Tribunal Judiciaire · JCP — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00003
N° RG 25/00637 - N° Portalis DBZC-W-B7J-EFI6


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 Janvier 2026






DEMANDEUR (S) :

S.C.I. [W]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Me André BELLESORT, avocat au barreau de LAVAL



DEFENDEUR (S) :

Monsieur [A] [P]
né le 25 Août 1984 à [Localité 3] (MADAGASCAR)
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Julie BOULANGER
Greffier : Cécile JOUAULT


DEBATS à l’audience publique du 02 Décembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 09 Janvier 2026.


ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe
réputée contradictoire et rendue en premier ressort.
Signée par Julie BOULANGER, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.



Copie avec formule exécutoire à Me BELLESORT
Copie certifiée conforme à M. [P] par LS
Mail CCAPEX

délivrée(s) le :



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE


Par acte sous seing privé du 1er octobre 2017, la SCI [W] a donné à bail à Monsieur [A] [P] un logement sis [Adresse 3] n°6, pour un loyer mensuel de 358 € charges comprises.

LA SCI [W] a donné mandat de gestion à la société Century 21 Dréano Immobilier.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la SCI [W] a fait signifier à Monsieur [A] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 158,48 €.
Par notification électronique du 15 juillet 2025, la SCI [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2025, la SCI [W] a fait assigner Monsieur [A] [P] en référé devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail, 
▸ Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [A] [P] est occupant sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire, 
▸Ordonner l'expulsion des lieux loués de Monsieur [A] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire, l'assistance de la force publique, 
▸Condamner Monsieur [A] [P] à payer à la SCI [W], les sommes suivantes : 
• 1 334,25 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations échus au 11 septembre 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation, 
• une indemnisation d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux, 
• 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
▸ Condamner Monsieur [A] [P] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. 

L'assignation a été notifiée à la préfecture le 30 septembre 2025. 

A l'audience du 2 décembre 2025, la SCI [W] représentée par son conseil a :
- réitéré les demandes présentes dans son assignation,
- actualisé le montant de la dette locative à 1 844,11 €, mois selon décompte arrêté au 1er novembre 2025.

Monsieur [A] [P], régulièrement assigné à domicile, n'a pas comparu, sans être représenté.

La décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.








MOTIFS


Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La Commission des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X) a été saisie le 15 juillet 2025.

L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 5] le 30 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.


I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d'expulsion


Sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [A] [P], le 9 juillet 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 septembre 2025 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [P] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.


II. Sur les demandes en paiement à titre provisionnel


1) Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 


Monsieur [A] [P] se trouve sans droit ni titre depuis le 10 septembre 2025. Il sera condamné par conséquent à compter de cette date et jusqu'à libération effective des lieux, constatée par la remise des clés, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Le montant de cette indemnité ne pourra faire l'objet des augmentations légales applicables aux loyers.


2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation échues

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le bailleur produit aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte actualisé arrêté à la date du 1er novembre 2025.

La créance apparaît régulière et bien fondée. 

Monsieur [A] [P] sera par conséquent condamné à verser à la SCI [W], à titre provisionnel, la somme de 1 844,11 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 juillet 2025 sur la somme de 1114,75 €. 


III. Sur les mesures de fin de jugement


1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Partie perdante, Monsieur [A] [P] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.


En l'espèce, au regard l'équité Monsieur [P] [A] sera condamné à verser à la SCI [W] la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ailleurs, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance de référé réputée contradictoire, en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SCI [W] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2017 entre Monsieur [A] [P] d'une part, et la SCI [W], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] - appartement n°6, sont réunies à la date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [A] [P] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [A] [P] à verser à la SCI [W], à compter du 10 septembre 2025, et jusqu'à complète libération effective des lieux et remise des clés, une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [A] [W] à payer à la SCI la somme de 1 844,11€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d'occupation selon décompte arrêté au 1er novembre 2025 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 juillet 2025 sur la somme de 1114,75 € ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] aux dépens de l'instance ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à verser à la SCI [W] une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la SCI [W] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit ;

DIT que le greffe transmettra la présente ordonnance au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [A] [P] dans le cadre du plan d'action pour le logement des personnes défavorisées en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

La Greffiere La Présidente 



Cécile JOUAULT Julie BOULANGER