Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 8 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 08 Avril 2026

Minute n° 

 S.C.I. SUD EST c/ [R], [O] 

DU 08 Avril 2026

N° RG 26/00279 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RALH



 




 











- Exécutoire le :
à Me MONDINI Alexandra

- copies certifiées conforme 
à Madame [D] [R]
à Monsieur [Q] [O]






DEMANDERESSE:

S.C.I. SUD EST
Représentée par son représentant légal, M. [L] [E]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me MONDINI Alexandra, avocat au barreau de Grasse

DEFENDEURS:

Madame [D] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante,

Monsieur [Q] [O]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparant,


COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assisté lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président 

DEBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026 

DECISION : ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2024, la SCI SUD-EST, a consenti à Mme [D] [R] et M. [Q] [O] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 1 286 euros, et 194 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2025, la SCI SUD-EST a fait signifier à Mme [D] [R] et M. [Q] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 967,81 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 11 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI SUD-EST a fait assigner Mme [D] [R] et M. [Q] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 23 juillet 2025 ; 
- ordonner l'expulsion immédiate de Mme [D] [R] et M. [Q] [O] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner solidairement Mme [D] [R] et M. [Q] [O], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 5 963,85 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 19 août 2025, 
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel (soit 1 498,02 euros), charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 5 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI SUD-EST comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation, tout en actualisant la dette locative à 16 819,99 euros au 5 mars 2026. Elle s’oppose à tout octroi de délai de paiement avec suspension de la clause résolutoire

Mme [D] [R] et M. [Q] [O], valablement assignés ont comparu à l’audience et ne contestent pas le montant de la dette locative. Ils font état de leur situation financière et sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. 

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 11 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 mars 2026.

La demande formée par la SCI SUD-EST est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 10 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.



-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 5 963,85 euros et ce avec actualisation de l’arriéré à l’audience. A l’audience, la SCI SUD-EST actualise le montant de la dette à hauteur de 16 819,99 euros au 5 mars 2026 (hors frais de poursuite et frais de rejet). Un décompte locatif en ce sens est produit.

A l’audience, Mme [D] [R] et M. [Q] [O] ne contestent pas le montant de leur dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de Mme [D] [R] et M. [Q] [O], s’élève bien à la somme de 16 819,99 euros (terme du mois de mars 2026 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement suspensifs :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
 
Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
 
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Mme [D] [R] et M. [Q] [O] demandent de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée et de suspendre la clause résolutoire. Ils font état de leur situation personnelle et financière. Ils indiquent être entrepreneur dans le digital et la communication et avoir eu une baisse significative de leur client et donc de leurs ressources. Ils recherchent un emploi en tant que salarié mais actuellement ne perçoivent pas de salaire et sont dans l’incapacité de régler leur loyer. 

Il ressort des éléments communiqués que Mme [D] [R] et M. [Q] [O] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et des charges condition pourtant nécessaire prévue par les textes susmentionnés.

En outre, la SCI SUD-EST est opposé à l'octroi de délais de paiement. 

En conséquence, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par Mme [D] [R] et M. [Q] [O] doit être rejetée.

L’expulsion de Mme [D] [R] et M. [Q] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [D] [R] et M. [Q] [O] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

-Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 juillet 2026. Il n’est donc pas sérieusement contestable que Mme [D] [R] et M. [Q] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Mme [D] [R] et M. [Q] [O] au paiement de cette indemnité à compter de 23 juillet 2026 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Mme [D] [R] et M. [Q] [O] seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Mme [D] [R] et M. [Q] [O] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Mme [D] [R] et M. [Q] [O] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI SUD-EST la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2024 entre la SCI SUD-EST, d'une part, et Mme [D] [R] et M. [Q] [O], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 23 juillet 2026 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [R] et M. [Q] [O] à verser à titre provisionnel à la SCI SUD-EST la somme de 16 819,99 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 5 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTONS Mme [D] [R] et M. [Q] [O] de leur demande de délai de paiement ; 

ORDONNONS en conséquence à Mme [D] [R] et M. [Q] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [D] [R] et M. [Q] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI SUD-EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS la SCI SUD-EST de sa demande d'astreinte ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [D] [R] et M. [Q] [O] à verser à la SCI SUD-EST une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés; 

DÉBOUTONS la SCI SUD-EST de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ; 

CONDAMNONS in solidum Mme [D] [R] et M. [Q] [O] à payer à la SCI SUD-EST la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [D] [R] et M. [Q] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection