Cour d'Appel · Expropriation — 30 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

























N° RG 24/00006 - 

N° Portalis DBVH-V-B7I-JFRL 



SD



JUGE DE L'EXPROPRIATION DE [Localité 1]

28 mars 2024 

RG :23/00013



Société SPL AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L'AVENIR D U TERRITOIRE)



C/



[P]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT





















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

Expropriation



ARRÊT DU 30 AVRIL 2026



Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation de [Localité 1] en date du 28 Mars 2024, N°23/00013



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, et Mme S. IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre

Mme L. MALLET, Conseillère

Mme S. IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Nadège RODRIGUES, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision





DÉBATS :



A l'audience publique du 17 Février 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 16 Avril 2026 et prorogé au 30 Avril 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



Société SPL AGATE (AMENAGEMENT ET GESTION POUR L'AVENIR DU TERRITOIRE) 

Société Publique Locale immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 752 100 461poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par Me Pierre Antoine ALDIGIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMÉS :



Madame [X] [P] épouse [T]

née le 11 Juillet 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Olivier GOUJON de la SCP GMC AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES substitué par Me Olivier GARREAU, avocat au barreau de NIMES 



COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Mme Elisabeth HARNICHARD en vertu d'un pouvoir général





STATUANT EN MATIÈRE D'EXPROPRIATION



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 30 Avril 2026, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DU LITIGE

Par deux délibérations en date du 07 avril 2016, le conseil municipal de la commune de [Localité 6] a successivement tiré le bilan de la concertation de la zone d'aménagement concerté (ZAC) « [Adresse 4] » et approuvé le dossier de création de ladite ZAC.

Par délibération en date du 16 juin 2016, la SPL Agate a été désignée comme concessionnaire aux fins de réalisations de la ZAC projetée par la commune.

Par arrêté préfectoral n° 30-2022-07-26-00001 du 26 juillet 2022, la préfète du Gard a prescrit l'ouverture d'une enquête publique préalable.

Par un courrier du 27 juillet 2022, envoyé en recommandé avec accusé de réception, la SPL Agate a informé [X] [P] épouse [T] de l'ouverture de l'enquête publique.

L'enquête publique s'est déroulée du lundi 22 août 2022 au mercredi 21 septembre 2022.

Par arrêté n° 30-2022-12-12-00002 du 12 décembre 2022, la préfète du Gard a déclaré d'utilité publique le projet d'aménagement de la ZAC susvisée et a approuvé la mise en compatibilité du plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 6].

Mme [X] [P] épouse [T], est propriétaire de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 1] sise lieudit « [Localité 7] » d'une contenance de 4 301 m².

Le 30 septembre 2022, la SPL Agate a notifié à Mme [X] [P] épouse [T] une première offre d'indemnisation. Le 31 janvier 2023, une nouvelle offre annulant et remplaçant la première lui était notifiée. Ces offres ont fait l'objet d'un refus.

Par mémoire enregistré au greffe le 22 mai 2023, la SPL Agate a saisi le juge de l'expropriation aux fins de fixation de l'indemnité due à Mme [X] [P] épouse [T] à la somme de 24 655,50 €, soit 21 505 € au titre de l'indemnité principale et 3 150,50 € au titre de l'indemnité de remploi.

Une ordonnance du 11 septembre 2023 a fixé la date de visite des lieux.

Les lieux susvisés ont été visités le 06 octobre 2023 en présence du commissaire au gouvernement, de la partie expropriante et de la partie expropriée. 

Par jugement contradictoire du 28 mars 2024, le juge de l'expropriation du Gard a :

-fixé à 172 040 € l'indemnité principale et 18 204 € l'indemnité de remploi, indemnités revenant à Mme [X] [P] épouse [T] au titre de la dépossession totale de la parcelle initialement cadastrée AC [Cadastre 1] sise [Adresse 5] ;

-rejeté le surplus et les autres demandes ;

-condamné la SPL Agate à verser à Mme [X] [P] épouse [T] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens.

La SPL Agate a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 avril 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 02 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SPL Agate, appelante, demande à la cour de :

-déclarer irrecevables les conclusions et pièces déposées le 22 avril 2025 par Mme [X] [P] épouse [T] ;

-infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :

*fixé à 172 040 € l'indemnité principale et 18 204 € l'indemnité de remploi, indemnités revenant à Mme [X] [P] épouse [T] au titre de la dépossession totale de la parcelle initialement cadastrée AC [Cadastre 1] sise [Adresse 5],

*rejeté le surplus et les autres demandes,

*condamné la SPL Agate à verser à Mme [X] [P] épouse [T] la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

*dit que l'autorité expropriante supportera seule les dépens ;

Statuant à nouveau :

-fixer à la somme de 21 505 € d'expropriation due à Mme [X] [P] épouse [T], pour l'expropriation d'une emprise totale de 4 301 m² de la parcelle cadastrée section AC n° [Cadastre 1], sise [Adresse 6] », à [Localité 6] ;

-fixer à la somme de 3 150,50 € l'indemnité de remploi ;

Soit un montant total de 24 655,50 €.

-débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de tout appel incident.

-condamner Mme [X] [P] épouse [T] à payer à la SPL Agate, la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

La SPL Agate fait valoir l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, celles-ci ayant été déposées au-delà du délai de trois mois qui lui était imparti.

Elle fait par ailleurs valoir le caractère erroné de la qualification retenue de « terrain à bâtir » de la parcelle litigieuse, celle-ci procédant de trois erreurs. 

D'abord, elle soutient qu'il n'existe qu'une seule et même date de référence à laquelle s'apprécient soit la qualification de terrain à bâtir, soit l'usage effectif. Qu'en zone d'aménagement concerté (ZAC), lorsqu'aucun droit de préemption n'est applicable, cette date de référence correspond à la date de publication de l'acte créant ladite ZAC, de sorte qu'en l'espèce, la date du 18 avril 2016 doit être retenue. A cette date, la parcelle litigieuse était située en zone agricole (NC) du POS et ainsi non constructible. En conséquence de quoi elle ne peut être qualifié de terrain à bâtir.

Ensuite, s'agissant de l'appréciation du caractère constructible de la zone 2AUz à la date de référence retenue par le premier juge. En ce sens, elle soutient que la lecture du règlement de cette zone du PLU de [Localité 6] révèle en réalité une inconstructibilité totale et que l'article 2AUz 2, relatif aux « occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières », conditionne toute ouverture à l'urbanisation de la zone à la réalisation préalable de travaux publics de protection du secteur contre les phénomènes de ruissellement.

En dernier lieu, s'agissant de la proximité et de la capacité des équipements publics, elle soutient qu'aucun des équipements publics exigés par l'article L. 322-3 n'est dimensionné à la date de référence, quelle que soit celle étant retenue, pour répondre aux besoins de l'ensemble de la ZAC.

L'appelante fait ainsi valoir que le bien exproprié doit être indemnisé au regard de son usage effectif à la date de référence. En ce sens, elle soutient que seule l'utilisation effective du bien compte dans le cadre de son évaluation. Qu'en l'espèce, le bien de l'expropriée est en nature de terre, non cultivé, libre de toute occupation et non bâti et doit être évalué au regard de son usage de friche et du zonage agricole qui prévalait à la date de référence.

S'agissant donc de l'indemnisation, elle expose que l'usage effectif de « friche agricole » conduit à retenir des termes de comparaisons autres du premier juge. Elle entend indiquer que la parcelle est exposée à un risque naturel de ruissellement et que le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2022 fait ressortir une valeur dominante de 14 060 € par hectare (soit 1,4 €/m²) pour les terres labourables et prairies naturelles dans le Gard. 

L'appelante présente plusieurs termes de comparaison concernant des biens classés en zone agricole du document d'urbanisme à proximité de zones urbanisées. Elle fait valoir qu'aucun des termes de comparaison cités dans le rapport [W] du 04 janvier 2024 ne sont pertinents puisque le terrain de Mme [P] épouse [T] était classé en zone agricole à la date de référence.

Elle fait par ailleurs valoir l'incohérence de l'évaluation du Commissaire du Gouvernement au regard des termes de comparaison précités et conclue au caractère excessif de la valeur retenue.

La SPL Agate retient un prix au de 5 €/m², soit une indemnité principale de 21 505 (5 € x 4 301 m²) et une indemnité de remploi de 3 150,50 € (20% jusqu'à 5 000 €, soit 1 000 € ; 15 % entre 5 000€ et 15 000 €, soit 1 500 € ; 10% au-delà de 15 000 €, soit 650 €), portant une indemnité totale d'expropriation à la somme de 24 655,50 €.

Par conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [X] [P] épouse [T], intimée, demande à la cour de :

Vu la Charte des droits fondamentaux de l'Union Européenne, le préambule de la Constitution de 1958, les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, les articles L. 322-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique,

-confirmer le jugement n° RG 23/00013 en date du 28 mars 2024, le juge de l'expropriation du département du Gard en tous ses éléments comme étant bien fondé ;

-débouter la SPL Agate de l'ensemble de ses prétentions et demandes comme étant infondées ;

-condamner la SPL Agate à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



A l'appui de ses prétentions, elle soutient que les articles L.322-2 et L.322-3 du code de l'expropriation créent une alternative pour fixer la date de référence, en fonction de la possible qualification de l'emprise expropriée en terrain à bâtir. Que la seconde disposition énonce des dispositions spéciales pour les terrains recouvrant la qualification de terrain à bâtir, lesquelles dérogent aux dispositions générales de l'article L.322-22 dudit code, de sorte que la fixation de la date de référence ne s'opère en tenant compte de l'usage effectif de l'emprise, que dans les hypothèses où le bien ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir. Qu'en l'espèce, c'est à bon droit que le premier juge a fixé la date de référence en tenant compte de la qualification de terrain à bâtir légitimement retenue pour la parcelle litigieuse.

S'agissant de la qualification de terrain à bâtir, l'intimée soutient que la parcelle litigieuse réunit les critères temporel, matériel et de localisation prévus par l'article L.322-3 précité, afin d'être qualifiée de terrain à bâtir au regard des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et non sur son seul usage effectif. Dès lors, l'évaluation du bien doit se faire un an avant la date d'ouverture de l'enquête publique, soit au 26 juillet 2021. 

S'agissant ainsi de l'évaluation du bien, elle indique que celle de l'appelante doit être écartée dans la mesure où elle se fonde sur la qualification de friche agricole non constructible, à l'instar des termes de références qu'elle expose. L'intimée conclue ainsi à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de l'évaluation des indemnités principale et de remploi. 

Le commissaire du Gouvernement a déposé des conclusions le 24 octobre 2024. Aux termes de ses écritures, il indique que le terrain litigieux n'est pas soumis au droit de préemption urbain.

S'agissant de la date de référence, il indique que celle-ci est, au regard des dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, celle à laquelle est devenu opposable l'acte approuvant le dossier de création de la ZAC « Coeur de village », soit le 18 avril 2016. Il indique également qu'à cette date, la parcelle était située en zone Nc du POS et qu'il s'agissait d'une zone à protéger de toute urbanisation en raison essentiellement de son potentiel agricole.

S'agissant de qualification de « terrain à bâtir », il explique que celle-ci ne peut être retenue en l'espèce dans la mesure où, à la date de référence, le terrain était situé en zone Nc du PLU et non desservi par les réseaux. 

Le commissaire du Gouvernement propose de retenir la méthode par comparaison et ainsi, en fonction des termes exposés, de retenir une valeur de 12 €/m². Dès lors, de fixer l'indemnité principale à la somme de 48 372 € (12 € x 4 031 m²), de fixer l'indemnité de remploi à la somme de 5 837,20 €, soit un total de 54 209,20 €.







Par conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [X] [P] épouse [T], intimée, a demandé à la présidente de la chambre de l'expropriation de la cour d'appel de Nîmes de :

Au principal :

-constater que le moyen d'irrecevabilité, tel qu'il a été présenté par la SPL Agate dans son mémoire d'appelant n° 3 devant la juridiction du fond a été soulevé devant une juridiction incompétente ;

-lui allouer un délai complémentaire pour produire ses conclusions d'intimée ;

Subsidiairement :

-dire et juger que les pièces produites en annexe des conclusions d'intimée ont été communiquée dans un délai utile et sont donc recevables ;

-lui donner acte qu'elle entend se prévaloir devant la cour, des conclusions en défense qu'elle a pu produire dans le cadre de la première instance.

A l'audience du 17 février 2026, les parties ont soutenu et sollicité le bénéfice de leurs écritures, auxquelles il est expressément fait référence pour un plus ample exposé des faits et moyens des parties.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions et pièces de l'intimé

L'appelante soulève l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, motif pris de ce qu'elles ont été notifiées tardivement au mépris des règles posées par l'article R. 311 ' 26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

L'intimée se fondant sur les dispositions de l'article 906 ' 3 du code de procédure civile, soulève l'irrecevabilité de la demande n'ayant pas été formulé devant le président de chambre, par ailleurs il sollicite l'application des dispositions de l'article 906 ' 2 alinéas 6 du code de procédure civile qui prévoit que le président de chambre saisie peut la demande d'une partie ou d'office allongé ou réduire les délais prévus pour conclure, cette décision étend une mesure d'administration judiciaire. Il est fait état d'une erreur matérielle d'enregistrement de la date d'échéance de remise des conclusions et sollicite un délai complémentaire pour produire les conclusions litigieuses.

Il est indiqué qu'à défaut elle sollicite que ces pièces soient déclarées recevables leur communication tardive n'étant sanctionnées que si le juge estime qu'elles n'ont pas été communiquées en temps utile.

En outre en l'absence d'appel incident l'intimée estime que la cour pourra statuer au regard des écritures produites en première instance.



En matière d'expropriation les règles de communication des pièces et conclusions sont régies par l'article R.311 ' 26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique qui prévoit que : «' à peine d'irrecevabilité, relevé d'office, l'intimée dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de 3 mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, ils forment appel incident dans le même délai sous la même sanction.' ».

En l'espèce il n'a été formulé aucune demande antérieurement au dépôt tardif des conclusions sollicitant du président de chambre la modification des délais le moyen est donc inopérant.

L'appelant a déposé ses conclusions au greffe de la cour le 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l'article R. 311 ' 26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique l'intimée devait déposer ses conclusions au plus tard le 22 octobre 2024, en déposant ses conclusions et pièces le 25 avril 2025 bien au-delà du délai il encourt la sanction d'irrecevabilité de ces pièces écritures.

Aux termes des dispositions de l'article 915 '1 du code de procédure civile : «' les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables. ».

Si la Cour de cassation a admis la régularité de la communication tardive des pièces sous réserve que le juge l'estime faite en temps utile, elle a fait au soutien de conclusions recevables. Il s'ensuit que le moyen au soutien de l'admission des pièces communiquées est inopérant, il en est de même en application de l'article 954 du moyen visant la prise en compte des conclusions de première instance.

Les conclusions et pièces de l'intimée sont déclarées irrecevables et il sera rappelé qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile , la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs, étant rappelé que l'intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s'être approprié les motifs du jugement attaqué.


Sur la détermination de la date de référence 



L'appelante conclue à l'application des dispositions de l'article L.322-2 en l'état d'une opération d'aménagement du territoire de type ZAC, se fondant sur le sort réservé aux biens de soumis à préemption dans le même cadre, et à l'esprit du texte.

Le commissaire du gouvernement indique qu'il y a lieu de fixer la date de référence en fonction du cadre de l'opération qui vise la création d'une ZAC.

Aux termes des dispositions de l'article L.322 ' 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique :

 «Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 8] [Localité 9], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Cependant l'article L. 322 ' 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose :

«La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »

L'article L. 322 ' 2 prévoit les modalités de principe de fixation de la date de référence «' sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322 ' 3 à L. 322 ' 6' », tandis que l'article L. 322 ' 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique prévoit une exception fixant d'autres modalités de détermination de la date de référence lorsque les biens expropriés ont la qualité de terrains à bâtir.



Précision faite que le bien objet de la présente procédure ne relève pas de la procédure de préemption, qui est fixe par des articles différents.



Il y a donc en premier lieu, les dispositions de l'article L322 ' 2 étant applicables sous réserve de celle de l'article L322 ' 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, de vérifier si le bien exproprié revêt la qualité de terrains à bâtir, afin de déterminer une unique date de référence en fonction de la qualité du bien exproprié



Sur la qualité de terrain à bâtir du bien exproprié



L'article L. 322 ' 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique définit la qualité de terrains à bâtir comme celle : 

«' réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. »



La SPL Agathe conclut à l'absence de qualification de terrain à bâtir en l'état d'une constructibilité sous condition d'une part de réalisation de travaux au regard du risque d'inondation, et ensuite du fait que les réseaux qui doivent exister pour permettre la qualification de terrains à bâtir doivent être dimensionnés pour desservir la ZAC et non le seul terrain objet de l'opération d'expropriation.

Le commissaire du gouvernement n'a pas conclu sur ce point.

Afin de contrôler si le bien exproprié à la qualité de terrain à bâtir la juridiction de l'expropriation doit se situer conformément à l'article susvisé un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 soit en l'espèce au 26 juillet 2021.

À cette date au regard du classement intervenu par délibération du 15 décembre 2016 transformant le POS en PLU la parcelle expropriée est classée en zone 2AUz.

Dans cette zone sont interdites toutes les occupations utilisation du sol non mentionnées à l'article 2 qui prévoit que l'ouverture à l'urbanisation de la zone 2AUz est subordonnée à la réalisation de réseaux et d'aménagements de gestion des eaux pluviales de ruissellement afin de mettre hors d'eau les terrains concernés par une pluie de période de retour centennale. 

En l'état la preuve de la réalisation ou de la non réalisation de ces travaux qui est une condition suspensive n'est pas rapportée.

Par ailleurs l'article L322 ' 3 'prévoit qu'ont la qualité de terrains à bâtir les terrains qui sont à la fois, situés dans un secteur désigné comme constructible, effectivement desservis par une voie d'accès à réseau électrique, un réseau d'eau potable et lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée ' comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.'

Il ressort des pièces versées que l'aménagement de la zone tel qu'il est prévu suppose une adaptation des réseaux d'eau, d'électricité et du réseau routier. Il est versé le procès-verbal d'une réunion de suivi de chantier qui vise les travaux de terrassement, de voirie, des réseaux humides et des réseaux secs en date du 30 octobre 2023 et qui indique que la signature des différents marchés s'est faite le 20 juillet 2022.

Au jour de la date de référence soit en l'espèce le 26 juillet 2021 les travaux permettant de desservir la zone d'activité concertée s'agissant tant de la voirie que des réseaux d'assainissement des eaux usées, de l'acheminement de l'eau potable ou du réseau électrique n'avait pas commencé les marchés n'étant même pas signés.

En conséquence de quoi il y a lieu de constater que la parcelle cadastrée section ACn° [Cadastre 1] n'avait pas la qualité de terrain à bâtir un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1, elle doit donc être évaluée en fonction de son seul usage effectif conformément aux dispositions de l'article L322 ' 2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.



La date de référence doit être fixée au 18 avril 2016 et le bien exproprié évalué en fonction de son usage effectif à cette date.

Sur l'indemnisation :

À la date de référence, le terrain exproprié était situé en zone Nc du POS, zone à protéger de toute urbanisation en raison essentiellement de son potentiel agricole n'étaient autorisés que les exhaussements et refoulement des sols strictement nécessaires aux travaux agricoles, les équipements publics, les clôtures, les piscines sur les parcelles supportant des constructions à usage d'habitation, la reconstruction des constructions sinistrées.

Le bien exproprié était à ce moment-là en nature de terre non cultivée et libre de toute habitation ou bâti.

*Sur l'indemnité principale 

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.

Aux termes des article L 322-1 et L 322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance, en tenant compte de leur qualification à la date de référence. 

La SPL Agathe propose une valeur de 5 € du mètre carré qu'elle estime correspondre aux termes de comparaison proposée par le commissaire du gouvernement.

Le commissaire du gouvernement propose une évaluation à 12 € du mètre carré qui correspond à la fois à la situation particulière du terrain de par notamment sa situation et sa desserte.

Pour être pertinents les termes de comparaison doivent être situé dans une zone à contrainte identique c'est-à-dire agricole et non cultivées, et se situer dans une zone géographique relativement proche et s'inscrire dans un temps pas trop éloigné de la date de référence.

Seront écartés pour ne pas remplir ces conditions :

' la vente du 30 mars 2022 à [R] pour 1253 m² en raison de sa situation géographique éloignée ;

' la vente du 24 février 2021 à [Localité 10] pour 1152 m² en raison de son éloignement ;

' la vente du 11 février 2020 [Localité 11] pour 6798 m² en raison de son éloignement ;

' la vente du 28 novembre 2019 à [Localité 12] 2481 m² en raison de son éloignement ;

' la vente du 28 novembre 2019 [Localité 12] pour 3365 m² à raison de son éloignement ;

' les ventes à [Localité 13] et [Localité 11] du 17 décembre 2020 en raison de leur éloignement ;

' il en sera de même des jurisprudences citées par le commissaire du gouvernement et visant la ville de [Localité 1] où la localisation et les surfaces comportent trop peu de similarité, mais aussi celle visant la vente sur la commune de [Localité 14], ou de [Localité 15] (citée par l'appelante) en raison de leur localisation géographique.

Sont retenus comme termes de comparaison les ventes amiables effectuées par la SPRL Agathe dans le périmètre de la DUP mais antérieurement à celle-ci avec des règles d'évaluation différente de celle de l'expropriation ainsi que les ventes effectuées sur la même commune :

' ventes des 10 mai 2023, 22 décembre 2022 (trois ventes), et 21 décembre 2022 à [Localité 6] [Adresse 7] (40 € à 45 € du mètre carré) ;

' vente [Adresse 8] du 22 décembre 2022 (40 € du mètre carré) ;

' les ventes des 15 mai 2018 et 21 octobre 2021 20 janvier 2023 à [Localité 6] (5,88 / 4,15 € et 13,0 4 € du mètre carré).

Ainsi que les ventes intervenues dans un périmètre restreint à savoir :

' vente des 23 décembre 2021, 1er mars 2022, 16 mai 2022, 11 août 2022, 20 janvier 2023, 21 mars 2023, à [Localité 16] ( 30,00 / 4,16 / 10,00 / 5,23 / 6,00 /6,00 euros du mètre carré).

Ces biens se trouvent en zone N ou A, en bordure d'une zone urbaine et / ou desservis par des chemins ou des voies carrossables et se trouvent en état de lande, de friche, de bois. Ces caractéristiques étant très proches du bien exproprié.

 Il y a lieu par ailleurs de pondérer l'importance des 5 ventes amiables effectuées par la SPL Agathe en l'état de règles d'évaluations différentes, mais de tenir compte de la situation de ce terrain desservi par la voirie est situé entre une zone agricole et une zone urbaine.

Tenant ce qui précède il y a lieu de fixer à 12 € la valeur du mètre carré et l'indemnité principale à celle de 48 372 € (12 €m² X 4031 m² = 48 372 €).

*Sur l'indemnité de remploi 

L'indemnité de remploi, prévue par l'article R 322-5 du code de l'expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, avec l'application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit : 

-20 % de l'indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €,

-15 % de l'indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €,

-10 % de l'indemnité principale pour le surplus.

Elle s'établit donc ainsi :

5 000 X 20 % = 1 000 €

15 [Immatriculation 1] % = 1 500 €

33 372 X 10 % = 3337,20 €

soit une indemnité de remploi égale à 5 837,20 €, arrondie à 5 838 €



Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Les circonstances de la cause et l'équité justifie qu'il ne soit pas fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile la SPL Agathe est déboutée de ce chef.

Les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante.



PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

DECLARE irrecevable les conclusions et pièces de l'intimée ;

REFORME la décision critiquée dans la limite de sa saisine ;

FIXE l'indemnité principale à la somme de 48 372 € ;

FIXE l'indemnité de remploi à la somme de 5 838 € ;

DEBOUTE la SPL Agathe de sa demande fondée sur l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l'autorité expropriante à supporter les dépens de la procédure.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,