Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 7 mai 2026

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 07 MAI 2026



N° 2026/ 210







Rôle N° RG 23/04895 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLCC5







S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MICOCOULIERS





C/



A.S.L. [Localité 1] MICOCOULIERS









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Romain CHERFILS 









Me Frédéric RACHLIN





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2] en date du 24 Janvier 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 19/13752.





APPELANTE



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES MICOCOULIERS représenté par son Syndic en exercice, le cabinet COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Stéphane PEREL, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉE



A.S.L. [Localité 1] MICOCOULIERS, demeurant la FONCIA [Localité 2], Société par actions simplifiées dont le - siège social est [Adresse 3]



représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Marie-Joseph ROCCA SERRA, avocat au barreau de MARSEILLE









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 25 Février 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Alexandrine FOURNIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Nadia FAYALA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***







FAITS ET PROCEDURE





L'association syndicale libre [Localité 1] MICOCOULIERS est constituée de 17 lots, comprenant 16 maisons et un ensemble collectif, le lot n° 17, organisé en un syndicat des copropriétaires.





L'article 24 du cahier des charges du lotissement publié aux services des hypothèques le 08 août 1986 stipule que la répartition des voix et des charges sera proportionnelle au nombre de mètres carrés de surface plancher, hors oeuvre, indiqué pour chaque lot. 



L'assemblée générale de l'ASL du 19 octobre 2015 a voté une résolution n° 9 portant sur l'adoption des statuts modificatifs de l'ASL.

Ces statuts modifiés ont été publiés au journal officiel le 25 février 2017.



L'article 10 des statuts modifiés dispose que la propriété d'un lot confère une voix pour les assemblées générales de l'ASL.



Par acte d'huissier du 16 décembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 1] MICOCOULIERS a fait assigner l'ASL aux fins principalement de voir annuler cette résolution et dire que les statuts modifiés le 19 octobre 2015 sont nuls.



Par ordonnance d'incident du 09 novembre 2021, le juge de la mise en état a rejeté l'exception tirée de la nullité de l'acte introductif d'instance.



Par jugement contradictoire du 24 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :



- déclaré recevable la demande de nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 ; 

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Localité 1] MICOCOULIERS de ses demandes ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble [Localité 1] MICOCOULIERS à payer à l'association syndicale libre [Localité 1] MICOCOULIERS la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 1] MICOCOULIERS aux dépens ; 



- ordonné l'exécution provisoire.



Le premier juge a rejeté l'argument du caractère tardif de la contestation de la résolution ; il a estimé recevable l'action du syndicat des copropriétaires en relevant que les statuts adoptés et mis en conformité n'avaient pas évoqué la difficulté des règles transitoires pour les assemblées générales 



précédentes. Il a indiqué qu'en l'absence de toute stipulation relative au délai de recours pour les assemblées générales précédentes, et dans la mesure où les nouveaux statuts apportaient un changement de régime défavorable par rapport au précédent,ceux-ci ne pouvaient concerner que les assemblées générales postérieures à l'entrée en vigueur des nouveaux statuts.

Il a rejeté la demande de nullité de la résolution n° 9 en notant que :

- le cahier des charges était un document contractuel et facultatif, 

- que la contradiction des dispositions de l'article 10 des statuts modifiés et de l'article 24 du cahier des charges concernant la répartition des voix et des charges, ne pouvait servir de fondement à l'annulation de la résolution critiquée puisque l'objet du cahier des charges n'était pas d'édifier des règles de fonctionnement devant s'imposer lors de l'élaboration et du vote des statuts, 

- que l'adoption des statuts en assemblée générale relève du pouvoir souverain de cette dernière.





Par déclaration du 03 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 1] MICOCOULIERS a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu'elle a déclaré son action recevable.

L'association syndicale libre [Localité 1] MICOCOULIERS a constitué avocat et formé un appel incident.





Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Localité 1] Micocouliers demande à la cour :

- de déclarer l'appelant recevable et bien fondé en son appel,

Y faisant droit,

- de réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

- de déclarer nulle la résolution 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 de l'Association Syndicale libre [Localité 1] Micocouliers, 

- de déclarer nuls les statuts modifiés de l'Association Syndicale libre [Localité 1] Micocouliers tels que publiés au Journal Officiel du 25 février 2017 et tels que modifiés le 19 octobre 2015,

- de dispenser le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres membres de l'Association Syndicale Libre [Localité 1] Micocouliers,

- de condamner l'Association Syndicale Libre [Localité 1] Micocouliers à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 6 000 suros en application de l'article 700 du code 



de procédure civile,





- de condamner l'Association Syndicale Libre [Localité 1] Micocouliers aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de Maître Romain CHERFILS, avocat aux offres de droit.





Il estime recevable son action en nullité d'une résolution pour n'être pas prescrite. Il considère que 



les statuts initiaux s'appliquaient encore lors de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 ; il précise que les statuts qui s'appliquaient ne prévoyaient aucun délai pour contester les assemblées générales et leurs résolutions. Il déclare que l'action en contestation et nullité des statuts est ouverte pendant 30 ans.





Il soulève la nullité de la résolution n° 9 au motif qu'elle est contraire aux dispositions obligatoires du cahier des charges, relatives au nombre de voix et à la répartition des votes. Il souligne que le cahier des charges, qui prévoit la création de l'ASL, est antérieur à la modification des statuts et qu'il bénéficie de l'autorité d'un arrêté municipal auquel il a été annexé.

Il estime que le projet de statuts qui était annexé au cahier des charges n'a pas été voté par une assemblée générale et qu'il n'a donc aucune force obligatoire.

Il ajoute que l'assemblée générale de l'ASL a voté sur un projet qui était différent de celui qui avait été adressé aux colotis en 2014. Il note que l'assemblée générale de 2015 a voté selon la règle de majorité instaurée par le projet des statuts soumis aux votes dans la résolution n°9, contrairement aux règles de majorité précédemment utilisées. Il estime que le nombre de voix doit correspondre à la répartition des charges. Il ajoute que si la cour devait confirmer la décision déférée, il faudrait que le syndic fasse application des dispositions de statuts en leur intégralité, et notamment l'article 23, qui prévoit une répartition des charges par lots.









Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2023 auxquelles il convient de se reporter, l'association syndicale libre [Localité 1] Micocouliers demande à la cour :

-de réformer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], 

 

statuant à nouveau :

 

- de déclarer tardive et forclose l'action du syndicat des copropriétaires [Adresse 5] en annulation de la résolution 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 de l'Association Syndicale libre [Localité 1] Micocouliers et en nullité des statuts modifiés de l'Association Syndicale libre [Localité 1] Micocouliers publiés au Journal Officiel du 25 février 2017, 

 



- de confirmer le jugement du 24 janvier 2023 en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de sa demande de nullité de la résolution numéro 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 ainsi que de ses demandes subsidiaires de nullité des 





statuts, de nullité de l'article 10 des statuts et d'inopposabilité de ces derniers, 

 

- de débouter le syndicat des copropriétaires [Localité 1] [Adresse 6] de l'ensemble de ses demandes., 

- de condamner le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 5] à verser à l'Association Syndicale Libre [Localité 1] Micocouliers, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'Article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. 

 

Elle estime irrecevable pour être prescrite l'action en nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015. Elle soutient que l'article 16 des nouveaux statuts qui ont été adoptés à l'occasion de cette assemblée générale prévoit que le délai de recours ouvert est fixé à deux mois à compter de la signification du procès-verbal aux copropriétaires. Elle relève également que les nouveaux statuts ont fait l'objet d'une publication, le 06 février 2017, au journal official du 25 février 2017, qui les rend opposables à tous.



Elle expose que le reproche du syndicat des copropriétaires, tenant au fait qu'il ne dispose que d'une voix sur 17 au sein de l'ASL est inopérant puisque cette situation a toujours existé.



Elle considère que cette organisation était parfaitement normale puisque les 17 colotis disposaient ainsi d'une voix et participaient aux charges en fonction de la valeur relative de la surface de plancher hors 'uvre nette autorisée par lot. 

 

Elle fait observer que le syndicat des copropriétaires a toujours disposé d'une voix (exprimé par son syndic) et que sa participation aux charges a toujours été proportionnelle à la surface de plancher hors 'uvre nette autorisée par lot (cette participation étant ensuite répartie par le syndicat des copropriétaires entre les copropriétaires).





Elle conteste toute nullité ou inopposabilité de la résolution critiquée au motif de l'existence d'une disposition, dans les statuts adoptés, différente d'une disposition mentionnée à l'article 24 du cahier des charges.

A titre d'information, elle relève que les assemblées générales de 2014 et celles tenues postérieurement ont toujours appliqué la règle d'une voix par lot.





MOTIVATION



Sur la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires 



L'article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 







cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Dans la liasse 'hypothèque' comprenant l'arrêté autorisant la création du lotissement se trouvent 

le cahier des charges et un projet initial de statuts de l'ASL. 



Le cahier des charges, qui a valeur contractuelle, et qui n'est plus soumis à approbation de l'autorité administrative depuis le décret du 26 juillet 1977, énonce, dans son article 24 (association syndicale), qu'à l'intérieur du lotissement 'Les micocouliers', il sera créé entre tous les copropriétaires de lots ou d'îlots une association syndicale libre dont les statuts sont annexés. En conséquence, les statuts auxquels renvoie le cahier des charges doivent être pris en compte.





C'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que l'ASL ne pouvait revendiquer les nouvelles règles votées lors de l'assemblée générale du 19 octobre 2015 relatives aux délais pour contester les résolutions d'une assemblée générale puisque les nouveaux statuts qui ont été adoptés (portant mise en conformité avec l'ordonnance du premier juillet 2004 et le décret du 03 mai 2006, déclarés à la préfecture des Bouches-du-Rhône, avec un récépissé délivré le 06 février 2017), ne prévoyaient pas la difficulté des règles transitoires alors qu'aucun délai de recours n'était auparavant prévu. En effet, les anciens statuts auxquels renvoie le cahier des charges ne prévoient aucun délai pour contester les décisions d'assemblées générales. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que devait s'appliquer la prescription quinquennale. L'action intentée le 16 octobre 2019, pour une résolution contestée votée le 19 octobre 2015, est en conséquence recevable.





Sur la demande d'annulation de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015



Le projet de statuts auquel renvoie le cahier des charges qui a valeur contractuelle, stipule que les membres de l'association seront de plein droit et obligatoirement membres de l'ASL et devront 'de ce fait se conformer aux obligations résultant du cahier des charges et des présents statuts'.

Il était mentionné dans les statuts auxquels renvoyait le cahier des charges, au titre II 'Assemblées générales', article 9 (Voix) que les membres de l'assemblée qui sont propriétaires de plusieurs lots disposent d'autant de voix que de lots.



Le fait que le cahier des charges mentionne, au chapitre 'association syndicale' que la répartition des voix et des charges sera obligatoirement proportionnelle au nombre de mètres carrés de surface de plancher développé hors oeuvre, est général et ne permet pas d'écarter ipso facto le principe 



spécifique et particulier des voix lors du vote aux assemblées générales qui est prévu aux statuts auxquels renvoie le cahier des charges. Ces statuts visent l'organisation concrète de l'ASL.







Etait annexé au procès-verbal de l'assemblée générale constitutive de l'ASL du 10 décembre 

1986 (pièce 1 de l'ASL), les statuts (auxquels renvoyait le cahier des charges) qui prévoyaient, pour

 le vote des assemblées générales, le principe d'une voix par lot.



L'assemblée générale du 18 septembre 2014, comprenant tous les colotis, a d'ailleurs voté selon ce principe (une voix par lot).



Ainsi, le syndicat des copropriétaires, qui sollicite la nullité de la résolution n° 9 car votée selon 

le principe d'une voix par lot, sera débouté de cette demande. 



Il n'est par ailleurs pas contesté par les parties que la répartition des charges entre colotis sont affectées à chaque lot, au prorata de la surface de plancher hors oeuvre nette autorisée par lot, selon le tableau de surface inclus au règlement du lotissement.





Pour information, le même principe a été adopté lors de l'assemblée générale du 04 avril 2016, (une voix par lot) le syndicat des copropriétaires 'les micocouliers 'ayant, à cette occasion, voté favorablement l'approbation des comptes et de la répartition individuelle des dépenses pour les exercices 2013 et 2014.





En conséquence, il convient de confimer le jugement déféré qui a rejeté la demande de nullité de la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 19 octobre 2015.





Sur les dépens et sur les frais irrépétibles



Le syndicat de copropriétaires est essentiellement succombant. Il sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes au titre des frais irrépétibles.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge de l'ASL les frais irrépétibles qu'elle a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.



Le jugement déféré qui condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sera confirmé.



Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires au versement de la somme de 1300 euros 



au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par l'ASL.





PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ; 



CONFIRME le jugement déféré ; 



Y AJOUTANT ; 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5] ' à payer à l'association syndicale libre [Adresse 5] la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5]' au titre des frais irrépétibles d'appel ; 



CONDAMNE le syndicat des copropriétaires '[Adresse 5] ' aux dépens de la présente instance.





LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,