspondant à la mise en conformité du mur,

la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et de tracas subi à raison de la résistance abusive opposée par cette société,

la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de médiation qui ont été engagés par eux dans le cadre de la présente procédure, et des frais d'huissier qui seront nécessaires pour faire constater contradictoirement la levée des réserves,






confirmer le jugement en ce qu'il a :


condamné la société Nexity IR Programmes Normandie venant aux droits de la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à lever les réserves détaillées dans le procès-verbal de réception contradictoire du 15 décembre 2016,

ordonné cette levée de réserves sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce à compter du 90e jour à compter du caractère définitif du jugement,


condamner la société Nexity IR Programmes Normandie venant aux droits de la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à leur payer une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens en cause d'appel.




Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 11 septembre 2023, la SCI [Localité 2] [Adresse 2], aux droits de laquelle vient la société Nexity IR Programmes Normandie (ci-après dénommée Nexity), demande à la cour de :

In limine litis,


constater que M. et Mme [C] demandent pour la première fois dans le cadre de leurs troisièmes conclusions d'appelant sa condamnation à leur payer la somme de 13 248 euros correspondant à la mise en conformité du mur,




En conséquence,


déclarer irrecevable cette prétention nouvelle en ce qu'elle est soulevée pour la première fois devant la cour et en tout état de cause, n'était pas présentée dans les premières conclusions d'appel,




Et pour le surplus,


confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen en date du 13 janvier 2022 uniquement en ce qu'il a :


débouté M. et Mme [C] de leur demande en paiement de la somme de 4 622,47 euros correspondant aux frais d'acquisition et de mise en terre d'arbres de taille adulte,

débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral,

débouté M. et Mme [C] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;






infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen en date du 13 janvier 2022 en ce qu'il :


l'a condamnée à payer à M.et Mme [C] la somme de 4 760,17 euros au titre des pénalités de retard,

l'a condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 47,58 euros, au titre du préjudice financier,

l'a condamnée à lever les réserves détaillées dans le procès-verbal de réception contradictoire du 15 décembre 2016,

a ordonné cette levée de réserve sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et ce à compter du 90e jour à compter du caractère définitif du présent jugement,

l'a condamnée à prendre en charge le coût de réalisation d'une clef de l'appartement 2101, et à la remettre à M. et Mme [C],

l'a condamnée avec M. et Mme [C] aux dépens,

l'a déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

a dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire,





Et statuant à nouveau,


débouter M. et Mme [C] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

condamner in solidum M. et Mme [C] à payer à la société Nexity IR Programmes Normandie la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.




L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 28 mai 2025. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles de M. et Mme [C] : 



La société Nexity soulève l'irrecevabilité de la demande présentée par les époux [C] aux fins d'obtenir paiement d'une somme de 13 248 euros au titre du rehaussement d'un mur séparatif de propriété.



Elle fait valoir que cette demande a été présentée pour la première fois dans les conclusions n°3 de M. et Mme [C], sans qu'elle ait été évoquée dans les conclusions précédentes, et alors qu'elle n'avait pas été formulée en première instance.



La société Nexity soutient donc qu'il s'agit d'une demande nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile, qui doit être déclarée irrecevable.



En réplique, M. et Mme [C] concluent à la recevabilité de leur demande.



Ils font valoir qu'en première instance ils ont invoqué la non-conformité du mur séparatif de propriété, dont la hauteur n'est pas celle contractuellement prévue, et que, pour remédier à cette irrégularité par un moyen moins onéreux, ils ont proposé une solution alternative consistant à mettre en terre des arbres adultes.



Leur proposition alternative ayant été rejetée par le tribunal en première instance, M. et Mme [C] indiquent présenter à hauteur d'appel une demande d'indemnisation correspondant au coût des travaux de reprise.



Ils soutiennent que cette demande vise à l'indemnisation d'un même préjudice et à la même fin que la demande de prise en charge du coût de plantation des arbres, de sorte qu'elle n'est pas nouvelle.



De même, elle ne peut selon eux être considérée comme tardive au motif qu'elle n'a été formalisée que dans leurs conclusions n°3, alors que dans les premières conclusions, la cour était déjà saisie de la demande de réparation de la non-conformité du mur.



Aux termes de l'article 564 du Code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



Toutefois, l'article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.



Il s'en déduit que ne sont pas nouvelles les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu'elles tendent à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.



De même, tendant, comme la demande d'exécution de travaux en nature, à la réparation d'un même préjudice, la demande en paiement d'une somme représentant le coût de ces travaux formée en appel n'est pas nouvelle.



Il est constant que, devant la juridiction de première instance, les époux [C] ont présenté des demandes tendant à remédier à la non-conformité contractuelle du mur séparatif de propriété édifié par la SCI [Localité 2]. De ce chef, ils ont sollicité la prise en charge du coût de plantation d'arbres adultes, solution qu'ils entendaient mettre en 'uvre pour pallier l'insuffisance de hauteur du mur.



Le premier juge les a déboutés de cette demande, disposition dont les époux [C] ont formé appel.



Par leurs premières conclusions d'appelant, M. et Mme [C] ont réitéré leur demande de prise en charge du coût de la plantation d'arbres adultes, reprenant leurs demandes de réparation de la non-conformité du mur séparatif de propriété.



Toutefois, à l'occasion de leurs conclusions n°3, les époux [C] ont substitué leur demande de prise en charge de la plantation d'arbres par une demande de condamnation au paiement du coût des travaux de reprise du mur litigieux.



Cette demande, qui tend à la réparation d'un même préjudice, à savoir la non-conformité du mur de séparation, ne saurait dès lors être considérée comme nouvelle.



De même, la société Nexity ne saurait valablement invoquer la tardiveté de cette demande sur le fondement de l'article 910-4 ancien, alors même que les époux [C] ont présenté dès leurs premières conclusions des prétentions visant à la réparation de la non-conformité du mur séparatif de propriété.



Par conséquent, l'irrecevabilité soulevée par la société Nexity sera rejetée.



















Sur la demande relative aux pénalités de retard :



M. et Mme [C], s'ils sollicitent la confirmation du jugement qui a admis le principe des pénalités de retard, contestent en revanche le montant de ces pénalités arrêtées par les premiers juges.



Ils font valoir que la SCI [Localité 2] n'a pas respecté les délais de livraison contractuellement convenus dès lors que les appartements n'ont été livrés que le 14 décembre 2016, au lieu du 30 juin 2016.



Ils précisent qu'une pré-réception avait eu lieu le 21 septembre 2016 pour une livraison le 21 octobre 2016, mais que les appartements n'étaient pas achevés à cette date.



M. et Mme [C] indiquent aussi que trois des neuf places de stationnement n'ont été livrées que le 13 octobre 2017.



Ils estiment donc que le nombre de jours de retard à prendre en considération pour le calcul des pénalités de retard était de 166, sans qu'il y ait lieu de distinguer les jours ouvrés ou non, dès lors que le contrat ne le prévoit pas.



M. et Mme [C] contestent que la SCI [Localité 2] ait pu se prévaloir de causes de suspension des délais.



Notamment, ils contestent les intempéries invoquées par le constructeur à hauteur de 119 jours, alors selon eux que l'attestation établie par le maître d''uvre de ce chef n'est pas suffisante.



Ils relèvent que les intempéries alléguées concernent en réalité d'autres bâtiments que ceux dans lesquels se trouvent leurs appartements, que de plus des jours d'intempérie ont été comptés en double, ou encore que des jours ont été retenus alors qu'ils sont postérieurs à la livraison ou à des horaires qui n'ont pu impacter la construction.



M. et Mme [C] estiment que la SCI [Localité 2] n'est pas recevable à lui opposer des retards pris sur d'autres bâtiments et l'établissement d'un planning général de travaux. Ils considèrent qu'il doit être distingué pour chaque bâtiment.



In fine, les époux [C] admettent que seuls 40 jours d'intempérie peuvent être retenus comme cause légitime de suspension du délai de livraison.



Par ailleurs, M. et Mme [C] contestent la suspension du délai de livraison admise par le tribunal du fait de la défaillance de la société MTV (à hauteur de 30 jours).



Ils reprochent à la SCI [Localité 2] d'avoir accordé un marché à cette société alors que son dossier administratif n'était pas complet, puis d'avoir manqué de diligence pour obtenir l'exécution du marché avant la liquidation judiciaire de la société MTV.



De même, les époux [C] affirment que la SCI [Localité 2] ne peut se prévaloir des mouvements de grève ayant eu lieu en mai 2016 pour arguer de difficultés d'approvisionnement et justifier de jours de retard dans la livraison.



Enfin, s'agissant du calcul des pénalités, les époux [C] reprochent au tribunal de ne pas avoir pris en compte le retard dans la livraison des places de stationnement, alors qu'aucune exclusion n'était prévue au contrat pour ces lots.





Ils font valoir qu'à défaut de livraison des places de stationnement ils ne pouvaient vendre ou mettre en location les appartements, de sorte que trois appartements ont été bloqués.



En réplique, la société Nexity sollicite l'infirmation du jugement qui l'a condamnée au paiement de pénalités de retard.



Elle ne conteste pas que les appartements promis à M. et Mme [C] n'ont été livrés que le 14 décembre 2016, soit avec retard.



Elle soutient néanmoins que le calcul des pénalités de retard journalières doit être opéré par jours ouvrés et non par jours calendaires, de sorte que seuls 120 jours de retard pourraient être retenus.



En outre, elle se prévaut de causes légitimes de suspension du délai de livraison, et en premier lieu de 119 jours d'intempéries.



La société Nexity invoque à ce titre l'attestation établie par le maître d''uvre de l'opération, M. [U], rappelant que le contrat prévoyait expressément que cette attestation ferait foi entre les parties.



La société Nexity fait valoir par ailleurs que le planning des travaux avait été établi en considération de l'ensemble immobilier de plusieurs bâtiments en construction, et qu'il ne peut être apprécié de manière individuelle l'impact sur chaque bâtiment.



La société Nexity invoque par ailleurs une cause de suspension du délai de livraison tenant à la défaillance de la société MTV, titulaire du lot plomberie, placée en liquidation judiciaire le 2 septembre 2015, ce qui a contraint à pourvoir à son remplacement.

Elle assure avoir été parfaitement diligente dans ses démarches à l'égard de la société MTV, et affirme que le seul placement en liquidation judiciaire de la société suffit à justifier la suspension du délai de livraison, sans qu'il soit nécessaire pour elle de faire la preuve des démarches engagées.



Enfin, la société Nexity se prévaut de la désorganisation des travaux du fait des mouvements de grève importants qui ont eu lieu en mai 2016 et ont entraîné des retards dans l'approvisionnement du chantier.



La société Nexity s'estime donc fondée à opposer 154 jours ouvrés de suspension du délai de livraison.



Considérant que les biens ont été livrés avec 120 jours ouvrés de retard, la société Nexity considère qu'elle n'est tenue à aucune pénalité de retard.



La société Nexity s'oppose par ailleurs aux demandes de pénalités de retard formées par les époux [C] au titre des places de stationnement, affirmant que le contrat limitait les pénalités au retard de livraison des appartements seuls.



Elle considère au surplus que les époux [C] ne font pas la preuve du préjudice qu'ils invoquent du fait du retard de livraison des places de stationnement, et notamment du retard dans la vente ou la location des appartements livrés dès le mois de décembre 2016 avec 6 places de parking.







Pour condamner la SCI [Localité 2] au paiement d'une somme de 4 760,17 euros au titre des pénalités de retard, les premiers juges ont retenu tout d'abord que les biens avaient été livrés avec 166 jours de retard, comptabilisant le retard en jours calendaires.

Ils ont néanmoins admis des causes légitimes de suspension du délai de livraison au titre des intempéries pour une durée de 119 jours, suivant attestation établie par le maître d''uvre, mais également au titre de la défaillance de l'entreprise MTV (placée en liquidation judiciaire), pour une durée de 30 jours.

En revanche, le tribunal a écarté la suspension du délai de livraison justifié par les grèves nationales ayant eu lieu en mai 2016, considérant qu'il n'était pas démontré qu'elles avaient eu un impact sur l'exécution du chantier.

Le tribunal a par conséquent calculé les pénalités de retard dues pour 17 jours, en écartant les retards de livraison affectant les garages au motif que le contrat ne prévoyait pas de pénalités de ce chef.



Aux termes de l'article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 applicable au contrat en cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Elles doivent être exécutées de bonne foi.



Le contrat de cession de tantièmes conclu le 30 décembre 2014 entre la SCI [Localité 2] et les époux [C] prévoyait que les vendeurs demeuraient propriétaires de 16 lots de l'ensemble immobilier à réaliser, identifiés comme suit : dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, lot 104 (appartement de trois pièces, numéro de plan de vente 2004), lot 105 (appartement de trois pièces, numéro de plan de vente 2005), au premier étage, lot 109 (studio, numéro de plan de vente 2101), lot 112 (appartement de trois pièces, numéro de plan de vente 2104), lot 117 (appartement de trois pièces principales, numéro de plan de vente 2109), lot 118 (appartement de deux pièces principales, numéro de plan de vente 2110), au deuxième étage, lot 120 (appartement de quatre pièces, numéro de plan de vente 2202), au sous-sol, lot 125 (parking, numéro de plan de vente 5003), lot 132 (parking numéro de plan de vente 5010), lot 139 (parking numéro de plan de vente 5017), lot 140 (parking numéro de plan de vente 5018), à l'extérieur, lot 518 (parking numéro de plan de vente 18), lot 519 (parking numéro de plan de vente 19), lot 520 (parking numéro de plan de vente 20), lot 529 (parking numéro de plan de vente 29) et lot 530 (parking numéro de plan de vente 30).



L'acte de vente précise (page 32) que « l'acquéreur-constructeur s'engage à édifier les locaux sus-désignés, dans un délai de dix-huit mois à compter de la signature des présentes, sauf survenance d'un cas de force majeure et/ou d'une cause légitime de suspension du délai de livraison ».



L'acte énumère page 38 les causes considérées comme légitimes de suspension du délai de livraison, parmi lesquelles notamment « les grèves (qu'elles soient générales, particulières au secteur du bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier), les intempéries et phénomènes climatiques retenus par le maître d''uvre et justifiés par les relevés de la station météorologique la plus proche du chantier, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l'une des entreprises effectuant les travaux ou encore de leurs fournisseurs ».



Le contrat précise que « pour l'appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties, d'un commun accord, déclarent s'en rapporter dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints les justificatifs adéquats.

Pour tout retard non justifié comme indiqué ci-dessus, des pénalités par jour de retard seront dues à hauteur de 1/3000 du montant des appartements livrés. Etant ici entendu que le prix de chaque appartement sera défini sur la base d'un prix de 2 000 € TTC/m² appliqué sur la surface de chaque lot ».



En application de cette convention, la livraison des lots destinés aux époux [C] devait intervenir le 30 juin 2016.



Il apparaît que les lots 2004, 2005, 2101, 2104, 2109, 2110 et 2202, soit sept logements ont fait l'objet d'un procès-verbal de livraison (avec réserves), le 14 décembre 2016.



Par ailleurs, un procès-verbal de livraison relatif aux lots 518, 519 et 520, soit trois places de stationnement extérieur, a été établi le 13 octobre 2017.



En revanche aucun procès-verbal de livraison n'est produit pour les lots 125, 132, 139, 140, 529 et 530, correspondant à quatre places de stationnement en sous-sol et deux places de stationnement extérieures.

Les parties conviennent cependant que ces places de stationnement ont fait l'objet d'une livraison le 14 décembre 2016, à la même date que les sept logements.



Si les dispositions du code de la construction et de l'habitation encadrent de manière précise les conditions de mise en jeu des pénalités de retard en cas de non-respect des délais de livraison dans les contrats de construction de maison individuelle, il n'en est pas de même en matière de marché de travaux privés ou de vente d'un immeuble à construire.



Néanmoins, les parties sont libres de prévoir le jeu de pénalités de retard visant à sanctionner le défaut de livraison à l'échéance convenue du bien immobilier, le montant et les conditions d'application de ces pénalités de retard étant alors définis par le contrat.



Toutefois, s'agissant du décompte des jours de retard, le contrat conclut entre les époux [C] et la SCI [Localité 2] n'apporte aucune précision quant à la question de savoir s'il doit être opéré en jours calendaires ou en jours ouvrés.



Dans les autres dispositions du contrat évoquant des délais, aucune précision n'est faite non plus pour indiquer si les délais sont comptabilisés en jours calendaires ou en jours ouvrés.



Il peut néanmoins être relevé que, tant en matière de contrat de construction de maison individuelle que dans les marchés de travaux privés, il est d'usage que les délais et les retards soient comptabilisés en jours calendaires, et non en jours ouvrés.



De plus, il apparaît que procéder au décompte des jours de retard en jours ouvrés aurait pour effet de limiter l'indemnisation du maître de l'ouvrage en cas de non-respect du délai de livraison de la construction.



Aussi, dans le silence du contrat, la cour considère qu'il doit être procédé au décompte des jours de retard dans la livraison par jours calendaires.



La société Nexity conteste par ailleurs que les pénalités de retard conventionnelles soient applicables à la livraison des lots correspondant aux places de stationnement.





La clause du contrat correspondante mentionne en effet que « des pénalités par jour de retard seront dues à hauteur de 1/3000 du montant des appartements non livrés », sans référence aux parkings. 

Pour autant, la clause se poursuit en précisant que le prix déterminé pour calculer les pénalités de retard sera « appliqué sur la surface de chaque lot », ce qui ne permet pas d'écarter une application aux lots correspondant à des places de stationnement.



Les engagements de livraison à date convenue pris par le constructeur n'ont pas été conventionnellement limités aux seuls logements, alors qu'il était également tenu de livrer des places de stationnement.



De plus, ces places de stationnement peuvent être regardées comme des accessoires des logements compte tenu des règles du plan local d'urbanisme de la commune qui prévoient l'obligation de réaliser des places de stationnement pour chaque logement collectif construit.



Il est donc cohérent que le non-respect du délai de livraison pour ces lots soit sanctionné de la même manière que pour les appartements.



Dès lors, il convient de retenir que les pénalités de retard sont applicables également pour les retards de livraison des lots correspondant aux places de stationnement.



Il est établi que les logements ont été livrés avec 166 jours de retard et que trois places de stationnement ont été livrées avec 469 jours de retard.



La SCI [Localité 2] oppose trois causes de suspension légitime du délai de livraison, se fondant sur une attestation rédigée le 23 novembre 2018 par le maître d''uvre d'exécution, M. [I] [U] de la SNC George V Normandie, qui a retenu, au titre des causes de suspension du délai, des intempéries, la réorganisation du chantier rendue nécessaire par la résiliation du marché confié à la société MTV, et un mouvement de grève.



L'attestation du maître d''uvre est accompagnée des relevés météorologiques correspondant à la période concernée, ainsi que des documents justifiant de la résiliation du marché confié à la société MTV et du placement en liquidation judiciaire de celle-ci, et enfin d'un courrier de la société Pottier (chargée du lot plomberie, chauffage, ventilation) faisant état de ses difficultés d'approvisionnement en raison des mouvements de grève nationaux en mai 2016.



Les époux [C] entendent contester cette attestation s'agissant des intempéries, considérant qu'il appartient à la SCI [Localité 2] de faire la preuve que les intempéries relevées ont eu un impact direct sur le chantier.



Néanmoins, il doit être rappelé que les parties ont contractuellement convenu que, pour l'appréciation des causes légitimes de suspension du délai de livraison, elles s'en rapportaient à l'attestation établie par le maître d''uvre, accompagnée des justificatifs adéquats.



Ces dispositions excluent que le maître de l'ouvrage puisse exiger du constructeur le rapport de toute autre preuve supplémentaire, comme celle de l'incidence desdites intempéries sur le chantier.



En outre, sur le plan contractuel, il n'est pas fait de distinction entre les intempéries antérieures ou postérieures à la mise hors d'eau et hors d'air.



Par conséquent, les époux [C] ne sont pas recevables à contester le moyen de preuve contractuellement prévu.



Ils sont fondés en revanche à rechercher si les pièces justificatives produites corroborent les décomptes du maître d''uvre.



Or, sur ce point, la cour constate que les relevés météorologiques accompagnant l'attestation du maître d''uvre font mention de 96 jours d'intempéries, quand le maître d''uvre en retient 119. Cela s'explique par le fait que certaines journées ont été comptabilisées plusieurs fois, par référence à chacun des corps de métiers.



Le décompte opéré par le maître d''uvre doit en conséquence être corrigé au regard des justificatifs produits au titre des intempéries, de sorte qu'il conviendra de retenir 96 jours de suspension au titre des intempéries.



Il est par ailleurs justifié du placement en liquidation judiciaire de la société MTV à la date du 4 septembre 2015, après que la SCI [Localité 2] a notifié à cette société la résolution du marché par courrier du 15 juillet 2015. Un ordre de service daté du 4 septembre 2015 à destination de la société Pottier Plomberie est produit à l'appui du décompte du maître d''uvre.



Le nombre de 30 jours de suspension pour réorganisation du chantier est de ce fait justifié, sans qu'il puisse être reproché à la SCI [Localité 2] un quelconque défaut de diligence à l'égard de l'entreprise défaillante.



Enfin, le courrier de la société Pottier daté du 25 mai 2016, faisant état de ses difficultés d'approvisionnement du fait des mouvements sociaux nationaux justifie de retenir 5 jours de suspension.



C'est donc au total 131 jours de suspension du délai de livraison qui pourront être déduits dans le calcul des pénalités de retard.



Les époux [C] sont en conséquence fondés à solliciter le paiement de 35 jours de pénalités de retard pour les lots 104, 105, 109, 112, 117, 118, 120, 125, 132, 139, 140, et 338 jours de pénalités pour les lots 518, 519 et 520.



Le calcul des pénalités de retard est conventionnellement prévu sur la base de la superficie de chaque lot (2 000 euros /m², 1/3000 de la valeur du lot).



Les pénalités dues au titre du retard de livraison des logements peuvent donc être calculées comme suit :


lot 104 : superficie de 62,78 m², montant de l'indemnité journalière de 41,85 euros, soit 1 464,75 euros

lot 105 : superficie de 72,85 m², montant de l'indemnité journalière de 48,57 euros, soit 1 699,95 euros

lot 109 : superficie de 32,82 m², montant de l'indemnité journalière de 21,88 euros, soit 765,80 euros

lot 112 : superficie de 61,94 m², montant de l'indemnité journalière de 41,29 euros, soit 1 445,15 euros

lot 117 : superficie de 62,79 m², montant de l'indemnité journalière de 41,86 euros, soit 1 465,10 euros

lot 118 : superficie de 41,56 m², montant de l'indemnité journalière de 27,71 euros, soit 969,85 euros,

lot 120 : superficie de 85,27 m², montant de l'indemnité journalière de 56,85 euros, soit 1 989,75 euros


Soit un total de 9 800,35 euros au titre du retard de livraison des logements.



S'agissant des places de stationnement, la superficie de ces lots n'est pas communiquée. Il peut néanmoins être procédé au calcul des pénalités de retard dues pour ces lots en se référant au quantième que chaque lot représente dans la copropriété (étant rappelé que les quantièmes sont attribués par référence à la superficie).



Ainsi, les lots 125 et 132 représentent 12/10000ème des quotes-parts, les lots 139 et 140 représentent 11/10000ème et les lots 518, 519, 520 et 529 représentent 4/10000ème.



La pénalité journalière par quantième peut être fixée à 0,21 euros.



Les pénalités dues au titre des places de stationnement sont donc les suivantes :


lot 125 : pénalité journalière de 2,52 euros pour 12/10000ème, soit pour 35 jours de retard, 88,20 euros

lot 132 : pénalité journalière de 2,52 euros pour 12/10000ème, soit pour 35 jours de retard,88,20 euros

lot 139 : pénalité journalière de 2,31 euros pour 11/10000ème, soit pour 35 jours de retard, 80,85 euros

lot 140 : pénalité journalière de 2,31 euros pour 11/10000ème, soit pour 35 jours de retard, 80,85 euros

lot 518 : pénalité journalière de 0,84 euros pour 4/10000ème, soit pour 338 jours de retard, 283,92 euros

lot 519 : pénalité journalière de 0,84 euros pour 4/10000ème, soit pour 338 jours de retard, 283,92 euros

lot 520 : pénalité journalière de 0,84 euros pour 4/10000ème, soit pour 338 jours de retard, 283,92 euros

lot 529 : pénalité journalière de 0,84 euros pour 4/10000ème, soit pour 35 jours de retard, 29,40 euros


Soit un total de 1 219,26 euros.



En conséquence, le montant total des pénalités de retard dues par la SCI [Localité 2], aux droits de laquelle vient la société Nexity, à M. et Mme [C] est de 11 019,61 euros.



Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 2] à payer la somme de 4 760,17 euros au titre des pénalités de retard.



Sur la mise en conformité du mur séparatif de propriété :



M. et Mme [C] forment appel du jugement déféré en ce qu'il les a déboutés de leur demande visant à être indemnisés au titre de la mise en conformité du mur séparatif.



Ils rappellent que la promesse de vente signée le 16 juillet 2013 prévoyait l'édification à la charge de la SCI [Localité 2] d'un mur séparatif de propriété maçonné de deux mètres de hauteur, et indiquent que le mur érigé n'a été élevé qu'à la hauteur de 1,80 mètres.



Ils précisent avoir mis en demeure la SCI [Localité 2] de mettre en conformité le mur séparatif sans succès jusqu'en mars 2019, laquelle n'a pas contesté la non-conformité.



Les époux [C] indiquent que la SCI [Localité 2] leur a alors proposé de procéder aux travaux de reprise nécessaires, mais qu'elle a posé des conditions d'interventions qu'ils ont jugées excessives, ce qui les a conduits à refuser cette intervention.



M. et Mme [C] expliquent avoir présenté en première instance une demande tendant à la mise en place d'arbres adultes pour pallier le manque de hauteur du mur, soulignant qu'il s'agissait d'une solution moins onéreuse que le rehaussement du mur.



A hauteur d'appel ils substituent à cette demande celle d'une condamnation au paiement du coût des travaux de rehaussement du mur qu'ils ont fait chiffrer à 13 248 euros.



En réplique, la société Nexity sollicite la confirmation du jugement et le débouté de M. et Mme [C] de leurs demandes.



Si elle ne conteste pas la non-conformité du mur en cause, qui n'a pas été édifié à la hauteur contractuellement prévue de deux mètres, la société Nexity souligne qu'elle avait accepté de procéder aux travaux de rehausse du mur mais que les époux [C] s'y sont opposés.



Elle affirme que la demande présentée par ces derniers visant à obtenir la mise en place d'un jardin paysager ne saurait être accueillie, les cocontractants ne pouvant obtenir à titre de sanction, en cas d'inexécution, la réalisation d'une autre prestation que celle contractuellement convenue.



La société Nexity souligne qu'il n'existe aucune impossibilité technique de procéder au rehaussement du mur, de sorte qu'elle entend voir confirmer le rejet des demandes des époux [C] visant à la prise en charge du coût d'arbres adultes.



L'article 1134 ancien du Code civil rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.



Il résulte de la promesse synallagmatique de vente conclue le 16 juillet 2013 entre M. et Mme [C] et la SNC George V Normandie, à laquelle s'est substituée la SCI [Localité 2], que l'acquéreur s'est engagé à financer la réalisation d'un mur devant permettre la séparation entre les biens objet de la vente et le reliquat de terrain restant la propriété de M. et Mme [C].

Il a été convenu à l'acte que le mur serait réalisé en maçonneries d'agglomérés de 2 mètres de hauteur revêtu d'un enduit hydraulique et d'un couronnement.



Il n'est pas contesté que le mur effectivement érigé par la SCI [Localité 2] ne respecte pas la hauteur de 2 mètres de hauteur contractuellement prévue dans son ensemble, les époux [C] ayant fait constater ce manquement par huissier le 21 octobre 2016.



Il résulte de l'article 1142 ancien du Code civil que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts, en cas d'inexécution de la part du débiteur.



A hauteur d'appel, M. et Mme [C] sollicitent la condamnation de la société Nexity au paiement de la somme de 13 248 euros correspondant au coût de rehaussement du mur.



Ils produisent à l'appui de leur demande un devis établi le 15 septembre 2022 par la SAS Travaux Publics Boutté pour ce montant.



Le devis produit n'est pas contesté par la société Nexity.



L'inexécution contractuelle étant caractérisée, la société Nexity est tenue d'indemniser les époux [C] du préjudice résultant de cette faute.



En conséquence, la société Nexity est condamnée à payer à M. et Mme [C] la somme de 13 248 euros correspondant au coût de rehaussement du mur séparatif de propriété.



Sur la levée des réserves :



La société Nexity forme appel du jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à procéder à la levée des réserves, sous astreinte.



Elle affirme que, depuis le jugement de première instance, les réserves invoquées par les époux [C] ont été levées, suivant quitus produits, ou pour le surplus n'étaient pas mentionnées dans le procès-verbal de livraison du 14 décembre 2016.



Elle souligne que, s'agissant de l'appartement 2101, les époux [C] n'en sont plus propriétaires, de sorte qu'ils n'ont plus qualité à agir pour obtenir la levée des réserves sous astreinte.



M. et Mme [C] sollicitent la confirmation du jugement.



Ils font valoir que lors de la livraison des appartements ils ont fait établir un procès-verbal de constat d'huissier, qui a été annexé au procès-verbal de livraison et qui reprend l'ensemble de leurs réclamations.



Ils contestent la valeur des quitus produits par la société Nexity, qui ont été prétendument signés par leurs locataires alors que seul le maître de l'ouvrage a qualité pour lever les réserves.



Néanmoins, les époux [C] reconnaissent que, suite au jugement de première instance, la société Nexity est intervenue pour procéder à des travaux de reprise et que des quitus de levée de réserves ont été régularisés en octobre 2022.



Le constructeur est légalement et contractuellement tenu de lever les réserves émises par le maître de l'ouvrage lors de la livraison des biens construits.



Il résulte du procès-verbal de livraison établi contradictoirement le 14 décembre 2016 pour les logements que plusieurs réserves ont été formées pour chacun des lots livrés.



Néanmoins, depuis lors, M. et Mme [C] ont vendu certains des biens, à savoir le lot 104 (appartement 2004), le lot 105 (appartement 2005), le lot 117 (appartement 2109), et le lot 109 (appartement 2101) de sorte qu'ils ne sont plus recevables à poursuivre auprès de la société Nexity la levée des réserves concernant ces biens.



En outre, postérieurement au jugement de première instance, les parties ont établi le 2 mai 2022 un procès-verbal contradictoire des dernières réserves restant à lever, lesquelles ne concernaient que les appartements 2101, 2110 et 2202.



La société Nexity est intervenue pour procéder à des travaux de reprises sur plusieurs lots, et M. et Mme [C] ont signé des quitus de levée de réserves pour les lots 2202 et 2110 (quitus du 21 octobre 2022).



Par conséquent, les demandes de condamnation à procéder à la levée de réserves sont à ce jour sans objet et le jugement déféré sera infirmé de ce chef.









Sur les demandes indemnitaires relatives à une fuite d'eau :



Les époux [C] sollicitent au dispositif de leurs conclusions l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 2] à leur payer une somme de 47,58 euros au titre du préjudice financier, tout en présentant in fine une demande de condamnation identique.



Néanmoins, M. et Mme [C] ne présentent aucune argumentation au soutien de cette demande, dont on peut considérer qu'ils sollicitent la confirmation.



Ils sont donc présumés s'approprier les motifs du premier juge, conformément aux dispositions de l'article 954 dernier alinéa du Code de procédure civile.



La société Nexity s'oppose aux demandes formées par les époux [C] de ce chef, soulignant qu'elle a déjà remboursé ces derniers de la somme de 424,48 euros correspondant à une surconsommation d'eau causée par les travaux de construction.



Par conséquent, la société Nexity considère les demandes présentées infondées.



Les premiers juges ont condamné la SCI [Localité 2] à payer la somme de 47,58 euros correspondant au préjudice financier causé par le retard à rembourser une surconsommation d'eau causée par les travaux de construction.



Il est constant que la SCI [Localité 2] n'a pas contesté sa responsabilité suite à la réclamation qui lui a été adressée par M. et Mme [C] le 17 novembre 2013 concernant les dommages causés à une canalisation lors des travaux de construction.



Il ressort des pièces que M. et Mme [C] ont adressé le 6 octobre 2014 une demande de remboursement de 424,48 euros correspondant à la surconsommation d'eau ayant résulté des dommages à la canalisation.



Il n'est pas contesté que la SCI [Localité 2] s'est acquittée de cette somme auprès des époux [C].



En revanche, le préjudice financier allégué par M. et Mme [C] de ce chef n'est pas expliqué ni justifié.



Par conséquent, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 2] à payer la somme de 47,58 euros.



Sur la réalisation d'une clé d'appartement :



La société Nexity forme appel du jugement déféré qui l'a condamnée à prendre en charge le coût de réalisation d'une clé.



Elle s'oppose à cette demande indiquant qu'elle justifie par la production du quitus de levée de réserves avoir fourni une clé pour l'appartement 2101, et rappelant que les époux [C] ne sont plus propriétaires de ce bien depuis le 26 août 2022.



M. et Mme [C] indiquent abandonner leur demande de ce chef dès lors qu'ils ne sont plus propriétaires de l'appartement 2101.



En considération de l'évolution du litige, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SCI [Localité 2] à la réalisation de cette clé.







Sur le préjudice moral :



M. et Mme [C] sollicitent l'infirmation du jugement déféré qui les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Ils soutiennent que la SCI [Localité 2] s'est montrée déloyale dans l'exécution du contrat en privilégiant l'avancement des lots lui revenant au détriment des leurs, et en faisant obstruction aux visites organisées pour la vente des lots des époux [C].



Ils lui reprochent également sa résistance abusive dans le paiement des pénalités de retard et la levée des réserves.



M. et Mme [C] affirment avoir subi un stress important du fait de la pression financière à laquelle ils étaient soumis, devant rembourser rapidement les emprunts qu'ils avaient souscrits pour financer l'opération immobilière.



La société Nexity s'oppose à cette demande.



Elle considère qu'il n'est pas rapporté la preuve que la SCI [Localité 2] aurait fait obstruction à la vente des lots des époux [C], ou même à la visite des lieux pour la vente, de sorte que le préjudice des appelants n'est pas démontré.



Pour débouter les époux [C] de cette demande, les premiers juges ont considéré que ces derniers ne faisaient pas la preuve de leur préjudice.



Il ne peut qu'être constaté que, pour justifier des entraves à la commercialisation de leurs biens, les époux [C] ne produisent qu'un courrier électronique rédigé par M. [C] lui-même, ce qui ne peut faire la preuve de ses allégations.



Il n'est pas plus justifié du stress ressenti par les maîtres de l'ouvrage du fait des retards de livraison. Les renégociations de leurs emprunts avec leur établissement bancaire sont insuffisantes à faire la preuve du préjudice qu'ils allèguent.



Au surplus, les pénalités de retard ont précisément pour objet d'indemniser les troubles subis du fait du retard dans la livraison de la construction, et les époux [C] ne font pas la démonstration d'un préjudice distinct.



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [C] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.



Sur les frais irrépétibles et les dépens : 



Les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



L'équité justifie en revanche que la société Nexity, qui succombe principalement en appel, supporte les frais irrépétibles exposés par la partie adverse.

Une somme de 4 000 euros est allouée à M. et Mme [C] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur d'appel.



Au surplus, la société Nexity est condamnée aux dépens de la procédure d'appel.





PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant,



Déclare recevable la demande de M. [P] [C] et Mme [R] [S] épouse [C] tendant à la condamnation de la SAS Nexity IR Programmes Normandie, venant aux droits de la SCI [Localité 2] [Adresse 2], au paiement de la somme de 13 248 euros correspondant à la mise en conformité du mur,



Infirme le jugement prononcé le 13 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Caen en ce qu'il a : 


condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à payer à M. et Mme [C] la somme de 4 760,17 euros, au titre des pénalités de retard,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2] à payer à M. et Mme [C] la somme de 47,58 euros, au titre du préjudice financier,

condamné la SCI [Localité 2] [Adresse 2]