COUR D'APPEL · Pôle 1 - Chambre 2 — 13 mai 2026

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° 168 , 6 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/13129 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLYBD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2025 -Président du TJ de [Localité 1] - RG n° 24/55154

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 1], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 1], Mme [M] [R], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMÉS

M. [E] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [H] [A]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 25 Mars 2026, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 18 juillet 2024, la ville de Paris a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, les époux [A] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Juger que les époux [A] ont enfreint les dispositions de l'article L324-1-1 du code du tourisme en offrant en 2022 et 2023 pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l'appartement situé au [Adresse 3] ([Adresse 4]) ;

Condamner solidairement M. et Mme [A] à une amende civile de 10 000 euros pour chaque année 2022 et 2023 (soit un total de 20 000 euros) :

Condamner M. et Mme [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la ville de [Localité 1], ainsi qu'aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 30 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris a :

Débouté la ville de [Localité 1] de ses demandes ;

Condamné la ville de [Localité 1] aux dépens ;

Condamné la ville de [Localité 1] à payer aux époux [A] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration du 23 juillet 2025, la ville de [Localité 1] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 septembre 2025, la ville de [Localité 1] demande à la cour, au visa de l'article 481-1 du code de procédure civile, des articles L324-1-1 et suivants du code du tourisme, et du décret n°2019-1104 du 30 octobre 2019 pris en application des articles L324-1-1 et L324-2-1 du code du tourisme, de :

La dire recevable et bien fondée en son action ;

Dire et juger que Mme [A] a enfreint les dispositions de l'article L324-1-1 du code du tourisme en offrant pendant plus de 120 jours par an et pour de courtes durées l'appartement, situé [Adresse 5] ;

Condamner Mme [A] à une amende civile de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2022 et une deuxième amende de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2023 et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l'article L324-2-1 du code du tourisme ;

Condamner Mme [A] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à son profit ainsi qu'aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2025, les époux [A] demandent à la cour, au visa de l'article L 324-1-1 du code du tourisme, de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

Juger que le dépassement des 120 jours autorisés au titre de la résidence principale par les intimés pour les années 2022 et 2023 est justifié pour des raisons professionnelles en application de l'article L324-1-1 du code du tourisme ;

En conséquence,

Confirmer le jugement du 30 juin 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation de M. et Mme [A] à une amende civile de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2022 et une deuxième amende de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2023 ;

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation de M. et Mme [A] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

Débouter la ville de [Localité 1] de toutes ses demandes à l'encontre de M. et Mme [A] ;

Y ajoutant,

Condamner la ville de [Localité 1] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au profit de M. et Mme [A] ainsi qu'aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire l'infraction présumée devait être qualifiée et le jugement du 30 juin 2025 rendu par le tribunal judiciaire de Paris devait être partiellement infirmé en ce qu'il déboute la ville de Paris à l'encontre de Mme [A] :

Juger que Mme [A] était dépourvue de toute intention frauduleuse au moment des faits ;

En conséquence, et statuant à nouveau,

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation de Mme [A] à une amende civile de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2022 et une deuxième amende civile de 10 000 euros pour le dépassement intervenu en 2023 ;

Prononcer une dispense de peine à l'égard de Mme [A] en raison des circonstances particulières de l'affaire ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la dispense de peine devait être écartée :

Juger que compte tenu des circonstances exceptionnelles et particulières de l'affaire, de sa bonne foi et de sa situation personnelle et financière, Mme [A] est fondée à n'être condamnée, à défaut de l'en exempter, qu'à une amende symbolique ;

En conséquence, et statuant à nouveau :

Condamner Mme [A] à une amende civile dont le montant sera fixé à une amende symbolique au titre des dépassements intervenus en 2022 et en 2023 ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne trouvait pas justifiée la condamnation à 1 euro :

Juger que le montant de l'amende à 20 000 euros est manifestement disproportionné au regard des circonstances particulières de l'affaire ;

En conséquence et statuant à nouveau :

Condamner M. et Mme [A] à une somme qui ne pourrait excéder 500 euros ou toute somme que l'équité commandera, si la cour devait entrer en voie de condamnation ;

En tout état de cause,

Juger que Mme [A] est une profane de l'immobilier et était dépourvue de toute intention frauduleuse au moment des faits ;

Et, y ajoutant :

Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de condamnation à l'encontre de Mme [A] au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la ville de [Localité 1] à payer à Mme [A] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu'aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

SUR CE,

La ville de [Localité 1] expose notamment que les époux [A] ont précisé lors de l'enregistrement de la déclaration préalable sur le site dédié que le bien offert à la location en meublé touristique constitue leur résidence principale, la réglementation en vigueur leur étant rappelée mais que l'exploitation du décompte des nuitées a permis de déterminer que les époux [A] ont loué le bien au-delà des 120 jours autorisés au cours d'une même année civile, de sorte que les faits sont établis. Elle précise que le premier juge a raisonné comme si le seul propriétaire était M. [A], ce qui n'est pas le cas, Mme [A] n'ayant fourni pour sa part aucun motif professionnel.

Les époux [A] soutiennent que des obligations professionnelles les ont contraints à s'éloigner de leur logement en 2022 et 2023 et que Mme [A] est en mesure de se prévaloir des cas d'exonérations légales prévues par l'article L 324-1-1 du code de tourisme et de la jurisprudence de la cour d'appel de Paris. Ils ajoutent par ailleurs et subsidiairement que Mme [A] est de bonne foi, transparente avec la ville de [Localité 1] et invoque sa situation personnelle et financière. Ils précisent que Mme [A], femme au foyer, a suivi son époux dans ses déplacements afin d'assurer une communauté de vie en Tunisie où celui-ci avait des obligations professionnelles, que le jugement entrepris n'a pas omis la qualité de propriétaire de Mme [A] mais pris en considération sa qualité d'épouse. Ils font valoir que cette dernière n'a pas participé activement aux locations, qu'elle est de bonne foi et n'a eu aucune intention frauduleuse, les époux ayant coopéré avec la ville de [Localité 1]. Ils indiquent enfin qu'une condamnation de Mme [A] telle que réclamée par la ville de [Localité 1] aurait des conséquences désastreuses pour eux.

Aux termes de l'article L. 324-1-1, IV, alinéa 1er, du code du tourisme, dans les communes ayant mis en ''uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Aux termes de l'alinéa suivant du même article, la commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.

Aux termes de l'article L 314-1-1 IV et suivants du code du tourisme, dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, sur délibération motivée, abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours.

La commune peut, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale. Le loueur transmet ces informations dans un délai d'un mois, en rappelant l'adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.- Sur le territoire des communes ayant mis en 'uvre la procédure d'enregistrement prévue au III, une délibération du conseil municipal peut soumettre à autorisation la location d'un local à usage commercial en tant que meublé de tourisme .

Cette autorisation est délivrée au regard des objectifs de protection de l'environnement urbain et d'équilibre entre emploi, habitat, commerces et services, par le maire de la commune dans laquelle est situé le local.

Lorsque la demande porte sur des locaux soumis à autorisation préalable au titre d'un changement de destination relevant du code de l'urbanisme, l'autorisation prévue au premier alinéa tient lieu de l'autorisation précitée dès lors que les conditions prévues par le code de l'urbanisme sont respectées.

Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent IV bis.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV bis est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 25 000 euros.

Ces amendes sont prononcées par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur demande de la commune dans laquelle est situé le meublé de tourisme. Le produit de l'amende est versé à la commune. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le meublé de tourisme.

Au cas présent, il est constant que le bien des époux [A] a été loué sur la plateforme Airbnb :

177 nuitées en 2022,

168 nuitées en 2023, soit sur ces deux années au-delà de la limite légale.

La Ville in fine ne conteste plus les obligations professionnelles de M. [A] et ses séjours en Tunisie pour des raisons de cet ordre soit 243 jours pour l'année 2022 et 227 jours pour l'année 2023.

Ainsi, il est établi que les activités professionnelles de M. [A], justifiées par de nombreuses pièces et notamment une attestation officielle de déplacements motivés par des raisons professionnelles (pièce n°4 des époux [A]) lui ont imposé de s'éloigner de son domicile durant plus de 120 jours par an.

Il est produit par les époux [A] en pièce n°32 un relevé de carrière qui établit qu'au cours des années 2022 et 2023, Mme [A] était sans activité et que son passeport, comparé à celui de son mari démontre qu'ils ont voyagé et se sont installés en Tunisie aux mêmes dates, sur les périodes concernées (pièces n°5 et 27 des époux [A]), ce que d'ailleurs la Ville ne conteste pas. Il s'en déduit que Mme [A] a vécu en Tunisie au cours des années 2022 et 2023, et maintenu ainsi sur place avec son époux une communauté de vie familiale. Il n'est pas discuté non plus que les revenus locatifs (pièce n°30 des époux [A]) ont été encaissés sur le compte de M. [A] seul, celui-ci ayant offert à la location le bien des époux ainsi qu'il résulte du constat d'infraction (pièce n°2 de la ville de [Localité 1]).

Enfin il doit être rappelé que l'article L 324-1-1 du code de tourisme dispose que la déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lequel prévoit que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

C'est donc à bon droit que les époux [A] soutiennent que la lecture de cette rédaction induit que les conditions d'occupation ou les exceptions au sens de ces textes s'entendent de façon alternative, l'évaluation des conditions d'occupation et des motifs d'exonération s'étendant aux deux époux.

Il y a lieu de considérer ainsi que l'a fait le premier juge que Mme [A] a suivi son époux lors de ses déplacements professionnels en Tunisie au cours des années 2022 et 2023.

Dès lors, Mme [A] dont le bien a été déclaré en résidence principale, disposait donc d'un motif légitime pour le louer plus de120 jours par an.

Il n'est pas discuté par ailleurs que le nombre de nuitées en 2022 et 2023 n'a pas excédé les absences justifiées par des raisons professionnelles de plus de 120 jours.

Les époux [A] n'ont donc enfreint ni l'un ni l'autre les dispositions de l'article L 324-1-1- IV du code de tourisme et le jugement entrepris sera confirmé en ce sens.

Il sera également confirmé en ce qui concerne le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement tranché par le premier juge.

La ville de [Localité 1], perdante en appel, sera condamnée aux dépens ainsi qu'à payer à Mme [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 1] aux dépens de l'instance,

Condamne la ville de [Localité 1] à payer à Mme [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel,

Rejette toute autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE