Tribunal Judiciaire · Service de proximité — 8 avril 2026

COUR D’APPEL D’[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE
du 08 Avril 2026

Minute n° 

 S.C.I. [N] c/ [H] 

DU 08 Avril 2026

N° RG 26/00275 - N° Portalis DBWR-W-B7J-RAK2



 



 







- Exécutoire le :
à Me CHAHOUAR-BORGNA [Q]

- copie certifiée conforme le:
à Madame [W] [H]






DEMANDERESSE:

S.C.I. [N], pris en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me CHAHOUAR-BORGNA Cyril, avocat au barreau de Nice, substitué par Me VAN DER BEKEN Naima, avocat au barreau de Nice


DEFENDEUR:

Madame [W] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice, assistélors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président 

DEBATS : A l’audience publique du 09 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026 

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2022, la SCI [N], a consenti à M. [T] [J] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 478 euros, et 40 euros de provisions sur charges.

Il ressort de l’extrait d’acte de naissance versé par le demandeur le 16 mars 2026 que M. [T] [J] a changé de nom et se nomme [W] [H], sans changement de sexe. 

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2025, la SCI [N] a fait signifier à Mme [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 440,73 euros au titre des loyers et charges impayés. 

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 23 juin 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, la SCI [N] a fait assigner Mme [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE statuant en référé aux fins de voir:
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ; 
- ordonner l'expulsion de Mme [W] [H] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,
- condamner Mme [W] [H], au paiement des sommes provisionnelles suivantes:
. 2 534,55 euros au titre de l'arriéré de loyers et des charges, arrêté au 21 août 2025, 
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu'à la libération effective des lieux loués,
. 1 000 euros euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les entiers dépens, 
- dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes-Maritimes le 5 septembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 mars 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoires.

A l’audience, la SCI [N] comparaît représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son assignation. 

Bien que régulièrement cité à domicile, Madame [W] [H] n'a pas comparu à l'audience sans se faire représenter dans les conditions prévues par les articles 762 et 828 du code de procédure civile.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 8 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend .

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Enfin, il convient de rappeler au visa de l’article 484 du code de procédure civile que l’ordonnance de référé est une décision provisoire. Dès lors le demandeur ne peut réclamer qu’une condamnation au paiement d’une somme à titre provisionnel.

Il n'est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en acquisition de la clause résolutoire :

-Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 23 juin 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

-Sur la notification au préfet :

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 5 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 9 mars 2026.

La demande formée par la SCI [N] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

-Sur l'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de 6 semaines à compter du commandement de payer du 20 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [W] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Madame [W] [H] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

La SCI [N] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire , et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

-Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. 

Il convient de rejeter la demande.

-Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’assignation en date du 4 septembre 2025 sollicite la condamnation au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 2 534,55 euros. Un décompte locatif en ce sens est produit.

Madame [W] [H] ne comparait pas à l’audience et n’est donc pas en mesure de démontrer qu’il a respecté son obligation de paiement des loyers. 

Ainsi, il ressort des pièces fournies dans l’assignation, et notamment l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers, que la créance n’est pas sérieusement contestable, conformément à l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. La demande de provision au titre de la dette locative de Madame [W] [H], s’élève bien à la somme de 2 534,55 euros (terme du mois d'août 2025 inclus) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

-Sur la demande de provision au titre de l'indemnité d'occupation :

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 2 août 2025. Il n’est donc pas sérieusement contestable que Madame [W] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Madame [W] [H] au paiement de cette indemnité à compter de 2 août 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. Madame [W] [H] sera donc condamné aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de Madame [W] [H] a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

Madame [W] [H] sera donc condamné à payer à la SCI [N] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2022 entre la SCI [N], d'une part, et Madame [W] [H], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à verser à titre provisionnel à la SCI [N] la somme de 2 534,55 euros au titre des loyers et charges locatives impayés et indemnités mensuelles d’occupation (décompte arrêté au 18 août 2025, terme du mois d'août 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ; 

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [N] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTONS la SCI [N] de sa demande d'astreinte ;

DÉBOUTONS la SCI [N] de sa demande de voir à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [W] [H] à verser à la SCI [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; 

DÉBOUTONS la SCI [N] de sa demande de suppression du délai de deux mois aux fins d’expulsions ; 

CONDAMNONS Madame [W] [H] à payer à la SCI [N] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNONS Madame [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection