COUR D'APPEL · Pôle 4 - Chambre 2 — 13 mai 2026

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 13 MAI 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00860 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFADW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Décembre 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 18/11961

APPELANTS

Monsieur [T] [P] né le 15 avril 1975 à [Localité 1] (33),

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429

Madame [V] [E] épouse [P] née le 08 juillet 1974 à [Localité 3] (Ukraine),

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Me Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241

Ayant pour avocat plaidant : Me Marie-Laure FOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1429

INTIME

Syndicat Des Copropriétaires [Adresse 3] représenté par son syndic, la SARL [S] IMMOBILIER SODIM 1

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représenté par Me Eric AUDINEAU de l'AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Perrine VERMONT, Conseillère,faisant fonction de présidente pour la présidente empêchée

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, faisant fonction de président pour le président empêchée en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Marylène BOGAERS, greffière présente lors de la mise à disposition.

FAITS & PROCEDURE

M. et Mme [P] sont propriétaires depuis le 24 février 2011 des lots n°1, 6 et 7 au sein de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ces lots, situés au rez-de-chaussée (lot n°1) et au sous-sol (lots n° 6 et 7) de l'immeuble considéré, ont une façade sur la [Adresse 6] et une autre sur la [Adresse 7].

Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2011, M. et Mme [P] ont sollicité une autorisation de réaliser plusieurs travaux concernant leurs lots nouvellement acquis.

La résolution suivante a notamment été votée à l'unanimité des copropriétaires :

« 2.5 Modification des façades RDC/ SOUS-SOL sur la façade de la [Adresse 8] et de la [Adresse 6] sur le linéaire du lot n°1.

La déclaration préalable sera déposée auprès de la mairie par les copropriétaires Mme [E] et M. [P] et le coût des travaux sera supporté par Mme [E] et M. [P] »

Lors de l'assemblée générale du 29 mars 2018, aux termes de la résolution n° 14, la copropriété a décidé la « réouverture des soupiraux bouchés en rez-de-chaussée ».

Par acte d'huissier du 13 août 2018, M. et Mme [P] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 9] à [Localité 5] aux fins d'annulation de l'assemblée générale du 29 mars 2018.

Par jugement du 17 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

- dit que la recevabilité des demandes de M. et Mme [P] est tenue pour non contestée,

- débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018,

- débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018,

- débouté M. et Mme [P] de leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance,

- condamné M. et Mme [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. et Mme [P] aux dépens de l'instance,

- accordé à l'AARPI Audineau-Guitton le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute autre demande,

- ordonné l'exécution provisoire.

M. et Mme [P] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 5 janvier 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 29 août 2022, M. et Mme [P], appelants, invitent la cour, au visa des articles 10-1, 42, 42-1, 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des articles 64, 64-1 à 64-4 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, 1363 du code civil et 514 et suivants du code de procédure civile, à :

- les dire recevables et bien fondés en leur appel,

- dire et juger qu'ils n'ont pas été régulièrement convoqués à l'assemblée générale du 29 mars 2018,

- dire et juger que le procès-verbal de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ne leur a pas été notifié,

- dire et juger que la résolution n°14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, qui revient sur les droits acquis résultant de la résolution n°2-5 de l'assemblée générale du 11 mars 2011, et qui n'est justifiée par aucune circonstance nouvelle, est constitutive d'un abus de majorité,

en conséquence,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre 2021 en toutes ses dispositions,

et statuant de nouveau,

- annuler l'assemblée générale du 29 mars 2018,

subsidiairement,

- annuler la résolution n°14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] à leur verser la somme globale de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure relatifs à la présente instance,

- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Allerit membre de la société Taze-Bernard Allerit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 31 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 42 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 64 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, à :

- le dire et juger recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 17 décembre en toutes ses dispositions,

- débouter M. et Mme [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

statuant à nouveau,

à titre principal,

- déclarer M. et Mme [P] irrecevables à agir sur le fondement de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

- dire et juger que M. et Mme [P] ont été valablement convoqués à l'assemblée générale du 29 mars 2018,

à titre subsidiaire,

- débouter M. et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

- condamner M. et Mme [P] à lui régler la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. et Mme [P] aux entiers dépens dont distraction au profit de l'AARPI Audineau-Guitton, Maître Audineau, Avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte' dès lors qu'elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la nullité de l'assemblée générale du 29 mars 2018

Moyens des parties

M. et Mme [P] font valoir que :

- ils n'ont pas été valablement convoqués à l'assemblée générale puisque la convocation a été envoyée au [Adresse 5] alors qu'ils n'y habitaient plus depuis six ans ;

- ils étaient syndic bénévole lors de leur déménagement, de sorte qu'ils ne pouvaient pas s'auto-notifier leur changement d'adresse ;

- lors du changement de syndic en 2013, ils ont fait le nécessaire, par voie d'assemblée générale, ce qui est une voie bien plus solennelle que l'envoi d'un courrier recommandé, pour notifier toute la copropriété de ce changement d'adresse, en ce compris le nouveau syndic bénévole ;

- ils ont été normalement convoqués aux assemblées générales entre 2014 et 2017, par mail, jusqu'à la nomination d'un syndic professionnel en juillet 2017, le cabinet [S], qui a procédé à une notification par courrier à la mauvaise adresse ;

- les échanges de mails du début de l'année 2018 entre eux et le cabinet [S] démontrent que le syndic avait bien connaissance de ce qu'ils ne résidaient pas à [Localité 6] ;

- aux termes d'une assemblée générale du 2 décembre 2016, la copropriété a voté la dématérialisation de toutes convocations et notifications.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

- M. et Mme [P] ne justifient pas avoir informé le syndic de leur changement d'adresse dans les formes requises, à savoir soit par courrier recommandé avec accusé de réception, soit par télécopie ; le changement d'adresse doit être notifié au syndic et non aux copropriétaires ;

- Le syndic n'avait pas l'obligation de convoquer l'assemblée générale par voie électronique, cette option n'étant qu'une possibilité prévue par le texte et en outre le syndic ne disposait d'aucun accord exprès de M. et Mme [P] pour recevoir les convocations par voie électronique, un simple vote « pour » la résolution n°6 de l'assemblée générale du 2 décembre 2016 ne suffisant pas à caractériser un consentement exprès.

Réponse de la cour

Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :

En application de l'article 65 du décret du 17 mars 1967 cité par le tribunal, dans sa version applicable, les convocations aux assemblées générales sont délivrées par lettre recommandée avec avis de réception et peuvent également, et non pas doivent, être envoyées par voie électronique en cas d'accord exprès du copropriétaire. Dès lors, le syndic n'était pas tenu d'envoyer les convocations à l'assemblée générale par lettre recommandée.

Par ailleurs, la « notification d'un changement d'adresse » en assemblée ne respecte pas les formes impératives prévues par l'article 64 du décret ; ce dernier ne prévoit aucun allègement des formes de cette notification dans le cas d'une gestion de la copropriété par un syndic bénévole. Il appartenait à M. et Mme [P], en leur qualité de copropriétaires, d'informer le syndic bénévole par lettre recommandée avec avis de réception de leur changement d'adresse, quand bien même ils endossaient eux-mêmes cette mission, à destination des archives de la copropriété.

Par conséquent, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté la demande d'annulation de l'assemblée générale du 29 mars 2018.

Sur la demande d'annulation de la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018

Moyens des parties

M. et Mme [P] allèguent que :

- ils n'ont pas supprimé les soupiraux mais les ont remplacés, avec l'accord de la copropriété régulièrement donné en assemblée générale, par de petites fenêtres ; cet accord ne portait pas sur une autorisation de déposer une déclaration préalable à la mairie puisqu'aucune autorisation n'était requise pour cette formalité ;

- la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 a essentiellement contredit et annulé les termes de la résolution n° 2-5 de l'assemblée générale du 11 mars 2011 ; elle est donc illégale puisque la résolution précédente a créé des droits acquis et que la nouvelle décision n'est pas justifiée par la survenance de faits nouveaux et constitue donc un abus de majorité ;

- le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de dommages causés par les fenêtres litigieuses ; le rapport de l'architecte produit ne précise pas en quoi les défauts de l'immeuble seraient en relation avec le remplacement de soupiraux par des fenêtres et ne mentionne strictement aucun désordre qui pourrait trouver son origine dans un défaut de ventilation.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- il a validé lors de l'assemblée générale de 2011 une présentation générale de travaux projetés sur la base d'un projet de déclaration préalable des travaux mais il ne résulte pas des documents qui étaient annexés à l'ordre du jour de l'assemblée que les copropriétaires ont voté en faveur de la suppression des soupiraux puisque sur les plans joints les soupiraux sont conservés et non pas transformés en fenêtres ;

- l'obligation de conserver les soupiraux a été expressément rappelée à M. et Mme [P] dans le projet modifié de la déclaration de travaux du 14 avril 2011 et l'arrêté de travaux du 7 juin 2011 qui indique « avec création de soupiraux séparés des baies de fenêtres du rez-de-chaussée » ; un soupirail ne se confond pas avec une fenêtre ;

- il ne sollicite pas la suppression des petites fenêtres du sous-sol mais que ces dernières retrouvent leur fonction première de soupirail en vue de permettre l'aération du sous-sol ;

- le rapport de la société Debord du 5 mars 2019 démontre que le mur de façade côté [Adresse 7] est, pour sa partie enterrée sur la hauteur du sous-sol, en partie désagrégé et qu'il est donc nécessaire de le ventiler.

Réponse de la cour

Lors de l'assemblée générale du 11 mars 2011, M. et Mme [P] ont sollicité une autorisation de réaliser plusieurs travaux concernant leurs lots nouvellement acquis et ont ainsi soumis à la copropriété cinq résolutions portant les titres suivants :

- 2.1. Dépose et remplacement de la dalle du rez-de-chaussée en raison de son état, y prévoir les trémies nécessaires pour l'accès au sous-sol,

- 2.2. Condamnation de l'escalier vers le sous-sol en partie basse, l'accessibilité des compteurs sera assurée par l'escalier intérieur dans le lot 1,

- 2.3. Déplacement de la porte d'entrée du lot 1 dans la cage d'escalier de l'immeuble,

- 2.4. Dévoiement de la descente des [Localité 7]/EV dans le sous-sol,

- 2.5. Modification des façades RDC/ SOUS-SOL sur la façade de la [Adresse 7] et de la [Adresse 6].

Toutes ces résolutions ont été votées à l'unanimité des copropriétaires.

Il doit être rappelé que la copropriété était en 2011 gérée par un syndic bénévole, dont on ne peut être attendu la même rigueur dans la rédaction des résolutions qu'un syndic professionnel.

Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale que, pour chacun des travaux envisagés, la description de ces travaux figure dans le titre de la résolution, tandis que le corps de la résolution vise en réalité à apporter des précisions sur la réalisation de ces travaux ou sur leurs conséquences, notamment en termes de prise en charge de leur coût.

C'est ainsi que la résolution n° 2.5 était ainsi rédigée :

« 2.5 Modification des façades RDC/ SOUS-SOL sur la façade de la [Adresse 8] et de la [Adresse 6] sur le linéaire du lot n°1.

La déclaration préalable sera déposée auprès de la mairie par les copropriétaires Mme [E] et M. [P] et le coût des travaux sera supporté par Mme [E] et M. [P] »

A la lumière de l'analyse de l'ensemble du procès-verbal, il apparaît donc qu'elle avait pour objet d'autoriser M. et Mme [P] à modifier les façades de l'immeuble et apportait uniquement la précision qu'ils entendaient se conformer à l'obligation de déclaration préalable des travaux en mairie et en supporter le coût.

C'est par conséquent à tort que le tribunal a considéré que l'assemblée générale des copropriétaires avait simplement autorisé M. et Mme [P] à déposer une demande en mairie, alors qu'aucune autorisation n'est requise à ce titre.

Il ressort des conclusions du syndicat des copropriétaires lui-même que les plans datés du 22 mars 2011, objet de la pièce n° 4 de M. et Mme [P], sont conformes au projet qui a été présenté en assemblée générale, puisqu'il se base sur ce document pour prétendre que le projet était de conserver les soupiraux existants. Ils sont certainement ceux qui ont fait l'objet de la déclaration déposée trois jours plus tard, le 25 mars 2011, à la mairie.

Ce projet présente, sous forme de plans d'une part et de photos projetées d'autre part, les situations avant et après travaux. La façade de la [Adresse 7] présentait, avant les travaux, deux trous qualifiés de soupiraux situés sous les deux fenêtres principales, au niveau du sous-sol. Le projet portait sur la réalisation de trois fenêtres, deux en remplacement de ces soupiraux, de la même largeur que les fenêtres situées au-dessus, et une située à gauche de celles-ci, sous une fenêtre haute.

Il ressort de l'arrêté du 7 juin 2011 ne s'opposant pas aux travaux qu'un projet modifié a été déposé le 14 avril 2011 et prévoyait, côté [Adresse 7], la « création de soupiraux séparés des baies de fenêtres du rez-de-chaussée ».

Il résulte de la comparaison des pièces produites par M. et Mme [P] (plans et photo) que, alors que dans le projet initial les soupiraux créés étaient d'une largeur identique à celle des fenêtres, les soupiraux effectivement créés, « séparés des baies de fenêtres du rez-de-chaussée », sont finalement plus étroits que les fenêtres.

Néanmoins, le projet modifié prévoyait bien la création de soupiraux, et en tout état de cause il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que le projet soumis à l'assemblée générale est celui objet de la pièce n° 4 des appelants, prévoyant sans conteste la création de fenêtres à la place des trous de la façade.

C'est donc à tort que le syndicat des copropriétaires soutient que les fenêtres créées ne sont pas conformes aux plans présentés en assemblée générale, alors qu'elles sont simplement légèrement plus étroites.

La résolution n° 14, intitulée « Nécessité de procéder à la réouverture des soupiraux bouchés en rez-de-chaussée » est ainsi rédigée : « Après délibération, l'assemblée exige que ces travaux soient vus avec le local du rez-de-chaussée (Sichère [Y]) qui a obstrué les soupiraux ».

Au soutien de son moyen selon lequel l'adoption de cette résolution est justifiée par l'état d'un mur du sous-sol de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires produit un devis de l'entreprise Debord pour le confortement du mur de façade côté [Adresse 7] pour sa partie enterrée sur la hauteur du sous-sol. Selon ce rapport, ce mur est en partie désagrégé, un début d'affaissement est visible et un basculement est à craindre. Néanmoins, contrairement à ce que prétend le syndicat, la cause évoquée est non pas un défaut de ventilation mais la suppression potentielle d'un mur de refend qui aurait laissé les maçonneries de pierre sans appareillage de parement et sans appui de maintien, alors que la poussée des terres en provenance de la [Adresse 7] doit être équilibrée à l'intérieur du bâtiment.

Le syndicat des copropriétaires ne fait état d'aucun autre élément créateur d'une situation nouvelle qui justifierait la remise en question de l'autorisation donnée en 2011 de modifier les soupiraux, alors que cette autorisation est créatrice d'un droit acquis à la création des fenêtres litigieuses.

Par conséquent, la résolution n°18 de l'assemblée générale du 29 mars 2018, à laquelle seuls deux copropriétaires, dont un représentant 468 millièmes, ont participé, est constitutive d'un abus de majorité et doit dès lors être annulée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d'appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

M. et Mme [P] demandent à être dispensés de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

M. et Mme [P], gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [P] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] en date du 29 mars 2018 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Annule la résolution n° 14 de l'assemblée générale du 29 mars 2018 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à M. et Mme [P] la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Dispense M. et Mme [P] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d'appel, incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat des copropriétaires, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE, LA CONSEILLÈRE,FAISANTFONCTION DE PRÉSIDENTE