COUR D'APPEL · 2ème Chambre civile — 15 mai 2026

AFFAIRE :N° RG 23/02979

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 28 Mai 2021 du TJ de [Localité 1]

RG n° 19/00386

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 15 MAI 2026

APPELANTE :

S.A.R.L. HDS [Localité 2]

N° SIRET : 528 651 722

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Véronique LEVET, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de Me Me Charles-Edouard BRAULT, substitué par Me Sabinet CHASTAGNIER, avocats au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.C.I. DU [Localité 2]

N° SIRET : 450 891 346

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Gaël BALAVOINE, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de Me Isabelle GUERIN, avocat au barreau de CHARTRES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Mme MEURANT, Présidente de chambre,

Mme LOUGUET, Conseillère,

Mme VALLANSAN, Conseiller,

DÉBATS : A l'audience publique du 19 mars 2026

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

ARRET prononcé publiquement le 15 mai 2026 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Mme MEURANT, présidente, et Mme LE GALL, greffière

*

* *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 9 juin 2004, la SCI du Trouville a donné à bail à la SAS [H] & Vacances plusieurs locaux à usage commercial dépendant de l'ensemble immobilier '[Adresse 5]' sis [Adresse 6] à Trouville-sur-Mer (14360), moyennant un loyer annuel en numéraire de 7.201,14 euros HT et un loyer en nature intitulé ' fraction en séjours' consistant en la mise à disposition du bailleur de son appartement ou d'un appartement similaire, avec droits de séjour.

Le contrat stipulait que le bail consenti devait prendre fin le 30 septembre 2014.

Par acte du 8 décembre 2010, la société [H] & Vacances a cédé le bail à la SARL HDS [Localité 2].

Par acte d'huissier de justice du 29 septembre 2014, la SARL HDS Trouville a fait signifier à la SCI du [Adresse 7] une demande de renouvellement du bail pour neuf années à compter du 1er octobre 2014.

Par acte d'huissier de justice du 27 janvier 2017, la SARL HDS [Localité 2] a fait assigner la SCI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 28 mars 2019, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire devant le tribunal de grande instance de Lisieux.

Par jugement du 28 mai 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

- déclaré la SARL HDS [Localité 2] irrecevable en son action engagée à l'encontre de la SCI du [Adresse 7] ;

- débouté la SCI du Trouville de sa demande de résiliation de la convention du 9 juin 2004 signée avec la SAS d'exploitation touristique [H] et Vacances Maeva France ;

- ordonné l'expulsion de la SARL HDS [Localité 2] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 8] au sein de l'immeuble '[Adresse 9] à [Localité 5] ;

- débouté la SCI [Adresse 10] de sa demande d'astreinte ;

- condamné la SARL HDS [Localité 2] à payer à la SCI du [Localité 2] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la SARL HDS [Localité 2] aux dépens comprenant les frais de la procédure devant le juge des loyers commerciaux ;

- ordonné l'exécution provisoire du jugement.

Pour déclarer irrecevable l'action de la SARL HDS [Localité 2], les premiers juges ont retenu que :

- la cession du bail commercial, irrégulière en ce qu'elle ne respectait pas une clause prévue au bail, n'était pas opposable au bailleur,

- cette irrégularité n'avait pas été couverte a posteriori par l'agrément tacite du bailleur.

Par déclaration du 24 juin 2021, la SARL HDS [Localité 2] a interjeté appel de ce jugement le critiquant en toutes ses dispositions, hormis celles par lesquelles la SCI du [Localité 2] a été déboutée de ses demandes de résiliation de la convention du 9 juin 2004 et d'astreinte, et l'exécution provisoire a été ordonnée.

Le 19 janvier 2023, le dossier a été retiré du rôle, conformément à la demande conjointe des parties.

Le 26 décembre 2023, la SCI du [Localité 2] a sollicité sa réinscription au rôle.

Par arrêt du 13 février 2025, la cour de céans a :

- infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de la société HDS [Localité 2] à l'encontre de la SCI [Adresse 10] et en ce qu'il a prononcé l'expulsion de la société HDS [Localité 2] ;

- confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI du Trouville de sa demande de résiliation de la convention du 9 juin 2004 signée avec la société [H] et vacances Maeva France ainsi que de sa demande d'astreinte ;

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

- déclaré la société HDS [Localité 2] recevable en sa demande de fixation du loyer renouvelé ;

- dit que le bail conclu entre les parties est un bail commercial portant sur des locaux monovalents ;

Avant-dire droit sur la fixation du prix du loyer renouvelé,

- ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [G] [X] ([Adresse 11] 14280 [Adresse 12] Germain La Blanche Herbe) inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Caen, avec pour mission de :

* entendre les parties en leurs explications et prendre connaissance de tous documents utiles ;

* se rendre sur les lieux donnés à bail, les décrire, préciser leurs caractéristiques, déterminer leur surface, dire et justifier le cas échéant l'application d'un coefficient de pondération ;

* procéder à l'examen des faits allégués par les parties et celui des éléments mentionnés aux articles L145-33, L145-34, R145-10, R145-8 et suivants du code de commerce ;

* fournir tous éléments d'information permettant de déterminer si le montant du loyer du bail renouvelé est susceptible ou non de fixation à la valeur locative ;

* donner son avis sur la valeur locative des lieux loués à la date de renouvellement du bail, en s'attachant à faire application de la méthode hôtelière ;

* donner son avis sur les modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé et s'il y a lieu de prendre en compte ces modalités pour la fixation du prix du bail renouvelé ;

* donner son avis sur la méthode de calcul du prix du loyer la plus adaptée à la situation ;

* fournir tous autres éléments qu'il estimera utiles ;

* rédiger à l'issue de chaque réunion d'expertise une note aux parties en fixant un délai pour présentation d'éventuels dires ou observations ;

* annexer au rapport d'expertise les dires et observations des parties ;

- dit que l'expert pourra s'adjoindre tout sachant ;

- dit que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour d'appel de Caen dans un délai de 8 mois à compter de l'avis de consignation, et en adresser une copie à chaque partie accompagnée de sa demande de rémunération ;

- dit que la société HDS [Localité 2] devra verser au régisseur d'avances et recettes de la cour d'appel de Caen une provision de 800 euros à valoir sur la rémunération de l'expert, au plus tard le 15 mars 2025 ;

- désigné le magistrat de la 2e chambre civile et commerciale de la cour de céans chargé de la mise en état pour suivre les opérations d'expertise ;

- dit que durant l'instance, le preneur est tenu au paiement du loyer au montant actuel ;

- sursis à statuer sur les autres demandes ;

- réservé les dépens.

L'expert a déposé son rapport le 25 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2026, la société HDS [Localité 2] a fait réitérer la notification à la SCI du Trouville d'un mémoire en réponse et récapitulatif après expertise.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 mars 2026, la société SCI du [Localité 2] demande à la cour de :

Statuant sur la fixation du loyer du bail renouvelé pour les locaux occupés par la société HDS Trouville, appartenant à la SCI du [Adresse 7], dépendant de l'ensemble immobilier dénommé '[Adresse 5]', sis [Adresse 13] (lot 2085 formant la suite 601-603),

A titre principal,

- homologuer le rapport d'expertise judiciaire de M. [X] ;

En conséquence,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 10.792 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues, sous réserve de réajustement du dépôt de garantie ;

- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur les loyers non perçus, et ce rétroactivement à chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés en application de l'article 1154 du code civil ;

- débouter la société HDS [Localité 2] de toutes ses demandes et prétentions;

Subsidiairement, sur l'appel incident de la société HDS [Localité 2],

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014, sur les mêmes bases que celles retenues dans l'arrêt de la cour d'appel de Caen du 9 octobre 2025 (RG : 20/01827), commun à 19 autres dossiers du Beach hôtel de Trouville, à la somme de 5.592 euros, valorisation des périodes d'occupation exclue ;

- débouter la société HDS [Localité 2] de toutes ses demandes et prétentions ;

En tout état de cause,

- débouter la société HDS [Localité 2] de ses demandes de voir condamner la SCI [Adresse 10] à lui payer une indemnité au titre des frais irrépétibles et dire et juger que la société HDS [Localité 2] conservera à sa charge les dépens, comprenant les frais d'expertise judiciaire,

- condamner la société HDS [Localité 2] à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Inter-barreaux Kaem's avocats représentée par Me Balavoine.

Par dernières conclusions déposées au greffe et notifiées par RPVA le 10 mars 2026, la société HDS [Localité 2] demande à la cour de :

- rappeler qu'en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s'apprécier selon les critères découlant de l'article R. 145-10 du code de commerce avec application de la méthode hôtelière,

En conséquence,

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel en principal de 5.592 euros (cinq mille cinq cent quatre-vingt-douze euros), valorisation des périodes d'occupation incluses, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant maintenues sous réserve de celles qui s'avèrent contraires à la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, et du réajustement du dépôt de garantie,

En tout état de cause,

- dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous les loyers trop perçus, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles, et seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du code civil devenu le nouvel article 1343- 2 du code civil,

- débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes et prétentions particulièrement infondées,

- condamner la société SCI du [Localité 2] au paiement d'une somme de 5.000 euros (cinq mille euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris l'intégralité des frais d'expertise judiciaire dont distraction au profit de Me Levet.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 11 mars 2026.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux dernières conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

La SARL HDS [Localité 2] demande de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel de 5.592 euros, valorisation des périodes d'occupation incluses, rappelant qu'en raison de la monovalence des locaux, la valeur locative doit s'apprécier selon les critères de l'article R145-10 du code de commerce avec application de la méthode hôtelière.

De son côté, la SCI du [Localité 2] sollicite, à titre principal, l'homologation du rapport d'expertise et par conséquent la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à un montant annuel de 10.792 euros. Elle sollicite à titre subsidiaire, vu l'arrêt déjà rendu par la présente cour le 09 octobre 2025 dans un litige similaire et commun à 19 autres dossiers du Beach Hôtel de [Localité 2], la fixation de ce loyer à la somme 5.592 euros, valorisation des périodes d'occupation exclue.

Il est rappelé que par son arrêt mixte du 13 février 2025, la cour a déjà statué sur l'existence d'un bail commercial conclu entre les parties portant sur des locaux monovalents, c'est-à-dire aménagés en vue d'une seule utilisation, tout autre usage apparaissant exclu sans transformation profonde et onéreuse.

Selon l'article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :

1) Les caractéristiques du local considéré,

2) La destination des lieux,

3) Les obligations respectives des parties,

4) Les facteurs locaux de commercialité,

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l'article R145-10 du même code, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L145-33 et R145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Il s'en déduit que le prix du bail renouvelé de locaux monovalents échappe au plafonnement.

Sur la nature de l'établissement

La SARL HDS [Localité 2] soutient que contrairement à ce qu'a pu retenir l'expert judiciaire, le site doit être considéré comme un hôtel de tourisme et non comme une résidence de tourisme, faisant valoir que la pluralité de bailleurs ne peut en aucun cas être un critère de qualification de la nature du site, ce d'autant qu'il existe en l'espèce une unité d'exploitation juridique, contractuelle et économique.

Elle relève à cet égard que le site ne peut être exploité que par un unique exploitant, que les parties privatives et communes forment un tout homogène indispensable à l'exploitation, que les chambres dépendent, en application du règlement de copropriété, d'un 'hôtel' et non d'une 'résidence de tourisme' s'agissant d'une unité commerciale à usage d'hôtel, que la destination prévue au bail est 'une activité d'exploitation d'hôtel de tourisme', que la société HDS [Localité 2] est immatriculée pour le '[Adresse 14] Hôtel' pour une activité d'hôtel, que les chambres ne sont pas dotées d'une cuisine ou d'un coin cuisine, que le site est référencé dans la catégorie 'établissement hôtelier' par ATOUT FRANCE, et que la perte d'un seul lot pour non renouvellement correspondrait à une perte partielle du fonds de commerce rendant impossible une poursuite normale de l'exploitation eu égard à l'unité économique d'exploitation démontrée.

Quant à la SCI du Trouville, elle se réfère au rapport de l'expert judiciaire qui souligne que les locaux se rapprochent plus d'une 'résidence hôtelière' que d'un hôtel, les différents lots ayant été acquis par autant de propriétaires investisseurs, dont chacun a conclu un bail commercial pour bénéficier d'un produit de défiscalisation.

Sur ce, la cour rappelle :

Selon l'article D311-4 du code du tourisme, un hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration. Il est exploité toute l'année en permanence ou seulement pendant une ou plusieurs saisons. Il est dit hôtel saisonnier lorsque sa durée d'ouverture n'excède pas neuf mois par an en une ou plusieurs périodes.

L'article D321-1 du même code définit la résidence de tourisme comme 'un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ou plusieurs bâtiments d'habitation individuels ou collectifs regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. Les locaux d'habitation meublés sont proposés à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile, pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois. Elle est dotée d'un minimum d'équipements et de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale.'

Le rapport d'expertise reproduit une réponse du ministre de l'artisanat questionné sur la notion de 'Résidence [Etablissement 1]' publiée au journal officiel le 22 décembre 2015 qui se présente dans les termes suivants :

'On note toutefois une certaine convergence de ces deux modes d'hébergement, notamment en zone urbaine. A l'instar des hôtels, les résidences de tourisme accueillent souvent une clientèle de touristes nationaux ou internationaux pour des nuitées. La définition de ces catégories d'hébergement n'entraîne pas une obligation d'offrir une durée de location déterminée a priori. Ainsi, les hôtels n'ont nullement le monopole de la location à la nuitée, ce service pouvant aussi être proposé par des résidences de tourisme, comme le reconnaît d'ailleurs l'auteur de la question. Certaines résidences de tourisme, classées comme telles, et spécialisées dans ce type d'accueil de très courts séjours, présentent leur offre commerciale en se qualifiant de 'résidences hôtelières' ou encore 'd'appart'hôtels' et sont souvent référencées sous cette dénomination par des sites de réservations en ligne. Indépendamment du classement, l'appellation commerciale est libre sous réserve de l'utilisation indue d'une appellation réglementée, conformément à l'article L327-1 du code du tourisme. Les catégories d'établissement visées par le code du tourisme revêtent essentiellement un intérêt structurel du point de vue de l'investisseur. En effet, le régime juridique et fiscal de la résidence de tourisme présente des particularités, dans la mesure où, contrairement à un hôtel, les logements appartiennent à des propriétaires-investisseurs qui ont conclu un bail commercial en vue d'en confier la gestion locative à un exploitant unique.'

En l'espèce, la SARL HDS [Localité 2] a acheté un lot 2085 (Suite 601-603) dans un ensemble immobilier pour le louer à la société d'exploitation touristique [H] et Vacances Maeva France.

Le contrat de bail intitulé Propriété financière [H] et Vacances '4 courts séjours' (location [Localité 6] Nus) prévoit en son article 3 une activité d'exploitation d' 'HOTEL DE TOURISME' consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes de temps déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle.

L'extrait Kbis de la société HDS [Localité 2] mentionne une activité d'hôtel au 24 septembre 2015.

L'établissement le Beach Hôtel est classé dans la catégorie 4 étoiles en 2012 et 2018, les décisions d'Atout France visant les articles D311-4 à D311-8 du code du tourisme relatifs aux hôtels.

Aucune des chambres du Beach Hôtel ne dispose de cuisine ou coin cuisine et n'est équipée pour permettre des séjours plus autonomes que dans une chambre d'hôtel. Il ne peut être considéré qu'il s'agit de locaux d'habitation.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas d'avantages fiscaux propres uniquement à un investissement dans une résidence de tourisme.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, contrairement à ce que l'expert judiciaire a retenu, l'établissement doit être qualifié d'hôtel et non de résidence de tourisme.

Sur la méthode applicable

La SARL HDS [Localité 2] sollicite l'application de la seule méthode hôtelière pour la détermination de la valeur locative des locaux, excluant la méthode par comparaison et la méthode par rendement qui ont pourtant été également retenues par l'expert judiciaire mais à tort selon elle.

La SCI du Trouville se réfère au rapport de l'expert judiciaire qui a déterminé la valeur locative au travers de la moyenne pondérée de trois méthodes, en affectant un coefficent de 3 pour la méthode hôtelière, un coefficent de 2 pour la méthode par comparaison, et un coefficient de 1 pour la méthode par rendement.

En l'espèce, les biens immobiliers dont s'agit sont situés sur la commune de [Localité 7], ils forment un ensemble immobilier à usage d'hôtel quatre étoiles composé d'un unique bâtiment collectif avec un rez-de-chaussée, 106 chambres et 8 suites sur 7 étages, 41 places de stationnement communes, un hall commun, une piscine, un bloc sanitaire commun.

Selon le rapport d'expertise judiciaire, le gros oeuvre et le second oeuvre de l'immeuble ainsi que les équipements et moyens d'exploitation semblent en bon état d'entretien. Les biens immobiliers objets de l'expertise se situent au 6ème étage de l'immeuble, portes 601 et 603, et sont composés d'une suite avec d'une part pour le 601 une vue sur le port par la salle de bains et sur la plage par la chambre et d'autre part pour le 603 une vue sur la plage. Ils comprenaient à l'origine une entrée, un salon, une chambre, une salle de bains, une salle d'eau et deux sanitaires séparés et se trouvent désormais formés de deux chambres individuelles équipées chacune d'une salle de bains et d'un sanitaire séparé. Ce lot est en très bon état d'entretien.

[Localité 7] est une station balnéaire très appréciée des vacanciers, l'extension de la commune a été progressive depuis ces dernières années, la commune dispose de tous les commerces et services et se trouve désormais animée toute l'année. Elle dispose d'un casino et d'un centre de thalassothérapie.

L'hôtel se trouve à proximité immédiate de la plage et du [Adresse 15] qui constitue le secteur le plus commerçant de la commune.

La commune bénéficie d'une bonne desserte par un bon maillage routier, la présence d'une gare, d'un réseau de bus et d'un aéroport.

Concernant la méthode par comparaison, force est de constater que l'expert relève 7 éléments de comparaison concernant des résidences de tourisme et non des hôtels, dont seules deux sont situées à [Localité 7] et sont toutefois classées 2 étoiles. Les autres éléments de comparaison sont constitués d'une résidence de tourisme vieillissante 3 étoiles des années 1990 située à [Localité 8], 3 résidences de tourisme classées 3 étoiles situées à [Localité 9] et une résidence de tourisme 4 étoiles avec piscine, spa, solarium située à [Localité 10].

Si l'expert a tenu compte de la situation de la résidence dont s'agit et du standing de l'immeuble pour ne pas appliquer à la détermination de la valeur locative une moyenne arithmétique des 7 références de loyers de comparaison, pour autant cette méthode par comparaison doit être écartée en l'absence de véritable élément de comparaison pertinent.

Concernant la méthode par rendement, l'expert judiciaire précise qu'il n'a relevé quasiment aucune vente sur la période concernée à l'exception d'une vente en date du 09 mars 2014 concernant une chambre de service de 24 m2 vendue au prix de 130.700 euros, soit 5.445 euros par m2, étant observé toutefois que cette vente ne peut pas constituer une référence comparable. Il a par ailleurs retenu des prix de vente dans la résidence [Adresse 16] située dans la même commune, ce sans décrire les caractéristiques de cette résidence. La SARL HDS [Localité 2] fait valoir que la résidence [Adresse 16] gérée par [H] et Vacances est une résidence de tourisme composée d'appartements avec cuisine équipée et que les surfaces des chambres du Beach Hôtel présentent des surfaces plus petites.

Au regard de ces éléments, cette méthode par rendement ne sera pas retenue non plus.

S'agissant d'un local monovalent à usage d'hôtel, le prix du bail peut, en application de l'article R145-10 du code de commerce, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée.

Or, il existe dans cette branche d'activité des usages spécifiques conduisant à l'application de la méthode dite hôtelière.

Par conséquent, il sera fait application de cette seule méthode hôtelière.

Sur l'application de la méthode hôtelière

L'expert a reconstitué pour chacun des lots concernés la recette théorique annuelle déterminée en fonction des prix pratiqués pour la saison concernée, les prix étant différents selon les saisons et selon la vue offerte (vue port, vue mer, pas de vue spécifique). Il a ainsi appliqué la méthode classique, non critiquée par les parties. Il a appliqué sur les recettes théoriques annuelles le taux d'occupation déclaré pour la période concernée de 61% non contesté et qui sera donc retenu par la cour.

Concernant les recettes annexes, petits-déjeuners et parking, l'expert les a prises en compte sur la base d'un petit-déjeuner par chambre et d'1/3 de parking par chambre.

Cependant, cette recette purement accessoire à celle d'hébergement doit être écartée dans le cadre de la méthode hôtelière classique qui a pour seule assiette les recettes tirées de la location des chambres et non les recettes accessoires, dans la mesure où ces dernières permettent rarement de dégager des marges et nécessitent le recours à du personnel dédié.

Concernant l'abattement pour segmentation de clientèle, qui correspond aux nouvelles pratiques de commercialisation conduisant l'exploitant à consentir des réductions pour rester compétitif, l'expert judiciaire a retenu un abattement pour ristourne de 10%.

Néanmoins, il est relevé que l'expert amiable, M. [Z], a évalué une minoration au titre du circuit de commercialisation utilisé (sites Internet), des rétrocessions versées et des remises spéciales à consentir aux clients, de 15% en 2013, et que M. [N], désigné comme expert judiciaire dans le litige opposant la société HDS [Localité 2] à un autre bailleur dans les mêmes circonstances que le présent litige, a également retenu une minoration de 15% en 2020.

Dès lors, au regard de ces deux rapports concordants qui contredisent l'estimation de M. [X], un taux d'abattement pour segmentation de la clientèle de 15% sera appliqué.

S'agissant du pourcentage sur recettes, l'expert judiciaire indique qu'en matière de résidence hôtelière, les taux de recettes sont généralement compris entre 25% et 35% et retient un taux de 30%.

Il précise néanmoins que les taux constatés pour les hôtels traditionnels s'établissent généralement entre 15% et 18% pour les hôtels 3 et 4 étoiles en centre ville ou en périphérie.

Or, il a été déterminé précédemment que l'établissement dont s'agit entre dans la catégorie des hôtels, et non dans celle des résidences de tourisme, et dispose de 4 étoiles.

Dès lors, la cour retient un taux de recettes de 17%, correspondant à la demande de la société HDS [Localité 2] et à celle subsidiaire de la SCI du Trouville dans l'hypothèse où le rapport de l'expert judiciaire ne serait pas homologué.

Il s'ensuit que le loyer du bail renouvelé est calculé comme suit, étant précisé que la SCI du Trouville possède le lot 2085 correspondant à la suite 601-603 (2 chambres) avec vue port et vue mer :

- recette maximale théorique HT pour chaque chambre : 31.714 euros

- taux d'occupation de 61% : 19.346 euros

- taux de recettes de 17% :   3.289 euros

- abattement pour segmentation de clientèle de -15% :   2.796 euros.

Le montant du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2014 sera donc fixé à la somme de 5.592 euros pour le lot entier.

Par ailleurs, la SARL HDS Trouville considère que les parties ayant prévu au contrat un loyer binaire, il est acquis que la valeur locative devra nécessairement inclure la valorisation des périodes d'occupation, ce à quoi s'oppose la SCI du Trouville qui soutient que cette partie du loyer correspondant à des périodes d'occupation doit être exclue du montant du loyer du bail renouvelé, conformément à ce que la cour a déjà pu retenir dans 19 autres dossiers du Beach Hôtel de Trouville.

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et elles doivent être appliquées de bonne foi.

L'article 1135 ancien du même code précise que les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature.

Il ressort du contrat de bail que celui-ci est consenti moyennant un loyer payable pour partie en numéraire et pour partie par compensation avec le prix de prestations d'hébergement, cette dernière partie du loyer désignée 'fraction en séjours' consistant en 'la mise à disposition du Bailleur de séjours dans le local objet du présent bail ou le cas échéant dans un local de caractéristiques identiques selon les modalités précisées à l'article 6".

Il est précisé à l'article 12.2.b du contrat de bail, relatif à la fraction du loyer payé par compensation avec des séjours, que le loyer annuel consiste en la mise à disposition du propriétaire de trois courts séjours en haute saison et d'un court séjour en moyenne ou en basse saison. L'article 5.3 du contrat de bail mentionne que le bailleur ne pourra prétendre à aucune indemnité à son profit, ni droit de report dans le cas où il n'utiliserait pas annuellement la totalité des séjours résultant de cette fraction de loyer.

En l'espèce, force est de constater que la société HDS [Localité 2] ne demande aucun abattement pour tenir compte du loyer fixé en séjours, et ne chiffre pas cette partie du loyer. En outre, rien ne justifie d'inclure dans le loyer en numéraire cette partie du loyer en séjours prévue contractuellement en sus.

Par conséquent, la somme de 5.592 euros est fixée au titre du loyer du bail renouvelé, valorisation des périodes d'occupation exclue.

En outre, les intérêts de retard sont dus par le bailleur sur les loyers trop perçus à compter de la demande en application de l'article 1153 ancien du code civil, et donc en l'espèce, à compter du 16 février 2021 au vu du jugement (dernières conclusions de la société HDS [Localité 2]), et ce avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 ancien du code civil devenu l'article 1343-2 du code civil.

Enfin, le réajustement du dépôt de garantie étant sollicité par les deux parties, il sera fait droit à cette demande.

Sur les demandes accessoires

Au vu de la solution donnée au litige, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile sont infirmées.

Les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties, lesquelles conserveront la charge de leurs frais irrépétibles, leurs demandes à ce titre étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Vu l'arrêt mixte rendu le 13 février 2025,

Infirme le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe le montant du loyer en numéraire annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2014 à la somme de 5.592 euros HT, valorisation des périodes d'occupation exclue, toutes autres clauses, charges et conditions prévues au bail demeurant maintenues, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie,

Dit que les intérêts de retard sont dus par le bailleur sur les loyers trop perçus à compter du 16 février 2021 et ce avec capitalisation,

Dit que les dépens de première instance et d'appel, comprenant les frais d'expertise judiciaire, seront supportés par moitié par chacune des parties avec droit de recouvrement direct au profit des avocats qui en ont fait la demande conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande respective présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL B. MEURANT