Cour d'Appel · Chambre 1-9 — 7 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9



ARRÊT D'IRRECEVABILITÉ DE L'APPEL

DU 07 MAI 2026



N° 2026/240 









Rôle N° RG 25/13913 N° Portalis DBVB-V-B7J-BPL6R







S.C.I. SCI BASE





C/



S.A. FONDS COMMUN DE TITRISATION ORNUS

S.C.P. BR ASSOCIES

S.A. COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE

LE TRESOR PUBLIC DE [Localité 1]







Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Baptiste CHAREYRE 



Me Caroline PAYEN 











Copie certifiée conforme délivrée par LRAR aux parties 

le : 07/05/26





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge de l'exécution d'Aix en Provence en date du 17 Novembre 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 19/06128.





APPELANTE



S.C.I. BASE, 

immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le n° 449 247 931

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 1] - [Localité 1]



représentée et assistée par Me Baptiste CHAREYRE de la SELARL ARTURUS AVOCATS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



INTIMES



S.A. FONDS COMMUN DE TITRISATION ORNUS

ayant pour société de gestion la Société EUROTITRISATION, SA immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le n° 352.458.368, dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 2]

représentée par MCS et ASSOCIES, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 334 537 206, dont le siège social sis [Adresse 3] - [Localité 3] 

agissant en qualité de recouvreur venant aux droits de la SOCIÉTÉ MARSEILLAISE DE CRÉDIT

assignée à jour fixe le 26/01/2026 à personne habilitée



S.A. COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] - [Localité 4] 

Domicile élu chez SCP DRUJON d'ASTROS & ASSSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 5] [Localité 5]

assignée à jour fixe le 22/01/2026 à tiers présent



Toutes deux représentés et assistés par Me Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D'ASTROS & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



S.C.P. BR ASSOCIES représentée par Me [I] [O] ou Me [U] [J], en qualité de mandataire judiciaire de la SCI BASE,

siège social [Adresse 6] - [Localité 6]

assignée à jour fixe le 22/01/2026 à personne habilitée



défaillante



LE TRÉSOR PUBLIC DE [Localité 1]

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité en ses bureaux sis [Adresse 7] - [Localité 1]

assigné à jour fixe le 03/02/2026 à personne habilitée,



défaillant



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 18 Mars 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller 

Mme Pascale BOYER, Conseiller (rédactrice)



qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.





ARRÊT



Réputé contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,



Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Mme Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































Exposé du litige



La SCI Base a été constituée le 4 juillet 2003. Elle a acquis des biens immobiliers à usage professionnel et commercial situés à [Localité 1], financés grâce à des prêts souscrits auprès de la Société Marseillaise de Crédit. 

A la suite d'échéances impayées, le prêteur a fait délivrer à la SCI Base un commandement valant saisie immobilière le 22 octobre 2019 pour avoir paiement d'une somme globale de 328.885,41 euros. Cette mesure d'exécution est fondée sur deux actes notariés de prêt du 12 août 2003 et du 20 décembre 2007 et un jugement définitif du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 19 mars 2018. 



Le 28 septembre 2020, le juge de l'exécution d'Aix-en-Provence a':

- Validé la saisie 

- Fixé la créance de la banque à 322.262,96 euros, 

- Autorisé la vente amiable au prix minium de 200.000 euros

- Renvoyé l'examen de l'affaire au 25 janvier 2021. 



A cette audience, la vente amiable n'étant pas réalisée, le juge de l'exécution a, par décision du 22 février 2021, ordonné la reprise de la procédure sur vente forcée aux conditions prévues par le cahier des conditions de vente et sur la mise à prix fixée par le créancier. 



Le 19 avril 2021, la Société Marseillaise de Crédit a cédé la créance envers la SCI Base au fonds commun de titrisation Ornus, ayant pour société de gestion la société Eurotitrisation, représentée par la société MCS Associés et le cessionnaire est intervenu volontairement à la procédure de saisie immobilière. 



Le 14 juin 2021, le bien saisi a été adjugé à monsieur [X] moyennant le prix de 170.000 euros. 



Par ordonnance du 20 janvier 2022, le juge de l'exécution a constaté que l'adjudicataire n'avait pas justifié du paiement du prix et des frais de la vente et a fixé l'audience de réitération des enchères au 14 mars 2022. 



Le 11 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la SCI Base. La SCP BR Associés a été désignée mandataire judiciaire.



La procédure de saisie immobilière a été suspendue par jugement du juge de l'exécution du 24 mars 2022. 



A la suite de renvois successifs, le juge de l'exécution d'Aix-en-Provence, par décision du 5 décembre 2022, a Déclaré recevable l'intervention forcée de la société BR et Associés, ès qualités de mandataire au redressement judiciaire de la SCI Base'; Constaté la résolution de la vente sur adjudication du 14 juin 2021 et ordonné la réitération des enchères, constaté que le bien était dès lors retourné dans le patrimoine de la société Base en procédure collective et Renvoyé l'affaire à une audience ultérieure afin de faire le point sur la situation de la société débitrice et de la procédure collective en cours. Cette décision a été signifiée le 1er février 2023. 



Le 8 juin 2023, la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a prononcé l'ouverture de la liquidation judiciaire de la SCI Base et a désigné la SCP BR Associés en qualité de liquidateur judiciaire. 

Cette décision a été confirmée par la cour d'appel de ce siège le 22 février 2024. 

Le 17 novembre 2023, le juge commissaire a rejeté les contestations de la SCI Base contre les déclarations de créance du fonds commun de titrisation Ornus concernant le solde des prêts et les frais de la procédure de saisie immobilière. 



Le 29 novembre 2024, le juge commissaire à la liquidation a autorisé le fonds commun de titrisation Ornus, créancier hypothécaire, à reprendre les poursuites de saisie immobilière qu'elle a initiées sur les biens de la SCI Base'«au stade de la réitération d'enchères en bénéficiant des actes et des formalités déjà effectuées». Il a fixé le montant de la mise à prix à 60.000 euros avec possibilité de baisse du prix en cas de carence d'enchères, que la vente aura lieu selon les modalités et les conditions fixées par le cahier des conditions de vente. 

Cette décision a été publiée en marge du commandement valant saisie le 14 janvier 2025. 

L'appel diligenté par la SCI Base a été déclaré caduc par le conseiller de la mise en état de la cour de ce siège le 29 avril 2025 en l'absence de communication de conclusions dans le délai réglementaire. 



La procédure de saisie immobilière a fait l'objet de plusieurs renvois par le juge de l'exécution. L'affaire a été rappelée à l'audience du 20 octobre 2025 à laquelle le fonds commun de titrisation Ornus a sollicité la vente forcée. 



Le juge de l'exécution immobilier d'Aix-en-Provence a, par décision du 17 novembre 2025':

- Pris acte de l'autorisation donnée au fonds commun de titrisation Ornus, créancier hypothécaire, afin de reprendre les poursuites de saisie immobilière initiées par elle-même à l'encontre de la SCI Base, devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence au stade de la réitération d'enchères en bénéficiant des actes et des formalités déjà effectuées du bien immobilier saisi et ce, en vertu d'un commandement de saisie immobilière délivré le 22 octobre 2019 et publié le 30 octobre 2019 au Service de Publicité Foncière d'Aix-En-Provence 1er Bureau volume 2019 S numéro 65 et auquel se substitue désormais l'ordonnance rendue le 29 novembre 2024, publiée le 14 janvier 2025 1324P01 volume 2025 D numéro 1606, en marge de la formalité publiée le 30 octobre 2019 au 1er bureau du Service de la Publicité Foncière d'Aix-en-Provence Vol 2019 S numéro 65;

- Ordonné la reprise de la procédure en vente forcée ;

- Pris acte de ce que la vente aura lieu aux clauses et conditions du cahier des conditions de vente conformément à la loi et au décret susvisé (selon l'ordonnance du juge commissaire) ainsi qu'aux règles de procédure de saisie immobilière conformément à la loi de sauvegarde des entreprises du 26 juillet 2005 ; 

- Fixé l'audience d'adjudication au lundi 9 mars 2026 

- Désigné Maître Caroline Payen, membre de la SCP Drujon d'Astros & Associés, en qualité de séquestre des fonds à provenir de la vente, à charge pour elle de les consigner sur le compte CARPA d'Aix-en-Provence en vue de procéder ensuite à la répartition desdits fonds, sa rétribution étant prévue par les dispositions de l'article 1l du cahier des conditions de la vente;

- Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;



- Ordonné la publication du présent jugement au Service de la Publicité Foncière d'Aix-en- Provence en marge du commandement de payer valant saisie susvisé et de l'ordonnance susvisée.



Le 1er décembre 2025, la SCI Base a formé appel de cette décision par déclaration par voie électronique, visant et reproduisant les chefs du jugement contestés. 



Par acte du ordonnance du 4 décembre 2025, l'appelante a été autorisée à signifier aux intimés assignation à comparaître devant la cour d'appel selon la procédure à jour fixe à l'audience du 18 mars 2026. 

Ces actes ont été délivrés, le 22 janvier 2026 au Comptoir Financier de Garantie à domicile élu'; le 22 janvier 2026 à la société BR Associés à personne habilitée'; le 26 janvier 2026 au fonds commun de titrisation Ornus à personne habilitée. 

Le centre des finances publiques d'[Localité 7] pour le trésor Public de [Localité 1] a reçu assignation le 3 février 2026 à personne habilitée. 



Le 9 janvier 2026, le fonds commun de titrisation Ornus représenté par la société MCS et Associés et la société Comptoir financier de garantie ont constitué le même conseil. 



Le greffe de la chambre 1-9 a délivré récépissé de l'assignation à jour fixe le 10 février 2026. 



Selon les termes de l'assignation, la SCI Base demande à la cour de': 

- La recevoir en son appel, 

- Débouter l'intimé de ses demandes, 

- Infirmer le jugement en son intégralité, 

Statuant à nouveau, 

- Autoriser la vente amiable de l'ensemble immobilier

- Condamner le demandeur à payer aux concluantes la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure outre les dépens. 



Elle indique qu'elle a reçu une nouvelle offre d'achat au prix de 239.000 euros, soit un montant plus élevé que le prix plancher fixé par le juge de l'exécution lorsqu'il avait autorisé la vente amiable. 

Dans le corps de ses conclusions, elle demande le cantonnement de la saisie immobilière au lot numéro 5 de 97 mètres carrés sur le fondement de l'article R 321-12 du code des procédures civiles d'exécution mais sans reprendre la demande dans le dispositif. 



Le fonds commun de titrisation Ornus a conclu le 3 mars 2026. Il demande à la cour de': 

- Rejeter l'appel de la SCI Base comme irrecevable, infondé et injustifié.

- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y ajoutant, 

- Condamner reconventionnellement la SCI BASE au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- Dire que les dépens de la présente procédure seront inscrits en frais privilégiés de vente. 



Il soutient que l'appel est irrecevable contre le jugement de reprise de la procédure après échec de la vente amiable préalablement autorisée. 



Il invoque l'autorité de chose jugée par le juge commissaire en ce qui concerne le refus de la vente amiable car l'offre d'achat n'est pas accompagnée de garantie et en l'absence de communication des documents probants sollicités. Il ajoute qu'autoriser la vente amiable conduirait à remettre en cause l'ordonnance qui est définitive. 



Il rappelle que l'ouverture de la procédure collective a été obtenue trois jours seulement avant l'audience de vente sur réitération des enchères. Il ajoute qu'en l'absence de diligence du liquidateur judiciaire, il a dû solliciter du juge commissaire l'autorisation de poursuivre la vente forcée des biens immobiliers. 



Le trésorier de [Localité 1] et/ou le directeur des finances publiques d'[Localité 7] n'a pas constitué avocat. 



MOTIFS DE LA DÉCISION 



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux conclusions récapitulatives régulièrement déposées.



Sur la qualification de la décision 



L'intimé Trésor Public de [Localité 1], créancier inscrit, a eu connaissance à personne de l'acte d'assignation. En application de l'article 474 du code de procédure civile, auquel renvoie l'article 749 du même code, la décision sera donc réputée contradictoire. 



Sur la question de la recevabilité de l'appel pour absence d'ouverture de cette voie de recours



Selon l'article 536 du code de procédure civile, «La qualification inexacte d'un jugement par les juges qui l'ont rendu est sans effet sur le droit d'exercer un recours.

Si le recours est déclaré irrecevable en raison d'une telle inexactitude, la décision d'irrecevabilité est notifiée par le greffe à toutes les parties à l'instance du jugement. Cette notification fait courir à nouveau le délai prévu pour l'exercice du recours approprié.»

Le texte suivant prévoit que «Les mesures d'administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours.»



L'article R 311-7 du code des procédures civiles d'exécution, contenu dans le titre concernant les dispositions générales à la saisie immobilière, dispose que': «Les jugements sont, sauf disposition contraire, susceptibles d'appel. (').

Les jugements statuant sur les contestations ou les demandes incidentes ne sont pas susceptibles d'opposition. »









L'article R 322-22 du code des procédures civiles d'exécution dispose que la décision qui ordonne la reprise de la procédure sur vente forcée après échec de la vente amiable n'est pas susceptible d'appel. 



Les textes sur la réitération des enchères font l'objet d'une sous-section spécifique qui ne contient pas de renvoi aux autres textes du code, notamment ceux relatifs à l'audience d'orientation et au jugement d'orientation. L'article R. 322-68 de ce code qui prévoit la possibilité de contestation du certificat de non paiement du prix dispose que : «L'adjudicataire peut contester le certificat dans un délai de quinze jours suivant sa signification. La décision du juge de l'exécution statuant sur cette contestation n'est pas susceptible d'appel.»



L'article L. 643-2 du code de commerce prévoit, à propos de la situation où un créancier exerce son droit de poursuite individuelle sur le bien du débiteur en liquidation «Lorsqu'une procédure de saisie immobilière a été engagée avant le jugement d'ouverture, le créancier titulaire d'une hypothèque est dispensé, lors de la reprise des poursuites individuelles, des actes et formalités effectués avant ce jugement.». Il résulte des dispositions de l'article R.642-27 du code de commerce que la vente par adjudication dans le cadre de la liquidation judiciaire est soumise aux dispositions des titres Ier et II du livre III du code des procédures civiles d'exécution et, «dans la mesure où il n'y est pas dérogé par les dispositions, du présent livre». Les textes du code des procédures civiles d'exécution visées par ce texte contiennent les dispositions relatives à la réitération des enchères. 



En l'espèce, il appartient à la cour devant laquelle est contestée la recevabilité de l'appel pour absence de voie de recours de vérifier que la qualification donnée par le premier juge est exacte. 

La décision contestée a été rendue sur conclusions du créancier poursuivant aux fins de reprise de la procédure de saisie immobilière à la suite de l'ordonnance du juge commissaire à la liquidation judiciaire du saisi l'autorisant. 

Dans son jugement, le juge de première instance a pris acte de l'autorisation du juge commissaire à la procédure collective d'autoriser la poursuite de la procédure de saisie immobilière au stade de la réitération des enchères et de la fixation des modalités de la vente, il a ordonné la reprise de la procédure en vente forcée et a fixé une date d'enchères. 



Le juge de l'exécution avait déjà fixé une nouvelle date pour la réitération des enchères après que la vente forcée a été ordonnée et réalisée à la suite de l'échec de la vente amiable et que l'adjudicataire n'a pas payé le prix et les frais. Les textes ne prévoient, pour la réitération des enchères, qu'une seule possibilité de contestation qui est ouverte à l'adjudicataire contre le certificat de non-paiement du prix et l'article R 322-68 dispose que, dans ce cas, le jugement du juge de l'exécution n'est pas susceptible d'appel. 



La décision contestée contient seulement la prise d'acte de la reprise de la procédure de vente forcée dans le cadre de la saisie immobilière au stade de la réitération des enchères, tous les actes antérieurs étant conservés. Le juge de l'exécution n'a tranché aucune contestation. 



La combinaison des textes cités permet à la cour de juger que la décision dont appel a été improprement qualifiée de «premier ressort» alors qu'elle n'était pas susceptible d'appel. 

Il convient, en conséquence, de déclarer irrecevable l'appel formé par la SCI Base. 



Sur les frais irrépétibles et les dépens 



Les dépens d'appel seront compris dans les frais privilégiés de la procédure de saisie immobilière.



Une créance de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure au profit du fonds commun de titrisation Ornus sera inscrite au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Base. 



La demande de la SCI Base à ce titre sera rejetée. 









PAR CES MOTIFS



La cour statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en dernier ressort :



Juge que la décision du juge de l'exécution dont appel a été improprement qualifiée en premier ressort'; 



Déclare irrecevable l'appel formé par la SCI Base contre le jugement du juge de l'exécution d'Aix en Provence du 17 novembre 2025';



Y ajoutant, 



Dit que les dépens d'appel feront partie des frais privilégiés de la procédure de saisie immobilière ; 



Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SCI Base une créance de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure d'appel'au profit du fonds commun de titrisation Ornus ; 



Rejette la demande de la SCI Base à ce titre. 





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE