Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 7 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 07 MAI 2026



N°2026/212













N° RG 25/10396 

N° Portalis DBVB-V-B7J-BPELN







Syndic. de copro. [Adresse 1]





C/



[N] [I]









Copie exécutoire délivrée 

le :







à :





Me Charles TOLLINCHI 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ d'AIX EN PROVENCE en date du 26 Août 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 25/00312.





APPELANTE



Le Syndicat de copro. [Adresse 1] 

représenté par son syndic en exercice la SAS SOMATRIM dont le siège social est [Adresse 2], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié dont le siège social est sis [Adresse 3]



représenté par Me Charles TOLLINCHI membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 



assisté par Me Georges BANTOS, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉ



Monsieur [N] [I] 

né le 04 Avril 1975 à [Localité 1] (TURQUIE),

demeurant [Adresse 4]



Assigné par PVRI le 26 septembre 2025

défaillant













*-*-*-*-*



























COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 février 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, 

et Madame Carole MENDOZA, conseiller- rapporteur, chargés du rapport 



qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,





Greffier lors des débats : Madame Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 mai 2026.







ARRÊT



Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Madame Nadia FAYALA, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





* * * * 

























































FAITS ET PROCEDURE



M.[I] est propriétaire au sein d'un immeuble organisé en copropriété.



Par commandement de payer délivré le 06 juin 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] lui a fait injonction de s'acquitter de certaines sommes.



Par acte du 04 mars 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a fait assigner M.[I] aux fins de le voir condamner au versement de la somme de 4073, 24 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2024, 600 euros au titre des frais de recouvrement de la créance, 33, 60 euros de dommages et intérêts au titre des frais bancaires ainsi qu'au versement d'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 



Par jugement réputé contradictoire rendu dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a :

- déclaré irrecevable le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en ses demandes principales en paiement au titre des charges de copropriété, provisions et frais de recouvrement, et par là même, en sa demande subséquente en dommages et intérêts faute de respect des formalités prévues à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- rejeté la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] aux dépens ; 

-débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de distraction des dépens; 

- rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit.



Le premier juge a estimé irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires par le biais d'une procédure accélérée au fond, au motif qu'il ne justifiait pas d'une mise en demeure régulière au regard des dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il a noté que les mises en demeure produites au débat ne reprennaient ni l'article 19-2 ni ne visaient le délai de 30 jours ; il a relevé qu'il en allait de même pour le commandement de payer.



Par déclaration du 28 août 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

M.[I] n'a pas constitué avocat.



Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025 et signifiées le 05 décembre 2025 à l'intimé défaillant, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] demande à la cour :



-d'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, 

statuant à nouveau :

- de condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 4 073,24 euros au titre des provisions impayées de charges copropriété et du fonds travaux, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de la capitalisation des intérêts et somme à parfaire au jour de l'exécution de l'arrêt à intervenir, 

 

à titre subsidiaire, 

- de condamner M. [N] [I] à payer la somme de 1 972,69 euros qui correspond aux charges impayées à la date de relance après mise en demeure du 27 mars 2024, laquelle mentionne expressément l'application de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 

 

En tout état de cause, 

- de condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme 600 euros au titre des frais de recouvrement de charges engagés, 

- de condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 33,60 euros de dommages intérêts au titre de son préjudice matériel causé par les frais bancaires appliqués sur le rejet des prélèvements automatiques, 

- de condamner M. [N] [I] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner M. [N] [I] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris la somme de 148,24 euros correspondant au commandement de payer du 6 juin 2024, distraits pour ceux exposés en première instance au profit de Me Georges BANTOS, avocat au barreau de Marseille, sous son affirmation de droit. 



Il conteste l'irrecevabilité de sa demande en faisant état d'une mise en demeure du 27 mars 2024 qui vise l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que le délai de 30 jours pour s'acquitter des sommes sollicitées.

Il fait état de sa créance.





MOTIVATION





Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi 



que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.



Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.(...)





Il résulte des dispositions de l'article 481-1 du code de procédure civile qu'il peut être statué selon la procédure au fond accélérée dans les cas prévus par la loi ou le règlement.



Dans le cadre de cette procédure accélérée au fond, deviennent exigible par anticipation :

- les provisions dues au titre de l'article 14-1, c'est-à-dire les provisions sur charges votées au titre du budget prévisionnel de l'exercice entier ;

- les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ;

- les cotisations du fonds de travaux mentionnées à l'article 14-2-1.



De plus, le copropriétaire peut être condamné dans cette même procédure aux sommes appelées au titre de l'arriéré correspondant aux sommes restant dues lors des exercices précédents après approbation des comptes.

Il résulte du texte précité que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.



La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement de ce texte ( avis du 12/12/2024 de la 3ème chambre de la Cour de cassation n° 2470007).



La mise en demeure du 27 mars 2024 vise une somme de 1872, 69 euros, comprenant un solde antérieur de 1981, 62 euros, des charges 'premier juillet 2022 -30 juin 2023" et une somme de 29,75 euros au titre de la cotisation fonds travaux du premier janvier 2024. Cette mise en demeure, qui vise l'article 19-2, énonce qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 du I de l'article 14-2, et après mise en demeure infructueuse passé un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles ( ...) ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes seront immédiatement exigibles. 

Cette mise en demeure indique donc avec précision le montant de la cotisation du fonds de travaux à payer dans le délai de 30 jours.



Le défaut de réception effective par le débiteur de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n'affecte pas sa validité. Le délai de 30 jours commence dès la première présentation de la LRAR, même si le copropriétaire ne la retire pas.



Il n'est pas démontré que M.[I] s'est acquitté, dans le mois de la présentation de la mise en demeure du 27 mars 2024, du montant de la cotisation travaux. 



La demande en paiement est ainsi recevable.

Le jugement déféré qui a déclaré irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires sera infirmé.



Sur les sommes dues



L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.



Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.(...).



L'article 14-1 de la même loi dispose, en outre, que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les 

copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale.



L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s'il s'avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l'assemblée générale.

L'obligation aux charges ainsi prévue est d'ordre public, le paiement des charges par chaque copropriétaire étant la condition du bon fonctionnement de la copropriété.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter les provisions qui pourraient être dues au titre du budget prévisionnel des années suivant celle en cours au jour de la délivrance de la mise en demeure.



Les exercices comptables débute le premier juillet de chaque année.



Le syndicat des copropriétaires produit au débat :

- le titre de propriété de M.[I], 

- le contrat de syndic, 

- les procès-verbaux d'assemblée générale du : 

* 13 décembre 2022 qui approuve les comptes pour la période du premier juillet 2021 au 30 juin 2022 ; approuve la réactualisation du budget prévisionnel du premier juillet 2022 au 30 juin 2023; approuve le budget prévisionnel du premier juillet 2023 au 30 juin 2024, 

* 08 février 2024 qui approuve les comptes pour la période du premier juillet 2022 au 30 juin 2023, approuve le budget prévisionnel de l'exercice du premier juillet 2024 au 30 juin 2025, le projet du plan pluriannuel de travaux, la mise en conformité de la signalisation incendie, la condamnation des vides-ordures et les travaux de remplacement de l'interphone).

- les décomptes de charges pour l'exercice du premier juillet 2022 au 30 juin 2023.

- le décompte de charges au titre du budget prévisionnel pour la période postérieure.



Le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve de sa créance jusqu'au 31 décembre 2024.



Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance, hors frais, à hauteur de 3434,26 euros (au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2024, cette somme comprenant les appels de fonds pour la période du premier avril 2024 jusqu'à l'appel de fonds du premier octobre 2024).



M [I] sera condamné à verser la somme de 3434, 26 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2266, 23 euros à compter du 06 juin 2024 et à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus, avec capitalisation des intérêts.



Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance



Selon l'article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :



a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.



Ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance, au sens de cet article en ce qu'ils font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes :

les frais bancaires (16, 80 euros x 2),

les frais de mise au contentieux (180 euros),

les frais de transmission avocat (180 euros).



Sont en revanche justifiés :

- les frais de mises en demeure (240 euros) et les frais du commandement de payer (148, 24 euros).



M.[I] sera en conséquence condamné au versement de la somme de 388, 24 euros au titre des frais de recouvrement de la créance. 

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires



Il n'est pas prévu la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de solliciter, dans le cadre d'une procédure accélérée au fond, des dommages et intérêts. Cette demande est ainsi irrecevable. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.



Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



M.[I] est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu'il 

a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel. M.[I] sera condamné à lui verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Le jugement déféré qui a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et rejeté sa demande au titre des frais irrépétibles sera infirmé.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe ; 



INFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ; 



STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ; 



DECLARE recevable la demande en paiement du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] faite dans le cadre d'une procédure accélérée au fond à l'exception de la demande de dommages et intérêts ; 



CONDAMNE M.[N] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 3434, 26 euros ( au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2024, cette somme comprenant les appels de fonds pour la période du premier avril 2024 jusqu'à l'appel de fonds du premier octobre 2024), avec intérêts au taux légal sur somme de 2266, 23 euros à compter du 06 juin 2024 et à compter de l'acte introductif d'instance pour le surplus et avec capitalisation des intérêts ; 





CONDAMNE M.[N] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 388, 24 euros au titre des frais de recouvrement de la créance ; 



CONDAMNE M.[N] [I] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 



CONDAMNE M.[N] [I] aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,