Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 13 avril 2026

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 13 AVRIL 2026
 

Minute : 
N° RG 25/00713 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G5UL 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 

DEMANDERESSE: 

HABITAT 76 OFFICE PUBLIC HABITAT SEINE MARITIME, dont le siège social est sis 112 boulevard d'Orléans - CS 72042 - 76040 ROUEN CEDEX 1

Non comparant, représentée par Maître Laurence HOUEIX, Avocate au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS: 

Monsieur [R] [V]
né le 30 Janvier 1969 à LILLEBONNE (76170), demeurant 8 impasse Charmilles - 76110 TOCQUEVILLE-LES-MURS

Non comparant, ni représenté

Madame [S] [Y] épouse [V]
née le 19 Avril 1970 à FECAMP (76400), demeurant 8, Impasse des Charmilles - 76110 TOCQUEVILLE LES MURS

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats et du délibéré : 

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Caroline ROSEE
GREFFIER LORS DU PRONONCE : Clara SANCTOT

DÉBATS : en audience publique le 09 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge des contentieux de la protection et Clara SANCTOT, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2015 et à effet au 4 juin 2015, HABITAT 76 - OPH SEINE MARITIME (ci-après HABITAT 76) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] portant sur un logement n° 6950101.00.00.00.006 et un garage n° 6950101.00.00.00.012 dans un immeuble situé 8 impasse des Charmilles à TOCQUEVILLE LES MURS (76110), moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 413,96 euros pour le logement et de 37,22 euros pour le garage, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un premier commandement de payer la somme principale de 3 015,08 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 3 mai 2024 dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de Madame [S] [V] le 7 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un second commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 789,26 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 3 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2025, HABITAT 76 a fait assigner Monsieur et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à leur expulsion et obtenir :
leur condamnation solidaire à lui payer une somme de 3 747,40 euros au titre de l’arriéré locatif ;leur condamnation in solidum à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;leur condamnation in solidum à lui payer une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025. 

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

Lors de l’audience du 13 octobre 2025, HABITAT 76, représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation. Il a précisé que des règlements avaient été effectués en juin, août et septembre 2025 et que la dette locative, actualisée au 2 octobre 2025, s'élevait en principal à 3 915,92 euros. Il s’en est rapporté à justice sur l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [V] a comparu en personne, munie d’un pouvoir pour représenter son époux. Elle n’a pas contesté la dette et a indiqué avoir rencontré des difficultés en raison de problèmes de santé avec des arrêts de travail. Elle a exposé être employée sous contrat de travail à durée indéterminée à temps plein avec des revenus mensuels compris entre 1 800 et 2 000 euros, son mari ne travaillant pas et ne contribuant pas aux charges et devoir faire face aux frais de scolarité de son fils âgé de 15 ans. Les époux [V] ont indiqué vouloir se maintenir dans les lieux le temps de rechercher un logement plus petit et ont demandé à pouvoir régler leur dette par mensualités de 80 euros en sus du paiement du loyer courant, avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Ils ont indiqué ne pas faire alors l’objet d’une procédure de traitement de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

Madame [V] a fait parvenir une note en délibéré reçue par le greffe le 10 novembre 2025.

Par jugement avant dire droit du 8 décembre 2025, la note de Madame [V] transmise en délibéré sans autorisation a été écartée, mais la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 9 février 2026 afin que le bailleur puisse fournir ses observations sur l’irrecevabilité éventuelle de sa demande de constat de la résiliation du bail à l’égard de Monsieur [V], faute de signalement de celui-ci auprès de la CAF ou de la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et sur ses conséquences à l’égard de Madame [V] au regard de l’article 1751 du code civil.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 9 février 2026, l’EPIC [T], représenté par son conseil, a indiqué que Madame [V] a saisi le 13 novembre 2025 la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime d’une demande tendant au traitement de sa situation de surendettement, déclarée recevable par décision du 6 janvier 2026. Il indique que les locataires n’ont plus effectué de règlement depuis l’audience du 13 octobre 2025 et que la dette locative s'élève désormais à 6 470,29 euros jusqu’au terme de janvier 2026 inclus, hors frais de procédure. 

Bien que régulièrement convoqués à l’audience du 9 février 2026 par notification par le greffe du jugement de réouverture des débats, les époux [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction reste néanmoins saisie de la demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire formée oralement par Madame [V] lors de l’audience du 13 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
 
Sur la recevabilité des demandes

Selon les dispositions de l’article 1751 du code civil : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux. »

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 :
« Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, si le bailleur n’a pas signalé la situation de Monsieur [V], locataire en titre, auprès de la CAF ou de la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, il justifie avoir signalé auprès de la CAF la situation d’impayé de Madame [V] le 7 mai 2024, situation qui a ensuite perduré.

L’article 24 II disposant que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand une situation d’impayés signalée à la CAF persiste, sans viser un locataire ou un autre, il convient de retenir que cette condition de recevabilité est remplie en l’espèce. 

La demande du bailleur est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail 

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties le 2 juin 2015 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur et Madame [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 789,26 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 3 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Tel qu’il résulte du décompte produit, ce montant comprend une somme de 763,53 euros à titre de frais de poursuite qui ne constituent ni des loyers, ni des charges, et qu’il convient donc de déduire, l’arriéré locatif dû à la date du commandement de payer du 23 avril 2025 s’établissant ainsi à 2 025,73 euros.

Il est constant qu’un commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, les locataires disposaient d’un délai de deux mois expirant le 23 juin 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 2 025,73 euros.

Il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée par les locataires dans ce délai.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juin 2025.

A cet égard, la décision de recevabilité de la demande de Madame [V] tendant au traitement de sa situation de surendettement date du 6 janvier 2026 et ne peut donc faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire intervenue antérieurement.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, les époux [V] n’ont pas réglé avant l’audience du 13 octobre 2025 le terme échu de septembre 2025 qui était alors exigible et ils ont laissé impayés tous les termes suivants. 

Il n’est donc pas possible de leur accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 précité. 

Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation
Selon les dispositions de l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les époux [V] occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. Il est constant que la solidarité entre époux s’applique aux indemnités d’occupation.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner solidairement Monsieur et Madame [V] à son paiement à compter du 24 juin 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Le bailleur produit un décompte actualisé faisant état d’une dette de 6 470,29 euros, échéance du mois de janvier 2026 incluse, hors frais de procédure.

Les époux [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer à HABITAT 76 cette somme au titre de l’arriéré dû au 31 janvier 2026.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

En l’espèce, les époux [V] ne justifient pas être en mesure de régler leur dette dans le délai maximal de 24 mois.

Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement sur ce fondement, sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur et Madame [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de la saisine de la CAF, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 mai 2024 visant un délai de 6 semaines erroné pour apurer la dette. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC [T] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC [T] - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 23 avril 2025 n’a pas été réglée dans un délai de deux mois ; 

CONSTATE en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 12 juin 2024 conclu entre l’EPIC [T] - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] d’autre part portant sur un logement n° 6950101.00.00.00.006 et un garage n° 6950101.00.00.00.012 dans l’immeuble situé 8 impasse des Charmilles à TOCQUEVILLE LES MURS (76110) et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [R] [V] et à Madame [S] [Y] épouse [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, le logement n° 6950101.00.00.00.006 et le garage n° 6950101.00.00.00.012 dans l’immeuble situé 8 impasse des Charmilles à TOCQUEVILLE LES MURS (76110), ainsi que tous autres lieux loués accessoirement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de ces lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et à Madame [S] [Y] épouse [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juin 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] à payer à l’EPIC [T] - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 6 470,29 euros au titre de l’arriéré dû au 31 janvier 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 23 avril 2025, de la saisine de la CAF, de l'assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer du 17 mai 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [V] et Madame [S] [Y] épouse [V] à payer à l’EPIC [T] - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC [T] - OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 13 AVRIL 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT 
Clara SANCTOT Grégory RIBALTCHENKO