Cour d'Appel · 2ème CHAMBRE CIVILE — 7 mai 2026

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



2ème CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 07 MAI 2026







N° RG 23/01232 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NFBW









S.A.S. AQUITAINE LIMOUSIN CONSTRUCTIONS



c/



[K] [F]

[A] [S] épouse [F]

























Nature de la décision : AU FOND



















Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 24 janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] (RG : 21/00879) suivant déclaration d'appel du 13 mars 2023



APPELANTE :



S.A.S. AQUITAINE LIMOUSIN CONSTRUCTIONS

Inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 440 490 837, siège social [Adresse 1], [Localité 3] [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal



Représentée par Me Claire PELTIER, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me Virgile RENAUDIE de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de BRIVE



INTIMÉS :



[K] [F]

né le 03 Juillet 1989 à [Localité 1]

de nationalité Française

Profession : Artisan,

demeurant [Adresse 3]



[A] [S] épouse [F]

née le 12 Avril 1984 à [Localité 4] (62)

de nationalité Française

Profession : Artisan, 

demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Géraldine BENICHOU-GANANCIA, de la SCP ELYTES & ASSOCIES, avocat au barreau de PERIGUEUX substitué à l'audience par Me BENICHOU



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été examinée le 09 mars 2026 en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Jacques BOUDY, Président

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller

Madame Anne MURE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL 



Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.



Audience tenue en présence de M. [W] [Q], stagiaire avocat et de Mme [X] [D], attachée de justice.



ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



* * *



EXPOSE DU LITIGE



1. Le 13 janvier 2020, la Sas Aquitaine Limousin Construction (ci-après dénommée « ALC ») d'une part et M. [K] [F] et Mme [A] [S] épouse [F], d'autre part, ont conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plans aux fins d'édification d'une maison d'habitation dans la commune de [Localité 5] (Dordogne), lieudit [Localité 6] [Adresse 4], sur les parcelles cadastrées section AT n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2]. 



2. Le permis de construire a été accordé le 24 avril 2020 et le terrain acheté le 4 juin 2020. 



3. Se disant avisée de l'arrêt du projet par les époux [F] début septembre 2020, la Sas Aquitaine Limousin Construction leur a adressé une facture de résiliation du marché par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 septembre 2020 pour un montant de 31 837,60 euros TTC. 



4. Elle leur a adressé une relance par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 22 septembre 2020. 



5. Les époux [F], par l'intermédiaire de leur conseil, ont alors sollicité, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 octobre 2020, la communication du CCMI signé le 13 janvier 2020 ainsi que la justification de la date de réception par eux du contrat comportant le formulaire de rétractation.



6. La Sas ALC leur a répondu le 8 octobre 2020. 



7. La Sas ALC a fait délivrer une sommation de payer aux consorts [F] par acte d'huissier du 29 octobre 2020 afin d'obtenir, notamment, le règlement de la facture de résiliation du CCMI. 



8. En l'absence de règlement, selon acte d'huissier en date du 1er juin 2021, la Sas ALC a fait délivrer assignation à M. et Mme [F] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Périgueux aux fins notamment d'obtenir leur condamnation in solidum à lui régler la somme de 31 837,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation du CCMI. 



9. Les époux [F] ont demandé au tribunal de juger que le contrat serait nul.



10. Par jugement du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Périgueux a: 

- prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan souscrit le 13 janvier 2020 entre la Sas Aquitaine Limousin Construction et M. et Mme [F] ; 

- dit n'y avoir lieu à restitution en l'absence de versement tant par la Sas Aquitaine Limousin Construction que par M. et Mme [F] et d'exécution dudit contrat ; 

- débouté la Sas ALC de l'ensemble de ses demandes ; 

- condamné la Sas ALC à payer à M. et Mme [F] une indemnité de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la Sas ALC aux dépens ; 

- débouté l'ensemble des parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; 

- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit. 



11. Par déclaration du 13 mars 2023, la Sas Aquitaine Limousin Constructions a interjeté appel de cette décision. 



12. Dans ses dernières conclusions du 10 juillet 2023, elle demande à la cour de : 

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il: 

- a prononcé la nullité du contrat de construction de maison individuelle du 13 janvier 2020, 

- l'a déboutée de ses demandes, 

- l'a condamnée à verser 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



Rejugeant, 

- débouter les époux [F] de leurs prétentions; 

- sur le débat subsidiaire de la résolution: 

- constater la résolution du contrat au 1er septembre 2020, 

- à défaut, la prononcer aux torts des époux [F] à la date du 1er septembre 2020, 

- en tout état de cause, les condamner in solidum à régler les sommes suivantes: 

- indemnité de résiliation (article 5.2 du contrat) : 31 837,60 euros TTC, outre intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2020 jusqu'au jour du paiement à intervenir, 

- coût de la sommation de payer par huissier (pièce n°7) : 249,24 euros, 

- 5 000 euros en vertu de l'article 32-1 du code de procédure civile, 

- 5 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, 

- débouter les époux [F] de leur prétendu appel incident et en tout état de cause de leur demande indemnitaire pour un prétendu appel abusif ; 

- les débouter de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ; 

- les condamner in solidum à régler 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- les condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Peltier sur ses offres de droits. 



13. Dans leurs dernières conclusions du 22 septembre 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour de : 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ; 

- débouter en conséquence la Sas ALC de l'ensemble de ses demandes. 





Faisant droit pour le surplus à leur appel incident, 

- condamner la société ALC à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts; 

- condamner la société ALC à leur payer la somme de 7 473 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



14. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2026. 



Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur la validité ou la nullité du contrat de construction de maison individuelle



15. Le tribunal a jugé que le contrat de construction de maisons individuelles était nul faute pour le constructeur d'avoir précisé dans le contrat la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire en prenant en compte les travaux d'adaptation au sol et faute d'avoir précisé les modalités de financement de leur opération. 



16. La société Aquitaine Limousin Construction fait valoir que le premier juge a commis une erreur d'appréciation alors qu'une étude de sol d'avant projet constructif avait bien été réalisée à la demande du maître de l'ouvrage, six mois avant la signature du contrat. Aussi, les maîtres de l'ouvrage ne pouvaient reprocher au constructeur de ne pas avoir réalisé une étude qui existait déjà. En outre, le notaire avait bien interrogé les services de l'État sur le risque du sol dans la commune du projet de construction et il était alors apparu que celle-ci ne possédait pas de sols argileux. Aussi, au jour de la vente les époux [F] disposaient de toutes les informations sur la nature du sol, par l'étude qu'ils avaient commandée et ils étaient informés que leur commune ne présentait pas de risque de retrait/ Gonflement du sol. En outre l'obligation de voir annexer une étude géotechnique à l'acte concerne l'acte de vente du terrain et non le contrat de construction d'une maison individuelle. L'appelante rappelle que contrairement à ce que le tribunal a jugé, la maison à construire ne se situait pas dans une zone de retrait/ gonflement mais au contraire, ainsi que l'acte authentique l'a mentionné, en dehors d'une telle zone. En conséquence, le constructeur n'avait nullement besoin de prévoir des fondations adaptées à un sol qui ne présentait aucun risque, étant toutefois précisé que si la notice descriptive indiquait par erreur que la zone se trouvait en zone de retrait/ gonflement, une telle erreur était sans conséquence puisque tel n'était pas le cas. L'appelante ajoute que le premier juge a commis une seconde erreur en considérant que le contrat était également nul en l'absence d'indication des modalités de financement de l'opération alors que la loi n'exige la mention du détail du financement que pour les prêts obtenus et acceptés par le maître de l'ouvrage alors qu'en l'espèce, au jour de la signature du contrat, leurs demandes étaient en cours ce qui explique que la partie financement ait été laissée en blanc. 



17. Les époux [F] sollicitent la confirmation du jugement, reprenant la motivation développée devant le tribunal et retenue par lui. 





Sur ce 



18. Aux termes de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation, le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est celui par lequel une personne se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte sur un terrain appartenant au maître de l'ouvrage, selon un plan qu'elle a proposé ou fait proposer.



Ce contrat est strictement encadré par les dispositions d'ordre public des articles L. 231-1 et suivants et R. 231-1 et suivants du même code, destinées à assurer la protection du maître de l'ouvrage non professionnel.



Il résulte notamment de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation que le contrat doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles figurent notamment la consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire ainsi que le coût total de l'opération et, le cas échéant, les modalités de son financement.



L'article R. 231-4 du même code précise que doivent être annexés au contrat les plans de la construction ainsi qu'une notice descriptive indiquant la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble à construire et des travaux d'équipement indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.



19. Le non respect de ces dispositions impératives est sanctionné par la nullité du contrat, laquelle est une nullité relative instituée dans l'intérêt du maître de l'ouvrage.



20. Toutefois, cette nullité ne peut être prononcée que si les manquements invoqués caractérisent effectivement l'absence d'une mention ou d'une information exigée par les textes et si cette irrégularité affecte les conditions dans lesquelles le maître de l'ouvrage a donné son consentement au contrat.



21. En l'espèce, le tribunal judiciaire de Périgueux a prononcé la nullité du contrat conclu le 13 janvier 2020 entre la société Aquitaine Limousin Construction et les époux [F] en retenant, d'une part, l'absence de précisions suffisantes relatives aux caractéristiques techniques de l'ouvrage et aux travaux d'adaptation au sol et, d'autre part, l'absence d'indication des modalités de financement de l'opération.



La société appelante conteste cette analyse.



Il convient dès lors d'examiner successivement chacun de ces griefs dès lors que la société appelante les conteste.





Sur l'absence alléguée de précisions relatives aux caractéristiques techniques de la construction et aux travaux d'adaptation au sol



22. L'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation exige que le contrat de construction de maison individuelle indique la consistance et les caractéristiques techniques de l'immeuble à construire.



Ces informations sont précisées par l'article R. 231-4 du même code, selon lequel la notice descriptive annexée au contrat doit notamment indiquer la nature et la qualité des matériaux et éléments d'équipement ainsi que les travaux indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.



23. Si l'absence de précisions suffisantes sur ces éléments essentiels est susceptible d'entraîner la nullité du contrat, l'exigence légale ne suppose pas que le constructeur réalise lui-même une étude de sol préalable, mais seulement que les caractéristiques de l'ouvrage et les travaux nécessaires soient décrits avec suffisamment de précision pour permettre au maître de l'ouvrage de connaître la nature de la construction et le coût de l'opération.



25. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les époux [F] avaient fait réaliser, préalablement à la conclusion du contrat litigieux, une étude de sol d'avant-projet constructif environ six mois avant la signature du contrat litigieux.



Cette étude, établie à leur initiative, portait précisément sur la nature géotechnique du terrain destiné à accueillir leur construction.



Il ressort également de l'acte authentique d'acquisition du terrain que la parcelle concernée n'était pas située dans une zone exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles.



26. La société ALC soutient ainsi que les maîtres de l'ouvrage disposaient déjà, au moment de la conclusion du contrat, d'une information complète sur la nature du sol et sur les éventuelles contraintes techniques liées à l'implantation de la construction.



Les intimés ne contestent pas l'existence de cette étude, mais soutiennent que le constructeur devait néanmoins intégrer dans le contrat les adaptations rendues nécessaires par la nature du sol.



Toutefois, l'obligation d'information pesant sur le constructeur doit être appréciée au regard des éléments dont disposaient effectivement les parties au moment de la conclusion du contrat.



27. Ainsi, lorsque le maître de l'ouvrage dispose déjà, comme en l'espèce, d'une étude géotechnique et que le terrain ne présente pas de risque particulier, l'absence d'indication spécifique relative à des travaux d'adaptation au sol ne saurait, à elle seule, caractériser une insuffisance des mentions exigées par les textes.



En effet, l'exigence relative à la description des travaux nécessaires à son implantation n'implique pas que le constructeur réalise lui-même une étude géotechnique préalable lorsque les caractéristiques du sol sont déjà connues des parties et comme en l'espèce des intimés. Il s'ensuit que l'absence d'indication spécifique relative à des travaux d'adaptation au sol ne saurait entraîner la nullité du contrat dès lors que les éléments contractuels permettent au maître de l'ouvrage d'apprécier la nature de la construction et le coût de l'opération.



28. En outre, il ressort des documents contractuels que le contrat comportait une notice descriptive détaillant les caractéristiques générales de la construction projetée ainsi que les principaux éléments techniques relatifs aux fondations, aux murs, à la charpente, à la couverture et aux équipements.



29. Les intimés invoquent l'existence d'une mention erronée figurant dans la notice descriptive, selon laquelle la construction se situerait en zone de retrait-gonflement des argiles.



30. Cependant, l'erreur ainsi relevée ne saurait suffire à entraîner la nullité du contrat dès lors qu'il n'est pas établi qu'elle ait eu une incidence sur la détermination des obligations contractuelles ou sur le consentement des maîtres de l'ouvrage.



En effet, la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle ne peut être prononcée que lorsque l'irrégularité constatée affecte une mention substantielle exigée par les textes protecteurs du maître de l'ouvrage.



31. En l'espèce, il n'est ni démontré ni même allégué que l'absence de précisions complémentaires relatives aux fondations aurait empêché les époux [F] de connaître la consistance de la construction projetée ou le coût de l'opération.



32. Dans ces conditions, la cour estime que le premier juge a retenu à tort que l'insuffisance des mentions relatives aux travaux d'adaptation au sol devait entraîner la nullité du contrat.



Sur l'absence d'indication des modalités de financement de l'opération



33. Le tribunal a également considéré que le contrat était nul faute de mentionner les modalités de financement de l'opération.



La société appelante soutient que cette analyse procède d'une interprétation erronée des dispositions du code de la construction et de l'habitation.



34. Selon l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat doit mentionner « le coût total de la construction à la charge du maître de l'ouvrage et les modalités de financement ».



35. Toutefois, cette obligation n'implique la mention détaillée des modalités de financement que lorsque celles-ci sont connues et acceptées au moment de la signature du contrat.



36. En pratique, il est fréquent que le contrat soit signé, comme en l'espèce, avant l'obtention définitive du ou des prêts destinés à financer l'opération immobilière.



37. Dans cette hypothèse, la jurisprudence admet que les rubriques relatives au financement puissent demeurer non renseignées, le contrat étant alors conclu sous la condition suspensive d'obtention des prêts nécessaires.



En l'espèce, il n'est pas contesté qu'au jour de la signature du contrat, les démarches de financement des époux [F] étaient encore en cours et qu'aucun prêt n'avait encore été formellement accordé.



38. Il s'ensuit que l'absence d'indication détaillée relative au financement dans le contrat ne saurait constituer une irrégularité substantielle de nature à entraîner sa nullité.



39. La cour relève au surplus que les intimés ne soutiennent pas avoir été privés d'une information essentielle sur le coût global de l'opération, lequel figurait expressément dans les documents contractuels.



40. Or, la finalité des dispositions protectrices du contrat de construction de maison individuelle est d'assurer au maître de l'ouvrage une information complète sur l'étendue de ses engagements financiers.



Tel était bien le cas en l'espèce.



41. Dans ces conditions, la cour considère que l'absence d'indication précise des modalités de financement ne saurait justifier l'annulation du contrat litigieux.



42. Au regard de l'ensemble de ces éléments, la cour estime que les irrégularités retenues par le tribunal ne sont pas établies ou ne présentent pas le caractère substantiel exigé par les textes et la jurisprudence pour justifier la nullité d'un contrat de construction de maison individuelle.



43. Le contrat conclu le 13 janvier 2020 entre la société Aquitaine Limousin Construction et les époux [F] comportait les mentions essentielles prévues par les articles L. 231-2 et R. 231-4 du code de la construction et de l'habitation et permettait aux maîtres de l'ouvrage de connaître avec suffisamment de précision la nature de la construction projetée et le coût de l'opération.



Il s'ensuit que le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat.



44. Le contrat doit en conséquence être déclaré valable.



45. La cour examinera dès lors les conséquences juridiques de la cessation du projet de construction et les demandes indemnitaires formées par les parties.



Sur les conséquences de la validité du contrat de maison individuelle 



46. La société ALC fait valoir que les époux [F] ont entendu résilier leur contrat par le biais d'un appel téléphonique, le 1er septembre 2020, ce qu'ils ont contesté par la suite pour les besoins de la cause. Toutefois, elle a notifié leur position par lettre recommandée le 7 septembre 2020, ce qu'ils n'ont pas contesté, leur avocat sollicitant seulement les pièces du dossier et ce n'est que 14 mois plus tard, et alors qu'ils étaient assignés en paiement, qu'ils ont imaginé contester une telle version. Aussi la société ALC demande à la cour de prononcer la résiliation du contrat aux torts des époux [F] et de les condamner à lui verser le montant de la clause de rupture prévue au contrat, sans qu'il soit justifié de la voir réduire alors qu'elle avait engagé des frais pour préparer leur chantier. Elle considère en outre qu'aucune caducité ne saurait être prononcée au motif de la non-obtention d'un prêt qui n'est pas démontrée par les intimés. Elle ajoute de même que ces derniers ne justifieraient pas de l'existence d'une clause abusive et pas davantage de l'inopposabilité de cette clause ni davantage de sa disproportion. 



47. Les époux [F] font valoir que la société ALC ne rapporte pas la preuve qu'ils auraient résilié le contrat alors qu'il n'existe aucun écrit et elle ne saurait se procurer une telle preuve par la lettre recommandée qu'elle leur a adressée ni de la mise en demeure qu'elle leur a notifiée, ni davantage de son initiative dans la saisine du tribunal. A titre très subsidiaire, ils font valoir que le contrat est frappé de caducité, faute pour eux d'avoir obtenu le prêt qui était destiné au financement de leur opération. Ils ajoutent que le montant de l'indemnité de résiliation prévue dans le contrat représentant 10 % du coût de la construction est disproportionnée et ainsi abusif. Ils soutiennent encore, à titre infiniment subsidiaire, que la clause litigieuse est inopposable car son application est sollicitée de mauvaise foi dès lors que le constructeur ne les a pas prévenus des conséquences de leur renonciation. A titre un peu plus subsidiaire, ils affirment que cette clause pénale est disproportionnée.



Sur ce 



48. La société ALC soutient que les époux [F] ont décidé d'abandonner leur projet au début du mois de septembre 2020.

49. Il ressort des pièces du dossier que la société ALC leur a adressé, dès le 7 septembre 2020, une lettre recommandée notifiant la résiliation du contrat et la facturation de l'indemnité prévue.

En outre, l'appelante les a relancés le 22 septembre 2020.

Ces correspondances n'ont fait l'objet d'aucune contestation immédiate sur le principe de l'abandon du projet.

50. Les échanges ultérieurs montrent que les époux [F] ont essentiellement contesté la validité du contrat, et non la réalité de leur décision d'abandonner leur projet.

51. La cour constate que ce n'est que 14 mois après que l'appelante ait pris officiellement acte de leur décision de rompre le contrat qu'ils ont prétendu que tel n'était pas le cas.

52. Dans ces conditions, la cour considère que la cessation du projet de construction est imputable aux maîtres de l'ouvrage.

53. Le contrat de construction signé par les parties le 13 janvier 2020 ne comportait pas de clause résolutoire régissant la rupture des relations contractuelles en l'espèce.

54. Aussi, en application des dispositions de l'article 1224 du code civil, cette résolution est effective en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou encore d'une décision de justice.

55. Par ailleurs, en l'espèce, les époux [F] n'ont pas mis en demeure leur cocontractant de respecter une obligation qu'ils n'allèguent d'ailleurs pas.

56. En conséquence, en application des dispositions de l'article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice.

57. Contrairement à ce que soutiennent les intimés, la résiliation d'un contrat peut résulter du comportement non équivoque d'une partie manifestant sa volonté de ne plus exécuter le contrat. Or, en l'espèce, la lettre recommandée adressée par le constructeur le 7 septembre 2020 constatant l'abandon du projet, suivie d'une relance du 22 septembre 2020, n'a fait l'objet d'aucune contestation immédiate de la part des maîtres de l'ouvrage. Une telle absence de protestation immédiate constitue un élément corroborant l'existence de la rupture du contrat. Il s'ensuit que le moyen tiré de l'absence de preuve de la résiliation doit être écarté.

Par ailleurs, si les intimés soutiennent que le contrat serait devenu caduc faute pour eux d'avoir obtenu le prêt nécessaire au financement de l'opération, ils ne produisent aucun document établissant le refus d'un établissement bancaire ni aucune pièce démontrant l'accomplissement de démarches sérieuses en vue de l'obtention d'un financement.

Or, la charge de la preuve de la non réalisation de la condition suspensive leur incombe, et faute de justification, le moyen tiré de la caducité du contrat doit être rejeté.

En outre, il appartient à la partie qui invoque la défaillance de la condition suspensive d'en rapporter la preuve . Or, la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne peut être réputée défaillie que si l'acquéreur démontre avoir accompli des démarches réelles et sérieuses auprès d'établissements bancaires. À défaut de production de refus bancaires ou de justificatifs de demandes de financement, la caducité du contrat ne peut être retenue.

En l'espèce, les époux [F] ne versent aux débats aucun document ou acte comportant refus de prêt ni aucune pièce attestant de démarches effectives, de sorte que leur moyen doit être rejeté.

58. En conséquence, la cour prononcera la résolution du contrat sur le fondement des dispositions de l'article 1227 du code civil. 

59. En outre, le contrat litigieux prévoit, en son article 5.2, le paiement d'une indemnité en cas de rupture du contrat imputable au maître de l'ouvrage.

Cette indemnité correspond à 10 % du prix convenu, soit 31 837,60 euros.

Les époux [F] soutiennent que cette clause serait abusive ou disproportionnée.

60. Toutefois, une indemnité fixée à 10 % du montant du marché constitue une pratique contractuelle courante dans les contrats de construction et n'apparaît pas, en elle-même, manifestement excessive, alors qu'elle a pour objet de compenser les frais engagés par le constructeur pour la préparation du projet, notamment les études techniques, les démarches administratives et la mobilisation des équipes.

Aussi, la cour considère qu'une telle clause vise légitimement à compenser les frais engagés par le constructeur pour la préparation de l'opération (études techniques, démarches administratives, mobilisation des équipes, immobilisation de capacité de production).

Elle vise aussi à compenser la perte du gain espéré de l'opération.

Dès lors, son caractère abusif n'est pas démontré.

61. Les intimés ne démontrent pas que cette indemnité serait manifestement disproportionnée au regard du préjudice susceptible d'être subi par le constructeur.

En outre, les intimés soutiennent encore que cette clause leur serait inopposable au motif que le constructeur ne les aurait pas informés des conséquences financières de leur renoncement.

Toutefois, la clause litigieuse figure expressément dans le contrat signé par les parties et est rédigée de manière claire et intelligible.

En conséquence, les stipulations claires et précises d'un contrat régulièrement signé s'imposent aux parties.

Il ne saurait donc être soutenu que cette clause serait inopposable aux intimés.

En conséquence, la clause doit recevoir son plein effet.

En outre, aux termes de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Toutefois, la réduction d'une clause pénale suppose la démonstration de son caractère manifestement disproportionné alors qu'en l'espèce, les intimés n'établissent pas que l'indemnité contractuelle excéderait manifestement le préjudice susceptible d'être subi par le constructeur.

Il n'y a donc pas lieu d'en réduire le montant.

62. La société ALC est donc fondée à obtenir la condamnation des époux [F] au paiement de la somme de 31 837,60 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020, date de la sommation de payer qui leur a été délivrée.

63. De plus la société ALC justifie avoir exposé la somme de 249,24 euros au titre de la sommation de payer délivrée le 29 octobre 2020.

Ces frais constituent un préjudice directement lié à l'inexécution contractuelle et doivent être mis à la charge des époux [F].

64. La société appelante sollicite également des dommages intérêts pour procédure abusive et préjudice moral.



Toutefois, les circonstances de l'espèce ne caractérisent pas une faute distincte de la seule inexécution contractuelle.

65. Ces demandes seront donc rejetées.

66. Les époux [F] sollicitent des dommages intérêts en raison d'un prétendu appel abusif.

Dès lors que l'appel de la société ALC est fondé, cette demande ne peut qu'être rejetée.

Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

67. Les époux [F], qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d'appel, dont distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Peltier, sur ses offres de droits.

68. Par ailleurs, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ALC l'intégralité des frais exposés pour sa défense.

Les époux [F] seront condamnés à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 24 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Périgueux en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Dit valable le contrat de construction de maison individuelle conclu le 13 janvier 2020 entre la société Aquitaine Limousin Construction et les époux [F];

Prononce la résolution du contrat aux torts des époux [F];

Condamne in solidum M. [K] [F] et Mme [A] [S] épouse [F] à payer à la société Aquitaine Limousin Construction:

' la somme de 31 837,60 euros au titre de l'indemnité de résiliation, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2020 ;

' la somme de 249,24 euros correspondant au coût de la sommation de payer;

' outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne in solidum M. et Mme [F] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Peltier en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,































La République française, au nom du peuple français, mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre le dit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le président et le greffier.